Tenant evicted for unauthorized occupation; partial rent award granted; provisional execution denied due to lack of urgency.

Rép. n°

L-BAIL-254/25

Audience publique du 23 octobre 2025

Le Tribunal de Paix de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni

titre a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

La SOCIETE1.), société reconnue d’utilité publique par la loi du 16 août 1923, établie

et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par Monsieur PERSONNE1.),

directeur général de la SOCIETE1.),

partie demanderesse

comparant par Maître Deborah HOPP, avocat, en remplacement de Maître Betty

RODESCH, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse

comparant par Maître Michel KARP, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

F a i t s

L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée

le 17 mars 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous

le numéro L-BAIL-254/25.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du jeudi

22 mai 2025 à 15h, salle JP 0.02 pour fixation.

Après une remise contradictoire, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 25

septembre 2025 à 15h, salle JP 0.02, lors de laquelle, Maître Deborah HOPP, se

présenta pour la partie demanderesse et Maître Michel KARP, se présenta pour la

partie défenderesse.

Les mandataires des parties demanderesse et défenderesse furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg en date du 17 mars

2025, la SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de

paix, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, aux fins de voir constater que

le contrat de mise à disposition et d’occupation d’un logement a valablement pris fin le

15 juin 2024, sinon de voir déclarer résilié le contrat de mise à disposition et

d’occupation d’un logement conclu entre parties, de voir constater que la partie

défenderesse est occupante sans droit ni titre du logement sis L-ADRESSE2.), studio

NUMERO1.) depuis le 16 juin 2024, partant la voir condamner à déguerpir dudit

logement avec tous ceux qui l’occupent de son chef endéans les deux semaines à

partir de la notification du jugement à venir. La requérante demande à voir fixer

l’indemnité d’occupation au montant de 806,24 euros par mois d’occupation et à voir

condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 427,97 euros à titre

d’arriérés d’indemnités d’occupation des mois de janvier 2022 à septembre 2022, de

novembre 2023, de janvier 2024 à juin 2024 et de la caution, avec les intérêts légaux

à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. Elle demande à voir dire que le taux

d’intérêt légal sera augmenté de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois

suivant la notification du jugement à intervenir. Elle sollicite finalement l’exécution

provisoire du jugement à intervenir, l’allocation d’une indemnité de procédure de 600,-

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ainsi que la

condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande, la SOCIETE1.) expose qu’elle est locataire d’un logement

sis à L-ADRESSE2.), studio NUMERO1.) et qu’elle a mis à disposition de

PERSONNE2.) ce logement suivant contrat de mise à disposition et d’utilisation signé

en date du 13 mars 2020, avec effet au 15 mars 2020, dans le cadre de ses mesures

d’aides au logement. Elle soutient que l’indemnité d’occupation a été fixée à 650,-

euros par mois.

Elle explique que la durée du contrat a été limitée à un an suivant le point 2 du contrat

et que suivant quatre avenants le contrat a été prolongé jusqu’au 15 juin 2024. Elle fait

encore valoir qu’aux termes du second avenant, les parties ont convenu d’augmenter

l’indemnité d’occupation à 716,60 euros et aux termes du quatrième avenant à 806,24

euros.

La requérante affirme que malgré le terme du contrat, la partie défenderesse n’a pas

quitté les lieux pour le 15 juin 2024. Dans la mesure où la partie défenderesse occupe

toujours les lieux, la requérante estime qu’elle est à qualifier d’occupante sans droit ni

titre depuis le 16 juin 2024.

A l’audience des plaidoiries du 25 septembre 2025, la requérante verse un nouveau

décompte suivant lequel elle augmente la demande en paiement au montant total de

6.877,89 euros jusqu’au mois de septembre 2025 inclus. Pour le surplus, elle maintient

ses demandes telles que formulées dans la requête.

PERSONNE2.) se rapporte à prudence de justice en ce qui concerne la recevabilité

de la demande. Quant au fond, il ne conteste pas que le contrat ait pris fin. Il explique

qu’il se trouve dans une situation personnelle difficile. PERSONNE2.) conteste le

montant réclamé, notamment le montant lié à la caution. Il sollicite un délai de

déguerpissement de trois mois.

La requérante s’oppose à la demande tendant à un délai de déguerpissement allongé.

Motifs de la décision

Suivant contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un logement signé en date du 13

mars 2020, ayant pris effet le 15 mars 2020, la SOCIETE1.) a mis à disposition de

PERSONNE2.) le studio NUMERO1.) sis à ADRESSE2.) moyennant paiement d’une

indemnité d’occupation de 650,- euros, augmentée à 716,60 euros à partir du 15 mars

2022 et à 806,24 euros à partir du 15 mars 2024.

En ce qui concerne la compétence du tribunal, il y a lieu de noter que depuis la

modification de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation par la loi

du 5 août 2015, le juge de paix est compétent pour connaître des litiges concernant

des logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes physiques à

titre d’aide sociale par une commune, un syndicat de communes, une association sans

but lucratif ou une fondation œuvrant dans le domaine du logement (article 1§3g). Par

contre, seules les dispositions du chapitre V de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation sont applicables (à savoir les dispositions concernant le

règlement des litiges) à l’exclusion des autres dispositions de cette loi.

Le contrat signé entre parties dispose au point 10 que « La bénéficiaire accepte :

-

que la présente convention de mise à disposition ne tombe pas sous l’effet de

la loi modifiée sur le bail à loyer du 21 septembre 2006. Dans ce sens, la bénéficiaire

ne peut invoquer les droits du locataire tels que prévus par la loi précitée ;

-

que la mise à disposition du logement constitue exclusivement une mesure

d’aide sociale attribuée par la SOCIETE1.), pouvant être modifiée ou supprimée sans

que la bénéficiaire ne puisse se prévaloir d’un quelconque droit acquis. »

Le contrat sur lequel la SOCIETE1.) fonde sa demande ne constitue donc pas de

contrat de bail et échappe, de par la volonté des parties et de par son objectif d’aide

sociale limitée dans le temps, aux règles protectrices et d’ordre public de la loi modifiée

du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

La demande est recevable pour avoir été introduite dans les forme et délai de la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que le contrat signé entre parties prévoit que

« La présente convention est conclue pour une durée d’une année à partir DATE1.),

reconductible deux fois 6 mois. Passée cette période, elle pourra être prolongée et ce

sur seul avis du service ALIAS1.). »

En l’occurrence, les parties ont conclu quatre avenants, le dernier datant du 3 mai

2024, ayant prorogé la convention initiale de trois mois à partir du 15 mars 2024, soit

jusqu’au 15 juin 2024.

Compte tenu de ces considérations et à défaut de contestations de la partie

défenderesse, le contrat de mise à disposition a valablement pris fin en date du 15 juin

2024 et PERSONNE2.) est à considérer comme occupant sans droit ni titre depuis le

16 juin 2024.

La demande de la SOCIETE1.) en déguerpissement de PERSONNE2.) est dès lors à

déclarer fondée, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de deux mois à

compter de la notification du jugement.

La SOCIETE1.) demande à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant de 806,24

euros par mois d’occupation, charges comprises.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause, le

preneur s’enrichissant par la jouissance des lieux au détriment du bailleur,

corrélativement appauvri.

Elle est souverainement fixée par le juge du fond qui prend en considération

notamment la valeur locative réelle de l’immeuble et l’état des lieux à ce moment. La

valeur locative peut être égale à l’ancien loyer, les parties restant libres de rapporter

la preuve que le préjudice subi est supérieur ou inférieur à ce montant. Si aucune des

parties ne fournit d’éléments de nature à évaluer la valeur locative réelle de l’immeuble,

le juge fixera l’indemnité d’occupation mensuelle ex aequo et bono ou ordonnera une

expertise (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail, n°228 ; Marianne HARLES, Le bail à

loyer – compte rendu de jurisprudence, n°189, P. 31, p. 377 ; Trib. d’arr. Lux. 21

décembre 2007, n°111.396 du rôle).

En l’espèce, le montant réclamé correspond à l’indemnité mensuelle, charges

comprises, telle que prévue par le contrat.

A défaut d’autres éléments, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation

mensuelle à 806,24 euros, charges comprises.

La SOCIETE1.) demande encore à voir condamner PERSONNE2.) au paiement de la

somme de 6.682,89 euros à titre d’indemnités d’occupation suivant décompte

actualisé ainsi que le montant de 195,- euros à titre de garantie locative telle que

prévue à l’article 3 de la convention conclue entre parties.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la

demande initiale est recevable.

Au vu des pièces versées au dossier, la demande en paiement à titre d’arriérés

d’indemnités d’occupation est à déclarer fondée pour le montant réclamé de 6.682,89

euros avec les intérêts légaux sur le montant de 427,97 euros à compter du 17 mars

2025 et sur le montant de 6.254,92 euros à compter du 25 septembre 2025, dates des

demandes respectives en justice, jusqu’à solde.

La garantie locative est en principe une sûreté destinée à permettre au bailleur de se

faire payer les sommes dues. Elle est destinée à assurer au bailleur le recouvrement

de toute créance qui peut naître du contrat de bail.

Etant donné qu’au vu des développements antérieurs, la convention entre parties a

pris fin, la demande en condamnation du chef de la caution est à déclarer non fondée,

cette caution étant uniquement destinée à assurer à la SOCIETE1.) le recouvrement

de sa créance pendant l’exécution de la convention.

Eu égard aux dispositions de l’article 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et aux intérêts de retard il y a lieu de faire droit à la demande en

majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à

compter de la notification de la décision à intervenir.

En ce qui concerne la demande en allocation d’une indemnité de procédure de la

requérante, le tribunal rappelle que l’application de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la SOCIETE1.) est à débouter de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure, alors que la condition de l’iniquité requise par la loi fait défaut.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure, il n’y a pas

lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

s e d é c l a r e compétent pour connaître de la demande,

r e ç o i t la demande en la forme,

c o n s t a t e que le contrat de mise à disposition signé entre parties a valablement

pris fin et que depuis le 16 juin 2024 PERSONNE2.) est à considérer comme occupant

sans droit ni titre,

d i t

fondée la demande de la SOCIETE1.) à voir condamner PERSONNE2.) à

déguerpir des lieux occupés,

c o n d a m n e PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard 2 (deux) mois après la notification du présent

jugement,

au besoin a u t o r i s e la SOCIETE1.) à faire expulser PERSONNE2.) dans la forme

légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

f i x e l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE2.) au montant de

806,24 euros, charges comprises,

d o n n e

a c t e à la SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande en paiement,

d i t la demande en paiement partiellement fondée à hauteur de 6.682,89 euros,

la d i t non fondée pour le surplus,

c o n d a m n e PERSONNE2.) à payer à la SOCIETE1.) le montant de 6.682,89

euros avec les intérêts légaux sur le montant de 427,97 euros à compter du 17 mars

2025 et sur le montant de 6.254,92 euros à compter du 25 septembre 2025, dates des

demandes respectives en justice, jusqu’à solde,

d i t que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai

de trois mois à compter de la notification du jugement,

d i t

non fondée la demande de la SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure et en déboute,

d i t qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

c o n d a m n e PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit Tribunal de Paix à Luxembourg

par, Patrice HOFFMANN, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier assumé

Simao FREITAS, avec lequel le présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête

Patrice HOFFMANN

Juge de paix

Simao FREITAS

Greffier assumé