Tenant's claim for deposit return and charges partially allowed; provisional execution denied due to lack of urgency.

Répertoire No. 3676/25

L-BAIL-166/25

Audience publique du 17 novembre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Ousmane TRAORÉ, avocat, en remplacement de

Maître Cédric HIRTZBERGER, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Michel KARP, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 27

février 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 27 mars 2025.

A la prédite

audience, Maître

Michel KARP

se présenta pour

PERSONNE2.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 2

juin 2025, puis refixée au 20 octobre 2025.

Lors de cette dernière audience, Maître

Ousmane TRAORÉ, en

remplacement de Maître Cédric HIRTZBERGER, et Maître Michel KARP

furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 27 février 2025, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de :



Constater que l’état des lieux de sortie ne justifiait pas les travaux

facturés par SOCIETE1.) S.A.R.L., rendant cette facture inopposable et la

rétention de la caution abusive ;



A titre principal condamner la bailleresse à restituer la garantie

locative de 2.200.-EUR avec intérêts légaux à partir de la mise en demeure

du 5 décembre 2024, sinon à partir de la demande en justice, et sous

astreinte de 150.-EUR par jour de retard jusqu’au paiement ;



À titre subsidiaire, si des frais de remise en peinture seraient

retenus comme étant justifiés, condamner la bailleresse au paiement du

solde de 1.431,70.-EUR avec la même astreinte ;



Condamner la bailleresse à verser les décomptes de charges pour

les années 2023 et 2024 endéans huitaine, sous astreinte de 150 par jour

de retard ;



Condamner la bailleresse à rembourser les frais d’avocat exposé

dans le cadre de la présente instance à hauteur de 2.000.-EUR ;



Condamner la bailleresse au paiement d’une indemnité de

procédure de 1.000.-EUR, ainsi qu’aux frais et dépens, et ordonner

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de sa requête, PERSONNE1.) expose que, suivant contrat de bail

conclu le 7 septembre 2018 avec PERSONNE3.) et PERSONNE4.), elle

aurait pris en location auprès de ces derniers un studio situé dans la

résidence SOCIETE2.), à L-ADRESSE2.). Le loyer mensuel aurait été fixé

à 1.100.-EUR, puis révisé le 5 février 2023 à 1.195.-EUR, auxquels

s’ajouteraient 150.-EUR de charges locatives. Conformément à la clause

18 du contrat, elle aurait versé une caution locative de 2.200.-EUR.

Elle indique qu’au cours de l’année 2024, PERSONNE2.) aurait acquis le

bien en question et que le bail a pris fin le 8 septembre 2024, date à laquelle

un état des lieux de sortie aurait été réalisé.

Toutefois, elle n’aurait pas signé ce document, ayant constaté que

l’inventaire avait été prérempli par la bailleresse avant le début des

opérations.

La bailleresse n’aurait pas restitué la caution et, par courriel du 26

septembre 2024, aurait informé la locataire qu’elle avait mandaté une

société pour repeindre les murs et plafonds ainsi que nettoyer la terrasse,

prétendument laissée en mauvais état, tout en joignant une facture émise

par la société SOCIETE1.) SARL, d’un montant de 2.304,90.-EUR,

couvrant la remise en peinture (latex, deux couches) et le nettoyage de la

terrasse.

Par courrier recommandé du 5 décembre 2024, la requérante, par

l’intermédiaire de son mandataire, aurait contesté cette facture, en faisant

valoir que lors de la prise de possession, les murs et plafonds n’étaient pas

peints en latex deux couches ; que des photographies prises le jour de

l’état des lieux attestent du nettoyage de la terrasse ; que la société

SOCIETE1.), émettrice de la facture, est une agence immobilière, ce qui

soulève des interrogations sur l’exécution effective des travaux ; et qu’elle

n’aurait toujours pas reçu le décompte des charges pour les années 2023

et 2024. En conséquence, elle aurait mis en demeure la bailleresse de

restituer la caution locative et de communiquer les décomptes des

charges.

En droit, la requérante soutient que la bailleresse retient indûment la

caution locative de 2.200.-EUR en invoquant des travaux injustifiés. Or,

selon l’article 1732 du Code civil, le preneur répond uniquement des

dégradations survenues pendant la jouissance, sauf preuve contraire,

tandis que l’article 1730 précise qu’il n’est pas responsable de l’usure

normale ou de la vétusté.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation

des murs, plafonds ou terrasse. L’inventaire indiquerait « Bon, mais pas de

peinture », et des photographies démontreraient que la terrasse était

propre. Les travaux facturés par SOCIETE1.) S.A.R.L. ne seraient donc

pas justifiés.

Selon la jurisprudence constante, l’usure normale de la peinture ne peut

être imputée au locataire. Aucun manquement n’ayant été relevé dans

l’état des lieux, la bailleresse chercherait à obtenir un état supérieur à celui

initial, ce qui est contraire aux conditions du bail. De plus, SOCIETE1.)

S.A.R.L. étant une agence immobilière, la réalité des travaux facturés

serait douteuse.

Dès lors, il y aurait lieu de condamner la bailleresse à restituer la caution

de 2.200.-EUR, avec les intérêts légaux à compter de la mise en demeure

du 5 décembre 2024, sous peine d’une astreinte journalière de 150.-EUR.

À titre subsidiaire, si la remise en peinture était jugée justifiée, il

conviendrait d’appliquer la règle d’amortissement retenue par la

jurisprudence : la peinture s’amortissant sur neuf ans, et la locataire ayant

occupé les lieux pendant six ans, elle ne devrait supporter que trois

neuvièmes du coût, soit 768,30.-EUR.

La bailleresse resterait donc redevable de 1.431,70.-EUR. Il conviendrait

d’assortir la condamnation d’une astreinte journalière de 150.-EUR par jour

de retard jusqu’à l’entière restitution du montant dû à la locataire. Enfin, il

y aurait lieu d’ordonner à la bailleresse de transmettre à la locataire, dans

un délai de huit jours suivant la notification du jugement à intervenir, le

décompte des charges des années 2023 et 2024, cette obligation devant

être assortie d’une astreinte journalière de 150.-EUR par jour de retard

jusqu’à la remise effective des documents.

À l’audience des plaidoiries, la requérante a précisé avoir refusé de signer

l’état des lieux de sortie, alors que la partie défenderesse était

accompagnée d’une amie dénommée PERSONNE5.) qui se serait fait

passer pour un expert immobilier, sans en avoir la qualification.

L’attestation testimoniale de cette dernière devrait dès lors être écartée.

Elle a également sollicité le rejet des pièces communiquées par Maître

KARP le vendredi précédant l’audience du 20 octobre 2025.

PERSONNE2.)

La partie défenderesse a, à titre reconventionnel, sollicité la condamnation

de la requérante au paiement de la somme de 5.708,97.-EUR à titre de

dégâts locatifs. Elle demande 2.304,90.-EUR pour la remise en peinture

des lieux ainsi que le nettoyage de la terrasse, et 3.034,12.-EUR pour des

réfections effectuées au niveau de la salle de bains.

À ce titre, elle renvoie aux constatations figurant dans l’état des lieux de

sortie, notamment aux clichés y afférents, ainsi qu’aux attestations

testimoniales versées en cause. Elle soutient qu’il aurait été nécessaire,

entre autres, de changer le robinet et la batterie de la douche.

Elle fait valoir en premier lieu que l’article 6 du contrat de bail prévoit que

le locataire a l’obligation de remettre en peinture les lieux à la fin du bail,

nonobstant la durée du bail et la vétusté que celle-ci engendre. Concernant

le non-nettoyage de

la terrasse,

PERSONNE2.)

affirme que ce

manquement est documenté par l’état des lieux de sortie ainsi que par les

attestations testimoniales rédigées par PERSONNE6.) et PERSONNE7.).

S’agissant de la demande de communication du décompte pour l’année

2023, la partie défenderesse soutient qu’elle n’a acquis l’immeuble qu’au

cours de l’année 2024 et qu’il incomberait dès lors à l’ancien bailleur de le

communiquer. Quant au décompte pour l’année 2024, il n’aurait pas

encore été établi par le syndic, de sorte que cette demande serait à

réserver.

Finalement, elle a encore déclaré réclamer, à titre reconventionnel, les

mêmes montants pour les frais d’avocats et l’indemnité de procédure que

la partie requérante.

Appréciation

La requête introduite par PERSONNE1.), d’ailleurs non autrement

querellée, est recevable pour avoir été déposée dans les forme et délai de

la loi. Il en va de même de la demande reconventionnelle formulée par

PERSONNE2.).

Dans un soucis de logique juridique, il convient de se prononcer en premier

lieu sur l’existence et l’importance des dégradations dont fait état

PERSONNE2.) avant de pouvoir se prononcer sur la demande principale

de PERSONNE1.) tendant à la restitution de la garantie locative et à la

régularisation des charges.



Communication tardive de pièces

La requérante a fait valoir que la farde de pièces n°2 ne lui avait été

communiquée que le vendredi précédant l’audience de plaidoiries fixée au

lundi suivant, et a, en conséquence, sollicité leur rejet.

Aux termes de l’article 279 du Nouveau Code de procédure civile, la partie

qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à

l’instance. L’article 282 du même Code spécifie que le juge peut écarter

des débats les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile. Il

est cependant admis qu’il n’écarte les pièces que si du fait de cette

communication tardive, un préjudice est accru à l’autre partie.

Le respect du principe du contradictoire exige que les pièces non

communiquées doivent être rejetées. En effet, il est interdit au juge de

fonder sa décision sur une pièce produite par l’une des parties et non

communiquée aux adversaires. À défaut de mettre à l’écart les pièces non

communiquées, la décision encourt l’annulation pour violation du principe

du contradictoire (v. Jurisclasseur, Procédure civile, Fasc. 622 :

Communication de pièces, n°15).

La défenderesse reconnaît avoir communiqué les pièces litigieuses le

vendredi 17 octobre 2025, soit un jour ouvrable avant l’audience.

Les pièces communiquées ont trait à des dommages locatifs que la partie

défenderesse a sollicité à titre reconventionnel à l’audience et qui étaient

inconnue auparavant à la demanderesse.

Il y a dès lors lieu, au vu des principes sus énoncés, d’écarter des débats

lesdites pièces.

Quant aux dégradations et dégâts locatifs

En vertu de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un constat des lieux

entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a

reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté

ou force majeure.

Selon l’article 1732 du même Code, (le preneur) répond des dégradations

ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve

qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Conformément à l’article 1732 précité du Code civil, il suffit partant au

bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu

dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même

de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du

preneur.

Il n’incombe en effet pas au bailleur de prouver que la dégradation ou la

perte est imputable au locataire, mais il suffit de prouver que pendant la

jouissance, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure

normale.

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes

provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa

vétusté. En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt

aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure,

tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans

une certaine mesure. Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à

neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans

un état impeccable, entièrement rénové, respectivement dans un état neuf.



Frais de remise en peinture

Concernant d’abord les frais de remise en peinture du studio donné en

location à PERSONNE1.), l’article 6 du contrat de bail stipule qu’à la fin du

bail, les locataires s’engagent à repeindre les lieux à leurs frais par un

professionnel, sauf si le propriétaire juge qu’il n’est pas nécessaire.

S’il est vrai qu’en vertu des articles 1730 et 1732 du Code civil précités, le

preneur ne répond que des dégradations excédant l’usure normale, il

n’empêche que ces dispositions ne sont pas d’ordre public et qu’il peut y

être dérogé par la volonté commune des parties.

La clause par laquelle le locataire se charge de refaire la peinture, même

si ce renouvellement a été rendu nécessaire par usure normale, vétusté,

cas fortuit ou force majeure, doit être lue à la lumière du principe de bonne

foi qui préside à la conclusion et à l’exécution des obligations. Il ne s’agit

pas d’une obligation de résultat qui serait socialement et économiquement

aberrante, mais du prolongement de l’obligation de moyen qui impose au

locataire de jouir en bon père de famille et d’entretenir le bien (B. Louveaux,

le droit du bail, Régime général, n°654, cité dans TALUX, 21 mai 2013,

numéro du rôle 147.635).

Conformément à l’article 1134 du Code civil, en vertu duquel les

conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont

faites, une clause par laquelle le locataire s’engage à faire repeindre les

lieux loués à la fin du bail, librement convenue entre parties, comme en

l’espèce, est parfaitement valable et a vocation à s’appliquer.

Il échet ensuite de constater que la clause litigieuse ne stipule aucune

condition pour son application, notamment quant à la durée du bail ou

quant à l’auteur de la résiliation.

Il convient d’ailleurs de préciser que même dans l’hypothèse où la peinture

ne présente pas de signe visible de dégradation, respectivement d’usure,

il n’en reste pas moins que cette usure existe bel et bien étant donné que

toute peinture se dégrade par le seul écoulement du temps.

Il s’ensuit qu’indépendamment de l’état de la peinture au moment de la fin

du bail, PERSONNE1.) était dès lors tenue d’effectuer la remise en

peinture des lieux loués à la fin du bail, de sorte qu’PERSONNE2.) peut

retenir les frais afférents à cette remise en peinture sur la garantie locative.

Le versement par PERSONNE2.) d’un devis ayant fait l’objet d’un

paiement partiel est dès lors suffisant, et même si le devis de la société

SOCIETE1.) n’est pas détaillé, le montant de 1.989.-EUR ne paraît pas

exorbitant pour la remise en peinture de l’intégralité du studio, et était le

moins cher parmi la concurrence, au vu des trois devis versés en cause,

et n’a d’ailleurs pas fait l’objet d’une critique précise de la part de

PERSONNE1.) quant à son quantum.

Le fait que la société SOCIETE1.) aurait, tel que le prétend la partie

demanderesse, une activité d’agence immobilière ne saurait remettre en

cause le bien-fondé de la facture, le tribunal ignorant l’étendue de l’objet

social de cette société.

PERSONNE2.) est partant en droit de retenir le montant de 1.989.-EUR

sur la garantie locative.



Frais de nettoyage

De prime abord, le tribunal relève que l’état des lieux d’entrée indique de

façon non détaillée que le studio pris en location se trouve dans un état

impeccable.

Selon l’état des lieux de sortie réalisé en date du 8 septembre 2024, les

lames en bois recouvrant la terrasse sont sales. Ledit document mentionne

encore que les photos prises des lieux seront envoyées aux parties par

courriel. Toutefois, PERSONNE1.) aurait refusé de fournir son adresse

électronique.

Il est encore constant en cause que PERSONNE1.) a assisté à l’état des

lieux, mais a refusé de le signer.

La requérante fait valoir que le document avait été prérempli par la

bailleresse et que cette dernière était accompagnée d’une amie qui se

serait fait passer pour une experte en matière immobilière.

Nonobstant la question de savoir quelles qualités PERSONNE5.) avait lors

de la signature dudit document, il ne ressort d’aucun élément du dossier

que la requérante ne pouvait pas émettre les observations et contestations

que bon lui semblaient sur ledit document.

D’ailleurs, PERSONNE1.) n’a à aucun moment affirmé qu’elle avait été

empêchée d’apporter de telles mentions sur ledit document.

Il y a lieu de retenir que l’état des lieux de sorties établi le 8 septembre 2024

est à qualifier de contradictoire.

Si les clichés pris lors de l’état des lieux font défaut, il y a lieu de relever

que l’agent immobilier PERSONNE6.) a visité les lieux le lendemain en vue

de leur relocation et pris des clichés versés au dossier.

Il résulte desdites photos que la terrasse comporte des traces et des

marques.

Dans la mesure où les lieux ont été loués dans un état impeccable, la

locataire doit répondre de ces dégradations.

PERSONNE2.) est partant en droit de retenir le montant de 315,90.-EUR

sur la garantie locative à titre de frais de nettoyage.



Frais de remises en état de la salle de bain

Dans ses développements antérieurs, le tribunal a écarté la farde de pièces

communiquée tardivement par Maître KARP, laquelle contenait notamment

des éléments relatifs à la remise en état de la salle de bains, et notamment

le détail et les montants des travaux de réfection.

Dès lors que le dossier ne comporte aucun autre élément concernant les

réparations effectuées au niveau de la salle de bains, il y a lieu de débouter

la partie défenderesse de cette demande.

Quant à la communication des décomptes de charges pour les années

2023 et 2024

La partie requérante sollicite encore la communication des décomptes de

pour les exercices 2023 et 2024.

La partie défenderesse conteste la demande adverse pour l’exercice 2023,

au motif qu’elle serait devenue propriétaire du bien donné en location qu’en

l’an 2024, de sorte que l’ancien bailleur serait redevable du décompte pour

l’année 2023.

Concernant, l’exercice 2024 cette demande serait à réserver, alors que le

syndic n’aurait pas encore dressé le décompte pour l’année 2024.

Conformément à l’article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation « Le bailleur ne peut mettre à charge du

locataire que les montants qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le

compte du locataire.

Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais exposés pour la

consommation d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des

parties communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à

l’usage du logement. (…) ».

Il appartient au propriétaire d’établir le principe et le quantum des frais

incombant au locataire moyennant la production du décompte et des pièces

justificatives afférentes, lorsque la créance affirmée de ce chef est

contestée par le locataire (cf. not B. Louveaux, Le droit du bail, régime

général, éd. De Boeck, 1993, n° 220 et s ; Les Novelles, Droit civil - tome

VI, Le louage de choses, Les baux en général, éd. Larcier, 2000, n° 1181).

Le locataire est en droit d’obtenir communication par le bailleur de toutes

les pièces justificatives à la base du décompte des charges et sans qu’il ne

soit obligé de justifier d’une suspicion légitime quant à l’inexactitude de ce

décompte.

Étant donné que le décompte a pour objet de déterminer si le locataire ou

le bailleur est débiteur envers l’autre, à la suite des compensations entre

les avances sur charges versées et les dépenses effectivement engagées,

cette demande ne peut être adressée qu’au propriétaire des lieux au

moment de l’encaissement des sommes en question.

Il y a donc lieu de rejeter la demande relative à la communication du

décompte pour l’année 2023.

S’agissant de la demande portant sur l’exercice 2024, il convient d’accorder

à la partie défenderesse un délai raisonnable pour s’exécuter,

conformément aux dispositions reprises au dispositif du jugement.

Dans la mesure où il s’agit du dernier exercice comptable, il n’y a pas lieu,

à ce stade, de fixer une astreinte.



Remboursement de la garantie locative

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se

faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire

au contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, à assurer au bailleur le

recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution

fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à

loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001,

n° 65).

Au vu des montants auxquels PERSONNE2.) peut prétendre à titre de

dégâts locatifs et dans l’attente de la production du décompte des charges

pour l’année 2024, cette demande est à réserver.

Le litige n’étant pas intégralement tranché, le Tribunal réserve encore la

demande en restitution des frais d’avocat, la demande en allocation d’une

indemnité de procédure, ainsi que les frais et dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

PERSONNE1.) ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure,

il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation à intervenir de l’exécution

provisoire.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier

ressort,

déclare

la demande

principale et la demande reconventionnelle

recevables ;

écarte des débats la farde de pièces n°2 communiquée par Maître Michel

KARP en date du 17 octobre 2025;

déclare

la demande reconventionnelle d’PERSONNE2.)

fondée à

concurrence de la somme de 2.304,90.-EUR et en déboute pour le surplus;

dit que PERSONNE1.) dispose d’une créance de 2.200.- EUR à titre de

restitution de la garantie locative ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

réserve le surplus et les frais et dépens de l’instance ;

refixe l’affaire pour la continuation des débats à l’audience du mercredi,

25 mars 2026 à 9.00 heures, salle JP.0.15.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière