Landlord's termination for renovation rejected; court orders expert to assess tenant's ability to remain.

N° 1648 / 25

du 19 novembre 2025

Audience publique du mercredi, dix-neuf novembre deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), sans état actuel connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Daniel CRAVATTE, avocat à la

Cour, demeurant à Diekirch,

et

PERSONNE2.), sans état actuel connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie défenderesse, comparant en personne.

FAITS :

Suivant une requête déposée en date du 3 octobre 2025 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal

de paix de Diekirch à l'audience publique du mercredi, 5 novembre 2025 à 14.30

heures à la Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", pour y entendre

statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 5 novembre 2025 l’affaire fut

utilement retenue de sorte que les débats eurent lieu comme suit :

Maître Daniel CRAVATTE, comparant pour la partie demanderesse, fut entendu

en ses moyens et revendications.

PERSONNE2.), comparant en personne, fut entendu en ses moyens de défense.

Sur quoi le tribunal prit l'affaire en délibéré et il rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 3

octobre 2025, PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.)

devant le Tribunal de Paix de céans pour s’y voir constater que le contrat de bail

entre parties a été résilié pour motif grave et légitime avec effet au 30 septembre

2025, s’y entendre déclarer occupant sans droit ni titre à partir du 1er octobre

2025, s’y entendre condamner à déguerpir des lieux et y entendre fixer

l’indemnité d’occupation à 1.740,- € par mois.

Il est constant en cause que PERSONNE2.) a pris en location auprès de

PERSONNE1.) un appartement à L-ADRESSE1.), ceci à partir du 1er décembre

2022 et pour un loyer de 1.600,- € par mois, charges comprises. Le bail était

conclu à durée indéterminée.

Par courrier du 25 juin 2025, PERSONNE1.) a résilié le contrat de bail pour le

30 septembre 2025 en invoquant des travaux de rénovation d’envergure. Plus

précisément, PERSONNE1.) indique que le logement de PERSONNE2.) n’est

pas équipé d’un approvisionnement en eau chaude et d’une installation de

chauffage indépendante et ne dispose pas de compteurs séparés. En effet,

l’approvisionnement se fait par les équipements de l’immeuble de

PERSONNE1.) et la partie défenderesse paie un montant fixe au titre des charges.

En vue de la vente de l’immeuble, la propriétaire entend changer cet état des

choses.

L’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation dispose que tout bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause

est prorogé à moins que … il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir

par le bailleur.

Le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à des

travaux de rénovation importants, constitue le cas échéant un motif grave et

légitime de résiliation du bail.

Il appartient au bailleur souhaitant de résilier le contrat de bail pour motif grave

et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation d’établir l’utilité des

travaux et son intention d’y procéder réellement.

Dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour

l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et en modernisant ses

éléments d’équipement, le motif est à considérer comme justifié.

Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté qui ne

correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi que les travaux

projetés constituent une amélioration effective de l’immeuble, alors même que le

locataire déclare se plaire dans les locaux existants.

Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé

pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y

faire effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit apporter une

plus-value à son immeuble. Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté

de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de remettre les lieux en

conformité avec les standards du confort moderne, devraient justifier la résiliation

du bail (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence,

Pasicrisie tome 31, no. 163).

Par ailleurs, s’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter

les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable

que si objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (ibidem).

Il appartient dès lors au tribunal d’apprécier si le motif invoqué en cause est

suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail (cf.

TAL, 20 février 2024, numéro du rôle TAL-2023-08822).

En l’espèce, le Tribunal estime que les travaux projetés, à savoir l’installation

d’un chauffage et d’un approvisionnement en eau chaude séparés ont une utilité

réelle pour l’immeuble donné à bail.

Cependant et au vu des contestations à ce sujet de la part du locataire, le Tribunal

n’est pas en mesure d’apprécier si les travaux projetés permettent le maintien

dans les lieux loués du locataire.

Il y a partant lieu de nommer avant tout autre progrès en cause un consultant afin

de se prononcer à ce sujet, pièces à l’appui à fournir par la partie demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

avant tout autre progrès en cause :

nomme consultant PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.), avec la

mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit et

motivé à déposer au greffe de la Justice de Paix de Diekirch, de se prononcer sur

le fait si les travaux projetés par PERSONNE1.) dans le logement sis à L-

ADRESSE1.) et pris en location par PERSONNE2.), à savoir l’installation d’un

chauffage et d’un approvisionnement en eau chaude séparés ainsi que tous

travaux de réparation qui s’en suivront, permettent le maintien du locataire dans

les lieux loués et de décrire à cet effet le déroulement concret desdits travaux

ainsi que de renseigner sur leur durée ;

ordonne à PERSONNE1.) de payer le montant de 750.- € au consultant pour le

15 décembre 2025 au plus tard à titre de provision à faire valoir sur sa

rémunération ;

dit que le consultant ne commencera les opérations qu’après avoir reçu paiement

de la provision ;

dit que si les honoraires du consultant devaient dépasser le montant de la

provision versée, il devra avertir le juge de paix et ne continuer ses opérations

qu’après paiement d’une provision supplémentaire ;

dit que le consultant devra déposer son rapport au greffe au Tribunal de Paix au

plus tard le 15 février 2026 ;

dit que le consultant pourra s’entourer de tous renseignements utiles et entendre

même de tierces personnes ;

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mercredi,

25 mars 2026 à 14.45 heures, salle 1 ;

réserve les frais.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Christiane SCHROEDER, juge de paix

directeur à Diekirch, assistée du greffier Alain GODART, en notre audience

publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler

Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.