Landlord wins eviction but loses procedural fee claim and temporary execution request in Luxembourg bail case.

Répertoire No. 3677/25

L-BAIL-485/25

Audience publique du 17 novembre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SCI, société civile immobilière, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par

ses associés gérants :

1)

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

2)

PERSONNE2.), demeurant à F-ADRESSE3.)

3)

PERSONNE3.), demeurant à F-ADRESSE3.)

partie demanderesse

comparant par Maître Marc PETIT, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE4.), et

2 ) PERSONNE5.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties défenderesses

comparant par Maître Nathalie SARTOR, avocate à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 23 mai

2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 25 juin 2025.

A la prédite audience, Maître Nathalie SARTOR se présenta pour

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries

à l’audience du 22 octobre 2025.

Lors de cette dernière audience, Maître Marc PETIT et Maître Nathalie

SARTOR furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en

date du 23 mai 2025, la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, a fait

convoquer PERSONNE4.) et PERSONNE5.) devant le tribunal de paix de

Luxembourg aux fins de:

Constater que les locataires occupent le logement avec trois

enfants, en violation du contrat de bail et de la loi, et qu’ils

encombrent les parties communes, causant un trouble de

jouissance,

Prononcer la résiliation immédiate du bail,

Condamner les locataires à libérer les lieux dans les huit jours

suivant la notification du jugement, avec autorisation de recours à la

force publique en cas de refus, aux frais des locataires,

Dire que les frais engagés par la requérante pour le délogement

seront récupérables sur présentation des factures,

Réserver à la requérante le droit d’augmenter sa demande pour

loyers impayés,

Condamner les locataires aux frais et dépens, ainsi qu’au paiement

de 1.000.-EUR sur base de l’article 240 NCPC pour couvrir les frais

d’avocat et divers frais,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement, nonobstant appel ou

opposition, sans caution et avant enregistrement.

A l’appui de sa requête, la requérante expose avoir donné en location,

suivant contrat de bail

conclu en date

du 1er

octobre 2015, à

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) un studio situé à L-ADRESSE1.),

moyennant un loyer mensuel s’élevant à 1.000.-EUR, auquel s’ajoute une

avance mensuelle sur charges de 150.-EUR, soit un total de 1.150.-EUR.

Elle fait valoir que les locataires ne respectent pas les termes du contrat

de bail signé le 1er octobre 2015, lequel stipulerait notamment en son article

2 : « Le logement est affecté exclusivement à l’habitation à des personnes

physiques. Les lieux seront occupés par Monsieur PERSONNE4.) et

Mademoiselle PERSONNE5.). Le locataire s’engage à jouir de l’immeuble

conformément à cette destination. L’utilisation des lieux doit être conforme

aux règlements communaux d’urbanisme, au règlement de copropriété, à

l’ordre public et aux bonnes mœurs. Il est de convention expresse entre

les parties que l’immeuble donné en location ne pourra pas être occupé

par plus de 2 (deux) personnes. Toute occupation plus importante est de

nature à justifier une résiliation du contrat de bail avec effet immédiat. Tout

changement d’affectation des lieux loués est de nature à justifier une

résiliation du contrat de bail avec effet immédiat. »

Il serait d’ailleurs évident qu’un appartement de seulement +/- 52 m² ne

peut pas convenir à un ménage de cinq personnes.

L’occupation des lieux par les locataires, après la naissance de leurs trois

enfants, portant ainsi le nombre d’occupants de 2 à 5, contreviendrait en

outre à l’article 2 de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de

salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et

chambres donnés en location à des fins d’habitation.

En tolérant cette situation, la requérante s’exposerait ainsi à une fermeture

administrative des lieux par le Bourgmestre ainsi qu’à une amende pénale

allant de 251 à 125.000.-EUR.

Les locataires qui ne disposeraient manifestement pas d’un espace

suffisant pour cinq personnes et, afin de pallier cette insuffisance, auraient

occupé les couloirs ainsi que d’autres parties communes en y entreposant

divers objets personnels, en violation du règlement intérieur de l’immeuble

installé entre autres un bac à sable pour leurs enfants.

Ces agissements seraient non seulement contraires à la jouissance

paisible des lieux loués conformément à leur destination (studio de 52 m²

pour deux personnes exclusivement), mais constitueraient également un

trouble de jouissance pour les autres occupants de l’immeuble (article 6,

point 8 du contrat de bail : « L’entrée, les corridors et la cage d’escalier de

l’immeuble ne doivent servir de dépôt à n’importe quels objets, ni au

stationnement de voitures d’enfants, de bicyclettes, de go-cartes ou

similaires… »).

Ainsi, la requérante aurait notifié par lettre recommandée du 11 avril 2025

aux parties défenderesses la résiliation avec effet immédiat du contrat de

bail signé le 1er octobre 2015.

Néanmoins, les locataires n’auraient toujours pas quitté le logement.

À l’audience des plaidoiries, les parties défenderesses n’ont pas contesté

contrevenir aux conditions du contrat de bail, puisqu’elles vivent dans les

lieux loués à cinq personnes depuis la naissance de leurs enfants en 2016

et 2018. Elles soutiennent toutefois que la bailleresse était informée de

cette situation et l’avait tolérée pendant des années.

Les locataires reconnaissent que le logement est inadapté pour une famille

de cinq, mais invoquent leurs nombreuses tentatives infructueuses pour

trouver un nouveau logement, en raison des prix élevés de l’immobilier et

de leurs faibles revenus.

Ils précisent avoir entretemps retiré le bac à sable et nettoyé les parties

communes. Ils ajoutent avoir toujours payé le loyer et ne rien devoir à la

bailleresse.

Ils sollicitent un délai de déguerpissement le plus long possible, jusqu’au

31 juillet 2026, afin de permettre à leurs enfants de terminer l’année

scolaire et d’avoir le temps de se reloger.

Enfin, ils s’opposent à l’octroi d’une indemnité de procédure à la requérante

ainsi qu’à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Appréciation

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Il résulte des éléments du dossier qu’un contrat de bail a été signé entre

parties en date du 1er octobre 2015 avec prise d’effet le jour-même, portant

sur la location d’un appartement n°4 de +/- 52m2, au 2ème étage situé à

L-ADRESSE1.).

Le contrat stipule à l’article 2 que « Il est de convention expresse entre les

parties que l’immeuble donné en location ne pourra pas être occupé par

plus de 2 (deux) personnes. Toute occupation plus importante est de

nature à justifier une résiliation du contrat de bail avec effet immédiat.»

Il est constant en cause que le logement est occupé par deux adultes et

trois enfants.

Les parties défenderesses ont dès lors contrevenu aux stipulations

contractuelles, justifiant en principe la résiliation avec effet immédiat.

Il s’ensuit que la résiliation avec effet immédiat aux torts exclusifs des

locataires par lettre recommandée du 11 avril 2025 en raison de

l’occupation en surnombre par rapport aux stipulations contractuelles est

valable.

Toutefois, dans sa requête la requérante sollicite uniquement la résiliation

judiciaire du contrat de bail entre parties.

Dans la mesure où le tribunal ne saurait statuer au-delà de sa saisine, il y

a partant lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et

d’ordonner le déguerpissement de PERSONNE4.) et PERSONNE5.) dans

un délai de trois mois à partir de la notification du présent jugement en

tenant compte de la longue durée du contrat de bail et de la situation

précaire des défendeurs.

La partie requérante sollicite encore une indemnité de procédure.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017,

n° 3763 du registre).

La société civile immobilière SOCIETE1.) SCI est toutefois à débouter de

sa demande en obtention d’une indemnité de procédure, alors que la

condition de l’iniquité requise par la loi fait défaut.

Conformément à l’alinéa 1er de l’article 115 du Nouveau Code de

procédure civile, l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même

d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure. En

l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire de sorte que celle-ci est à rejeter.

A noter encore que les dispositions d’ordre public sur le sursis s’opposent

à l’exécution provisoire du jugement pour ce qui est de la condamnation au

déguerpissement.

Succombant à l’instance, PERSONNE4.) et PERSONNE5.) sont encore à

condamner aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 238

du Nouveau Code de procédure civile.

P a r

c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier

ressort,

déclare la demande recevable ;

déclare la demande en résiliation du bail fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE4.) et PERSONNE5.) ;

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de trois mois à

partir de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI à faire

expulser PERSONNE4.) et PERSONNE5.) dans la forme légale et aux

frais de ces derniers, récupérables sur simple présentation des quittances

des ouvriers y employés ;

déboute la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI de sa demande en

paiement d’une indemnité de procédure ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE5.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière