Court allows condominium association's claim for reduced arrears, awarding legal fees but denying procedural indemnity due to settlement.

Rép. n° 3447/25

L-CIV-523/25

AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 OCTOBRE 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit,

Dans la cause

entre :

le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE GROUPE1.), sis à L-

ADRESSE1.),

représenté

par

son

syndic

actuellement

en

fonctions,

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie demanderesse

comparaissant par Maître Alexandra CORRE, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

et

1. PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

2. PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE1.),

parties défenderesses

comparaissant en personne.

____________________________________________________

Faits

Par exploit d’huissier de justice Véronique REYTER d’Esch-sur-Alzette du 23

septembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE GROUPE1.) fit

donner citation à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) à comparaître le 23 octobre

2025 à 15.00 heures devant le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en

audience publique, en matière civile, en la salle JP.1.19, pour y entendre statuer

sur le bien-fondé des causes énoncées dans ledit exploit, annexé à la minute du

présent jugement.

À l’appel des causes à la prédite audience,l’affaire fut utilement retenue et Maître

Alexandra CORRE respectivement PERSONNE2.) furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e

j u g e m e n t

q u i

s u i t :

Par exploit d’huissier du 23 septembre 2025, le SYNDICAT DES

COPROPRIÉTAIRES DE GROUPE1.), représenté par son syndic actuellement

en fonctions, PERSONNE1.), a fait donner citation à PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) de comparaître par devant le Tribunal de Paix de ce siège pour

voir statuer sur les mérites de sa demande en condamnation solidaire, sinon in

solidum, à lui payer le montant de 8.399,25 euros à titre d’arriérés sur charges de

copropriété, avec les intérêts légaux à partir du jour de la mise en demeure, 14

août 2025, sinon de la demande introductive d’instance et jusqu’à solde, avec

majoration du taux des intérêts de trois points à compter de l’échéance du

troisième mois suivant la signification du jugement à intervenir, aux frais d’avocat

estimés à 807,19 euros + p.m. au vœu des articles 1382 et 1383 du Code civil, à

une indemnité de procédure de 2.500 euros au vœu de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile, aux frais et dépens de l’instance et à voir ordonner

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de la demande introductive d’instance, le SYNDICAT DES

COPROPRIÉTAIRES DE GROUPE1.) fit exposer que les parties défenderesses

seraient propriétaires de deux appartements sis au premier et deuxième étage de la

résidence ainsi que de trois emplacements intérieurs au sous-sol avec en tout

345,237 millièmes. Suit une énumération des inscriptions cadastrales afférentes

qu’il n’est pas opportun de transcrire dans le jugement.

En vertu de la qualité de copropriétaires, les parties citées devraient régler

mensuellement des avances sur charges, ce qu’ils ne feraient plus depuis un certain

temps. Ainsi, au 14 août 2025, le décompte des charges montrerait un solde

débiteur de 8.399,25 euros quant auquel une mise en demeure aurait été adressée

aux débiteurs le même jour.

Les frais d’avocat engagés dans la présente procédure, estimés au moment de la

demande introductive d’instance à 807,19 euros, sous réserve d’augmentation,

devraient également être pris à charge par les parties citées, ceci au regard du

préjudice accru à la copropriété par leur défaillance de payer et basé sur les articles

1382 et 1383 du Code civil.

Lors des débats, le mandataire de la partie demanderesse et les deux parties

défenderesses firent état de retenir le dossier par expédient en soutenant leur

accord sur les demandes principales.

PERSONNE2.) exposa, pour lui-même et PERSONNE3.), être copropriétaires

pour trois unités dans la résidence et ce depuis 2017. Il n’y aurait jamais eu de

problèmes, sauf depuis l’acquisition de la dernière unité. Depuis, il n’aurait plus

reçu le décompte des avances sur charges.

Malgré prise de contact avec le syndic, il n’aurait reçu aucune convocation pour

l’assemblée générale des copropriétaires, ni le décompte.

Pour les parties défenderesses, un problème de communication serait à l’origine

de la présente instance et ils ne contesteraient aucunement les montants réclamés,

sauf à voir ajuster le principal à raison de 300 euros en leur faveur. Ils ne

contesteraient pas non plus les frais d’avocat demandés mais estimeraient qu’il ne

devrait pas y avoir d’indemnité de procédure qui leur soit imputée, ceci au vu de

ce qu’il n’y aurait jamais eu de mauvaise intention en leur chef.

PERSONNE2.) déplora que toute cette affaire ait fini par devant une juridiction

alors qu’il aurait estimé un simple appel ou courriel suffisant pour qu’il prenne à

charge l’ensemble des montants encore ouverts.

Le mandataire du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE GROUPE1.)

confirma qu’il y aurait eu une erreur dans le décompte et qu’il y aurait lieu

d’ajuster le montant réclamé à 8.099,25 euros. Il se rapporta à prudence de justice

quant à l’indemnité de procédure demandée.

Le Tribunal se trouve saisi d’une demande en paiement d’arriérés sur charges

impayés, malgré mise en demeure du 14 août 2025 non suivie d’effet, contre deux

copropriétaires d’une résidence qui sont d’accord avec le montant réajusté à payer

et déplorent en arriver devant une juridiction par suite d’un malentendu.

Il échoit dans un premier temps de donner acte aux parties de ce qu’elles sont

d’accord à voir corriger le montant réclamé vers le bas à 8.099,25 euros, en tenant

compte d’un paiement de 300 euros non comptabilisé.

Au vu de l’accord intervenu entre parties, il y a lieu de déclarer la demande fondée

et justifiée pour 8.099,25 euros et de condamner

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) solidairement au paiement, avec les intérêts légaux à partir du jour

de la mise en demeure, 14 août 2025, et jusqu’à solde.

Au vu de l’article 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux intérêts de

retard et aux délais de paiement, la demande en majoration du taux des intérêts au

terme du troisième mois suivant la signification du présent jugement est à déclarer

fondée.

Les parties sont également d’accord que les frais d’avocat soient pris à charge par

les parties défenderesses qui sont à condamner solidairement au montant de

807,19 euros.

La seule divergence entre parties résulte de l’indemnité de procédure de 2.500

euros.

Dans la mesure où le dossier est plaidé par expédient, il n’y a pas lieu d’allouer

une indemnité de procédure.

Eu égard à l’accord intervenu entre parties, il n’y a pas lieu à ordonner l’exécution

provisoire du présent jugement.

Pour les mêmes raisons, les frais et dépens de l’instance sont à mettre à charge,

chaque fois pour moitié, au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE

GROUPE1.) et solidairement à PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

P A R C E S M O T I F S :

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement à l’égard des parties et en premier ressort,

reçoit la demande en la pure forme,

donne acte aux parties de leur accord intervenu,

donne acte au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE GROUPE1.) de sa

demande en réduction du montant réclamé de 300 euros préalablement payés mais

non comptabilités et donnant dès lors le montant de 8.099,25 euros,

partant, condamne solidairement PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer au

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE GROUPE1.) le montant de 8.099,25

(huit mille quatre-vingt-dix-neuf virgule vingt-cinq) euros avec les intérêts légaux

à partir du jour de la mise en demeure, 14 août 2025, et jusqu’à solde,

dit fondée la demande en paiement des frais d’avocat au vœu de l’article 1382 et

1383 du Code civil,

partant, condamne solidairement PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer au

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE GROUPE1.) le montant de 807,19

(huit cent sept virgule dix-neuf) euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’allouer une indemnité de procédure au vu de l’accord

intervenu,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire,

fait masse des frais et les impute, chaque fois pour moitié, au SYNDICAT DES

COPROPRIÉTAIRES DE GROUPE1.) et solidairement à PERSONNE2.) et

PERSONNE3.).

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix de

Luxembourg, par Anne-Marie WOLFF, juge de paix directeur, assistée du greffier

Sven WELTER, avec lequel le présent jugement a été signé, date qu'en tête.

Anne-Marie WOLFF

Sven WELTER