Tenant eviction and occupancy compensation upheld; procedural fee claim dismissed by Luxembourg Peace Court.

Répertoire No. 3092/25

L-BAIL-661/24

Audience publique du 9 octobre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail et d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause

e n t r e

la SOCIETE1.), fondation œuvrant dans le domaine social et approuvée en tant

que telle par règlement grand-ducal du 9 mars 2009, établi et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), inscrit au registre de commerce et des société de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée RODESCH Avocats à la Cour,

établie et ayant son siège social à L-1470 LUXEMBOURG, 7-11, route d’Esch,

représentée par ses gérants actuellement en fonctions, inscrite au RCSL sous le

numéro B265322, inscrite au Barreau de Luxembourg, représentée aux fins de la

présente procédure par Maître Thomas FOULQUIER, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à la même adresse, en l’étude de laquelle domicile est élu

comparant par Maître Deborah HOPP, avocat, en remplacement de Maître Thomas

FOULQUIER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Yannick BONDO, avocat, en remplacement de Maître

Michel KARP, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 16 septembre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

21 octobre 2024, puis refixée au 18 novembre 2024, puis refixée au 23 janvier

2025, puis refixée au 24 avril 2025 et finalement refixée au 18 septembre 2025.

Lors de la prédite audience, Maître Deborah HOPP, en remplacement de Maître

Thomas FOULQUIER, en représentation de la société à responsabilité limitée

RODESCH Avocats à la Cour et Maître Yannick BONDO, en remplacement de

Maître Michel KARP, furent entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée le 16 septembre 2024 au greffe du Tribunal de Paix de et

à Luxembourg, la SOCIETE1.) a cité PERSONNE1.) devant le Tribunal de céans,

siégeant en matière de bail et d’occupation sans droit ni titre, pour :

-

voir constater que le contrat de mise à disposition conclu entre parties

a valablement pris fin en date du 31 juillet 2021, sinon voir déclarer

résilié le contrat de mise à disposition et d’occupation d’un logement,

-

voir constater que la partie défenderesse est occupant sans droit ni titre

du logement sis à L-ADRESSE2.), et ce depuis le 1er février 2024,

-

voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux dans un

délai de deux semaines à partir de la notification du présent jugement,

-

voir fixer l’indemnité d’occupation à 735 euros par mois d’occupation,

-

se voir allouer une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile à hauteur de 600 euros, voir

condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance et à

voir assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

A l’audience du Tribunal, PERSONNE1.), par l’organe de son mandataire, n’a pas

autrement contesté les demandes de la SOCIETE1.) et a sollicité un délai de

déguerpissement de 6 mois.

Appréciation

Par contrat de mise à disposition du 29 juillet 2020 avec effet au 1er août 2020, la

SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) un logement sis à L-

ADRESSE2.), pour une indemnité d’occupation initialement fixé à 565 euros, puis

augmentée à 735 euros.

A l’audience du Tribunal, la SOCIETE1.) demande à voir dire résilié le bail par

un courrier recommandé du 1er mars 2021 avec effet au 31 juillet 2021 et à voir

dire que PERSONNE1.) est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Trois sursis au déguerpissement ont été alloués dont le dernier a pris fin le 31

janvier 2024, mais PERSONNE1.) demeure toujours dans les lieux. La partie

défenderesse serait partant à considérer comme occupant sans droit ni titre à

compter du 1er février 2024.

Plusieurs mises den demeure seraient encore restées infructueuses.

Il ressort du courrier recommandé du 1er mars 2021 que la SOCIETE1.) base sa

résiliation sur le terme d’une année.

PERSONNE1.) n’a pas contesté la résiliation du contrat susmentionné pour la date

du 31 juillet 2021.

Au vu des pièces versées et en absence de contestations de PERSONNE1.), le

contrat de mise à disposition conclu entre parties a donc été valablement résilié à

la date du 31 juillet 2021.

Trois sursis au déguerpissement ont été accordés à PERSONNE1.) sur une période

de 3 ans, le dernier ayant pris fin le 31 janvier 2024.

Si le preneur se maintient dans les lieux après l’expiration du bail, il devient

occupant sans droit ni titre et l’ancien bailleur peut réclamer son expulsion et

obtenir paiement d’indemnités d’occupation ; ces indemnités sont fixées en

fonction de la valeur locative du bien. ( LA HAYE et VANKERCKHOVE ; Le

Louage de choses, n° 367 ) Le propriétaire peut en outre obtenir des dommages et

intérêts si l’occupant se maintient dans les lieux au-delà du terme fixé pour l’entrée

en jouissance et lui cause par ce fait un préjudice.

La demande en déguerpissement est partant à déclarer fondée. Il y a lieu

d’accorder un délai de déguerpissement d’un mois à PERSONNE1.).

PERSONNE1.) se maintient toujours dans les lieux.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux.

Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait

même du maintien. ( Le louage de choses, LA HAYE et VANKERCKHOVE, n°

406 )

L’indemnité d’occupation ne saurait se confondre avec le loyer dont le calcul est

déterminé en fonction du capital investi, conformément aux articles 3 et suivants

de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Or, le loyer

constitue un des divers éléments d’appréciation du montant de l’indemnité

d’occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des

locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du

fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité due du chef d’une

occupation sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement sans

cause ; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux au détriment du propriétaire

corrélativement appauvri.

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne

son montant que ses modalités ; l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge

du fond. ( cf. Les Novelles: Le louage de choses, Les baux en général, t.1, no 405

et suivants )

En l’occurrence, le montant réclamé n’est pas contesté de sorte qu’il convient de

fixer l’indemnité mensuelle redue à cette somme et de condamner PERSONNE1.)

à payer à titre d’indemnité d’occupation la somme de 735 euros par mois à

compter du 1er février 2024, correspondant à l’expiration d’un dernier sursis

transitoire accordé par la SOCIETE1.).

La partie demanderesse demande finalement la condamnation de la partie

défenderesse à lui payer une indemnité de procédure de 600 euros sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

A défaut d’avoir établi l’iniquité prévue par la loi, cette demande est à déclarer non

fondée.

La partie défenderesse ayant succombé au litige, elle est à condamner aux frais et

dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail et d’occupation

sans droit ni titre, statuant contradictoirement à l’égard de PERSONNE1.),

reçoit la demande en la forme ;

déclare résilié le bail entre parties avec effet au 31 juillet 2021 ;

dit que PERSONNE1.) occupe sans droit ni titre l’appartement sis à L-

ADRESSE2.), à compter du 1er février 2024, date d’expiration d’un dernier sursis

transitoire ;

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s'y

trouvent de son chef dans le mois de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise la partie demanderesse à faire expulser la partie défenderesse

dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés ;

fixe l’indemnité mensuelle d’occupation depuis le 1 janvier 2024 à 735 euros ;

dit non fondée la demande de la SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, partant

en déboute ;

condamne PERSONNE1.) à tous les frais de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière