Tenant loses eviction and rent arrears case; landlord wins with procedural costs awarded.

Répertoire No. 3086/25

L-BAIL-380/25

Audience publique du 8 octobre 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit

ni titre, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

représentée par la société ETUDE D’AVOCATS WEILER & BILTGEN

SARL, établie à L-9234 DIEKIRCH, 30, route de Gilsdorf, inscrite sur la

liste V du tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Diekirch,

immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro B239498, représentée aux fins de la présente procédure

par Maître Christian BILTGEN

comparant à l’audience par Maître Christian BILTGEN, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant en personne à l’audience du 19 mai 2025

ne se présentant plus à l’audience du 24 septembre 2025

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 24 avril

2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 19 mai 2025.

A l’appel de la cause à la prédite audience, PERSONNE2.) comparut en

personne et l’affaire fut contradictoirement fixée aux fins de plaidoiries à

l’audience du 24 septembre 2025.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Christian BILTGEN, en représentation de l’ETUDE D’AVOCATS WEILER

& BILTGEN SARL,

fut entendu en ses moyens et conclusions.

PERSONNE2.) n’était ni présente ni représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 24 avril 2025, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre

condamner à lui payer la somme de 23.200.- EUR à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges, avec les intérêts légaux sur la somme de

11.250.- EUR à partir du 16 juillet 2024 et sur le surplus à partir de la

demande en justice jusqu’à solde et la partie défenderesse s’entendre

encore condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de huitaine

suivant la notification du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) demande encore à ce que le taux de l’intérêt légal soit

majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la

notification du jugement à intervenir et de fixer l’indemnité d’occupation à

1.450.-EUR par mois.

La requérante sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de procédure

de 1.500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail conclu en date du 15

mars 2019, elle a donné en location à la partie défenderesse un

appartement sis à L-ADRESSE2.), le tout moyennant un loyer mensuel de

1.250.- EUR ainsi que de 200.- EUR d’avances sur charges locatives.

Elle fait valoir que depuis le mois d’août 2022, la défenderesse s’acquitterait

des loyers et avances sur charges avec retard voir pas du tout.

PERSONNE2.) serait actuellement, au jour du dépôt de la requête,

redevable de 23.200.-EUR à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges.

La requérante soutient encore que le non-paiement des loyers et avances

sur charges constituerait un manquement grave du défendeur à ses

obligations de locataire justifiant la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

A l’audience des plaidoiries, la requérante a augmenté sa demande pour y

inclure le loyer et les avances sur charges pour les mois de mai à

septembre 2025, de sorte que la demande s’élève au montant total de

30.450.-EUR.

Appréciation

PERSONNE2.) régulièrement convoquée à comparaître à l’audience du 19

mai 2025, y a comparu en personne mais n’a plus comparu lors de

l’audience des plaidoiries du 24 septembre 2025, date à laquelle l’affaire

avait été refixée, de sorte qu’il y a lieu de statuer par jugement réputé

contradictoire à son égard en application de l’article 76 du Nouveau Code

de procédure civile.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par la requérante et des pièces

justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestation de la part de

la partie défenderesse qui ne s’est pas présentée à l’audience pour assurer

sa défense, la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

est à déclarer fondée pour la somme réclamée de 30.450.- EUR avec les

intérêts légaux sur la somme de 11.250.- EUR à partir du 16 juillet 2024,

date de la mise en demeure, et sur les sommes de 11.950.-EUR et 7.250.-

EUR à partir des 24 avril et 24 septembre 2025, dates des demandes en

justice respectives, le tout jusqu’à solde.

Conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, il y lieu d’ordonner

la majoration du taux de l’intérêt légal.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est

d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances.

Dans la mesure où PERSONNE2.) reste actuellement redevable de

multiples loyers et d’avances sur charges et qu’elle ne s’est pas présentée

à l’audience pour se justifier, il y a lieu de retenir qu’elle a gravement

manqué à ses obligations de locataire et que ce manquement justifie à lui

seul la résiliation du bail et sa condamnation au déguerpissement, sauf à

lui accorder un délai de déguerpissement de quarante jours à partir de la

notification du présent jugement.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant

sans droit ni titre de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi

préjudice au légitime propriétaire en le privant de la jouissance de son bien.

Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du seul fait

de l’occupation.

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le

propriétaire par le fait même du maintien dans les lieux. L’indemnité

représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais

également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de

la libre disposition des lieux.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation mensuelle est à fixer au montant de

1.450.-EUR.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

requérante l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il

y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 300.- EUR sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en

justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n'existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de

faire droit à cette demande.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer

et d’occupation sans droit ni titre, statuant avec effet contradictoire à l’égard

de PERSONNE2.) et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée pour la somme de 30.450.- EUR ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 30.450.-

EUR avec les intérêts légaux sur la somme de 11.250.- EUR à partir du 16

juillet 2024, date de la mise en demeure, et sur les sommes de 11.950.-

EUR et 7.250.-EUR à partir des 24 avril et 24 septembre 2025, dates des

demandes en justice respectives, le tout jusqu’à solde ;

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 (trois) points à l’expiration

d’un délai de 3 (trois) mois à compter de la notification du présent

jugement ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE2.) ;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la

notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) dans

la forme légale et aux frais de cette dernière, récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés ;

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle redue par PERSONNE2.) au

montant de 1.450.-EUR ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 300.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière