Tenant ordered to pay back charges for 2022-2023; deposit return and 2024-2025 claims reserved.

Répertoire No. 3088/25

L-BAIL-546/24

Audience publique du 8 octobre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu

le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Dylan ARADA VELOSO, avocat, en remplacement

de Maître Marta DOBEK, avocate à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant actuellement à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Stéphanie MAKOUMBOU, avocate, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

Les faits et rétroactes de l'affaire résultent à suffisance de droit des

qualités, considérants et motifs d'un jugement du 26 mars 2025 (Répertoire

No. 1142/25) ayant réservé certains volets de la demande et réservé

d’autres volets.

A l’audience du 24 septembre 2025 à laquelle l’affaire avait été refixée pour

la continuation des débats, l’affaire fut utilement retenue. Maître Dylan

ARADA VELOSO, en remplacement de Maître Marta DOBEK, et Maître

Stéphanie MAKOUMBOU furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 25 juillet 2024, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de déclarer le

contrat de bail conclu en date du 12 mars 2012 résilié avec effet au 1er juin

2024, pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai

de quinzaine à partir de la notification du jugement à intervenir, de dire que

la partie requérante est occupante sans droit ni titre à partir du 1er juin 2024,

de fixer l’indemnité d’occupation à 1.250.- EUR par mois, de l’entendre

condamner à lui payer la somme de 2.500.- EUR à titre d’indemnité

d’occupation pour les mois de juin et juillet 2024, de l’entendre condamner

au paiement du décompte des charges pour l'année 2022 de 581,97 EUR,

sous réserve d'augmentation en cours d'instance, et notamment du solde

du décompte de charges pour l'année 2023, le tout avec les intérêts légaux

à partir de la présente demande en justice, jusqu'à solde.

La requérante sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à

intervenir concernant le décompte de charges pour l’année 2022 ainsi que

la condamnation de la partie défenderesse à lui payer une indemnité de

procédure de 2.000.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile.

A l’audience des plaidoiries du 3 mars 2025, les parties se sont accordées

pour dire que le contrat de bail a été valablement résilié avec effet au 1er

juin 2024. Elles ont encore demandé au tribunal de prononcer le

déguerpissement de la partie défenderesse pour le 1er septembre 2025 et

de fixer l’indemnité d’occupation à 1.250.- EUR. Finalement, elles ont

sollicité que les autres postes de la demande soient réservés.

Revu le jugement n°1142/2025 rendu par la Justice de Paix de et à

Luxembourg en date du 26 mars 2025 dont le dispositif est conçu comme

suit :

se déclare compétent pour connaître de la demande,

reçoit la demande en la forme,

constate que le contrat de bail signé en date du 12 mars 2012 a

valablement été résilié avec effet au 1er juin 2024 et dit que PERSONNE2.)

est à considérer comme occupante sans droit ni titre à partir de cette date,

dit fondée la demande de voir condamner PERSONNE2.) à déguerpir des

lieux occupés,

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux

qui s’y trouvent de son chef au plus tard pour le 1er septembre 2025,

au besoin autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) dans la

forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE2.) au

montant de 1.250.- EUR,

réserve le surplus et les frais et dépens de l’instance,

refixe l’affaire pour la continuation des débats à l’audience du mercredi,

24 septembre 2025 à 9.00 heures, salle JP.0.15.

A l’audience du 24 septembre 2025,

la requérante a sollicité la

condamnation de la partie défenderesse au paiement des arriérés de

charges locatives afférents aux exercices 2022 et 2023, s’élevant

respectivement à 581,97.- EUR et 459,81.- EUR.

En réponse aux arguments soulevés par la partie défenderesse, la

requérante s’est opposée à la restitution de la garantie locative, estimant

que cette demande était prématurée dans la mesure où les décomptes de

charges pour les années 2024 et 2025 n’avaient pas encore été établis.

Elle a par ailleurs maintenu sa demande tendant à l’octroi d’une indemnité

de procédure.

La partie défenderesse n’a pas contesté le bien-fondé des arriérés

réclamés. Elle a toutefois soutenu qu’il y aurait lieu à restitution de la

garantie locative, avec compensation éventuelle des montants dus. Elle a

en outre invoqué les dispositions de l’article 5, paragraphe 2bis de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation, selon

lesquelles le bailleur est tenu de restituer la garantie locative dans un délai

d’un mois suivant la remise des clés par le locataire.

Appréciation

Au vu de l’absence de contestations quant aux arriérés de charges, il y a

lieu de condamner la partie défenderesse au montant de (581,97 + 459,81)

1.041,78.- EUR avec les intérêts légaux à partir des demandes en justice

respectives soit à partir du 3 mars 2025 sur la somme de 581,97.- EUR et

à partir du 24 septembre 2025 sur la somme de 459,81.-EUR.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se

faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire

au contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, à assurer au bailleur le

recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer,

compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n°

65).

De prime abord, il y a lieu de relever que la disposition invoquée par la

partie défenderesse se basant sur l’article 5 (2bis) de la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation a été introduite par la loi

du 23 juillet 2024 modifiant celle sur le bail à usage d’habitation et n’est

entrée en vigueur que le 1er août 2024, soit postérieurement à la

conclusion du contrat de bail en question. Cette nouvelle loi n’est partant

pas applicable au contrat de bail litigieux, faute d’une disposition légale en

ce sens.

Si certes, il est critiquable que le décompte pour l’année 2024 ne soit pas

encore présenté au défendeur, il ne saurait toutefois pas être reproché au

bailleur de ne pas avoir encore établi celui pour l’exercice 2025 encore en

cours.

Il y a partant lieu de déclarer la demande en restitution de la garantie

locative prématurée.

Il convient dès lors de réserver cette demande tout comme celles

afférentes aux charges pour les exercices 2024 et 2025.

Par voie de conséquence, la demande en obtention d’une indemnité de

procédure sollicitée par la défenderesse tout comme les frais et dépens

sont encore à réserver.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation

sans droit ni titre, statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties

et en premier ressort,

statuant en continuation du jugement n°1142/2025 rendu par la Justice de

Paix de et à Luxembourg en date du 26 mars 2025 ;

déclare la demande à titre d’arriérés de charges pour les exercices 2022

et 2023 fondée pour la somme de 1.041,78 EUR ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

1.041,78.-EUR avec les intérêts légaux à partir des demandes en justice

respectives, soit à partir du 3 mars 2025 sur la somme de 581,97 EUR et

à partir du 24 septembre 2025 sur la somme de 459,81.-EUR, le tout

jusqu’à solde ;

réserve le surplus et les frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière