Landlord wins eviction and rent case; court rejects provisional execution due to lack of urgency.

N° 1504/2025

du 23.10.2025

Audience publique du jeudi, 23 octobre 2025

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Josiane EISCHEN, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch,

e t :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, comparant par Maître Dilara CELIK, avocat, en remplacement

de Maître Eric SAYS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg .

F A I T S :

Suivant une requête déposée en date du 8 avril 2025 au greffe de la Justice de Paix

de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de paix

de Diekirch à l'audience publique du jeudi, 22 mai 2025 à 14.30 heures à la Justice

de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", salle 1, pour y entendre statuer sur le

mérite des causes énoncées dans ladite requête.

Après quatre remises de l’affaire, celle-ci fut utilement retenue à l’audience

publique du jeudi, 25 septembre 2025, et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Josiane EISCHEN, mandataire de la partie demanderesse, fut entendue en

ses prétentions.

Maître Dilara CELIK, mandataire de la partie défenderesse, fut entendue en ses

explications et moyens.

Sur ce le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l'audience de ce jour à laquelle

le prononcé avait été fixé

l e

j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 8 avril 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) à se présenter devant le tribunal de paix de et à Diekirch pour

l’entendre condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer le

montant de 18.000.- euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour

les mois de septembre 2023 à avril 2025, outre les intérêts.

Il a sollicité la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties et a partant

conclu au déguerpissement de la locataire des lieux loués.

Il a enfin réclamé une indemnité de relocation de 3.400.- euros ainsi qu’une

indemnité de procédure de 1.500.- euros.

A l’audience des plaidoiries du 25 septembre 2025, PERSONNE1.) augmente sa

demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges du montant de

[5 mois x (850.- + 50.-) =] 4.500.- euros pour les mois de mai à septembre 2025,

pour la porter au montant total de 22.500.- euros.

Dans l’hypothèse où le contrat de bail conclu entre parties sera annulé,

PERSONNE1.) demande de qualifier PERSONNE2.) comme étant occupante sans

droit ni titre et partant de la condamner à payer le montant de 22.500.- euros à titre

d’arriérés d’indemnités d’occupation pour les mois de septembre 2023 à septembre

2025 ainsi qu’au déguerpissement des lieux occupés.

Pour le surplus, il maintient ses demandes telles que formulées dans sa requête

introductive d’instance.

PERSONNE2.) soulève l’irrecevabilité de la requête introductive d’instance, au

motif que le contrat de bail ne serait pas valable.

A défaut de contrat de bail, elle serait à considérer comme étant occupante sans droit

ni titre, de sorte que PERSONNE1.) aurait dû agir en justice par citation et non par

voie de requête.

A titre subsidiaire, PERSONNE2.) conclut à la nullité du contrat de bail pour cause

illicite.

Par conséquent, elle réclame la restitution de la garantie locative d’un montant de

1.700.- euros, le remboursement des loyers et avances sur charges payés à hauteur

de 12.500.- euros, sinon à hauteur de 9.977,27 euros, le remboursement de l’amende

quant à la poubelle d’un montant de 149,50 euros, ainsi que des dommages et

intérêts à hauteur de 2.500.- euros.

A titre plus subsidiaire, PERSONNE2.) conclut au rejet pur et simple des demandes

formulées par PERSONNE1.).

A titre encore plus subsidiaire, elle sollicite un délai de déguerpissement de deux

mois.

Motifs de la décision

Il est constant en cause que suivant contrat de bail du 24 septembre 2022, ayant pris

effet le même jour, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un

appartement dans un immeuble situé à ADRESSE2.), moyennant le paiement d’un

loyer mensuel de 850.- euros et d’une avance sur charges mensuelle de 50.- euros.

1. La recevabilité de la requête introductive d’instance

PERSONNE2.) soulève l’irrecevabilité de la requête introductive d’instance, au

motif que le contrat de bail ne serait pas valable.

Elle fait valoir que le contrat de bail concernerait un appartement dans un immeuble

situé à ADRESSE2.), mais qu’elle habiterait au numéro 75 de la rue de Bastogne à

Ettelbruck.

A défaut de contrat de bail, PERSONNE2.) serait à considérer comme étant

occupante sans droit ni titre, de sorte que PERSONNE1.) aurait dû agir en justice

par citation et non par voie de requête.

Les formes de procédure prescrites en matière civile et commerciale, comme le

mode de saisine des juridictions ou d’exercice des voies de recours, relèvent de

l’organisation judiciaire et sont de ce fait d’ordre public. Leur violation constitue

une nullité de fond, qui échappe aux dispositions de l’article 264 du Nouveau Code

de procédure civile. S’agissant de la sauvegarde de l’ordre public, les tribunaux

peuvent et doivent même soulever d’office l’exception de nullité tirée de

l’inobservation de pareille formalité (cf. CA, 28 novembre 2001, n° 25013).

Il en est ainsi en particulier, comme en l’espèce, de la forme de l’acte introductif

d’instance (requête ou citation), qui constitue une formalité capitale d’une

importance telle que l’irrégularité l’affectant entraîne l’annulation de l’acte, que

cette sanction résulte d’un texte ou non (cf. Cass., 18 décembre 1997, n° 64/97).

L’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 prévoit que la demande portée

devant le juge de paix conformément à l’article 3-3° du Nouveau Code de procédure

civile sera formée par simple requête sur papier libre à déposer au greffe de la justice

de paix.

En l’occurrence et tel que relevé ci-avant, les parties ont conclu un contrat de bail

en date du 24 septembre 2022 portant sur un appartement dans un immeuble situé à

ADRESSE2.).

Il résulte d’un certificat de résidence élargi, versé en cause par PERSONNE2.), que

cette dernière est déclarée au numéro ADRESSE3.) et ce depuis le 27 septembre

2022.

Même si PERSONNE2.) est déclarée à une autre adresse que celle figurant dans le

contrat de bail et si elle n’habite pas à l’adresse mentionnée dans ledit contrat,

toujours est-il qu’elle a signé un contrat de bail pour un appartement dans un

immeuble situé à ADRESSE2.).

Il y a par ailleurs lieu de relever qu’il n’est pas contesté par PERSONNE2.) qu’elle

a payé le loyer et l’avance sur charges pour l’appartement pris en location par contrat

de bail du 24 septembre 2022, soit pour l’appartement dans l’immeuble situé au

numéro ADRESSE2.), à partir du début du bail jusqu’au mois d’août 2023, soit

pendant une durée d’un an, alors même qu’elle déclare ne jamais y avoir habité.

Le simple fait que PERSONNE2.) n’habite pas au numéro ADRESSE2.), - pour

autant que cette allégation soit établie -, ne porte pas à conséquence au regard de la

signature du contrat de bail pour le numéro ADRESSE2.).

Il convient finalement de relever que le prétendu numéro erroné de l’appartement

pris en location n’a été affirmé pour la première fois qu’à l’audience des plaidoiries

du 25 septembre 2025, alors que le contrat de bail a été signé en septembre 2022,

soit il y a trois ans.

Au vu des développements qui précèdent, le tribunal décide que le contrat de bail

du 24 septembre 2022 pour un appartement dans un immeuble situé à ADRESSE2.),

a été valablement conclu.

En présence d’un contrat de bail conclu entre parties, le moyen tiré de

l’irrecevabilité de la requête introductive d’instance laisse d’être fondé.

2. La nullité du contrat de bail

A titre subsidiaire, PERSONNE2.) conclut à la nullité du contrat de bail pour cause

illicite.

Elle fait valoir que l’immeuble lui donné en location aurait été illicitement aménagé

en logement d’habitation.

Par conséquent, elle réclame la restitution de la garantie locative d’un montant de

1.700.- euros, le remboursement des loyers et avances sur charges payés à hauteur

de 12.500.- euros, sinon à hauteur de 9.977,27 euros, le remboursement de l’amende

quant à la poubelle d’un montant de 149,50 euros, ainsi que des dommages et

intérêts à hauteur de 2.500.- euros.

PERSONNE1.) demande de déclarer non fondée la demande en nullité du contrat

de bail.

Il soutient que la cause du contrat de bail consisterait en la location d’un logement

qui ne serait dès lors pas illicite.

L’article 1131 du Code civil prévoit que « l’obligation sans cause, ou sur une fausse

cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ».

Aux termes de l’article 1108 du même code, quatre conditions sont essentielles pour

la validité d’une convention : - le consentement de la partie qui s’oblige, - sa

capacité de contracter, - un objet certain qui forme la matière de l’engagement, - une

cause licite dans l’obligation.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux trouve sa cause dans la location à

PERSONNE2.) d’un « appartement » aux fins d’habitation, contre paiement d’un

loyer.

Conformément à la position de PERSONNE1.), la cause du contrat – la location de

l’appartement aux fins d’habitation – n’est pas en soi illicite (cf. TAL, 12 octobre

2022, n° TAL-2022-03372).

Le fait que l’immeuble donné en location ait été aménagé en logement d’habitation

de manière illicite est sans incidence sur la licéité de la cause du contrat de bail

litigieux.

Le moyen de PERSONNE2.) tombe partant à faux, de sorte qu’il n’y a pas lieu de

faire droit à sa demande en nullité du contrat de bail.

Par conséquent, il n’y a pas non plus lieu de faire droit aux demandes de

PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative, en remboursement des loyers

et avances sur charges payés, en remboursement de l’amende quant à la poubelle et

en obtention de dommages et intérêts.

Le contrat de bail n’ayant pas été annulé, il n’y a pas lieu d’analyser les demandes

formulées par PERSONNE1.) dans l’hypothèse de l’annulation du contrat de bail.

3. Les arriérés de loyers et d’avances sur charges

Au dernier stade des plaidoiries, PERSONNE1.) réclame le montant de 22.500.-

euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois de septembre

2023 à septembre 2025, outre les intérêts.

Il conteste toute insalubrité des lieux donnés en location.

Il insiste sur le fait que PERSONNE2.) n’aurait plus jamais réclamé qu’il existerait

des problèmes dans le logement après le passage de la Direction de la santé en date

du 3 juillet 2023.

PERSONNE2.) conclut au rejet pur et simple de ladite demande.

Elle fait valoir que l’appartement pris en location serait insalubre. Les moisissures

lui auraient causé des problèmes de santé ainsi qu’à sa fille.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier

le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, il appartient à PERSONNE2.) de rapporter la preuve du paiement

du montant réclamé, sinon du fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur l’obligation d’entretenir

la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et de faire

pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires,

autres que les réparations locatives. Sont à considérer comme nécessaires, tous les

travaux ou réparations qui s’imposent pour permettre au locataire de jouir

normalement et complètement de la chose louée.

Le locataire, quant à lui, doit dénoncer au bailleur les dégradations survenues au

bien loué.

En l’espèce, il résulte d’un rapport établi par la Direction de la santé en date du 10

août 2023, après un passage dans les lieux litigieux en date du 3 juillet 2023, que le

logement donné en location à PERSONNE2.) répond aux critères de salubrité et

d’habitabilité.

Depuis l’établissement de ce rapport, il ne résulte d’aucun élément du dossier que

PERSONNE2.) aurait dénoncé un quelconque désordre à son bailleur.

En l’absence de dénonciation d’un quelconque désordre, aucune faute,

respectivement manquement dans le chef du bailleur à son obligation contractuelle,

respectivement légale n’est établi, justifiant le cas échéant le non-paiement du loyer.

En ce qui concerne le montant réclamé, PERSONNE2.) verse un screenshot de

prétendus paiements effectués pour les mois de novembre, décembre 2022, janvier

et octobre 2023.

Conformément à la position de PERSONNE1.), ledit screenshot ne correspond pas

à des avis de débit. Le simple fait que des virements aient été effectués en date des

15 novembre 2022 (- 900.- euros), 9 décembre 2022 (- 800.- euros), 12 janvier 2023

(- 500.- euros), 27 janvier 2023 (- 400.- euros) et 18 octobre 2023 (- 1.350.- euros)

n’établissent pas si les montants aient effectivement été débités du compte bancaire

de PERSONNE2.). Il n’est pas non plus renseigné si les paiements ont été effectuées

sur le compte bancaire de PERSONNE1.) ; la simple mention « PERSONNE1.) »

n’étant pas suffisante.

Eu égard aux contestations de PERSONNE1.) et à défaut de tout autre élément du

dossier, PERSONNE2.) ne rapporte pas la preuve des prétendus paiements effectués

précités.

Au vu des développements qui précèdent et en l’absence de preuve de paiement des

arriérés de loyers et d’avances sur charges réclamés, la demande de PERSONNE1.)

est à déclarer fondée pour le montant réclamé de 22.500.- euros à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges pour les mois de septembre 2023 à septembre 2025.

Il convient dès lors de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le

montant de 22.500.- euros, avec les intérêts au taux légal sur le montant de 13.500.-

euros à partir du 14 novembre 2024, date de la mise en demeure, sur le montant de

4.500.- euros à partir du 8 avril 2025, date de la demande en justice, et sur le montant

de 4.500.- euros à partir du 25 septembre 2025, date de l’augmentation de la

demande, chaque fois jusqu’à solde.

4. La résiliation judiciaire du contrat de bail

PERSONNE1.) sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail.

PERSONNE2.) conclut au rejet pur et simple de ladite demande.

A titre subsidiaire, elle demande un délai de déguerpissement de deux mois.

En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail

aux termes convenus.

Eu égard à l’importance des arriérés de loyers et d’avances sur charges,

correspondant à vingt-cinq mensualités, il y a lieu de retenir que PERSONNE2.) a

gravement manqué à ses obligations contractuelles et que ces manquements

justifient la résiliation du contrat de bail.

Il y a partant lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et de

condamner PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués. Le tribunal actuellement

saisi décide de lui accorder un délai de déguerpissement de deux mois.

5. L’indemnité de relocation

PERSONNE1.) demande une indemnité de relocation d’un montant de 3.400.-

euros, correspondant à quatre loyers.

PERSONNE2.) conclut au rejet pur et simple de ladite demande.

L’article 1760 du Code civil prévoit qu’en cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation.

Cette indemnité compense la perte de loyer subie par le bailleur pendant le temps

nécessaire à trouver un nouveau locataire.

L’indemnité de relocation, qui est destinée à réparer la perte de loyers dans le chef

du bailleur pendant le temps requis pour trouver un nouveau locataire, ne prend

cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la disposition du bailleur.

En l’espèce, PERSONNE2.) occupe toujours les lieux.

La demande de PERSONNE1.) en paiement d’une indemnité de relocation est dès

lors irrecevable pour être prématurée, en ce qu’elle tend à la réparation d’un

préjudice futur indépendamment de son bien-fondé éventuel.

6. Les demandes accessoires

PERSONNE1.) réclame une indemnité de procédure de 1.500.- euros.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît

inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non

comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le

montant qu’il détermine.

Le tribunal considère qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non

compris dans les dépens à la charge de PERSONNE1.). Il convient partant de lui

allouer une indemnité de procédure de 500.- euros.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile « l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il

n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution pourra être ordonnée avec

ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire et

il n'existe pas non plus de motif justifié pour ordonner l’exécution provisoire

facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l'exécution provisoire du

jugement.

Il convient par ailleurs de noter que les dispositions d’ordre public sur le sursis

s’opposent à l’exécution provisoire du jugement pour ce qui est de la condamnation

au déguerpissement.

Conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, il y a lieu de

condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

déclare recevable la requête introductive d’instance,

rejette le moyen de nullité du contrat de bail invoqué par PERSONNE2.),

déclare recevables, mais non fondées, les demandes de PERSONNE2.) en

restitution de la garantie locative, en remboursement des loyers et avances sur

charges payés, en remboursement de l’amende quant à la poubelle et en obtention

de dommages et intérêts,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande en paiement des

arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois de septembre 2023 à

septembre 2025,

la déclare recevable et fondée,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 22.500.- euros,

avec les intérêts au taux légal sur le montant de 13.500.- euros à partir du 14

novembre 2024, date de la mise en demeure, sur le montant de 4.500.- euros à partir

du 8 avril 2025, date de la demande en justice, et sur le montant de 4.500.- euros à

partir du 25 septembre 2025, date de l’augmentation de la demande, chaque fois

jusqu’à solde,

prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties,

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de 2 (deux) mois à compter de la notification du

présent jugement,

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

déclare irrecevable la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

relocation,

déclare recevable et fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure, à concurrence du montant de 500.- euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 500.- euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Anne-Laure SEDRANI, juge de paix à

Diekirch, assistée du greffier en chef Alex KREMER, en notre audience publique

en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler Kiirch »,

date qu'en tête et avons signé avec le greffier.