Landlord partially wins security deposit claim; tenant pays reduced amount plus procedural costs.

N° 1341/25

du 01.10.2025

Audience publique du mercredi, premier octobre deux mille vingt-cinq

Le tribunal de paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch, Grand-Duché

de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans

la cause

e n t r e :

PERSONNE1.) et son époux

PERSONNE2.), les deux sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses,

comparant par Maître Catherine FUNK, en remplacement de Maître Marisa

ROBERTO, les deux avocats à la Cour, demeurant à Luxembourg,

e t :

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

comparant par Maître Jessica RODRIGUES, avocat, en remplacement de Maître

Christian HANSEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Mersch.

FAITS

Suivant une requête déposée en date du 28 avril 2025 au greffe de la Justice de paix de

Diekirch, les parties ont été convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch à l'audience publique du mercredi, 11 juin 2025 à 14.30 heures, à la Justice

de paix de Diekirch, « bei der aler Kiirch », salle n° 1, pour y voir statuer sur le mérite

des causes énoncées dans la requête.

À cette audience, l’affaire a été refixée à l’audience publique du mercredi, 9 juillet

2025 à 14.30 heures, où elle a été utilement retenue et les débats ont eu lieu comme

suit :

Maître Catherine FUNK, en remplacement de Maître Marisa ROBERTO, comparant

pour les demandeurs PERSONNE1.) et PERSONNE2.), a exposé le sujet de l’affaire

et a été entendue en ses moyens et revendications.

Maître Jessica RODRIGUES, en remplacement de Maître Christian HANSEN,

représentant le défendeur PERSONNE3.), a été entendue en ses explications et moyens

de défense.

Sur ce, le tribunal a pris l'affaire en délibéré et a rendu à l'audience de ce jour à laquelle

le prononcé avait été fixé le

JUGEMENT

qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Diekirch en date du 28 avril

2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Diekirch aux fins de le voir condamner au

paiement du montant de 3.800.- euros à titre de remboursement d’une garantie locative

augmentée de la majoration prévue à l’article 5, paragraphe 2 bis de la loi modifiée du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, sous réserve des majorations à

intervenir pour chaque période mensuelle commencée en retard, et avec les intérêts

légaux à partir du 1er décembre 2024, sinon à partir de la mise en demeure du 7 janvier

2025, sinon encore à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent en sus à voir condamner PERSONNE3.)

au paiement d’une indemnité de procédure de 2.000.- euros sur base de l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.

À l’audience, Maître Catherine FUNK a réitéré la demande de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) telle que formulée dans la requête.

Maître Jessica RODRIGUES quant à elle, a demandé à voir déclarer irrecevable, sinon

non fondée la demande pour être prématurée, la réparation des dégâts locatifs constatés

en fin de bail n’étant actuellement pas encore intégralement achevée.

Appréciation

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est à déclarer recevable pour avoir

été introduite dans la forme de la loi.

Il est constant en cause qu’en vertu d’un contrat de bail du 1er mars 2022,

PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à des fins

d’habitation, une maison unifamiliale sise à L-ADRESSE3.), moyennant paiement

d’un loyer de 1.500.- euros, ultérieurement augmenté à 1.600.- euros.

Les parties s’accordent encore pour dire que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

fourni une garantie locative de 3.000.- euros en début de bail et que le bail a pris fin le

31 octobre 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé

et la remise des clés a eu lieu.

Il résulte de la lecture de l’état des lieux de sortie qu’une vitre endommagée en cours

de bail a d’ores et déjà été remplacée, que dans la cuisine « l’eau ne s’évacue pas de

l’évier » et que dans le « hall/bureau /living », des « trous (ayant probablement servi

à accrocher des tableaux) sont à constater ». Concernant les autres pièces, il a été

retenu : « rien à signaler ».

L’article 5, paragraphe 2 bis de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation tel qu’invoqué par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à la base de leur

demande, dispose ce qui suit :

« Lorsque à la fin du bail, l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux

d’entrée, sauf usure et vétusté normale, et que le bailleur n’a pas de revendication en

matière d’arriérés de loyer ou de dégâts locatifs, la moitié de la garantie locative est

à restituer dans un délai maximal d’un mois à partir de la remise en mains propres,

ou par lettre recommandée avec avis de réception, des clés au bailleur ou à son

mandataire.

La régularisation définitive et la restitution du solde de la garantie locative, déduction

faite, le cas échéant, des sommes restant encore dues au bailleur, pour autant qu’elles

sont dûment justifiées, sont effectuées au plus tard dans le mois qui suit soit la

réception des décomptes relatifs aux charges locatives que le bailleur est tenu de

demander auprès des différents services et administrations au plus tard un mois après

la fin du bail soit l’approbation définitive des comptes annuels de l’immeuble lors de

la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Peu importe le type de logement mis en location, si l’état des lieux d’entrée n’est pas

conforme à l’état des lieux de sortie, sauf usure ou vétusté normale, ou en cas d’une

contestation du bailleur, ce dernier peut retenir de la garantie locative non seulement

les sommes qui lui restent encore dues mais également toute somme dont celui-ci

pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elle soit dûment

justifiée par le bailleur endéans le prédit délai maximal d’un mois par des pièces à

l’appui.

À défaut de restitution dans les délais prévus et à partir d’une mise en demeure par

lettre recommandée avec avis de réception adressée par le locataire au bailleur ou à

son mandataire, la partie du dépôt de garantie restant due au locataire est majorée

d’une somme égale à 10 pour cent du loyer mensuel en principal, pour chaque période

mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque le défaut de

restitution dans les délais résulte d’un motif imputable au locataire.

En cas de transfert de propriété d’un immeuble loué en tout ou en partie, les garanties

sont transférées de plein droit au nouveau propriétaire. Toute convention contraire

n’a d’effet qu’entre les parties au transfert de propriété. ».

En l’espèce, tel que relaté ci-avant, l’existence de dégâts locatifs dans la cuisine de

l’immeuble loué à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) a été retenue dans l’état des lieux

de sortie.

Il en découle que les conditions de l’article 5, paragraphe 2 bis de la loi modifiée du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ne sont pas réunies, de sorte que

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne peuvent pas s’en prévaloir.

Il résulte d’une facture de la société SOCIETE1.) du 11 février 2025 communiquée par

PERSONNE3.), que la réalisation de travaux de nettoyage à hauteur de 1.659,87 euros

s’est avérée nécessaire dans l’immeuble sis à L-ADRESSE3.), en raison de l’existence

de « extreme Fettablagerungen ».

En revanche, il laisse d’être établi que l’exécution davantage de travaux s’impose en

vue de remédier aux dégâts retenus dans l’état des lieux de sortie des parties.

Par conséquent, compte tenu des développements qui précèdent, la demande de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en remboursement de la garantie locative est à

admettre et à déclarer partiellement fondée.

Il convient, ainsi, de condamner PERSONNE3.) à rembourser à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) le montant de 1.340,13 euros (= 3000.- euros - 1.659,87 euros), avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

Par ailleurs, il y a lieu de déclarer fondée la demande de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile à hauteur

de 250.- euros, dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais

non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits en

justice.

Il convient dès lors, de condamner PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 250.- euros.

P A R C E S M O T I F S

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

la déclare partiellement fondée,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de

1.340,13 euros, avec les intérêts légaux à partir du 28 avril 2025, jour de la demande

en justice, jusqu’à solde,

dit fondée la demande basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile à

hauteur de 250.- euros,

partant, condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une

indemnité de procédure de 250.- euros,

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Anne SCHMIT, juge de paix à Diekirch, assistée

du greffier Monique GLESENER, en notre audience publique en la salle des audiences

de la Justice de paix de Diekirch, « bei der aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé

avec le greffier.