Tenant found without right to occupy; ordered to vacate and pay rent arrears with provisional execution.

Rép. n°

L-BAIL-230/25

Audience publique du 3 novembre 2025

Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant

en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

La SOCIETE1.), société reconnue d’utilité publique en application de la loi modifiée du 16 août

1923 conférant la personnalité civile à la société de la SOCIETE1.), établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

partie demanderesse

comparant par Maître Inès Rebecca KRIM, avocat, en remplacement de Maître Betty

RODESCH, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse

comparant par Maître Yannick BONDO, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Michel

KARP, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

F a i t s

L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée le 14

mars 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le numéro L-

BAIL-230/25.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience publique

du lundi 12 mai 2025 à 15h, salle JP 0.15.

Après une remise contradictoire, l’affaire a fut refixé à l’audience du 16 juin 2025.

L’affaire fut décommandée et refixée à l’audience du 13 octobre 2025.

L’affaire fut utilement retenue à cette audience publique, lors de laquelle Maître Inès Rebecca

KRIM se présenta pour la partie demanderesse et Maître Yannick BONDO se présenta pour

la partie défenderesse.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle

le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe du Tribunal de Paix de Luxembourg en date du 14 mars 2025,

la SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant

en matière d’occupation sans droit ni titre, aux fins de voir constater que le contrat de mise à

disposition et d’occupation d’un logement a valablement pris fin le 30 septembre 2024, sinon

de voir déclarer résilié le contrat de mise à disposition et d’occupation d’un logement conclu

entre parties, de voir constater que la partie défenderesse est occupante sans droit ni titre du

logement sis à L-ADRESSE2.) (studio NUMERO1.)) depuis le 1er octobre 2024, partant la voir

condamner à déguerpir dudit logement avec tous ceux qui l’occupent de son chef endéans les

deux semaines à partir de la notification du jugement à venir. La requérante demande à voir

fixer l’indemnité d’occupation au montant de 806,24 euros par mois d’occupation à partir du

prononcé du jugement et à voir condamner la partie défenderesse au paiement de la somme

de 10.620,68 euros à titre d’arriérés d’indemnités d’occupation des mois d’octobre 2021

jusqu’à décembre 2024 avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à

solde. Elle demande à voir dire que le taux d’intérêt légal sera augmenté de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois suivant la notification du jugement à intervenir. Elle sollicite

finalement l’exécution provisoire du jugement à intervenir, l’allocation d’une indemnité de

procédure de 600.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ainsi

que la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande, la SOCIETE1.) expose qu’elle est locataire d’un immeuble sis à L-

ADRESSE2.) et qu’elle a mis à disposition de PERSONNE1.) le studio NUMERO1.) dans ledit

immeuble suivant contrat de mise à disposition et d’utilisation signé en date du 13 mars 2020

avec effet au 1er avril 2020 dans le cadre de ses mesures d’aides au logement. Elle soutient

que l’indemnité d’occupation a été fixée à 650.- euros par mois, charges incluses.

Elle explique que la durée du contrat a été limitée à six mois suivant le point 2 du contrat.

Elle fait valoir que par neuf avenants successifs, les parties ont prolongé le contrat jusqu’au

30 septembre 2024 et qu’aux termes du quatrième avenant du 1er janvier 2022, respectivement

du huitième avenant du 19 octobre 2023, l’indemnité d’occupation a été portée à 716,60 euros

et ensuite à 806,24 euros.

La requérante soutient que malgré le terme du contrat, la partie défenderesse n’a pas quitté

les lieux pour le 30 septembre 2024, de sorte qu’une mise en demeure lui a été adressée en

date du 22 octobre 2024. Dans la mesure où la partie défenderesse occupe toujours les lieux,

la requérante estime qu’elle est à qualifier d’occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre

2024.

La requérante fait encore valoir qu’à cela s’ajoute que la partie défenderesse reste en défaut

de payer une partie des indemnités d’occupation pour les mois d’octobre 2021 à décembre

2024 pour un montant total de 10.620,68 euros.

A l’audience des plaidoiries du 13 octobre 2025, la requérante augmente la demande en

paiement au montant total de 13.671,08 euros jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus. Pour le

surplus, elle maintient ses demandes telles que formulées dans la requête.

PERSONNE1.) se rapporte à prudence de justice en ce qui concerne les arriérés réclamés. Il

explique que pendant un certain temps il n’a pas touché la pension d’invalidité. Il demande à

se voir un délai de déguerpissement allongé en soutenant qu’en raison de son handicap il lui

est difficile de trouver un logement adapté. Il conteste l’indemnité de procédure sollicitée par

la requérante.

La requérante s’oppose à l’octroi d’un délai de déguerpissement allongé.

Motifs de la décision

Suivant contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un logement signé en date du 13 mars

2020, ayant pris effet le 1er avril 2020, la SOCIETE1.) a mis à disposition de PERSONNE1.) le

studio NUMERO1.) dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’une

indemnité d’occupation de 650.- euros. Le contrat prévoit l’accompagnement social

personnalisé de PERSONNE1.) au long de la durée d’utilisation du logement.

En ce qui concerne la compétence du tribunal, il y a lieu de noter que depuis la modification

de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation par la loi du 5 août 2015, le

juge de paix est compétent pour connaître des litiges concernant des logements meublés ou

non-meublés mis à disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale par une

commune, un syndicat de communes, une association sans but lucratif ou une fondation

œuvrant dans le domaine du logement (article 1§3g). Par contre, seules les dispositions du

chapitre V de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation sont applicables (à

savoir les dispositions concernant le règlement des litiges) à l’exclusion des autres dispositions

de cette loi.

Le contrat signé entre parties dispose à l’article 10 « Le(s) bénéficiaire(s) accepte(nt) : que la

présente contention de mise à disposition ne tombe pas sous l’effet de la loi modifiée sur le

bail à loyer du 21 septembre 2006. Dans ce sens, l’usager ne peut invoquer les droits du

locataire tels que prévu par la loi précitée. »

Le contrat sur lequel la SOCIETE1.) fonde sa demande ne constitue donc pas de contrat de

bail et échappe, de par la volonté des parties et de par son objectif d’aide sociale limitée dans

le temps, aux règles protectrices et d’ordre public de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation.

La demande est recevable pour avoir été introduite dans les forme et délai de la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que le contrat signé entre parties prévoit que « La

présente convention est conclue pour une durée de 6 mois à partir du 01/04/2020. »

En l’occurrence, les parties ont conclu neuf avenants, le dernier datant du 7 août 2024, ayant

prorogé la convention initiale de trois mois à partir du 1er juillet 2024, soit jusqu’au 30

septembre 2024.

Par courrier recommandé du 22 octobre 2024, la SOCIETE1.) a indiqué à PERSONNE1.) que

suite à un courrier de résiliation du 30 août 2024, son contrat a pris fin le 30 septembre 2024

et que vu son refus de quitter les lieux, il est à considérer comme occupant sans droit ni titre

depuis lors. Elle l’a mis en demeure de quitter les lieux sans autre délai.

Compte tenu de ces considérations, PERSONNE1.) n’a plus de titre l’autorisant à occuper ledit

logement et il est à considérer comme occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024.

La demande de la SOCIETE1.) en déguerpissement de PERSONNE1.) est dès lors à déclarer

fondée, sauf à lui accorder, compte tenu de sa situation précaire, un délai de déguerpissement

de deux mois à compter de la notification du jugement.

La SOCIETE1.) demande à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant de 806,24 euros par

mois d’occupation.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause, le preneur

s’enrichissant par la jouissance des lieux au détriment du bailleur, corrélativement appauvri.

Elle est souverainement fixée par le juge du fond qui prend en considération notamment la

valeur locative réelle de l’immeuble et l’état des lieux à ce moment. La valeur locative peut être

égale à l’ancien loyer, les parties restant libres de rapporter la preuve que le préjudice subi est

supérieur ou inférieur à ce montant. Si aucune des parties ne fournit d’éléments de nature à

évaluer la valeur locative réelle de l’immeuble, le juge fixera l’indemnité d’occupation

mensuelle ex aequo et bono ou ordonnera une expertise (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail,

n°228 ; Marianne HARLES, Le bail à loyer – compte rendu de jurisprudence, n°189, P. 31, p.

377 ; Trib. d’arr. Lux. 21 décembre 2007, n°111.396 du rôle).

En l’espèce, le montant réclamé correspond à l’indemnité, charges comprises, actuellement

payée par PERSONNE1.).

A défaut d’autres éléments, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle

à 806,24 euros, charges comprises.

Au dernier stade des plaidoiries, la SOCIETE1.) demande encore à voir condamner

PERSONNE1.) au paiement de la somme de 13.671,08 euros à titre d’indemnités d’occupation

jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande

initiale est recevable.

Au vu des pièces versées au dossier et à défaut de contestations concernant les montants

réclamés, la demande en paiement à titre d’arriérés d’indemnités d’occupation est à déclarer

fondée pour le montant réclamé de 13.671,08 euros avec les intérêts légaux sur le montant

de 810.620,68 euros à compter du 14 mars 2025 et sur le montant de 3.050,04 euros à

compter du 13 octobre 2025, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde.

Eu égard aux dispositions de l’article 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais

de paiement et aux intérêts de retard il y a lieu de faire droit à la demande en majoration du

taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification

de la décision à intervenir.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans

caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse

reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les

autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente

par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée

à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril

en la demeure.

PERSONNE1.) ne contestant pas les montants réclamés, il y a lieu d’ordonner l’exécution

provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire

En ce qui concerne la demande en allocation d’une indemnité de procédure de la requérante,

le tribunal rappelle que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge (Cassation, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du

registre).

En l’espèce, la SOCIETE1.) est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure, alors que la condition de l’iniquité requise par la loi fait défaut.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il

convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le Tribunal de Paix de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

s e

d é c l a r e compétent pour connaître de la demande,

r e ç o i t la demande en la forme,

d o n n e acte à la SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande en paiement,

c o n s t a t e que le contrat de mise à disposition signé entre parties a valablement pris fin

et que depuis le 1er octobre 2024 PERSONNE1.) est à considérer comme occupant sans droit

ni titre,

d i t fondée la demande de la SOCIETE1.) à voir condamner PERSONNE1.) à déguerpir des

lieux occupés,

c o n d a m n e PERSONNE1.) à d é g u e r p i r des lieux occupés avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard 2 (deux) mois après la notification du présent jugement,

au besoin a u t o r i s e la SOCIETE1.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la forme légale

et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

f i x e l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE1.) au montant de 806,24

euros, charges comprises,

d i t la demande en paiement fondée à hauteur de 13.671,08 euros,

c o n d a m n e PERSONNE1.) à payer à la SOCIETE1.) le montant de 13.671,08 euros

(treize mille six cent soixante-et-onze euros et huit cents) avec les intérêts légaux sur le

montant de 10.620,68 euros à compter du 14 mars 2025 et sur le montant de 3.050,04 euros

à compter du 13 octobre 2025, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde,

o r d o n n e l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,

d i t non fondée la demande de la SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de procédure et

en déboute,

c o n d a m n e PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit Tribunal de Paix à Luxembourg par,

Michèle HANSEN, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier assumé Simao FREITAS,

avec lequel le présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête.

Michèle HANSEN

Juge de paix

Simao FREITAS

Greffier assumé