Justice de Paix dismisses access key injunction and counterclaim due to serious contestations in summary proceedings.

Rép. n° 3319/25

L-CIREF-5/25

ORDONNANCE

rendue le vingt-trois octobre deux mille vingt-cinq en matière de référé civil par

Anne-Marie WOLFF, juge de paix directeur à Luxembourg, assistée du greffier

Sven WELTER

dans la cause

entre :

la SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée

par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

partie demanderesse principale

partie défenderesse sur reconvention

comparaissant par la société à responsabilité limitée DF LAWYERS, inscrite sur

la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, établie

à L-2668 Luxembourg, 14, rue Julien Vesque, RCS n° B 212.502, représentée aux

fins des présentes par Maître

François-Joseph DE LENTAIGNE DE

LOGIVIERE, avocat, en remplacement de Maître Esbelta DE FREITAS, avocat

à la Cour, les deux demeurant à la même adresse

et

la SOCIETE2.), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée

par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

partie défenderesse principale

partie demanderesse par reconvention

comparaissant par Maître Bob BIVER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

____________________________________________________

Faits

Par exploit d’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-Alzette du 31 juillet

2025, la SOCIETE1.) fit donner citation à la SOCIETE2.) à comparaître le 18 août

2025 à 9.00 heures devant le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en

audience publique, en matière de référé civil, en la salle JP.1.19, pour y entendre

statuer sur le bien-fondé des causes énoncées dans ledit exploit, annexé à la minute

de la présente ordonnance.

Après plusieurs remises à la demande des parties, l’affare fut utilement retenue à

l’audience publique du 9 octobre 2025 à 15.00 heures, salle JP.1.19 et les

mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l ’ o r d o n n a n c e q u i

s u i t :

Par exploit d’huissier du 31 juillet 2025, la SOCIETE1.) a fait donner citation à la

SOCIETE2.) de comparaître par devant le Tribunal de Paix de ce siège, siégeant

en matière de référé civil, aux fins de la voir enjointe à délivrer à la société

demanderesse les clefs d’accès, à savoir quatre badges et quatre clefs des deux

portes d’entrée avant et arrière de l’immeuble, endéans la huitaine du prononcé du

jugement à intervenir sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard,

sinon à autoriser la demanderesse à procéder à la suppression du système de

badges et à le remplacer par des serrures d’accès à l’immeuble, aux frais exclusifs

de la partie citée et de la voir condamner à une indemnité de procédure de 2.500

euros outre aux frais et dépens de l’instance, l’exécution provisoire de

l’ordonnance à intervenir étant sollicitée.

À l’appui de sa demande introductive d’instance, la SOCIETE1.) fait exposer être

copropriétaire, ensemble avec la SOCIETE2.) et la SOCIETE3.) d’une résidence

sise à L- ADRESSE2.), à raison de 26 lots d’un total de 565,780 millièmes. La

SOCIETE3.) serait propriétaire de dix lots correspondant à 156,442 millièmes, les

lots et millièmes restants relevant de la SOCIETE2.).

Il est reproché à la société citée d’avoir unilatéralement et au mépris des droits des

autres copropriétaires procédé au changement des serrures par des badges dont

elle refuserait la fourniture aux autres occupants de l’immeuble, occasionnant en

ce faisant un préjudice certain.

Ainsi, la SOCIETE1.) ne pourrait conclure un contrat de location d’un espace de

stockage pour lequel une locataire potentielle aurait montré un intérêt faute de

disposer du badge d’accès, retenu irrégulièrement par la partie citée.

Il s’agirait d’une voie de fait avérée qui laisserait la partie demanderesse dans

l’embarras par rapport à ses locataires et dans l’impossibilité de pouvoir jouir

librement des lieux à l’instar de la société copropriétaire citée.

La demande serait basée sur l’article 15 du nouveau code de procédure civile alors

que la situation serait urgente et ne se heurterait à aucune contestation sérieuse.

Toutes les mesures conservatoires pourraient ainsi être ordonnées, le cas échéant

avec condamnation à une astreinte telle que résultant de l’article 17 du prédit code.

Lors des débats à l’audience du 9 octobre 2025, le mandataire de la SOCIETE1.)

expliqua que celle-ci, ainsi que la

SOCIETE3.)

seraient détenues par

PERSONNE1.) qui aurait été l’associé de l’administrateur de la SOCIETE2.),

PERSONNE2.), avec lequel il se serait entretemps brouillé.

Pour des raisons qui lui seraient propres, la SOCIETE2.) se serait elle-même

investie comme syndic de l’immeuble, sans avoir été officiellement nommée ni

reconnue.

Elle aurait pris l’initiative d’altérer le système d’accès à l’immeuble notamment

en mettant en place un système à badges ainsi que des changements de serrures,

l’ensemble étant inaccessible aux locataires notamment de la SOCIETE1.), ne

disposant pas desdits badges voire des nouvelles clés.

La société demanderesse insisterait dès lors à se voir remettre dans l’urgence et

sous astreinte quatre badges et quatre clés permettant l’accès à l’immeuble tant

par l’entrée de devant que par celle de derrière et ce endéans la huitaine du

prononcé de la présente ordonnance.

Le mandataire de la SOCIETE2.) confirma que la qualité de syndic aurait été

refusée à sa cliente et qu’aucune assemblée générale des copropriétaires n’aurait

été mise en place aux fins d’en nommer un.

Il contesta formellement que sa mandante soit à l’origine des dysfonctionnements

de la résidence et notamment de l’altération du système d’accès. Aucune preuve

ne serait fournie pour justifier de la responsabilité de la SOCIETE2.).

Il faudrait rappeler que SOCIETE4.) serait le syndic de fait et que la demanderesse

se tromperait de cible en accusant la SOCIETE2.). Il serait par ailleurs troublant

que la SOCIETE1.) soit en train de réaliser des travaux dans un local commercial

pour lequel elle devrait nécessairement disposer des badges et clés d’accès, à

défaut de quoi les travaux n’auraient pas été réalisables.

La demande serait à rejeter comme non-fondée alors que la partie actuellement

citée ne serait pas responsable de la situation de fait.

À titre reconventionnel, la SOCIETE2.) conclut à se voir allouer une indemnité

pour action abusive et vexatoire de 10.000 euros, subsidiairement une visite des

lieux pour constater la véracité des déclarations faites et en tout état de cause, une

indemnité de procédure de 3.000 euros au vœu de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile.

Le mandataire de la SOCIETE1.) répliqua en concluant à l’irrecevabilité de

l’indemnité de procédure adverse ainsi que de la demande pour action abusive et

vexatoire qui ne serait pas donnée.

Il insista que la situation serait urgente vu l’impossibilité de pouvoir louer des lots,

faute de pouvoir y accéder.

L’article 15 du nouveau code de procédure civile donne compétence au juge de

Paix de pouvoir « ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à

aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. […] Il peut

toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui

s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un

trouble manifestement illicite ».

En l’espèce, le juge de Paix, siégeant en matière de référé civil, se trouve saisi

d’une voie de fait dont est accusée la partie citée par la demanderesse relative à un

changement de système de serrures et le refus de remettre des badges ou clés,

circonstance à laquelle il est demande au Tribunal de remédier dans l’urgence.

L’intervention du juge sur base du référé-sauvegarde exige la constatation par

celui-ci d’une voie de fait, qui se définit comme étant constituée par une atteinte

manifestement illicite et intolérable à un droit certain et évident d’autrui par

l’accomplissement par son auteur d’actes matériels aux fins d’usurper un droit

qu’il n’a pas ou pour se rendre justice à soi-même.

Le trouble manifestement illicite se définit comme « toute perturbation résultant

d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une

violation évidente de la règle de droit ». Le trouble manifestement illicite procède

donc de la méconnaissance d’un droit, d’un titre, ou corrélativement, d’une

interdiction les protégeant (Jacques et Xavier VUITTON, Les référés, 3° édition,

n° 282).

Le trouble consiste dans un acte ou une abstention s’inscrivant en méconnaissance

de l’ordre juridique établi qu’il faut, d’une part, faire cesser pour être inadmissible

en tant que constituant une illicéité. Il s’agit d’autre part, de préserver ou rétablir

un statu quo avant l’intervention du juge du fond (eodem loco, n° 285).

L’illicéité se comprend comme la méconnaissance d’une norme juridique

obligatoire, que son origine soit délictuelle ou contractuelle, législative ou

réglementaire, de nature civile ou pénale. Quel que soit le droit auquel il est porté

atteinte, l’action peut également tendre à s’opposer à un procédé auquel une partie

aurait recours pour régler le différend, obtenir le bénéfice de ce droit ou éviter

d’assumer une obligation. Peu importe dans ce cas, que l’auteur du trouble ait ou

non raison sur le fond du droit. L’illicéité tient en ce qu’il s’est fait justice à lui-

même et a recouru à une voie de fait pour clore le différend qui l’oppose à la partie

adverse, ce qui consacre l’existence d’un trouble manifestement illicite (eodem

loco, n° 288 et 291).

Le caractère manifeste du trouble illicite renvoie à la raison d’être initiale du juge

des référés, juge de l’immédiat, de l’évident, ce qui paraît impliquer une

intervention dans un litige exempt de doute. Le juge des référés ne disposant pas

de temps et son intervention ne supportant pas de retard, le trouble dont il est saisi

doit être incontestable. L’intervention du juge des référés reste nécessairement

marquée par une évidence, même s’il est autorisé à procéder à des recherches plus

approfondies qu’autrefois pour la mettre en évidence (eodem loco, n° 293).

Quoique la nature de la demande justifie d’une urgence certaine par les difficultés

d’accès à l’immeuble causées par suite d’un changement du système des serrures

et la défaillance de mise à disposition des badges sinon clés indispensables pour y

remédier, toujours est-il que l’auteur du trouble fait l’objet d’une discussion.

La société demanderesse estime que la société citée s’est arrogé le droit de syndic

sans y avoir été nommée officiellement et d’avoir dans cette fonction causé la voie

de fait pour remédier à laquelle l’action a été introduite.

Or, la SOCIETE2.) conteste avec véhémence être à l’origine de la voie de fait.

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évident et de l’incontesté, de

départager les parties, ce qui nécessiterait une analyse du fond du dossier qui

dépasserait ses compétences.

La demande principale en délivrance des clés et badge d’accès est dès lors à

déclarer irrecevable pour se heurter à des contestations sérieuses.

À titre reconventionnel, la SOCIETE2.) se prévaut d’une action abusive et

vexatoire exercée à son encontre et injustement par la société adverse avec pour

seule finalité de lui causer préjudice et conclut à se voir allouer une indemnité de

10.000 euros.

Là encore, le juge des référés doit déclarer la demande irrecevable alors qu’une

analyse de la demande reconventionnelle empiéterait sur les prérogatives du juge

du fond et se heurte encore à des contestations sérieuses.

Les deux parties concluent, la SOCIETE1.) à titre principal, la SOCIETE2.) à titre

reconventionnel, à se voir allouer une indemnité de procédure de respectivement

2.500 euros et 3.000 euros au vœu de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

Eu égard à l’issue de l’instance, il y a lieu de débouter chacune des parties de sa

demande respective.

Les frais et dépens de l’instance sont laissées à charge de la SOCIETE1.).

P A R C E S M O T I F S :

Le juge de paix directeur à Luxembourg, Anne-Marie WOLFF, siégeant en

matière de référé civil, statuant contradictoirement à l’égard des parties et en

premier ressort,

reçoit la demande en la pure forme,

se déclare compétent pour connaître de la demande au vu de l’article 15 du

nouveau code de procédure civile,

au principal, renvoie les parties à se pouvoir devant qui de droit, mais dès à présent

et par provision,

déclare irrecevable la demande en injonction à fournir des badges respectivement

clés d’accès à l’immeuble formulée par la SOCIETE1.) à l’encontre de la

SOCIETE2.) pour se heurter à des contestations sérieuses,

donne acte à la SOCIETE2.) de sa demande reconventionnelle en allocation d’une

indemnité pour action abusive et vexatoire,

la dit recevable en la pure forme,

déclare irrecevable la demande pour se heurter à des contestations sérieuses,

dit non fondée la demande principale en allocation d’une indemnité de procédure,

donne acte à la SOCIETE2.) de sa demande reconventionnelle en allocation d’une

indemnité de procédure,

la dit recevable mais non-fondée,

partant en déboute,

dit qu’il n’y a pas lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente

ordonnance,

condamne la SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix de

Luxembourg, par Anne-Marie WOLFF, juge de paix directeur, assistée du greffier

Sven WELTER, avec lequel la présente ordonnance a été signée, date qu'en tête.

Anne-Marie WOLFF

Sven WELTER