Tenant eviction granted with rent arrears awarded but no provisional execution due to lack of urgency.

Répertoire No. 3210/25

L-BAIL-359/25

Audience publique du 15 octobre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES SA, inscrite

sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de

Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-2146 LUXEMBOURG,

63-65, rue de Merl, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro B240929, représentée aux fins de la présente

procédure par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à la même adresse

comparant à l’audience par Maître Romain BUCCI, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

la société SOCIETE2.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Pierre GOERENS, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 8 avril

2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 19 mai 2025.

A l’appel de la cause à la prédite audience, Maître Pierre GOERENS se

présenta pour la société défenderesse et l’affaire fut contradictoirement

fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 24 septembre 2025.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Romain BUCCI, en remplacement de Maître Georges KRIEGER, ce

dernier en représentation de la société KRIEGER ASSOCIATES SA, et

Maître Pierre GOERENS furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 8 avril 2025, la société anonyme

SOCIETE1.) SA a fait convoquer la société anonyme SOCIETE2.) SA à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail commercial, aux fins de :

-

constater que la partie défenderesse est occupante sans droit ni titre

depuis le 1er mars 2025 ;

-

de l’entendre condamner au déguerpissement des lieux loués, avec

tous occupants, dans un délai de 15 jours à compter de la notification

du jugement, et autorisation d’exécution forcée en cas de non-

respect ;

-

de l’entendre condamner au paiement de 2.500.-EUR hors TVA au

titre des frais et honoraires d’avocat ;

-

de s’entendre notifier que la requérante se réserve le droit

d’augmenter les demandes en cours d’instance pour loyers, charges,

indexations, indemnités conventionnelles, frais de remise en état,

dégâts locatifs, indemnité de relocation (art. 1760 C. civ.), indemnité

d’occupation, indisponibilité, frais d’expertise ou constats, ainsi que

les intérêts conventionnels.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

A l’appui de sa requête, la partie requérante expose que par contrat de bail

écrit signé en date du 1er mars 2019, la partie requérante a donné en

location à la partie défenderesse une maison d’environ 180 m² ainsi qu’un

studio d’environ 40 m² situés à L-ADRESSE3.). Ledit contrat conclu pour

une durée déterminée de cinq ans serait entré en vigueur le 15 mars 2019

et aurait dû arriver à terme le 29 février 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28

novembre 2023, la partie requérante aurait notifié à la partie défenderesse

la résiliation du contrat de bail, avec effet au 28 février 2024. Toutefois,

suite à un litige entre parties, il aurait été retenu par jugement numéro

3449/24 rendu le 8 novembre 2024 par la justice de paix de Luxembourg

que les effets de ladite résiliation sont reportés au 28 février 2025.

La requérante estime que le jugement en question serait désormais coulé

en force de chose jugée et que dès lors le bail serait résilié depuis cette

date.

Néanmoins, malgré l’expiration du délai fixé par le jugement, la partie

défenderesse continuerait d’occuper les lieux sans droit ni titre depuis le

1er mars 2025 et refuserait de les libérer. Il conviendrait dès lors de

constater cette occupation irrégulière et de condamner la partie

défenderesse à déguerpir.

La partie défenderesse ne s’exécutant pas, il y aurait lieu à contrainte

judiciaire.

La partie requérante indique encore se réserver en outre le droit de

solliciter, en cours d’instance, entre autres la condamnation de la partie

défenderesse au paiement des arriérés de loyers résultant du non-respect

de l’indexation prévue au contrat.

À l’audience des plaidoiries, la partie demanderesse a sollicité la

condamnation de la partie défenderesse au paiement de la somme de

16.549,54.- EUR à titre d’arriérés d’indexation de loyers, conformément au

décompte versé aux débats.

Elle a conclu au rejet du moyen tiré du libellé obscur, faisant valoir que sa

demande figure clairement dans la requête introductive d’instance.

S’agissant de la demande en déguerpissement, la partie demanderesse se

fonde sur le jugement n°3449/24 du 8 novembre 2024, lequel a constaté

dans sa motivation la résiliation du bail avec effet au 28 février 2025, de

sorte que la partie défenderesse occuperait les lieux sans droit ni titre

depuis le 1er mars de la même année, justifiant son expulsion des locaux.

En outre, la partie défenderesse aurait accepté de quitter les lieux, tel que

cela ressortirait de la correspondance versée en cause, et ne saurait,

conformément à la jurisprudence, revenir sur cette décision.

SOCIETE2.) SA

La partie défenderesse a, in limine litis, soulevé l’exception de nullité

fondée sur le libellé obscur de la demande en paiement des arriérés

d’indexation de loyers, soutenant que ces derniers ne figureraient pas dans

la requête introductive, à l’exception d’une mention selon laquelle la partie

requérante se réservait le droit de les réclamer. Elle a fait valoir qu’aucune

base légale n’est indiquée, ni les éléments du contrat sur lesquels ladite

demande serait fondée. Selon elle, la demande ne serait pas motivée, et il

serait impossible d’en déterminer le mode de calcul ainsi que la période

concernée, ce qui porterait atteinte aux droits de la défense.

Sur le fond, la défenderesse soutient qu’aucune clause d’indexation ne

figurerait clairement dans le contrat de bail ni dans ses annexes, de sorte

que la demande en paiement des arriérés d’indexation devrait être rejetée.

S’agissant de la demande en déguerpissement, elle fait valoir que le

jugement invoqué par la partie requérante mentionnerait une date

éventuelle de résiliation du contrat de bail, mais que le dispositif de ladite

décision ne se prononcerait pas expressément sur la fin du contrat.

Elle a soutenu que le jugement n’aurait ni constaté ni prononcé la résiliation

du bail, de sorte que celle-ci ne serait pas revêtue de l’autorité de la chose

jugée. Elle a ajouté que la requête soumise au tribunal ne contient aucune

demande tendant à constater ou voir prononcer la résiliation du bail, de

sorte que toute demande éventuelle formulée en ce sens à l’audience

serait irrecevable en tant que demande nouvelle. Ainsi, en l’absence de

résiliation valable ou de demande en ce sens, la partie requérante ne

saurait solliciter le déguerpissement.

En réponse aux affirmations de la partie requérante selon lesquelles la

défenderesse aurait accepté la résiliation du bail, cette dernière reconnaît

avoir engagé des discussions en vue d’organiser les modalités de son

départ et de mettre fin au contrat. Toutefois, après avoir découvert que la

véritable motivation de la résiliation était la volonté de la requérante de

reprendre l’activité commerciale de la défenderesse, à savoir l’exploitation

de chambres destinées à la location de courte durée, les négociations

auraient échoué.

Enfin, dans l’hypothèse où le tribunal serait amené à prononcer la

résiliation du contrat de bail, la partie défenderesse sollicite l’octroi d’un

délai de déguerpissement de neuf mois, eu égard à l’ancienneté du bail et

à la présence de nombreuses sous-locations liées à son activité

commerciale, lesquelles devront également être résiliées.

Appréciation

Quant au moyen de nullité tiré du libellé obscur

Lors de l’audience, la partie défenderesse a soulevé, in limine litis,

l’exception de nullité en invoquant le libellé obscur de la demande relative

au paiement des arriérés d’indexation de loyers. Elle soutient que cette

demande ne figure pas de manière expresse dans la requête, qu’aucune

base légale ni mode de calcul des montants réclamés n’y est précisé, et

qu’il ne ressort pas du contrat de bail les éléments sur lesquels ladite

demande serait fondée.

La nullité pour libellé obscur est une nullité de forme dont la mise en œuvre

est soumise aux conditions de l’article 264 du Nouveau Code de procédure

civile. La nullité pour vice de forme ne peut être prononcée que si

l’inobservation de la formalité, même substantielle, a eu pour effet de porter

atteinte aux intérêts de la partie adverse.

L’appréciation du grief se fait in concreto, en fonction des circonstances de

la cause. Le grief existe chaque fois que l’irrégularité a pour conséquence

de déranger le cours normal de la procédure. Ainsi, une irrégularité

dommageable peut être celle qui désorganise la défense de l’adversaire.

Celui qui invoque le moyen du libellé obscur doit établir qu’en raison de ce

libellé obscur de l’acte, il a été dans l’impossibilité de savoir ce que le

demandeur lui réclame et pour quelle raison.

C’est au juge qu’il appartient d’apprécier souverainement si un libellé

donné est suffisamment précis et explicite.

En l’espèce, la demande en paiement des arriérés d’indexation est

expressément réservée tant dans le corps de la requête que dans son

dispositif. Il ressort par ailleurs de manière claire et non équivoque de

l’article 7 du contrat de bail signé par la partie défenderesse que, en cas

de sous-location, ce qui n’est pas contesté en l’espèce, le bail est soumis

à l’indexation. L’article précité définit l’indexation comme suit : « Indice : Le

loyer est basé sur la variation de l’indice officiel des prix à la consommation

en vigueur au Luxembourg et sera adapté proportionnellement à chaque

variation de 2,5 points de l’indice et ce de manière automatique et sans

mise en demeure préalable de la part du bailleur […] ».

Dès lors, la partie défenderesse ne saurait valablement prétendre s’être

méprise quant à la base légale et au mode de calcul des arriérés réclamés,

ceux-ci ressortant de manière manifeste du contrat de bail qu’elle a elle-

même signé. Le moyen de nullité tiré de l’exception du libellé obscur doit,

en conséquence, être rejeté.

Pour le surplus, la requête est à déclarer recevable.

Quant au fond

Demande d’arriérés d’indexation

Conformément à l’article 7 du contrat de bail signé entre les parties, les

loyers sont automatiquement indexés sur l’indice des prix à la

consommation dès que celui-ci enregistre une augmentation de 2,5 %.

Il ressort du décompte soumis au tribunal que les taux de variation ont été

correctement appliqués et que le mode de calcul retenu par la partie

défenderesse est conforme. La demande est donc fondée en son principe.

Cependant, la partie requérante ne peut prétendre aux arriérés

d’indexation pour la période postérieure à la résiliation du contrat de bail,

les paiements effectués après cette date étant à qualifier d’indemnité

d’occupation, fondée sur l’enrichissement sans cause, et non sur

l’inexécution du contrat de bail et dès lors non soumis à indexation.

En conséquence, la requérante peut prétendre à la somme totale de

(16.549,54 - 4.607.26 =) 11.942,28.-EUR.

La requérante n’ayant pas sollicité d’intérêts sur ce montant, il n’y a pas

lieu d’en assortir la condamnation.

Demande en déguerpissement

La requérante invoque le principe de l’autorité de chose jugée d’une

décision rendue par la justice de paix de Luxembourg le 8 novembre 2024

sous le numéro 3449/24, pour soutenir que le contrat de bail conclu entre

parties est arrivé à son terme le 28 février 2025, de sorte qu’elle peut

valablement solliciter le déguerpissement du locataire.

L’autorité de la chose jugée interdit de remettre en cause ce qui a été

définitivement jugé.

Aux termes de l’article 1351 du Code civil, l’autorité de la chose jugée n’a

lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose

demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ;

que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles contre

elles en la même qualité.

En l’occurrence, les parties sont les mêmes dans les deux instances.

Il y a identité de cause lorsque l’acte ou le fait juridique qui constitue le

fondement direct et immédiat du droit réclamé, autrement dit, le principe

générateur d’une prétention (cf. Encyclopédie Dalloz, Procédure civile et

commerciale, tome 1er, v° chose jugée, n° 165 et 169 ; R.P.D.B., tome II,

v° chose jugée, n° 21) est le même dans les deux demandes en justice.

Tel est le cas en l’espèce, puisque la requérante se fonde actuellement sur

le même contrat de bail que celui sur lequel la demande ayant donné lieu

au jugement précité du 8 novembre 2024 était basée.

L’identité d’objet est donnée lorsque le juge s’expose, en statuant sur les

prétentions des parties, à contredire une décision antérieure en affirmant

un droit nié ou en niant un droit affirmé par la première décision (cf. Cass.

18.03.2010, JTL 2011, n° 15, page 76).

Dans le cadre de la présente affaire, la juridiction est appelée, dans

l’analyse de la demande en déguerpissement, à déterminer si le contrat de

bail a été valablement résilié, question qui a déjà été débattue dans le

premier jugement.

En effet, le tribunal de céans relève que le jugement susmentionné a dans

son dispositif retenu ce qui suit : «

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa

demande,

dit la demande portant sur la condamnation aux arriérés irrecevable,

dit les demandes recevables pour le surplus,

dit non fondées les demandes de la société anonyme SOCIETE1.) SA à

voir constater que le contrat de bail a été valablement résilié au 28 février

2024 et à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour faute

grave et en déboute,

rejette en l’état la demande à voir ordonner le déguerpissement des lieux

loués,

dit non fondée la demande reconventionnelle de la société anonyme

SOCIETE2.) SA en remboursement des frais et honoraires d’avocats et en

déboute,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une

indemnité de procédure et en déboute,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA aux frais et dépens de

l’instance, »

Il est traditionnellement admis que les motifs d’un jugement n’ont pas autorité

de chose jugée. Cependant, cette affirmation de principe doit être nuancée,

la jurisprudence ayant admis que certains motifs peuvent avoir l’autorité de la

chose jugée. Considérant que le dispositif d’une décision n’a pas à figurer

nécessairement à la fin de l’acte, la Cour de cassation a admis que certains

chefs de la décision peuvent figurer dans les motifs : elle a décidé qu’il faut

s’attacher au caractère décisoire du motif dans les cas où certaines parties

du dispositif ont pris place dans les motifs. Les motifs participent de l’autorité

qui s’attache au dispositif toutes les fois qu’ils en constituent le soutien

nécessaire (JurisClasseur, Civil, art. 1349 à 1353, fasc. 20: Contrats et

Obligations, Autorité de la chose jugée au civil sur le civil, Décisions formelles,

n° 106 et s.).

Pour aboutir à sa décision, la juridiction a entre autres dans le jugement

précité du 8 novembre 2024 retenu que :

« En l’espèce, SOCIETE1.) a entendu résilier le contrat de bail commercial

par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 novembre

2023, et avec effet au 28 février 2024, soit après expiration d’un délai de

préavis de trois mois seulement.

Il s’ensuit que le délai de préavis imposé par l’article 1762-7 du Code civil n’a

pas été respecté, de sorte que la résiliation du contrat de bail commercial

n’est pas valablement intervenue en date du 28 février 2024.

Toutefois, le congé donné prématurément n’est pas nul, mais ses effets sont

simplement reportés à la prochaine échéance (TAL, 19 octobre 2022 précité).

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu pour une durée initiale de

cinq ans jusqu’au 29 février 2024 et il y est stipulé qu’il se renouvelle par tacite

reconduction d’année en année faute d’avoir été dénoncé 3 mois avant son

échéance.

Le préavis de 3 mois n’étant pas conforme à l’article 1762-7 du Code civil, il

y a lieu de retenir qu’au moment de la résiliation par courrier du 28 novembre

2023, le bail avait d’ores et déjà été prorogé pour une durée supplémentaire,

de sorte que les effets de la résiliation sont reportés au 28 février 2025.

La demande à voir constater que le bail a été valablement résilié au 28 février

2024 doit dès lors être rejetée. »

Il ressort de la motivation que, pour rejeter la demande tendant à voir

déclarer le bail résilié avec effet au 28 février 2024, la juridiction a retenu

que les effets de cette résiliation étaient reportés au 28 février de l’année

suivante. Ces motifs, de nature décisoire, s’imposent au tribunal de céans,

qui ne saurait y revenir.

Par conséquent, il convient de retenir que le bail a été valablement résilié

avec effet au 28 février 2025. La question de savoir si la demande en

résiliation du contrat de bail, même non expressément formulée, est

virtuellement comprise dans la demande en déguerpissement, ainsi que

les développements des parties contenus dans les courriers soumis au

tribunal en cours de délibéré, sont dès lors devenus sans objet. Il en va de

même au sujet de l’acceptation de la résiliation par la partie défenderesse.

Il y a lieu, en conséquence, de faire droit à la demande de la requérante

tendant au déguerpissement de la partie défenderesse. Compte tenu des

circonstances de l’espèce, notamment de la longue durée du contrat de

bail et des sous-locations impactées, il convient d’allouer un délai de

déguerpissement de deux mois.

Frais d’avocats

Quant aux frais d’avocat exposés par la partie requérante, il convient de

rappeler que le tribunal, saisi en vertu des dispositions de l’article 3-3° du

Nouveau Code de procédure civile, est compétent pour connaître de la

demande tendant à la répétition des frais et honoraires d’avocat en vue de

la récupération de créances nées du contrat de bail, pour présenter un lien

direct avec l’exécution du contrat de bail et constituer une demande

accessoire aux demandes principales (cf. Cass., 22 avril 2021, n° 66/2021,

n° CAS-2020-00075 du registre).

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés

sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code

civil (cf. Cour, 20 novembre 2014, n° 39462 du rôle).

Néanmoins, à défaut de produire la moindre pièce justifiant les frais

d’avocat exposés pour la défense de ses intérêts dans le cadre du présent

litige, la société SOCIETE1.) SA est à débouter de ce chef de sa demande.

Accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

société SOCIETE1.) SA l’ensemble des frais non compris dans les dépens,

de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 500.-

EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. La

partie défenderesse par contre est à débouter de sa demande en octroi

d’une indemnité de procédure.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

La société SOCIETE1.) SA ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en

la demeure, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation au paiement des

loyers de l’exécution provisoire.

Ayant succombé à l’instance, la société SOCIETE2.) SA doit en supporter

les frais et dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et

en premier ressort,

rejette le moyen de nullité tiré de l’exception du libellé obscur ;

se déclare compétent pour connaître de la demande ;

déclare la demande recevable ;

dit fondée la demande en paiement d’arriérés d’indexation à concurrence

du montant de 11.942,28.- EUR et pour le surplus en déboute ;

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) SA la somme de 11.942,28.- EUR ;

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de deux mois à

partir de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise la société anonyme SOCIETE1.) SA à faire expulser

la société anonyme SOCIETE2.) SA dans la forme légale et aux frais de

cette dernière, récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés ;

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en obtention d’une

indemnisation pour frais d’avocat non fondée et en déboute ;

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE2.) SA en

obtention une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau

code de procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière