Landlord wins rent arrears and eviction; tenant's counterclaim dismissed; no provisional execution granted.

Répertoire No. 3408/25

L-BAIL-356/25

Audience publique du 29 octobre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à I-ADRESSE1.)

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

comparant par Maître Astrid BUGATTO, avocate à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Maria Teresa CARACCIOLO, avocate à la Cour,

demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 8 avril

2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 28 mai 2025.

A l’appel de la cause à la prédite audience, Maître Astrid BUGATTO se

présenta pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tandis que Maître Maria

Teresa CARACCIOLO se présenta pour PERSONNE3.). L’affaire fut

contradictoirement fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 6 octobre

2025.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Astrid BUGATTO et Maître Maria Teresa CARACCIOLO furent entendues

en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 8 avril 2025, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux

fins de s’entendre condamner à leur payer la somme de 13.500.- EUR à

titre d’arriérés de loyers et charges, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice jusqu’à solde, de s’entendre condamner à leur payer

la somme de 300.- EUR à titre d’indemnité de procédure, de voir déclarer

résilié le bail existant entre parties et le défendeur s’entendre condamner à

déguerpir des lieux loués dans un délai de huitaine de la notification du

jugement à intervenir.

Les requérants demandent encore à voir ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

A l’appui de leur requête, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir

qu’ils sont propriétaires d’un appartement situé à L-ADRESSE3.), qu’ils

auraient donné en location à PERSONNE3.) suivant contrat de bail conclu

en date du 21 juin 2019, moyennant un loyer mensuel de 2.400.-EUR et

des avances mensuelles sur charges locatives de 800.-EUR.

Ils soutiennent que, depuis décembre 2024, le locataire ne s’acquitterait

plus intégralement du loyer ni des charges locatives, de sorte qu’il serait

redevable au jour du dépôt de la requête de 9.600.-EUR au titre des loyers

et 3.900.-EUR au titre d’avances sur charges.

En vertu de l’article 1er du contrat de bail, il serait interdit au preneur de

céder le bail ou de sous-louer le bien sans l’accord préalable et écrit des

bailleurs.

Or, les propriétaires auraient été informés par l’administration communale

que plusieurs personnes, leurs inconnues, occuperaient actuellement le

logement.

Ils font ainsi plaider que le preneur aurait fait un usage anormal du bien

loué, en violation de ses obligations contractuelles, notamment en

procédant à une cession ou une sous-location non autorisée.

Conformément à l’article 1717 du Code civil, « la clause interdisant de

céder ou de sous-louer est toujours de rigueur et oblige les tribunaux à s'en

tenir à la volonté exprimée des parties et leur défend d'analyser si, en dépit

de la clause prohibitive, le bailleur a de justes motifs pour s 'opposer à la

cession

ou

à la

sous-location.

»

(Pasicrisie

2/2002, Tribunal

d'Arrondissement Luxembourg, 14 octobre 1970, P.21, p. 519).

Enfin, les requérants font valoir que toutes les mises en demeure

adressées au locataire, tant pour le paiement des sommes dues que pour

la libération des lieux, seraient restées sans effet.

A l’audience des plaidoiries, les requérants ont augmenté leur demande à

titre d’arrières de loyers et avances sur charges pour la porter à 36.500.-

EUR suivant décompte versé en cause. Ils ont encore ajouté que le non-

paiement des loyers lui seul constituerait en lui seul un motif grave justifiant

la résiliation du contrat de bail.

En réponse aux arguments de la partie défenderesse, ils ont fait valoir

qu’ils n’avaient donné aucun accord à une quelconque sous-location de

l’appartement en question, fait qui aurait été porté à leur connaissance par

la commune.

PERSONNE3.)

La partie défenderesse a contesté la demande en déguerpissement pour

faute grave. Elle a affirmé que les requérants étaient informés des sous-

locations et les avaient acceptées, comme en témoigne entre autres le fait

que les loyers leur ont systématiquement été versés par un tiers.

Concernant le montant du loyer, PERSONNE3.) a soutenu que les

bailleurs ont procédé par avenant en date du 7 juillet 2022 à une

augmentation de 1.000.-EUR, portant le loyer mensuel à 3.000.-EUR. Or,

selon la loi modifiée du 21 septembre 2006 relative au bail à usage

d’habitation, une augmentation ne peut excéder 10 % par an. En l’espèce,

le loyer serait passé de 2.000 à 3.000.-EUR, soit une hausse de 50 %,

manifestement contraire aux dispositions légales.

La défenderesse a encore invoqué l’article 5 de cette loi, qui impose, à

peine de nullité, la mention dans le contrat de bail de la possibilité pour le

locataire de saisir la commission des loyers en cas de litige. Cette mention

étant absente tant dans le bail initial que dans son avenant, ceux-ci

seraient nuls.

Par ailleurs, le montant du loyer dépasserait le plafond prévu à l’article 3

de la même loi, lequel stipule que le loyer annuel ne peut excéder 5 % du

capital investi.

En conséquence, elle a sollicité, à titre reconventionnel, le remboursement

du trop-perçu de loyers ainsi que la restitution de la garantie locative, pour

un montant total de 35.050.-EUR. Par jeu de compensation, elle a estimé

ne devoir que la somme de 550.-EUR aux requérants. A titre subsidiaire,

elle a demandé la nomination d’un expert afin de déterminer le montant

des loyers dus.

Enfin, PERSONNE3.) a sollicité la condamnation des requérants au

paiement d’une d’indemnité de procédure de 1.000.-EUR.

Appréciation

Quant à la nullité du contrat de bail

Lors de l’audience du 6 octobre 2025, la partie défenderesse a soulevé la

nullité du contrat de bail, en raison de l’absence de la mention relative à la

possibilité pour le locataire de saisir la commission des loyers en cas de

litige concernant la fixation du loyer, comme prévu à l’article 5 de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et de

certaines dispositions du Code civil.

Toutefois, elle n’en a pas tiré toutes les conséquences juridiques.

Le tribunal constate que la disposition invoquée par la défenderesse

résulte de la loi du 23 juillet 2024 portant modification de la loi sur le bail à

usage d’habitation et de certaines dispositions du Code civil précitée.

En effet, l’article 2 de cette loi du 23 juillet 2024 prévoit que l’article 5 de la

loi du 21 septembre 2006 est modifié comme suit :

1° Le paragraphe premier est modifié comme suit :

« (1) La conclusion du bail ne peut être liée au paiement de sommes autres

que le loyer. Sous peine de nullité, tout bail est établi par écrit, qui stipule

au moins :

1° l’identité complète de toutes les parties contractantes ;

2° la date de prise d’effet du bail ;

3° la désignation de toutes les pièces et parties d’immeuble couvrant l’objet

du bail, ainsi que l’adresse et la référence cadastrale de l’objet du bail ;

4° le montant du loyer sans les charges ;

5° le montant des acomptes sur les charges ou du forfait pour charges

éventuelles ;

6° le supplément de loyer pour le mobilier, en cas d’un logement meublé ;

7° le montant de la garantie locative éventuellement stipulée ;

8° l’indication que les parties contractantes ont la possibilité de saisir la

commission des loyers conformément à l’article 8 en cas de litige sur la

fixation du loyer.

En cas d’intervention d’un agent immobilier ou d’un autre tiers dans la

location d’un logement à usage d’habitation, les frais et honoraires de ces

personnes sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »

Cependant, conformément à l’article 11 de la loi du 23 juillet 2024, les

dispositions de l’article 5, paragraphe 1er, continuent à s’appliquer dans

leur version antérieure pour les baux verbaux et les contrats de bail à

usage d’habitation conclus avant l’entrée en vigueur de ladite loi.

Il en résulte que le moyen de nullité soulevé par la défenderesse doit être

rejeté, le texte invoqué n’étant pas applicable au cas d’espèce, le contrat

de bail et son avenant ayant été conclus avant l’entrée en vigueur de la loi

du 23 juillet 2024.

Pour le surplus, la requête est à déclarer recevable, ayant été introduite

conformément aux formes et délais prévus par la loi.

Quant au fond

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur est tenu de régler

le prix du bail aux termes convenus.

La partie défenderesse conteste le montant des loyers réclamés,

soutenant que l’avenant du 24 juin 2022 prévoit une augmentation

contraire aux dispositions de l’article 3 relatives au bail à usage

d’habitation, lesquelles limitent l’augmentation à 10 % par an. Or, en

l’espèce, l’augmentation atteindrait 50 %. Elle ajoute que le loyer annuel

dépasserait vraisemblablement le plafond de 5 % du capital investi, que le

loyer ne peut excéder.

Le tribunal relève que les parties ont convenu du loyer initial et de son

augmentation, laquelle a été expressément acceptée par la défenderesse

dans l’avenant du 24 juin 2022. Cet avenant prévoit notamment une

augmentation de 100 EUR par mois, chaque 1er juillet.

Si la loi modifiée du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation

prévoit un plafonnement de l’augmentation du loyer, celui-ci n’a que

vocation à s’appliquer qu’en cas de désaccord des parties, ce qui n’est pas

le cas en l’espèce.

Il en résulte que le montant des loyers réclamés par les requérants est

conforme aux engagements contractuels.

En outre, le montant des avances sur charges n’a fait l’objet d’aucune

contestation de la part de la défenderesse.

Dès lors, au vu des explications fournies à l’audience, des pièces versées

au dossier, et en l’absence de contestation relative au non-paiement des

loyers et des avances sur charges, il y a lieu de faire droit à la demande en

condamnation telle que formulée par les requérants pour le montant total

de 36.500.-EUR avec les intérêts légaux à partir des demandes en justice

respectives, à savoir sur la somme de 13.500.-EUR à partir du 8 avril 2025

et sur la somme de 23.000.-EUR à partir du 6 octobre 2025.

Par

voie

de

conséquence,

la

demande

reconventionnelle

en

remboursement du trop-perçu de loyers est à rejeter.

La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement du

locataire

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

En l’espèce, le non-paiement de onze mois de loyers, en l’absence de toute

justification sérieuse, est constitutif d’un grave manquement dans le chef

de PERSONNE3.) à ses obligations de locataire, justifiant la résiliation du

bail et la condamnation du défendeur au déguerpissement sans qu’il y ait

lieu d’analyser s’il a sous-loué ou non le logement en question en violation

des stipulations du bail.

Il convient encore de lui accorder un délai de déguerpissement de 40 jours

à partir de la notification du présent jugement.

Demande en restitution de la garantie locative

Quant à la demande en restitution de la garantie locative, il y a lieu de

rappeler que la garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire

prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance

qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement de loyers ou des

charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts

locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer le montant de

la garantie locative sur les derniers loyers puisque de ce fait le bailleur se

trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au

preneur, de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement. La garantie

locative destinée à couvrir le paiement des loyers et des dégradations

locatives éventuelles ne peut être réclamée par le locataire qui n’a pas

encore déguerpi des lieux loués

dans le cadre de l’action en

déguerpissement introduite contre lui. Une telle demande serait irrecevable

pour être prématurée (Marianne HARLES : Le bail à loyer ; compte-rendu

de jurisprudence, n° 65, Pasicrisie 31, pages 319-320).

Il y a dès lors lieu de rejeter la demande de PERSONNE3.) comme étant

prématurée, le locataire occupe en effet toujours les lieux et aucun constat

des lieux de sortie n’est d’ores et déjà dressé.

Quant aux accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) l’ensemble des frais non compris dans

les dépens, de sorte qu’il y a lieu de leur allouer une indemnité de procédure

de 350.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile. La partie défenderesse par contre est à débouter de sa demande en

octroi d’une indemnité de procédure.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par

jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution

provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

Les conditions d’application de l’article 115 du Nouveau Code de

procédure civile n’étant pas remplies, il n’y a pas lieu d’assortir le présent

jugement de l’exécution provisoire.

Le défendeur succombant à l’instance, les frais et dépens de l’instance lui

incombent.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier

ressort,

rejette le moyen de nullité;

se déclare compétent pour connaître de la demande ;

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur

demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

donne acte à PERSONNE3.) de ses demandes reconventionnelles ;

déclare la demande principale recevable ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en paiement

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour le montant total réclamé

de 36.500.-EUR ;

déclare

en

conséquence

la

demande

reconventionnelle

en

remboursement du trop-perçu de loyer non fondée ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 36.500.-EUR avec les intérêts légaux à partir des demandes en

justice respectives, à savoir sur la somme de 13.500.-EUR à partir du 8

avril 2025 et sur la somme de 23.000.-EUR à partir du 6 octobre 2025,

chaque fois jusqu’à solde ;

rejette la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) en restitution de

la garantie locative comme étant prématurée ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE3.) ;

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s'y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la

notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à faire expulser

PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

une indemnité de procédure de 350.- EUR sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile ;

dit non fondée et rejette la demande de PERSONNE3.) en allocation

d’une indemnité de procédure ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution

provisoire ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière