Landlord partially wins security deposit claim; tenant bears burden of proving damages; provisional execution denied.

N° 1365/25

du 6 octobre 2025

Audience publique du lundi, six octobre deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

comparant en personne,

e t :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

comparant en personne.

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 30 juillet 2025 au greffe de la Justice de Paix

de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de

paix de Diekirch, à l’audience publique du lundi, 22 septembre 2025, pour y

entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à cette audience.

PERSONNE1.) exposa le sujet de l’affaire et développa ses moyens.

PERSONNE2.) fut entendue en ses explications et moyens de défense.

Sur ce le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 30

juillet 2025, PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.)

devant le tribunal de paix de céans pour la voir condamner à lui payer le montant

de 1.000.- euros à titre de restitution de la garantie locative avec les intérêts tels

que de droit à partir de la demande en justice jusqu’à solde. La requérante a

encore sollicité l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, PERSONNE1.) fait exposer avoir pris en location

auprès de la partie défenderesse une chambre dans un immeuble à L-

ADRESSE3.), contre paiement d’un loyer mensuel de 1.000.- euros. Le bail

aurait été résilié d’un commun accord avec effet au 28 avril 2025 et les clés

auraient été remises à cette date. Malgré la fin du contrat de bail et l’absence de

dégâts locatifs, la défenderesse refuserait de restituer la garantie locative à

hauteur de 1.000.- euros.

PERSONNE2.) s’y oppose en soutenant que ce serait l’ex-partenaire de

PERSONNE1.) qui aurait payé la moitié de la garantie locative. Le bail aurait

débuté le 3 mars 2025. Elle conteste que le paiement de 1.700.- euros effectué

par cette dernière le 6 mars 2025 concerne l’intégralité de la caution de 1.000.-

euros prévue par le contrat. La demanderesse aurait décidé de résilier le bail à

cause d’une dispute avec son ex-partenaire, PERSONNE3.), qui continuerait à

louer et habiter les lieux. Le bail ne serait donc pas résilié. La remise des clés par

PERSONNE1.) aurait effectivement eu lieu le 28 avril 2025. Lors de la visite des

lieux, PERSONNE2.) aurait constaté que les tapisseries des murs auraient été

griffées par le chat de la partie requérante. Le coût de remise en état se chiffrerait

à presque 6.500.- euros de sorte que la garantie locative ne suffirait même pas

pour financer lesdits travaux. PERSONNE2.) conclut dès lors au rejet de la

demande.

PERSONNE1.) confirme avoir quitté les lieux le 8 avril 2025, suite à une

agression de la part de PERSONNE3.). Elle reproche à PERSONNE2.) de s’être

associée avec celui-ci afin de refuser la restitution de la caution locative. Le reçu

versé par la bailleresse est formellement contesté alors qu’il constituerait un faux

et l’attestation testimoniale établie par PERSONNE3.) contiendrait une signature

qui ne correspondrait pas à la sienne. Ces deux pièces seraient donc à rejeter. Il

en serait de même des photos et du devis qui ne respecteraient pas le principe du

contradictoire. En raison des manœuvres dolosives de PERSONNE2.), la

défenderesse requiert la condamnation de cette dernière au paiement d’un

montant de 1.000.- euros pour préjudice moral et stress subi.

Le tribunal donne acte à PERSONNE2.) qu’à l’audience du 22 septembre 2025,

elle a remis une télécommande à PERSONNE1.).

Malgré demande expresse du tribunal, la partie défenderesse n’a pas versé le

contrat de bail entre parties en cours du délibéré.

Il n’est pas contesté que ce contrat prévoyait la remise d’une caution locative de

1.000.- euros. PERSONNE2.) affirme avoir reçu 500.- euros de la part de

PERSONNE1.) et 500.- euros de la part de PERSONNE3.). Faute de disposer du

contrat de bail écrit initial, le tribunal est dans l’impossibilité de déterminer si le

bail a été conclu au nom de PERSONNE1.) seule ou ensemble avec

PERSONNE3.). En l’occurrence, et en l’absence de contestation sur ce point, le

tribunal retient que c’est PERSONNE1.) qui revêtait la qualité de locataire, son

compagnon ayant occupé les lieux avec elle jusqu’au 8 avril 2025. Le bail entre

parties a été résilié et les clés ont été restituées le 28 avril 2025 (voir écrit signé

de part et d’autre le 28 avril 2025).

Il incombe ensuite à PERSONNE1.) de prouver le paiement de la caution locative

de 1.000.- euros. PERSONNE2.) admet bien qu’un paiement de 500.- euros a été

effectué par la requérante qui reste cependant en défaut de rapporter la preuve

d’un paiement supplémentaire à titre de paiement du restant de la garantie

locative. Ainsi, sur base des preuves de paiements versées en cause, le tribunal

conclut que PERSONNE1.) a réglé deux loyers avec charges (mars et avril 2025,

soit 2 fois 1.200.- euros). Le surplus du virement de 1.700.- euros du 6 mars 2025

correspond au montant de 500.- euros.

N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de

remettre la garantie locative revenant au locataire qu’au moment où la garantie

n’a plus de raison d’être.

Il convient de rappeler que la garantie locative est une sûreté destinée, sauf

stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute

créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement de loyers ou de

charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs,

indisponibilité des lieux (V. « Le bail à loyer – compte-rendu de jurisprudence »,

Marianne HARLES, P. 31, p. 319).

PERSONNE2.) fait état de dégâts locatifs.

Conformément à l’article 1732 du Code civil, le locataire répond des

dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il

prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans

le chef du locataire.

Il incombe au bailleur d’établir, dans un premier temps, le fait matériel de la

dégradation ou de la perte dont il se prévaut pour que la présomption

d’inexécution fautive de l’obligation d’entretien de l’article 1732 du Code civil

existe à charge du locataire.

En l’espèce, la charge de la preuve pèse donc sur PERSONNE2.) dans la mesure

où il lui appartient d’apporter la preuve de la matérialité des dégâts.

La bailleresse entend s’appuyer sur une attestation testimoniale ainsi que des

photos des lieux loués.

L’attestation testimoniale de PERSONNE3.) ne remplit toutefois pas les

conditions de précision élémentaires pour servir d’élément de preuve. Outre

l’absence d’indication de date et des lieux, elle ne contient aucune description de

l’envergure et du type de dégâts prétendument causés.

PERSONNE2.) verse encore quelques photos des lieux qui ne sont cependant pas

datées et qui ont été prises de façon unilatérale de sorte que face aux contestations

de PERSONNE1.), elles n’ont pas de valeur probante.

La requérante ne fournit ni de constat contradictoire ou rapport dressé par une

personne objective et indépendante (p.ex. un constat d’huissier) ni d’autre preuve

des prétendus dégâts et elle ne formule pas d’offre de preuve non plus.

Dans ces circonstances, il y a lieu de conclure que PERSONNE2.) reste en défaut

de rapporter la preuve de l’existence de dégâts imputables à la partie

défenderesse.

La demande de PERSONNE1.) est par conséquent fondée pour le montant de

500.- euros.

PERSONNE1.) reste toutefois en défaut de rapporter la preuve d’une faute ou

négligence dans le chef de PERSONNE2.), respectivement d’un préjudice moral

ou de l’existence de stress, de sorte qu’elle est à débouter de la demande afférente.

La requérante demande encore que le jugement soit assorti de l’exécution

provisoire.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

Il s’ensuit que l’opportunité de l’exécution provisoire est soumise à l’appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Le tribunal estime que l’exécution provisoire n’est pas justifiée en l’occurrence.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande de PERSONNE1.) en la forme ;

déclare la demande en restitution de la garantie locative partiellement fondée ;

partant condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 500.-

euros avec les intérêts légaux à partir du 30 juillet 2025 jusqu’à solde ;

déclare non fondée la demande de PERSONNE1.) en paiement de dommages-

intérêts pour préjudice moral et stress subi, partant en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose pour moitié à

PERSONNE2.) et pour moitié à PERSONNE1.).

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix directeur

adjoint, assisté du greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la

salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.