Court rejects tenant's counterclaim for negligence and orders payment of unpaid invoices plus interest.

Répertoire n° 2418/2025

E-OPA4-4917/25

Audience extraordinaire du 21 octobre 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) S.à r.l.-S., établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Monsieur PERSONNE1.),

et :

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement

en fonctions,

- partie défenderesse - comparant par Monsieur PERSONNE2.).

Faits

Par ordonnance conditionnelle de paiement n° E-OPA4-4917/25 rendue par le juge

de paix d’Esch-sur-Alzette en date du 17 juin 2025, la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) S.à r.l. a été sommée de payer à la société à responsabilité

limitée simplifiée SOCIETE1.) S.à r.l.-S. la somme de 1.636,37 € avec les intérêts

légaux à partir de la notification de ladite ordonnance jusqu’à solde.

Par écrit entré au greffe de la justice de paix d'Esch-sur-Alzette le 3 juillet 2025, la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. a formé contredit contre ladite

ordonnance de paiement.

A la requête de la partie demanderesse, la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) S.à r.l. a été convoquée par la voie du greffe à comparaître devant le

tribunal de paix de ce siège à l'audience publique extraordinaire du 16 septembre

2025.

A l’appel de la cause à l'audience publique extraordinaire du 16 septembre 2025, à

laquelle l’affaire fut utilement retenue, les parties furent entendues en leurs

explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par ordonnance conditionnelle de paiement n° E-OPA4-4917/25 rendue par le juge

de paix d’Esch-sur-Alzette en date du 17 juin 2025, la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) S.à r.l. a été sommée de payer à la société à responsabilité

limitée simplifiée SOCIETE1.) S.à r.l.-S. la somme de 1.636,37 € du chef de deux

factures impayées, avec les intérêts légaux à partir de la notification de ladite

ordonnance jusqu’à solde.

L’ordonnance conditionnelle de paiement a été notifiée le 19 juin 2025.

Par lettre entrée au greffe de la justice de paix de et à Esch-sur-Alzette en date du

3 juillet 2025, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. a formé

contredit contre ladite ordonnance de paiement.

Le contredit est recevable pour avoir été introduit dans les forme et délai de la loi.

A l’audience publique extraordinaire du 16 septembre 2025, à laquelle l’affaire fut

utilement retenue, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. réclama

de manière reconventionnelle la somme de 10.400 €.

Il y a lieu de lui en donner acte.

Moyens et prétentions des parties :

La société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) S.à r.l.-S. fait valoir que

suivant convention signée entre parties, elle s’est vu charger de la préparation, de

la rédaction et du suivi de divers contrats de location, du suivi des paiements locatifs

ainsi que des rappels afférents.

Elle explique que dans ce cadre, elle a établi une première facture d’un montant de

1.583,72 € correspondant :

-

d’une part, aux prestations des mois de janvier 2025 et de février 2025 à

hauteur de 947,07 € ;

-

d’autre part, aux prestations supplémentaires du mois de mars 2025 relatives

à un dossier de recouvrement judiciaire, la société défenderesse lui ayant

demandé de préparer et de déposer, après signature de sa part, un certain

nombre de requêtes en matière de bail à loyer.

La société demanderesse explique encore avoir établi une deuxième facture d’un

montant de 52,65 €, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) lui ayant

demandé de faire intervenir en urgence un électricien dans l’immeuble.

Ces deux factures demeurant impayées, la société à responsabilité limitée simplifiée

SOCIETE1.) S.à r.l.-S. conclut au bien-fondé de sa demande ainsi qu’à la

condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de (1.583,72 +

52,65 =) 1.636,37 €.

La société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. conteste la demande.

Elle explique avoir pris en location un immeuble avec local de commerce et cinq

chambres à l’étage, ces dernières ayant été sous-louées à divers locataires.

Elle admet avoir chargé la société demanderesse de la préparation des contrats de

bail afférents, ainsi que de la gestion desdits logements locatifs.

Elle admet par ailleurs l’avoir chargé de la préparation et du dépôt de diverses

requêtes en matière de bail à loyer, tous les loyers n’ayant pas été encaissés. Elle

précise toutefois que lesdites procédures, dûment déposées, n’ont finalement pas

été poursuivies, la société demanderesse lui ayant déclaré connaître les locataires

et récupérer leurs loyers à l’amiable, sans toutefois lui donner de nouvelles par la

suite.

La société défenderesse s’oppose au paiement de la première facture - relative à

l’encaissement des loyers - seuls deux loyers sur quinze lui ayant ainsi été versés

jusqu’au départ des sous-locataires en mars 2025.

Les loyers dus par les sous-locataires s’élevant à (15 x 800 =) 12.000 € et la société

demanderesse ne lui ayant continué que (2 x 800 =) 1.600 €, elle réclame de

manière reconventionnelle la condamnation de la société demanderesse à lui payer

la différence à hauteur de la somme de 10.400 €.

Elle précise finalement que dès paiement des loyers dus, elle procédera au

règlement des travaux réalisés et facturés dans le cadre de la première facture.

La société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. s’oppose encore au

paiement de la deuxième facture - relative à l’intervention de l’électricien - en faisant

valoir que les travaux électriques ont été réalisés par la société demanderesse elle-

même.

A cet égard, elle verse un devis qu’elle affirme avoir payé en liquide sans toutefois

ne jamais avoir reçu ni facture afférente, ni certificat de conformité.

Elle explique encore avoir finalement pris recours à son propre électricien de sorte

qu’elle conclut au débouté de la demande.

En termes de réplique, la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) S.à

r.l.-S. confirme qu’au moment de l’entrée en jouissance de la société défenderesse,

les chambres de l’immeuble étaient déjà occupées par des locataires.

Ceux-ci ignorant l’identité de leur nouveau bailleur, la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) S.à r.l. l’aurait chargé de la préparation des contrats de location

afférents.

Elle l’aurait encore chargé de suivre les paiements locatifs et de récupérer les loyers

dus. La société demanderesse verse à cet égard divers courriers de rappel, un

tableau de paiement des loyers ainsi que des requêtes de bail à loyer préparées sur

papier entête de sa société.

Toutes les prestations facturées ayant dès lors été réalisées et l’obligation

contractée ne constituant qu’une obligation de moyens et non de résultat, la société

demanderesse estime que les retards de paiement imputables aux locataires ne

sauraient justifier le non-paiement de sa facture.

Pour ce même motif, elle s’oppose à toute demande reconventionnelle.

Elle conteste finalement avoir touché des loyers qu’elle n’aurait pas continués au

client, de sorte qu’elle estime que la première facture est due.

En ce qui concerne la deuxième facture, la société demanderesse conteste avoir

réalisé des travaux d’électricité, lesdits travaux ayant été réalisés par des artisans

du client.

Motifs de la décision :

Le litige est relatif au paiement de deux factures n°NUMERO3.) du 20 mars 2025 et

n°NUMERO4.) du 8 avril 2025.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil :

« Celui qui réclame l'exécution d'une obligation, doit la prouver. Réciproquement,

celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction

de son obligation ».

Ainsi, le demandeur doit démontrer l’existence du fait ou de l’acte juridique sur

lequel il fonde sa prétention : actori incumbit probatio. Celui qui a fait la preuve des

éléments nécessaires à la naissance du droit qu’il invoque ne doit pas, en outre,

prouver que ce droit s’est maintenu sans être modifié. Le défendeur se mue en

demandeur en tant qu’il invoque une exception : reus in excipiendo fit actor. Il lui

appartient donc de faire la preuve des faits qu’il invoque à titre d’exception (R.

Mougenot, « Droit des obligations, La preuve », éd. Larcier, 1997).

En l’espèce, il résulte de la facture du 20 mars 2025 que la société à responsabilité

limitée

SOCIETE2.)

S.à r.l. s’est vu facturer un montant de 1.583,72 €

correspondant :

-

aux travaux évalués, suivant devis du 3 janvier 2025, au montant de 947,07

€ (soit 952,30 € – remise + 17% TVA ) à titre de gestion des contrats de

location et suivi des paiements locatifs ;

-

aux prestations de recouvrement judicaire relatives à la préparation et à

l’envoi de cinq courriers / requêtes en matière de bail à loyer, pour un montant

de 636,66 € (soit 476,15 € + 68 € + 17% TVA).

La société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. ne conteste pas avoir

accepté le devis dont il est question dans la facture.

Il résulte en effet d’une proposition d’honoraires du 3 janvier 2025 dûment signée

par la société défenderesse que celle-ci a chargé la société demanderesse -

pendant la période de janvier 2025 à février 2025 et en contrepartie du paiement du

montant litigieux de 947,07 € - de procéder à la gestion (préparation, rédaction et

suivi) des contrats de location ainsi qu’au suivi des paiements locatifs (gestion des

relances et des rappels) relatifs aux chambres situés dans l’immeuble sis à

ADRESSE2.).

La société défenderesse ne conteste par ailleurs pas avoir chargé la société

demanderesse – en sus desdits travaux - de déposer diverses requêtes en matière

de bail à loyer suite au non-paiement des loyers dus par ses locataires.

Il résulte ensuite des explications des parties à l’audience que lesdits travaux ont

bien été réalisés.

Ainsi, le tribunal s’est vu soumettre divers contrats de location, des rappels de

paiement, un listing des arriérés de loyer ainsi que des requêtes en matière de bail

à loyer préparées et déposées par la société demanderesse au greffe du tribunal

de paix de céans.

Afin de s’opposer malgré tout au paiement de la facture, la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) S.à r.l. explique ne pas avoir récupéré l’entièreté des loyers

dus.

Il convient de rappeler à cet égard que les obligations contractuelles se divisent en

obligations de résultat et en obligations de moyens.

Tantôt le débiteur est tenu d'accomplir un fait déterminé : l'obligation est strictement

précisée et le débiteur doit atteindre un résultat. Tantôt au contraire, le débiteur est

seulement tenu de faire diligence de se conduire avec prudence pour tenter de

parvenir au résultat souhaité.

Dans le premier cas, il suffit au créancier de l’obligation de prouver que le résultat

n'a pas été atteint, et c'est au débiteur de l’obligation de démontrer une cause

étrangère ; dans le second cas, le créancier de l’obligation doit rapporter la preuve

d'une négligence ou d'une imprudence du débiteur de l’obligation.

En l’espèce, la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) S.à r.l.-S.

s’est engagée aux termes du devis à assurer le suivi des paiement locatifs, à savoir

de s’occuper « des relances et rappels des locataires pour les paiements en retard,

en maintenant une communication claire et professionnelle ».

Cet engagement correspond à une obligation de moyens de sorte que la preuve

d’une éventuelle négligence appartient - conformément aux règles de preuve ci-

avant énoncées - à la société défenderesse.

Or, pareille négligence laisse d’être établie.

La société défenderesse n’a ainsi pas expliqué – ni a fortiori prouvé - en quoi le suivi

des paiements locatifs aurait été mal effectué, le seul non-paiement des loyers -

imputable aux locataires - n’étant pas à lui seul suffisant pour établir une telle

négligence.

Il ne résulte par ailleurs d’aucun élément du dossier que la société demanderesse

se serait engagée, suite au dépôt des requêtes, à récupérer les loyers auprès des

locataires.

Il laisse finalement d’être établi que la société demanderesse aurait touché de la

part des locataires des loyers qu’elle n’aurait pas continués à la société bailleresse.

La demande relative à la facture du 20 mars 2025 est dès lors à déclarer fondée, la

demande reconventionnelle de la société défenderesse étant quant à elle à rejeter

pour les mêmes raisons.

En ce qui concerne la facture du 8 avril 2025, la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) S.à r.l. n’a pas contesté avoir requis – en sus des travaux prévus au

devis - l’intervention d’un électricien.

Elle n’a pas non plus contesté qu’un électricien lui a bien été proposé.

D’autre part, les éléments du dossier ne permettent pas de retenir que l’installation

électrique concernée a bien été réalisée par la société demanderesse elle-même,

de manière à engager sa responsabilité, la société défenderesse ayant admis ne

pas disposer de facture et le seul devis versé ne permettant pas non plus de

confirmer ses dires en l’absence d’autres éléments de preuve.

Il n’est finalement pas pertinent de savoir quel électricien a procédé aux réparations,

le recours par la société défenderesse à son propre électricien n’étant pas de nature

à la dispenser du paiement de l’intervention réalisée par la société demanderesse

suite à sa demande.

La société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. n’ayant pas fait valoir

d’autres moyens, le contredit est dès lors à rejeter et la demande de la société à

responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) S.à r.l.-S. est à déclarer fondée pour

le montant réclamé.

Par ces motifs

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière commerciale,

statuant contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit le contredit en la forme ;

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. de sa demande

reconventionnelle ;

dit le contredit non fondé ;

dit la demande de la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) S.à r.l.-

S. fondée ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. à payer à la

société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) S.à r.l.-S. la somme de

1.636,37 € avec les intérêts légaux à partir de la notification de l’ordonnance

conditionnelle de paiement, le 19 juin 2025, jusqu’à solde ;

dit la demande reconventionnelle de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

S.à r.l. non fondée ;

en déboute ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. à tous les frais et

dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé à l’audience extraordinaire à Esch-sur-Alzette par Frank

NEU, juge de paix, assisté de la greffière Dominique SCHEID, qui ont signé le

présent jugement.