Tenant loses rent arrears and eviction case; landlord wins on exclusive fault grounds.

Répertoire No. 3414/25

L-BAIL-426/25

Audience publique du 29 octobre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

représentée par la société ETUDE D’AVOCATS WILTZIUS, ROSA, DE

SOUSA SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège

social à L-9254 DIEKIRCH, 18, route de Larochette, inscrite sur la liste V

du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Diekirch, immatriculée

au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro

B278122, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Jean-

Paul WILTZIUS, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la

même adresse

comparant à l’audience par Maître Joe MENDES, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE2.), demeurant à D-ADRESSE2.)

partie défenderesse

partie défenderesse sur demande incidente

comparant par Maître Dilara CELIK, avocat, en remplacement de Maître

Olivier UNSEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

2 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

partie défenderesse

partie demanderesse par demande incidente

représentée par sa fille, PERSONNE4.), en vertu d’une procuration écrite

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 7 mai

2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 2 juin 2025.

Lors de la prédite audience, Maître Olivier UNSEN se présenta pour

PERSONNE2.) tandis que PERSONNE3.) comparut en personne. L’affaire

fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 6 octobre 2025.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Joe MENDES, en remplacement de Maître Jean-Paul WILTZIUS,

ce dernier en représentation de l’Etude d’Avocats WILTZIUS, ROSA, DE

SOUSA SARL, Maître Dilara CELIK, en remplacement de Maître Olivier

UNSEN, et PERSONNE4.), en représentation de sa mère, en vertu d’une

procuration écrite, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 7 mai 2025, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et de bail commercial, aux

fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 14.000.- EUR à titre

d’arriérés de loyers, chaque fois avec les intérêts conventionnels à partir

de l’échéance de chaque loyer, sinon à partir du 12 mars 2025 date de la

mise en demeure, le tout jusqu’à solde, avec augmentation de ce taux

d’intérêt de trois points à partir du 3ème mois de la notification du jugement

intervenir, de voir déclarer résilié le bail existant entre parties et le

défendeur s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai

de huitaine de la notification du jugement à intervenir.

La partie requérante demande encore à se voire réserver le droit de

demander ultérieurement la condamnation de la partie défenderesse au

paiement des loyers ou indemnités d’occupation à échoir mais non encore

réclamés dans la présente requête, une indemnité de relocation, une

indemnité d’indisponibilité et des dommages-intérêts notamment pour

dégâts locatifs et de voir refixer s’il y lieu l’affaire pour les chefs réservés,

à une date postérieure à la date du déguerpissement prévu.

PERSONNE1.) demande en outre l’octroi d’une indemnité de procédure à

hauteur de 2.500.-EUR et de voir ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

Enfin, il demande à ce que le jugement à intervenir soit déclaré commun à

PERSONNE3.).

À l’appui de sa requête, PERSONNE1.) expose avoir ensemble, avec son

ex-épouse PERSONNE3.), conclu deux contrats de bail en date du 1er juin

2023 avec PERSONNE2.). Ces contrats portent sur un immeuble indivis,

leur appartenant, situé à L-ADRESSE4.), l’un à usage commercial, l’autre

exclusivement à usage d’habitation.

Le bail commercial, conclu pour une durée fixe de six ans, prévoit un loyer

mensuel de 3.200.-EUR hors TVA. Le bail d’habitation, d’une durée de trois

ans, stipule un loyer mensuel de 800.-EUR. Dans les deux cas, le locataire

est tenu de s’acquitter de l’intégralité des charges. Les loyers, hors

charges, doivent être versés par moitié sur les comptes respectifs des deux

bailleurs.

Depuis octobre 2024, des défauts de paiement auraient été constatés,

PERSONNE3.) n’ayant plus perçu sa part. À compter de novembre 2024,

PERSONNE2.) aurait cessé tout règlement, laissant un arriéré de 14.000.-

EUR correspondant à sept mois de loyers impayés dus à la partie

requérante. PERSONNE1.) précise que lesdits contrats prévoient des

intérêts de retard ainsi que la possibilité de résiliation immédiate en cas de

non-paiement de deux échéances, après mise en demeure de 20 jours

pour le bail commercial et d’un mois pour le bail d’habitation.

Une mise en demeure adressée le 12 mars 2025 au locataire d’apurer ses

dettes

serait restée sans réponse. Malgré cela,

PERSONNE2.)

continuerait à occuper les lieux sans s’acquitter de ses obligations, causant

un préjudice financier important et une perte de confiance irrémédiable.

En conséquence, le requérant sollicite la résiliation judiciaire immédiate du

contrat de bail ainsi que le déguerpissement de la partie défenderesse.

Lors de l’audience des plaidoiries du 6 octobre 2025, PERSONNE1.) a

actualisé sa demande, indiquant

que suivant

décompte

actualisé

PERSONNE2.) aurait une dette de 49.000.-EUR envers l’indivision, dont

24.000.-EUR lui revenant personnellement. Il a également réservé ses

droits à formuler ultérieurement des demandes d’indemnisation pour

occupation sans droit ni titre, relocation et dégradations locatives.

PERSONNE3.), représentée à l’audience par sa fille PERSONNE4.) en

vertu d’une procuration, s’est ralliée aux conclusions du requérant. Elle a

demandé la condamnation de PERSONNE2.) à lui verser la somme de

25.000.-EUR au titre d’arriérés de loyers, ainsi que la résiliation judiciaire

du bail, le déguerpissement des lieux du locataire et la remise des clés.

PERSONNE2.) a contesté la validité de la procuration donnée à

PERSONNE4.), estimant qu’un mandat spécial était requis pour

représenter sa mère en justice. Il a invoqué l’article 815-3 du Code civil,

selon lequel l’accord des deux indivisaires est nécessaire pour agir en

justice, et a soutenu que la résiliation judiciaire des baux constitue un acte

de disposition nécessitant leur consentement conjoint. Sur le fond, il s’en

est remis à la sagesse du tribunal quant aux demandes formulées par

PERSONNE1.).

Enfin, il a sollicité le rejet de l’indemnité de procédure réclamée à son

encontre.

Appréciation

La requête introduite par la partie requérante est recevable, ayant été

déposée dans les formes et délais prévus par la loi.

PERSONNE3.), initialement appelée en déclaration de jugement commun par

PERSONNE1.), a formulé à l’audience du 29 octobre 2025 des demandes

incidentes à l’encontre de la partie défenderesse originaire, sollicitant sa

condamnation au paiement d’arriérés de loyers, la résiliation judiciaire du

contrat de bail ainsi que le déguerpissement du locataire. Ces demandes, qui

n’ont d’ailleurs pas été critiquées quant à leur recevabilité par la partie

défenderesse, sont à déclarer recevables.

En effet, la contestation soulevée par PERSONNE2.) porte en réalité sur la

validité du mandat donné à PERSONNE4.) pour représenter sa mère, ce qui

relève du fond du litige.

Quant au fond

Sur le fond, PERSONNE2.) soutient qu’PERSONNE3.) ne pouvait agir seule

pour mandater sa fille en vue de demander la résiliation judiciaire du contrat

de bail, estimant qu’il s’agit d’un acte de disposition nécessitant l’accord de

tous les indivisaires, conformément à l’article 815-3 du Code civil.

Cet article prévoit que les actes d’administration et de disposition relatifs aux

biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires, et qu’un

mandat spécial est nécessaire pour la conclusion ou le renouvellement des

baux. Il précise également que si un indivisaire gère les biens indivis avec

l’accord tacite des autres, il est réputé avoir reçu un mandat couvrant les actes

d’administration, à l’exclusion des actes de disposition et de la conclusion ou

du renouvellement des baux.

Selon la doctrine (PERSONNE5.), L’indivision, 1980, art. 32172, n° 81), les

actes d’administration sont ceux qui relèvent de l’exploitation normale des

biens indivis, à l’exception de la conclusion et du renouvellement des baux.

Bien que la résiliation ne soit pas expressément visée par l’article 815-3, la

jurisprudence (Trib. Arr. Lux., 13 janvier 2015, n° 11/2015) considère qu’elle

doit être assimilée au renouvellement du bail, dans la mesure où elle en

conditionne la possibilité, et relève donc du même régime juridique.

Cependant, en l’espèce, le tribunal constate que les deux indivisaires sont

présents et représentés à l’audience, et qu’ils agissent de concert pour

demander la résiliation du contrat de bail les liant à PERSONNE2.). Dès lors

que les deux parties s’accordent sur cette demande, la question d’un mandat

tacite ou de la capacité d’un seul indivisaire à agir ne se pose pas.

Quant aux arriérés de loyers

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications fournies tant par

PERSONNE1.)

que par

PERSONNE3.), ainsi que des pièces justificatives versées aux débats, et

en l’absence de toute justification de la part de PERSONNE2.) quant au

non-paiement des loyers, celui-ci s’étant contenté de se rapporter à

prudence de justice, les demandes respectives des parties requérantes

doivent être déclarées fondées.

Il y a dès lors lieu de condamner PERSONNE2.) à verser à PERSONNE1.)

la somme de 24.000 EUR, assortie des intérêts conventionnels prévus

dans les deux contrats de bail.

Dans la mesure, où seuls des intérêts conventionnels sont sollicités, il n’y

a pas lieu à majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration

d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement.

PERSONNE2.) est également condamné à verser à PERSONNE3.) la

somme 25.000.-EUR. Cette dernière n’ayant pas sollicité l’application

d’intérêts sur cette somme, il n’y a pas lieu d’en assortir la condamnation.

Quant à la demande en résiliation judiciaire des baux

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

En l’espèce, le non-paiement de plus de douze mois de loyers, en l’absence

de toute justification, est constitutif d’un grave manquement dans le chef de

PERSONNE2.) à ses obligations de locataire, justifiant la résiliation des deux

contrats de bail et la condamnation du défendeur au déguerpissement, sauf

à lui accorder un délai de déguerpissement de 40 jours à partir de la

notification du présent jugement.

Dans la mesure où la résiliation du bail entraîne nécessairement la

restitution des clés aux bailleurs, il n’y pas lieu de statuer sur cette question.

Quant aux demandes à réserver

PERSONNE1.)

s’étant limité à réserver la question de l’existence

éventuelle de dégâts locatifs ainsi que celle d’une indemnité d’occupation,

sans toutefois formuler de demande chiffrée ni présenter d’éléments

concrets à l’appui, il n’y a pas lieu de réserver ces points.

S’agissant de la demande d’indemnité de relocation, il convient de relever

que les locaux n’ont, à ce jour, pas encore été restitués aux bailleurs. Dès

lors, cette demande est irrecevable en l’état, car prématurée.

Il n’y a donc également pas lieu de réserver ce volet de la requête.

Quant aux accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte

qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 350.- EUR sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n’existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de

faire droit à cette demande.

Ayant succombé à l’instance, PERSONNE2.) est encore à condamner aux

frais et dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de loyers ;

donne acte à PERSONNE3.) de ses demandes incidentes formulées à

l’audience ;

déclare les demandes recevables ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers d’PERSONNE1.) fondée

pour la somme réclamée de 24.000.- EUR ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 24.000.-

EUR, avec les intérêts légaux tels que prévu dans les contrats de bail

respectifs, le tout jusqu’à solde ;

dit qu’il n’y a pas lieu à majoration du taux d’intérêt légal ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers d’PERSONNE3.) fondée

pour la somme réclamée de 25.000.- EUR ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme de 25.000.-

EUR ;

déclare

la demande en résiliation des contrats de

bail

et en

déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail d’habitation et du contrat de bail

à usage commercial conclu tous les deux en date du 1er juin 2023 entre

parties aux torts exclusifs de PERSONNE2.) ;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef endéans les quarante jours de la notification du

présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) et PERSONNE3.) à faire expulser

PERSONNE2.)

dans la forme légale et aux frais de ce dernier,

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 350.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu de réserver les demandes en condamnation de la

partie défenderesse, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation à

échoir mais non encore réclamés, à une indemnité de relocation, à une

indemnité d’indisponibilité ainsi qu’à des dommages-intérêts notamment

pour dégâts locatifs ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière