Landlord wins eviction case; tenant ordered to vacate within two months after lease termination.

N° 1637/25

du 17 novembre 2025

Audience publique du lundi, dix-sept novembre deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

la société en commandite par actions SOCIETE1.), établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), immatriculée au Registre du Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le NUMERO1.), représentée par son organe

dûment habilité,

partie demanderesse,

représentée par Maître Perrine LAURICELLA, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

e t :

1) PERSONNE1.) et son épouse

2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses,

représentées par Maître Paul JASSENK, avocat à la Cour, demeurant à

Ettelbruck.

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 26 août 2025 au greffe de la Justice de Paix

de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de

paix de Diekirch, à l’audience publique du lundi, 29 septembre 2025, pour y

entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à cette audience publique.

La représentante de la partie demanderesse donna lecture de la requête

introductive de l’instance et exposa l’affaire.

Les parties défenderesses ne comparurent pas à l’audience.

Sur ce le tribunal prit l’affaire en délibéré, dont il ordonna la rupture en date du

15 octobre 2025 et l’affaire fut refixée à l’audience publique du lundi, 27

octobre 2025 pour continuation des débats.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi,

10 novembre 2025.

La représentante de la partie demanderesse réexposa l’affaire.

Le représentant des parties défenderesses fut entendu en ses explications et

moyens de défense.

Sur ce le tribunal reprit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 26 août 2025 au greffe de la Justice de Paix de Diekirch,

la société SOCIETE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à Diekirch,

siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater que le contrat de bail

entre parties a été résilié en date du 18 novembre 2024, subsidiairement voir

déclarer le bail résilié, et, en tout état de cause, pour voir ordonner le

déguerpissement des parties défenderesses des lieux loués sis à ADRESSE2.)

dans la quinzaine de la notification du jugement à intervenir et avec autorisation

de l’expulsion forcée. La requérante s’est encore réservé le droit de réclamer le

paiement de loyers ou d’indemnités d’occupation ainsi que le droit de réclamer

réparation des dommages locatifs éventuellement causés par les locataires. Elle

réclame encore une indemnité de procédure de 1.000.- euros, une indemnisation

pour frais d’avocat de 2.000.- euros sur base des articles 1382 et suivants du

Code civil ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la requérante fait valoir qu’elle aurait résilié le bail

entre parties pour cause de démolition de l’immeuble loué. Cette première

résiliation aurait dû prendre effet au 30 septembre 2024 mais n’aurait pas été

suivie d’effet. Par ailleurs, celle-ci aurait été prématurée au regard du contrat.

Le 18 novembre 2024, une deuxième résiliation aurait été adressée aux

locataires prenant effet au 31 mars 2025. Outre le fait de ne pas avoir quitté les

lieux, les locataires n’auraient pas entretenu les lieux et provoqué un incendie

et des bouchons dans les canalisations. Principalement, la résiliation au 31 mars

2025 serait valable et les locataires l’auraient acceptée. Subsidiairement, le bail

serait à résilier sur base de l’article 1728 alinéa 2 du Code civil pour violations

graves et répétées par les locataires des obligations découlant du contrat de bail.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) estiment que la renonciation à l’article 12 de

la loi relative au bail à usage d’habitation, stipulée dans le contrat de bail, ne

serait pas valable alors qu’elle serait contraire à l’ordre public. Ils contestent

encore formellement toute obligation de ramonage de la cheminée ainsi que

toute faute relative au bouchage des canalisations. La résiliation ne pourrait

donc pas être prononcée sur cette base. Ils se sont rapportés à prudence de justice

quant au bien-fondé de la demande de résiliation basée sur le motif de la

démolition de l’objet du bail. Ils ont encore requis un délai de déguerpissement

élargi et ont fait valoir une perte de jouissance causée par l’absence de

chauffage. De ce chef, ils requièrent une réduction du loyer mensuel de 300.-

euros. Ils ont finalement conclu au rejet des demandes accessoires.

La SOCIETE1.) conclut au rejet de la pièce versée en cause alors que celle-ci

n’aurait pas été communiquée par voie de courriel. La demande en octroi d’un

délai de déguerpissement allongé serait à déclarer irrecevable pour ne pas être

quantifiée. Subsidiairement, elle serait à rejeter alors que les recherches des

défendeurs auraient commencé avec un retard considérable. La demande

reconventionnelle serait à rejeter alors qu’aucun élément probatoire ne serait

fourni. Outre le fait que de tels troubles n’existeraient pas, les locataires

n’auraient à aucun moment adressé une mise en demeure à la bailleresse. La

requérante souligne encore que l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre

2006 ne serait pas d’ordre public et que les défendeurs opposeraient une

résistance injustifiée, raison pour laquelle elle pourrait prétendre à

l’indemnisation de ses frais d’avocat.

Par contrat de bail en date du 30 mars 2022, prenant effet au 1er avril 2022,

reconductible d’année en année, la SOCIETE1.) a donné en location à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une maison avec jardin sise à L-

ADRESSE2.), contre paiement d’un loyer mensuel de 1.300.- euros. Ledit

contrat stipule encore que les locataires ont été informés qu’un projet résidentiel

est en cours de développement et qu’ils renoncent à invoquer à leur profit la

protection légale mise en place par l’article 12 de la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Il n’est pas autrement contesté que le courrier de résiliation du bail du 29 juin

2024 pour cause de « réalisation de travaux dans l’immeuble » occupé n’a pas

connu de suite et que, par courrier de son mandataire du 18 novembre 2024, la

SOCIETE1.) a adressé une nouvelle résiliation du bail avec effet au 31 mars

2025 au motif que l’immeuble sis à ADRESSE2.) serait démoli.

La stipulation contenue à l’article 3 du contrat de bail du 30 mars 2022 relative

à la renonciation au bénéfice de l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre

2006 est frappée de nullité comme étant contraire aux dispositions d’ordre

public édictées par la prédite loi, lesquelles s’imposent impérativement aux

parties. Celles-ci ne peuvent y déroger à l’avance, sous peine de nullité.

L’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

définit les causes de non-prorogation du contrat de bail.

La cause principale de la résiliation dont se prévaut la partie requérante n’est

pas tirée de l’article 12 (2) b relatif à la méconnaissance de ses obligations par

le preneur mais de l’article 12 (2) c relatif à l’existence de motifs graves et

légitimes.

L’article 12 (2) c dispose que le bail est prorogé à moins qu’« il existe d’autres

motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le transfert de propriété du

logement ne vaut pas motif grave et légitime ».

Le projet de réaliser des travaux d’envergure, voire des travaux de démolition,

constitue bel et bien un motif grave et légitime justifiant la résiliation du contrat

de bail.

Il est constant en cause qu’il est projeté de démolir l’immeuble litigieux.

Il s’ensuit que la partie demanderesse a établi à suffisance son projet de

démolition rendant impossible le maintien dans les lieux des occupants actuels,

partant l’existence d’un motif grave et légitime justifiant la résiliation du contrat

de bail entre parties au sens de l’article 12 (2) c de la loi du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation.

En conséquence, il y a lieu de constater que le contrat de bail entre parties a été

valablement résilié avec effet au 31 mars 2025.

Il y a encore lieu d’ordonner le déguerpissement des parties défenderesses et de

tous ceux qui occupent les lieux de leur chef dans un délai de deux mois à partir

de la notification du présent jugement. A cet égard, il y a lieu de préciser que le

délai de déguerpissement sollicité par l’occupant condamné à déguerpir n’a pas

à être quantifié par lui.

Le tribunal considère qu’en l’espèce, au vu des éléments de la cause, il n’y a

pas lieu de « réserver à la partie requérante le droit de réclamer des dommages

et intérêts en cas de dégradations éventuelles occasionnées à l’appartement pris

en location ».

S’agissant de la demande reconventionnelle tendant à la réduction du loyer, le

tribunal constate que les affirmations concernant des problèmes de chauffage

ainsi que des pannes d’électricité sont restées en état de pures allégations.

L’absence d’éléments probatoires ne saurait être comblée par des courriers de

réclamation éventuels. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont dès lors à

débouter de leur demande.

La SOCIETE1.) sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Le tribunal considère qu’il serait effectivement inéquitable de laisser à sa charge

les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens. Il convient de

déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée et

justifiée à concurrence de la somme de 750.- euros et de condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui payer le prédit montant.

Ne justifiant pas d’une faute ou imprudence dans le chef des parties

défenderesses, il y a lieu de débouter la SOCIETE1.) de sa demande en

indemnisation sur base des articles 1382 et suivants du Code civil.

La requérante sollicite finalement l’exécution provisoire du présent jugement.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y

a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par

jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution

provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire

n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et sans recours,

reçoit la demande en la forme ;

constate que le bail entre parties a été valablement résilié avec effet au 31 mars

2025 ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués, à

savoir une maison avec jardin sise à L-ADRESSE2.), avec tous ceux qui s’y

trouvent de leur chef dans un délai de deux mois à compter de la notification

du présent jugement ;

au besoin, autorise la SOCIETE1.) à faire expulser PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans la forme légale

et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés ;

dit non fondée la demande reconventionnelle en réduction du loyer de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), partant en déboute ;

dit fondée la demande de la SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile à concurrence de la somme

de 750.- euros ;

partant condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la société

SOCIETE1.) S.C.A. le montant de 750.- euros ;

dit non fondée la demande en paiement des frais d’avocats de la SOCIETE1.),

partant en déboute ;

rejette la demande tendant à l’exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix directeur

adjoint, assisté du greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la

salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch »,

date qu’en tête et avons signé avec le greffier.