Plaintiff loses civil case; court rejects procedural fee claim due to penalty clause coverage.

Jugement civil 2025TALCH10/00130

Audience publique du vendredi, vingt-quatre octobre deux mille vingt-cinq

Numéro TAL-2023-07478 du rôle

Composition :

Catherine TISSIER, premier juge-président,

Elodie DA COSTA, juge,

Claudia SCHETTGEN, juge,

Cindy YILMAZ, greffier.

Entre

PERSONNE1.), gérant de sociétés, demeurant à F-ADRESSE1.),

partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'Huissier de Justice Georges WEBER,

demeurant à Diekirch, en date du 31 juillet 2023, et d'un exploit de l'Huissier de Justice

suppléant Christine KOVELTER, en remplacement de l'Huissier de Justice Carlos

CALVO, demeurant à Luxembourg, en date du 1er août 2023

comparaissant par la société à responsabilité limitée CHATEAUX AVOCATS S.à.r.l.,

établie et ayant son siège social à L-2157 Luxembourg, 7, rue Mil Neuf Cents, inscrite sur

la liste V du Barreau de Luxembourg et sous le numéro B 225.797 auprès du Registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg, représentée par son gérant unique

actuellement en fonctions, Maître Alexandre CHATEAUX, avocat à la Cour, demeurant

à la même adresse, en l’étude de laquelle domicile est élu

et

1. PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2. PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

3. PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

parties défenderesses aux fins du prédit exploit WEBER,

4. PERSONNE5.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE5.),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit CALVO,

comparaissant par Maître Alex ENGEL, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 8 juillet 2025.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du 23 septembre 2025 de

l’audience des plaidoiries fixée au 3 octobre 2025.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 3 octobre 2025.

Par exploit d’huissier de justice du 31 juillet 2023, PERSONNE1.) a fait donner

assignation à PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.), ci-

après dénommés « les consorts PERSONNE6.) », à comparaître devant le Tribunal

d’Arrondissement de ce siège.

En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux

affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de

l'instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et

moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut,

les parties sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statuera que sur les

dernières conclusions notifiées.

Aux termes de ses dernières conclusions de synthèse du 20 mai 2025, PERSONNE1.)

demande à voir :

-

recevoir en la forme l’assignation introductive et les demandes y formulées,

-

quant au fond, dire la demande fondée et justifiée,

-

dire et constater que les consorts PERSONNE6.) se seraient engagés à livrer un

bien libre de toute occupation au jour de la signature de l’acte notarié le 4 avril

2023 et qu’ils ont failli à cet engagement contractuel,

-

partant constater la résiliation du compromis de vente signé entre parties aux torts

exclusifs des consorts PERSONNE6.),

-

subsidiairement, déclarer résilié ledit compromis aux torts exclusifs des consorts

PERSONNE6.),

-

en tout état de cause, condamner les consorts PERSONNE6.) solidairement,

sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de 47.000,00

euros avec les intérêts légaux à partir du jour de la première mise en demeure,

sinon à partir de la présente demande jusqu’à solde,

-

donner acte qu’il se rapporte à la sagesse du Tribunal s’agissant de sa demande

à voir condamner solidairement, sinon in solidum les consorts PERSONNE6.),

-

donner acte qu’il se rapporte à la sagesse du Tribunal s’agissant de sa demande

à voir assortir la condamnation adverse des intérêts légaux,

-

déclarer

irrecevables

les

demandes

reconventionnelles

des

consorts

PERSONNE6.) pour cause de libellé obscur, sinon constater l’absence de

comportement fautif dans son chef et débouter les consorts PERSONNE6.) de leur

demande en paiement de la clause pénale d’un montant de 47.000,00 euros ainsi

que des intérêts légaux,

-

écarter les pièces n°8 et 9 versées par les consorts PERSONNE6.) des débats,

-

débouter les consorts PERSONNE6.) de leur demande basée sur l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile,

-

condamner chacune des parties assignées à lui payer la somme de 750,00 euros

au titre de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

-

condamner solidairement sinon in solidum les consorts PERSONNE6.) aux frais

et dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Alexandre CHATEAUX

qui affirme en avoir fait l’avance,

-

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toutes voies

de recours, sans caution, sur minute et avant enregistrement.

Aux termes de leurs conclusions de synthèse du 7 mars 2025, les consorts

PERSONNE6.) demandent à voir :

-

constater la résiliation du compromis de vente signé entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE1.),

-

rejeter la demande en condamnation dirigée contre les consorts PERSONNE6.),

subsidiairement la réduire à de plus justes proportions,

-

en tout état de cause, déclarer non fondée la demande en condamnation solidaire,

sinon in solidum, sinon de chacun pour le tout, dirigée contre les consorts

PERSONNE6.),

-

condamner PERSONNE1.) à leur payer des dommages et intérêts à hauteur de

47.000,00 euros, soit un montant de 11.750,00 euros à chacun des quatre

consorts PERSONNE6.), chaque fois avec les intérêts légaux à partir du 23 février

2024, date de la demande en justice, et jusqu’à solde,

-

condamner PERSONNE1.) à payer aux consorts PERSONNE6.) une indemnité

de procédure de 5.000,00 euros, soit un montant de 1.250,00 euros à chacun des

quatre consorts PERSONNE6.),

-

condamner PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance, au vœu de

l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, sinon instituer un partage

largement favorable aux parties défenderesses, et en ordonner la distraction au

profit de Maître Alex ENGEL qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

SOCIETE1.) :

Au soutient de sa demande, PERSONNE1.) expose qu’il aurait, en date du 5 novembre

2022, signé un compromis de vente suivant lequel il aurait entendu se porter acquéreur

d’un studio sis à L-ADRESSE6.). Il explique que ce compromis de vente aurait prévu

qu’un acte notarié serait signé au plus tard le 4 avril 2023.

Alors que l’annonce immobilière aurait annoncé que le studio serait immédiatement

disponible, il se serait avéré lors la première visite du studio que ledit studio était occupé

par un locataire. Le demandeur fait valoir que les consorts PERSONNE6.) se seraient

engagés à lui livrer un bien inoccupé tout en renvoyant au compromis de vente qui

prévoirait que l’acquéreur aurait la jouissance réelle et effective au plus tard le 4 avril

2023 ainsi qu’à un courriel de PERSONNE2.) du 7 novembre 2022.

PERSONNE1.) fait valoir que les consorts PERSONNE6.) n’auraient pas respecté leur

engagement contractuel étant donné que le locataire n’aurait pas encore quitté les lieux

en date du 4 avril 2023. Il aurait pourtant été déterminant pour PERSONNE1.) que le

studio soit libre de toute occupation au jour de la signature de l’acte notarié de vente, ce

qui ressortirait notamment de l’offre qu’il avait adressé aux consorts PERSONNE6.)

suivant courriel du 21 octobre 2022, d’un autre courriel qu’il leur aurait adressé le 27

octobre 2022 ainsi que de la réponse audit courriel par PERSONNE2.).

La partie demanderesse considère que le compromis de vente signé entre parties serait

résilié et sollicite que les consorts PERSONNE6.) lui paient la somme de 47.000,00 euros

par application de la clause pénale prévue audit compromis. Elle expose que sa mise en

demeure adressé en date du 3 mai 2023 serait restée infructueuse et elle base sa

demande principalement sur l’article 1152 du Code civil, sinon sur l’article 1134 du Code

civil, sinon sur les articles 1142 et 1146 du Code civil, sinon sur les articles 1382 et 1383

du même code.

Elle fait valoir que la clause pénale prévue au compromis de vente devrait s’appliquer en

l’espèce. PERSONNE1.) expose qu’il aurait résilié le contrat en raison la défaillance

contractuelle des consorts PERSONNE6.) et qu’il ne saurait être contraint de rester dans

un lien contractuel dont les conditions auraient été unilatéralement modifiées.

Pour ce qui est de sa demande en condamnation solidaire, sinon in solidum, ainsi qu’à

l’augmentation de sa demande par des intérêts légaux, la partie demanderesse se

rapporte à la sagesse du Tribunal.

Aux termes de leurs conclusions de synthèse du 7 mars 2025, les consorts

PERSONNE6.) exposent qu’ils se rapportent à prudence quant à la recevabilité de la

demande de PERSONNE1.).

Ils font valoir que la succession de leur mère comprendrait un studio au 4e étage d’un

immeuble sis à L-ADRESSE7.) et que ce studio serait occupé par un locataire, à savoir

PERSONNE7.), et ce depuis le 1er avril 2007.

Les consorts PERSONNE6.) auraient publié une annonce en vue de la vente du studio

sur le site athome.lu. Sur ce site, ils auraient coché que la disponibilité du bien serait

immédiate en ce qu’ils auraient estimé que le studio pouvait être vendu sans délai.

Ils exposent que PERSONNE1.), qui serait un homme d’affaires, serait venu visiter le

studio litigieux avec son agent immobilier et que le locataire était présent dans les locaux.

La partie demanderesse et son agent immobilier auraient partant été informés de

l’occupation par un locataire du studio au moment de la signature du compromis de vente.

Le 22 mars 2023, la partie demanderesse les aurait informés par courrier de son

mandataire qu’il voudrait renégocier le prix de vente, sinon se soustraire à la signature

de l’acte notarié étant donné que le studio serait toujours occupé par un locataire. Les

consorts PERSONNE6.) l’auraient informé qu’ils n’entreraient pas dans ce genre de

débat.

Le 31 mars 2023, les consorts PERSONNE6.) auraient été informés par le notaire que le

rendez-vous pour la passation de l’acte notarié de vente fixé au 4 avril 2023 aurait dû être

annulé en raison de l’absence d’instructions de la banque de la partie demanderesse.

Le 24 avril 2023, leur mandataire aurait adressé un courrier officiel à la partie

demanderesse afin de l’avertir qu’ils procèderaient par sommation de passer l’acte

notarié si PERSONNE1.) devait rester en défaut de leur confirmer jusqu’au 2 mai 2023

qu’il ferait le nécessaire pour que sa banque donne au notaire les instructions

nécessaires à la rédaction de l’acte d’ouverture de crédit. PERSONNE1.) n’aurait

cependant pas répondu à cette lettre.

En date du 3 mai 2023, la partie demanderesse aurait informé les parties défenderesses

de la résiliation du compromis de vente et les aurait mis en demeure de leur payer le

montant de 47.000,00 euros.

En réponse, le mandataire des consorts PERSONNE6.) aurait informé PERSONNE1.)

du fait qu’ils prendraient acte de sa résiliation unilatérale et l’auraient mis en demeure de

leur payer la somme de 47.000,00 au titre de la clause pénale contenue dans le

compromis de vente.

Les consorts PERSONNE6.) exposent qu’ils n’auraient pas violé le compromis de vente.

A ce titre, ils font valoir que la formulation de l’annonce sur le site athome.lu n’aurait pas

causé de préjudice à la partie demanderesse étant donné qu’elle aurait été consciente

de l’existence du contrat de bail au moment de la signature du compromis de vente.

Les parties défenderesses soutiennent que le compromis de vente ne prévoirait aucune

obligation à leur charge de faire sortir le locataire actuel de l’immeuble entre la signature

du compromis et l’établissement de l’acte notarié de vente. La loi exclurait la vente d’un

immeuble en tant que motif pour la résiliation d’un bail d’habitation, de sorte qu’ils

n’auraient pas pu contracter une telle obligation impossible. Par la suite PERSONNE1.)

aurait pu résilier le contrat de bail pour besoin personnel.

Si le Tribunal devait considérer qu’ils avaient contracté une telle obligation, celle-ci devrait

être déclarée nulle et de nul effet étant donné qu’elle constituerait une obligation

impossible car contraire à la loi.

Ils contestent que le fait que le studio soit libre de toute occupation au jour de la signature

de l’acte notarié de vente aurait constitué une condition essentielle pour PERSONNE1.)

et soulignent que si tel avait été le cas, il aurait dû l’insérer dans le compromis de vente.

Les consorts PERSONNE6.) exposent que la référence dans le compromis de vente à

une jouissance réelle et effective signifierait que la remise des clés se ferait à la date de

signature de l’acte notarié et non pas à une date postérieure à convenir entre parties.

La définition de « disponibilité immédiate » indiquée par PERSONNE1.) ne serait pas

pertinente étant donné que la notion de « disponibilité immédiate » ne figurerait pas dans

le compromis de vente. Il ne serait en outre pas précisé qui serait l’auteur de cette

définition, à quelle date elle aurait été rédigée et à quel endroit elle aurait été publiée.

En ce qui concerne la clause pénale, les consorts PERSONNE6.) soutiennent qu’en

l’espèce aucune des trois hypothèses posées pour l’application de ladite clause ne

saurait leur être reprochée de sorte que la clause ne saurait s’appliquer à eux.

La partie qui demanderait des dommages et intérêts pour une prétendue inexécution qui

ne serait pas visée par la clause pénale, devrait prouver une faute contractuelle, un

préjudice et le lien causal entre la faute et le préjudice. Or, PERSONNE1.) resterait en

défaut de prouver l’existence d’un préjudice dans son chef, de sorte que sa demande en

indemnisation ne serait pas fondée.

Si le Tribunal devait considérer que les consorts PERSONNE6.) se seraient engagés à

vendre un bien libre de toute occupation à la partie demanderesse et que la clause pénale

s’appliquerait à cet engagement, ils demandent à ce qu’il soit constaté que

PERSONNE1.) n’a subi aucun préjudice. La seule conséquence de la résiliation de la

vente pour la partie demanderesse serait qu’elle ne devrait pas s’acquitter du prix de

vente.

A titre subsidiaire, les consorts PERSONNE6.) se prévalent encore de l’article 1152 alinéa

2 du Code civil et demandent que le montant de la clause pénale soit réduit à zéro, sinon

à un montant minime.

Pour ce qui est de la demande de PERSONNE1.) en condamnation solidaire des

consorts PERSONNE6.), ces derniers font valoir au visa de l’article 1202 du Code civil

que ni le compromis de vente ni aucune disposition légale institueraient une solidarité

légale entre les parties de sorte que cette demande serait à rejeter.

En ce qui concerne la demande de PERSONNE1.) en condamnation in solidum des

parties défenderesses, ces dernières soutiennent que les faits de l’espèce ne rentreraient

pas dans le champ d’application de l’obligation in solidum et concluent au rejet de cette

demande.

Etant donné que la demande en condamnation de chacun pour le tout correspondrait à

la demande en condamnation in solidum, cette demande serait à rejeter pour la même

raison.

Les consorts PERSONNE6.) contestent encore la demande de PERSONNE1.) à voir

augmenter sa demande en indemnisation des intérêts légaux au motif qu’en présence

d’une clause d’évaluation conventionnelle, des intérêts de retard ne sauraient être alloués

au motif que la fixation conventionnelle d’une indemnité tiendrait lieu de toute réparation.

A titre reconventionnel, les parties défenderesses demandent la condamnation de

PERSONNE1.) à leur payer la somme de 47.000,00 euros au titre de la clause pénale

prévue dans le compromis de vente étant donné qu’il serait à l’origine de l’annulation

fixée chez le notaire pour la passation de l’acte notarié de vente, qu’il serait resté en

défaut de leur confirmer qu’il fera le nécessaire pour que son banquier envoie au notaire

les instructions permettant la rédaction de l’acte d’ouverture de crédit et de faire l’appel

de fonds et qu’il aurait décidé unilatéralement le 3 mai 2023 qu’il considérerait le

compromis de vente comme résilié.

Ils demandent au Tribunal de constater que le compromis de vente a été résilié aux torts

exclusifs de PERSONNE1.) et qu’ils en auraient subi un préjudice étant donné qu’ils

auraient remis le studio en vente mais qu’à ce jour, ils n’auraient pas réussi à le vendre.

Pour ce qui est de la demande de PERSONNE1.) à voir déclarer irrecevable la demande

reconventionnelle des parties défenderesses, ces dernières font valoir qu’il ressortirait de

la défense de PERSONNE1.) au fond que ce dernier aurait compris le sens de la

demande reconventionnelle. Il ressortirait en outre clairement de leurs conclusions du 23

février 2024 qu’ils fonderaient leur demande sur la clause pénale contenue dans le

compromis de vente et qu’ils préciseraient les manquements contractuels lui reprochés.

PERSONNE1.) aurait formulé la même demande à leur encontre et n’aurait également

pas ventilé le montant de 47.000,00 euros. De plus, les consorts PERSONNE6.) auraient

formulé la même demande dans un courrier officiel d’avocat en date du 21 juin 2023.

Dans le dispositif de leurs conclusions du 6 septembre 2024, ils auraient précisé que le

montant serait à ventiler de sorte que chacun des consorts PERSONNE6.) se verrait

allouer la somme de 11.750,00 euros (47.000,00 : 4), cela aurait été également repris

dans les dernières conclusions de synthèse. En outre, les consorts PERSONNE6.)

seraient les héritiers réservataires à hauteur d’un quart dans la succession de feu leur

mère de sorte que cette répartition serait évidente.

Les consorts PERSONNE6.) constatent que la partie demanderesse reconnaît être à

l’origine de la résiliation du compromis de vente et que cette résiliation serait fautive étant

donné qu’elle s’appuierait sur des motifs inexistants.

Ils contestent encore le moyen de PERSONNE1.) quant à l’inexistence d’un préjudice

dans leur chef. Il ressortirait de leurs pièces n°8, 9 et 10 qu’ils seraient restés propriétaires

pour un quart indivis du studio litigieux.

Les consorts PERSONNE6.) soutiennent que la partie demanderesse ne pourrait pas

non plus demander le rejet de leurs pièces supplémentaires n°8 et 9 alors que lesdites

pièces lui auraient été régulièrement notifiées, qu’il aurait eu la possibilité de les discuter

et qu’il aurait parfaitement compris leur utilité.

Contrairement aux affirmations de PERSONNE8.), ils soutiennent que le lien causal entre

la résiliation du compromis de vente par la partie demanderesse et le fait qu’ils soient

toujours propriétaires du studio litigieux serait bien établi.

Il résulterait des pièces qu’ils auraient remis en vente le studio sur le site athome.lu du

14 août 2023 au 14 février 2024 mais ils n’auraient pas réussi à le vendre.

Ils sollicitent également une indemnité de procédure de 5.000,00 euros au sens de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

PERSONNE1.) conteste l’interprétation que font les consorts PERSONNE6.) de la notion

de « disponibilité immédiate ». Selon lui il s’agirait d’une disponibilité en termes

d’occupation en non pas d’une disponibilité à la vente. En cochant la case « disponibilité

immédiate » sur le site athome.lu les consorts PERSONNE6.) auraient nécessairement

entendu que le studio pourrait être immédiatement occupé par le nouvel acquéreur.

L’indication dans l’annonce immobilière quant à la « disponibilité immédiate » du studio

entrerait dans le champ contractuel.

Il expose en outre qu’il serait gérant de sociétés mais qu’il ne serait pas un homme

d’affaires.

PERSONNE1.) explique qu’il se prévaudrait uniquement d’une violation du compromis

de vente et non d’une faute en raison des mentions erronées de l’annonce immobilière.

Il entend cependant préciser qu’il n’aurait pas fait de lecture erronée de l’annonce. Les

consorts PERSONNE6.) auraient omis de préciser dans l’annonce que le studio serait

actuellement donné en location.

Il conteste encore l’interprétation faite par les consorts PERSONNE6.) de la notion de

« jouissance réelle et effective » et soutient que ladite notion ne viserait pas la remise

des clés, mais le fait que le studio était libre de toute occupation.

En tout état de cause, les consorts PERSONNE6.) n’auraient pas pu lui remettre les clés

en date du 4 avril 2023 étant donné qu’elles auraient été en possession du locataire.

La partie demanderesse expose que même si le compromis de vente ne mentionnerait

pas expressis verbis que le studio devrait être libre de toute occupation au 4 avril 2023,

l’insertion de la clause suivant laquelle la jouissance aura lieu au moment de la passation

de l’acte devant notaire, reflèterait leur intention d’acquérir et de livrer un bien dépourvu

d’un locataire. Cette commune intention résulterait des échanges entre parties.

Même si la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ne leur

aurait pas permis de résilier le contrat de bail, ni d’obtenir le déguerpissement du locataire

par voie judiciaire, leur obligation de livrer un bien libre de toute occupation ne serait pas

devenue impossible. Selon la partie défenderesse, aucune disposition légale n’aurait

empêché les consorts PERSONNE6.) de conclure un accord avec le locataire en vertu

duquel ce dernier accepterait une résiliation en vue de la vente du studio.

PERSONNE1.) expose que la clause pénale serait due en raison de la faute contractuelle

commise par les défenderesses et qu’il n’aurait pas besoin d’établir un préjudice dans

son chef pour que la clause s’applique. Les consorts PERSONNE6.) resteraient en défaut

de démontrer le caractère manifestement excessif de la clause pénale alors qu’il serait

de jurisprudence constante qu’une clause pénale de 10% du prix de vente due en cas

d’inexécution d’un contrat de vente portant sur un terrain ne serait pas manifestement

excessive.

Il sollicite que les demandes reconventionnelles des consorts PERSONNE6.) soient

déclarées irrecevables au motif qu’elles seraient imprécises et donc contraires à l’article

145 du Nouveau Code de procédure civile. Les consorts PERSONNE6.) demanderaient

sa condamnation à leur payer la somme de 47.000,00 euros à titre de dommages et

intérêts ainsi qu’une indemnité de procédure sans expliquer la part qui devrait revenir à

chacun d’eux.

Il demande également le rejet des pièces n°8 et 9 des consorts PERSONNE6.).

Quant au fond, la partie demanderesse conteste la demande adverse en dommages et

intérêts dans son principe et son quantum. Elle soutient que les consorts PERSONNE6.)

ne sauraient lui reprocher d’avoir commis une faute alors qu’il se serait vu contraint de

résilier le compromis de vente en raison du comportement fautif des consorts

PERSONNE6.).

Il conteste l’existence de tout préjudice dans le chef des consorts PERSONNE6.) en ce

qu’il ne résulterait d’aucune pièce que le studio litigieux n‘aurait pas été vendu.

La partie demanderesse souligne qu’il n’y aurait aucun lien de causalité entre sa

résiliation et le préjudice dont se prévalent les consorts PERSONNE6.).

Si le Tribunal devait prononcer une condamnation à son encontre, PERSONNE1.)

demande que cette condamnation soit limitée aux frais restants à charge des consorts

PERSONNE6.) et d’exclure la clause pénale. Il précise à ce sujet que la plupart des

charges relatives à l’immeuble pourraient être mises à charge du locataire et ne

resteraient pas à charge des consorts PERSONNE6.).

La demande des consorts PERSONNE6.) en allocation d’intérêts légaux devrait être

rejetée.

Motivation :

1. Quant à la recevabilité :

1.1.

Quant à la recevabilité de la demande de PERSONNE1.)

La recevabilité de la demande n’étant pas autrement contestée et un moyen

d’irrecevabilité à soulever d’office par le Tribunal n’étant pas donné, il y a lieu de retenir

que celle-ci est recevable en la pure forme pour avoir été introduite dans les formes et

délais de la loi.

1.2.

Quant à la recevabilité de la demande reconventionnelle des consorts

PERSONNE6.)

PERSONNE1.) soutient que la demande reconventionnelle des consorts PERSONNE6.)

devrait être déclarée irrecevable pour cause de libellé obscur au sens de l’article 154,

alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile.

Il convient de relever que l’article 154 du Nouveau Code de Procédure Civile dispose que

l’assignation doit contenir l’objet et un exposé sommaire des moyens.

Il en résulte que c’est l'exploit introductif d’instance qui est visé par le prédit article 154

du Nouveau Code de Procédure Civile et non pas la demande reconventionnelle.

Il s’ensuit que la demanderesse sur reconvention peut toujours fournir des informations

complémentaires dans ses conclusions subséquentes afin de préciser sa demande

reconventionnelle initiale.

La demande reconventionnelle des consorts PERSONNE6.) est partant recevable.

1.3.

Quant à la demande de PERSONNE1.) en rejet des pièces n°8 et 9 des

consorts PERSONNE6.)

PERSONNE1.) demande que les pièces n°8 et 9 des consorts PERSONNE6.) soient

rejetées des débats au motif que ces derniers ne tireraient pas de conséquence de ces

pièces et qu’ils se contenteraient de produire ces pièces sans le moindre commentaire

de sorte qu’il ne comprendrait pas dans quel but les pièces n°8 et 9 auraient été versées

au Tribunal.

Aux termes de l’article 279 du Nouveau Code de procédure civile, la partie qui fait état

d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance. L’article 282 du

même code spécifie que le juge peut écarter des débats les pièces qui n’ont pas été

communiquées en temps utile.

Etant donné que les contestations de PERSONNE1.) ne se rapportent pas à la régularité

procédurale de la production des pièces des consorts PERSONNE6.) et qu’il n’est

également pas contesté qu’il les aurait réceptionnés en temps utile, et à défaut d’invoquer

toute autre cause valable qui pourrait justifier le rejet d’une pièce, il n’y a pas lieu d’écarter

les pièces n°8 et 9 des débats.

En tout état de cause, le seul fait que PERSONNE1.) ne comprenne pas pourquoi

certaines pièces sont versées par les parties adverses n’est pas une cause valable pour

les écarter.

2. Quant au fond :

2.1.

Quant à la demande en dommages et intérêts de PERSONNE1.)

PERSONNE1.) demande la condamnation solidaire, sinon in solidum des consorts

PERSONNE6.) à lui payer la somme de 47.000,00 euros et ce sur base de l’article 1152

du Code civil, sinon de l’article 1134 du Code civil, sinon des articles 1142 et 1146 du

Code civil, sinon sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil.

En vertu de l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile « [i]l incombe à chaque

partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa

prétention. » De la même façon, l’article 1315 du Code civil dispose que « [c]elui qui

réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se

prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son

obligation. »

La règle édictée aux textes susvisés implique que le demandeur doit prouver les faits qui

justifient sa demande et que le défendeur doit prouver les faits qui appuient ses moyens

de défense.

o

quant à l’application de la clause pénale :

L’article 1152 du Code civil dispose que « Lorsque la convention porte que celui qui

manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne

peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut

modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement

excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »

Il ressort des pièces soumises au Tribunal que les parties ont conclu un compromis de

vente portant sur « le studio numéroNUMERO1.), 4ème étage, sis à ADRESSE8.), L-

ADRESSE9.), inscrit au cadastre de la commune de Luxembourg, section ALIAS1.), sous

le numéro 21 (51.2/1000 de No.349/3264), d’une surface utile de 35 m² ».

Ledit compromis prévoit en outre que :

« Il est expressément convenu qu’après la réalisation des conditions suspensives, qu’en

cas de résiliation unilatérale par une des parties ou en cas de refus de passer acte devant

le notaire, pour quelque motif que ce soit, la partie défaillante devra payer aux autres

parties l’indemnité forfaitaire prévue ci-dessous dans le titre « clause pénale ».

Clause suspensive

L’acquéreur déclare devoir contracter un prêt auprès d’un institut financier du Grand-

Duché de Luxembourg pour règlement du prédit prix de vente.

Il est expressément convenu que le présent contrat ne sortira ses effets qu’au cas où

l’acquéreur devrait se faire accorder le prêt en question. En cas de refus du prêt, les

parties seront libres de tout engagement sans que le vendeur puisse invoquer des

dommages et intérêts à l’encontre de l’acquéreur.

Il est expressément convenu que l’acquéreur s’engage à présenter aux vendeurs la lettre

d’acceptation respectivement de refus du prédit prêt au plus tard le 17 novembre 2022.

Si l’acquéreur ne présente pas l’une des prédites lettres ou pour le cas où aucune

demande de crédit n’aurait été introduite, le compromis sera considéré comme résolu et

le montant prévu par la clause pénale devra être versé aux vendeurs.

Le délai imparti pour présenter la lettre d’acceptation ou de refus pourra être prolongé

uniquement si l’acquéreur est en mesure de fournir un certificat de l’institut financier

attestant que sa demande de crédit est en cours de traitement.

Clause pénale

Il est expressément convenu qu’en cas de résolution du présent compromis par l’une ou

l’autre partie en dehors des cas énumérés ci-dessus la partie qui entend résilier le

compromis devra verser 10% du prix de vente mentionné ci-dessus en cause aux autres

parties.

Le paiement devra s’effectuer dans un délai d’un mois à compter de la mise en demeure

par lettre recommandée avec accusé de réception de la partie créancière de l’indemnité,

et sans que cette dernière ne soit tenue de justifier l’existence d’un préjudice. »

Il ressort du dossier soumis au Tribunal que PERSONNE9.), l’agent immobilier de

PERSONNE1.) a, par courriel du 2 décembre 2022, envoyé la lettre d’accord bancaire à

PERSONNE2.) (« Je vous prie de trouver la lettre d’accord bancaire ») et que ce dernier

a confirmé en avoir accusé réception suivant courriel en réponse du 4 décembre 2022

(« Merci pour la notification de l’avis favorable de l’institut bancaire »).

A défaut de toute contestation à cet égard, il y a lieu de constater au vu des courriels des

2 et 4 décembre 2022 que la condition suspensive s’est réalisée.

En l’espèce, PERSONNE1.) demande que la clause pénale soit appliquée au détriment

des consorts PERSONNE6.) au motif que ces derniers n’auraient pas respecté leur

obligation consistant à lui livrer le studio litigieux libre de toute occupation.

Avant même d’analyser l’existence d’une telle obligation dans le chef des consorts

PERSONNE6.), il y a lieu de constater que la clause pénale ne sanctionne que la

résiliation unilatérale et fautive du compromis ou le refus de passer acte devant notaire

après réalisation des conditions suspensives, et non la seule méconnaissance des

obligations résultant du contrat.

Etant donné que la seule méconnaissance des obligations résultant du contrat n’est pas

sanctionnée par la clause pénale et qu’il ne résulte pas des faits de l’espèce que les

consorts PERSONNE6.) auraient résilié unilatéralement le contrat de vente ou refusé de

passer acte devant notaire, le tout après réalisation des conditions suspensives, il y a lieu

de débouter PERSONNE1.) de sa demande en paiement de la clause pénale en

application de l’article 1152 du Code civil.

o

quant à la demande en indemnisation de PERSONNE1.) fondée sur l’article 1134

du Code civil

L’article 1134 du Code civil dispose que « Les conventions légalement formées tiennent

lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur

consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées

de bonne foi. »

Le compromis de vente conclu entre parties prévoit que :

« Cette vente se fait moyennant et pour le prix de 470.000 (quatre cent soixante-dix mille

EURO), payable à parts égales aux vendeurs.

L’acte notarié sera signé au plus tard le 4 avril 2023 par devant le notaire instrumentant.

L’acquéreur aura la propriété du bien immobilier vendu à compter de la signature de l’acte

notarié. Il en aura la jouissance réelle et effective au plus tard le 4 avril 2023.

Les frais et honoraires de l’acte notarié sont à charge de l’acquéreur. »

Les consorts PERSONNE6.) soutiennent que le compromis n’aurait pas prévu

d’obligation à leur charge de livrer à la PERSONNE1.) un studio libre de toute occupation.

Les parties sont partant en désaccord quant à l’interprétation de la clause suivant laquelle

l’acquéreur aura « la jouissance réelle et effective » de l’immeuble « au plus tard le 4 avril

2023 ».

Aux termes de l’article 1156 du Code Civil, on doit dans les conventions rechercher quelle

a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens

littéral des termes.

Les règles d’interprétation posées par les articles 1156 à 1164 du Code Civil n’ont

cependant pas de caractère impératif; ce sont de simples recommandations.

Lorsqu’une clause a été valablement acceptée par deux parties et qu’elle est claire et

précise, elle doit être appliquée telle quelle, à moins qu’elle ne soit illicite. Ni l’équité, ni

la bonne foi, ni l’usage n’autorisent le juge à modifier les clauses claires et précises d’un

contrat (cf. Précis Dalloz, Droit civil, Les obligations, A. PERSONNE10.) et F. Terré, no

363 et suivants).

Selon l’article 61 du Nouveau Code de procédure civile, le juge tranche le litige

conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur

exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les

parties en auraient proposée.

L’article 544 du Code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et de disposer

des choses, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les

règlements ou qu'on ne cause un trouble excédant les inconvénients normaux du

voisinage rompant l'équilibre entre des droits équivalents ».

Il y a lieu de relever que le droit de jouir prévu par l’article 544 du Code civil est subdivisé

en deux sous-catégories à savoir le droit d’user (usus) et le droit d’en percevoir les fruits

(fructus).

En insérant dans le compromis de vente la clause suivant laquelle l’acquéreur « en aura

la jouissance réelle et effective au plus tard le 4 avril 2023 », les parties ont convenu que

PERSONNE1.) pourra réellement user le studio et en percevoir les fruits au plus tard le

4 avril 2023.

Le fait de réellement et effectivement user du studio, sous-entend nécessairement que

ce bien soit libre de toute occupation.

Il en résulte que les consorts PERSONNE6.) se sont engagés à mettre fin au bail

d’habitation avec le locataire et d’assurer que ce dernier ait quitté les lieux au plus tard le

3 avril 2023.

Il y a encore lieu de souligner que cette interprétation ressort également des échanges

entre parties.

A titre subsidiaire, les consorts PERSONNE6.) soutiennent que leur engagement à livrer

le studio litigieux libre de toute occupation, devrait être déclaré nul et de nul effet étant

donné que cet engagement constituerait une obligation impossible car contraire à la loi.

Il y lieu de considérer que les consorts PERSONNE6.) demandent la nullité de la clause

suivant laquelle l’acquéreur « en aura la jouissance réelle et effective au plus tard le 4

avril 2023 ».

Le Tribunal relève que les articles 12(2) et 12(5) de la loi du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation prévoient que la vente de la chose louée ne met pas fin au

contrat de bail et n’est pas une cause permettant la résiliation du bail par le vendeur.

En effet, l’article 12 (2) précité prévoit expressément que le transfert de propriété du

logement ne vaut pas motif grave et légitime permettant la résiliation du contrat de bail

par le vendeur. De même, l’article 12(5) de la loi du 21 septembre 2006 sur le contrat de

bail prévoit que par dérogation à l’article 1743 du code civil, l’acquéreur d’un logement

loué en tout ou en partie ne peut expulser le locataire dont le bail n’a pas date certaine

avant son acte d’acquisition, mais qui avait été mis en possession des lieux avant cette

date, à moins que l’une des conditions définies au paragraphe (2) ne soit réalisée.

L’article 12(6) de la loi précitée prévoit encore que « l’acquéreur d’un logement loué qui

veut occuper le logement lui-même ou par un parent ou allié jusqu’au troisième degré

inclusivement, doit envoyer au locataire une lettre recommandée de résiliation du contrat

de bail dans les trois mois de l’acquisition du logement. Dans ce cas, les dispositions

prévues au paragraphe 3 sont applicables, sauf que le déguerpissement du logement par

le locataire doit impérativement avoir lieu au plus tard douze mois après la date d’envoi

de la lettre de résiliation du bail. »

Il est de principe que les clauses d’un contrat doivent être annulées si elles sont contraires

aux dispositions impératives de la loi ou aux principes généraux du droit.

En l’espèce, la clause litigieuse a comme finalité d’imposer au vendeur de faire quitter du

logement vendu le locataire disposant d’un contrat de bail d’habitation valable avant le 4

avril 2023, alors qu’il est cependant expressément prévu par la loi, qui est d’ordre

publique, que le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime

permettant la résiliation du contrat de bail (en ce sens : Tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, 12.06.2019, Répertoire n°1526/2019 ; Tribunal de Paix d’Esch-sur-Alzette,

23.10.2019, Répertoire n°2466/2019 ; Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,

28.07.2020, n°2020TALCH14/00108).

Ladite clause est partant contraire aux articles 12(2) et 12(5) de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation et doit être annulée.

Le fait qu’aucune disposition légale n’aurait empêché les consorts PERSONNE6.) de

conclure un accord avec le locataire en vertu duquel ce dernier accepterait une résiliation

en vue de la vente du studio reste sans conséquence sur la violation des articles précités

et ne saurait partant faire échec à l’annulation de ladite clause.

Etant donné que

PERSONNE1.)

demande l’indemnisation en raison de la

méconnaissance par les consorts PERSONNE6.) d’une obligation nulle et partant

inexistante, il y a lieu de le débouter de sa demande en indemnisation sur base de l’article

1134.

Pour cette même raison, la demande en indemnisation de PERSONNE1.) ne saurait pas

non plus prospérer sur base des autres dispositions légales invoquées à titre subsidiaire.

2.2.

Quant à la demande reconventionnelle en dommages et intérêts des

consorts PERSONNE6.)

Les consorts PERSONNE6.) demandent que PERSONNE1.) soit condamné à leur payer

la somme de 47.000,00 euros au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de

vente. PERSONNE1.) aurait procédé à la résiliation du compromis de vente à ses torts

exclusifs, il serait à l’origine de l’annulation fixée chez le notaire pour la passation de l’acte

notarié de vente et il serait resté en défaut de leur confirmer qu’il fera le nécessaire pour

que son banquier envoie au notaire les instructions permettant la rédaction de l’acte

d’ouverture de crédit et de faire l’appel de fonds.

Comme cela vient d’être exposé sous le point 2.1., le compromis de vente conclu entre

parties contient une clause pénale qui sanctionne la résiliation unilatérale et fautive du

compromis ou le refus de passer acte devant notaire intervenus après réalisation des

conditions suspensives.

Il résulte du dossier soumis au Tribunal, qu’en date du 3 mai 2023, le mandataire de

PERSONNE1.) a adressé un courrier officiel au mandataire des consorts PERSONNE6.)

dans lequel il déclare : « En conséquence, eu égard au non-respect dans votre chef d’une

condition essentielle pour Monsieur PERSONNE11.), et face à votre refus de procéder à

une diminution du prix, le compromis de vente signé avec mon mandant est à considérer

comme résilié ».

Au vu du courrier du 3 mai 2023, il y a lieu de constater que PERSONNE1.) a

effectivement procédé à la résiliation unilatérale du compromis de vente.

Etant donné que l’engagement des consorts PERSONNE6.) à garantir à PERSONNE1.)

une jouissance réelle et effective du studio au plus tard le 4 avril 2023 est nul et partant

inexistant, PERSONNE1.) a fautivement résilié le compromis de vente.

Pour que la clause pénale puisse s’appliquer, les consorts PERSONNE6.) n’ont pas à

justifier l’existence d’un quelconque préjudice dans leur chef.

Il s’ensuit que la clause pénale contenue dans le compromis de vente s’applique au

détriment de PERSONNE1.) et que ce dernier doit payer au consorts PERSONNE6.) une

indemnité à hauteur de 10% du prix de vente de 470.000,00 euros.

PERSONNE1.) expose que la plupart des charges relatives à l’immeuble pourraient être

mises à charge du locataire et ne resteraient pas à charge des consorts PERSONNE6.)

et demande que sa condamnation soit limitée aux frais restants à charge des consorts

PERSONNE6.) et d’exclure le montant de la clause pénale.

Il y a lieu de constater que cette demande ne constitue pas une demande de réduction

de la clause pénale au sens de l’article 1152 du Code civil et que PERSONNE1.) ne fait

pas valoir la mauvaise foi des consorts PERSONNE6.) qui avaient pourtant accepté

l’insertion de la clause nulle dans le compromis de vente.

Il y a partant lieu d’appliquer la peine prévue dans la clause pénale sans procéder à une

quelconque modération.

PERSONNE1.) est partant à condamner à payer aux consorts PERSONNE6.) la somme

de 47.000,00 euros, soit à payer la somme de 11.750,00 euros à chacun.

Il n’y a pas lieu d’allouer des intérêts sur le montant de la clause pénale alors qu’en

présence d’une clause d’évaluation conventionnelle, il ne peut être alloué d’intérêts au

taux légal, la fixation conventionnelle d’une indemnité tenant lieu de toute réparation à un

autre titre.

3. Quant aux demandes accessoires :

3.1.

L’indemnité de procédure

PERSONNE1.) demande que chacune des parties défenderesses soit condamnée à lui

payer la somme de 750,00 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile. Les consorts PERSONNE6.) demandent l’allocation d’une indemnité de procédure

de 3.000,00 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 240 précité, « lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge

d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge

peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine. »

De ce texte, la jurisprudence a déduit trois conditions pour l’allocation d’une indemnité de

procédure : une issue favorable du procès pour la partie qui demande l’indemnité de

procédure, la dépense de sommes irrécouvrables et l’iniquité.

Le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile n’est pas la faute ; il

s’agit de considérations d’équité qui justifient le principe d’une condamnation et qui

déterminent en même temps le montant de celle-ci.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass., n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508).

Eu égard au caractère forfaitaire de la clause pénale, et à son montant en l’espèce, le

Tribunal retient que les frais non compris dans les dépens sont d’ores et déjà couverts

par le paiement de la pénalité. Les consorts PERSONNE6.) sont dès lors à débouter de

leur demande en allocation d’une indemnité de procédure.

La demande de la partie demanderesse, partie perdante, en allocation d’une indemnité

de procédure est à rejeter.

3.2.

Les frais et dépens

En application des articles 238 et 242 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie

qui succombera sera condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision spéciale

et motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie et les avocats

à la Cour pourront, dans les instances où leur ministère est obligatoire, demander la

distraction des dépens à leur profit.

Dans la mesure où PERSONNE1.) succombe à l’instance, il est à condamner à tous les

frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Alex ENGEL qui affirme

en avoir fait l’avance.

PAR CES MOTIFS

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

dit la demande de PERSONNE1.) recevable,

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et

PERSONNE5.) recevables,

dit la demande de PERSONNE1.) non fondée,

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et

PERSONNE5.) fondée,

partant condamne

PERSONNE1.)

à payer à

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) la somme de 47.000,00 euros, soit la somme de

11.750,00 euros chacun,

dit la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure au sens

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile non fondée,

dit la demande de PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) en

allocation d’une indemnité de procédure au sens de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile non fondée,

condamne PERSONNE1.) aux entiers frais et dépens de l’instance, avec distraction au

profit de Maître Alex ENGEL qui affirme en avoir fait l’avance.