Landlord wins rent arrears and lease termination due to non-payment and lack of insurance.

N° 1295/25

du 29 septembre 2025

Audience publique du lundi, vingt-neuf septembre deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

comparant en personne,

e t :

1) PERSONNE2.) et son épouse

2) PERSONNE3.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

parties défenderesses,

comparant en personne.

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 22 juillet 2025 au greffe de la Justice de Paix

de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de

paix de Diekirch, à l'audience publique du lundi, 22 septembre 2025, pour y

entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à cette audience publique.

La partie demanderesse donna lecture de la requête introductive de l’instance et

exposa l’affaire.

Les parties défenderesses furent entendues en leurs moyens et explications.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

le jugement qui suit:

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 22

juillet 2025, PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.) et

son épouse PERSONNE3.) devant le Tribunal de Paix de céans pour s’y entendre

condamner à lui payer le montant de 14.251.- euros à titre d’arriérés de loyers et

charges et frais de fioul non payés, pour voir donner injonction de produire une

attestation d’assurance habitation valide et pour voir prendre en compte « la

notification de non-renouvellement du bail pour reprise personnelle ».

À l’audience du 22 septembre 2025,

PERSONNE2.)

et son épouse

PERSONNE3.) soutiennent que PERSONNE1.) aurait habité un appartement

dans le même immeuble à ADRESSE1.) et qu’ils auraient ensemble développé

un projet commercial d’envergure internationale avec notamment une société

commune en Bulgarie. Toutefois, après l’échec de leur collaboration,

PERSONNE1.) aurait exigé leur départ jusqu’au 31 décembre 2025. Ils n’ont pas

contesté l’existence d’un bail ni l’obligation de paiement d’un loyer ni le fait

qu’ils devraient maintenant trouver un autre logement.

Par contrat de bail en date du 17 décembre 2023, prenant effet au 1er janvier 2024,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement dans un

immeuble sis au L-ADRESSE1.), contre paiement d’un loyer mensuel de 1.000.-

euros et de charges de 100.- euros par mois. PERSONNE3.) n’a pas contesté sa

qualité de locataire tenue suivant les termes du prédit contrat qui prévoit

également la conclusion d’une assurance contre les risques locatifs à charge des

locataires.

Le requérant réclame du chef d’arriérés de loyer et de charges ainsi que de frais

de fioul un montant total de 14.251.- euros.

Les locataires ne contestent pas le non-paiement des loyers avec charges et des

frais de fioul en question.

Comme les revendications du bailleur sont par ailleurs corroborées par les pièces

justificatives versées au dossier (contrat de bail, décompte et facture SOCIETE1.)

du 29 novembre 2024), la demande de PERSONNE1.) est à déclarer fondée pour

le montant de 14.251.- euros.

Les locataires n’ont pas non plus invoqué l’existence d’un contrat d’assurance

contre les risques locatifs.

En ce qui concerne le défaut d’assurance, il a été décidé que la clause imposant

au locataire d’assurer le bien loué contre l’incendie, l’eau et les risques locatifs

est à considérer comme déterminante et son inexécution par la locataire doit

permettre au bailleur de demander la résolution du contrat de bail (cf. Marianne

HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, p. 376).

Eu égard aux dispositions du contrat de bail, il y a lieu d’enjoindre à

PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE3.) de verser au bailleur le certificat

d’assurance locative.

Il appartient toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce,

si le manquement du locataire présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle (cf. Novelles, tome VI, le louage des choses, des

baux en général, n° 388 bis).

Le non-paiement des loyers avec charges et des frais de fioul ensemble le défaut

d’assurance relative aux risques locatifs constituent des violations graves des

obligations des locataires justifiant la résiliation du bail.

Il y a dès lors lieu d’accéder à la demande du requérant et de prononcer la

résiliation du bail avec effet au 31 décembre 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande de PERSONNE1.) en la forme ;

déclare la demande en paiement d’arriérés de loyer avec charges et de frais de

fioul fondée pour le montant de 14.251.- euros ;

partant, condamne PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE3.) à payer à

PERSONNE1.) la somme de 14.251.- euros ;

ordonne à PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE3.) de remettre à

PERSONNE1.) une copie de la police d’assurance ;

déclare la demande en résiliation fondée, partant déclare le contrat de bail entre

parties résilié avec effet au 31 décembre 2025 ;

condamne PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE3.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix directeur

adjoint, assisté du greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la

salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date

qu’en tête et avons signé avec le greffier.