Court dismisses most eviction claims but orders partial payment and remands to clarify construction authorization.

Répertoire No. 2625/25

L-CIV-31/25

Audience publique extraordinaire du 16 juillet 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

SOCIETE1.) ASBL, association sans but lucratif, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Anouk STREICHER, avocate, en remplacement de Maître

Marc LENTZ, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant en personne

F a i t s

Par exploit de l'huissier de justice Georges WEBER de Diekirch du 15 janvier

2025, le SOCIETE1.) ASBL fit donner citation à PERSONNE1.) à comparaître le

jeudi, 6 février 2025 à 15.00 heures devant le tribunal de paix de et à Luxembourg

pour y entendre statuer conformément à la citation prémentionnée et annexée au

présent jugement.

A l'appel de la cause à la prédite audience publique, PERSONNE1.) comparut

en personne et l’affaire fut contradictoirement fixée aux fins de plaidoiries à

l’audience du 30 avril 2025.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Anouk

STREICHER, en remplacement de Maître Marc LENTZ, et PERSONNE1.) furent

entendus en leurs moyens et explications. L’affaire fut ensuite refixée pour la

continuation des débats au 11 juin 2025.

Lors de la dernière audience, Maître Anouk STREICHER et PERSONNE1.)

furent entendus en leurs dernières conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

1. Citation

Par exploit de l'huissier de justice Georges WEBER de Diekirch du 15 janvier

2025, le

SOCIETE1.)

ASBL, association sans but lucratif (ci-après le

SOCIETE2.)), a fait donner citation à PERSONNE1.) à comparaître devant le

tribunal de paix de ce siège pour le voir condamner à lui payer :

- la somme de 8.116,63.-EUR au titre des frais d’électricité, avec les intérêts de

retard au taux légal à partir de l’échéance, sinon à partir de la mise en demeure,

sinon à compter de la demande en justice, sinon à partir du jugement à intervenir ;

- la somme de 24.219.-EUR au titre des travaux de démolition et de remise en

état à faire exécuter ;

- la somme de 17.520.-EUR à titre d’indemnité d’indisponibilité, avec les intérêts

de retard au taux légal à partir de la demande en justice, sinon à partir du

jugement à intervenir, et sous la réserve des indemnités pour l’année 2025 en

cours, et le cas échéant, des périodes ultérieures ;

- la somme de 2.000.-EUR, avec les intérêts légaux à partir de la demande en

justice, à titre de réparation de son préjudice découlant des frais et honoraires

d’avocat exposés.

Le SOCIETE2.) demande encore une indemnité de procédure de 1.500.-EUR en

application des dispositions de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

la condamnation de PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance, ainsi que

l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de

recours.

À l’appui de sa demande, le SOCIETE2.) fait valoir :

- que PERSONNE1.) aurait bénéficié jusqu’au 31 décembre 2022 du statut de

campeur de longue durée, occupant à ce titre la parcelle n°NUMERO2.), devenue

la parcelle n° 24 sur le terrain de camping « ADRESSE3.) » géré par lui, et que

parallèlement, depuis 2016, PERSONNE1.) était employé du SOCIETE2.) en

tant que travailleur de camping. Le SOCIETE2.) précise à ce titre que le statut de

campeur de longue durée est un statut renouvelable annuellement sur demande

du campeur et que depuis 2006, PERSONNE1.) aurait bénéficié de ce statut de

manière ininterrompue ;

- qu’en sa qualité de campeur de longue durée, PERSONNE1.) aurait fait ériger

un chalet sur ladite parcelle de 200 m2 avec une dalle en béton fixe, sans pour

autant avoir obtenu d’autorisation, ni de la part du SOCIETE2.) ni de la commune;

- qu’en juillet 2022, il aurait découvert divers agissements frauduleux de la part

du défendeur. Ainsi, le 6 juillet 2022, des travaux auraient dû être ordonnés à la

suite d’une fuite d’eau devant le chalet de ce dernier. Lors de ces travaux, la

conduite vers un puits de raccordement aurait été endommagée, ce qui aurait

nécessité l’enlèvement complet du puits. A cette occasion, il aurait découvert

l’existence de deux raccordements d’eau illégaux, enfouis sous la conduite d’eau

préexistante, non raccordés à un compteur ;

- qu’en outre, en date du 5 septembre 2022, il aurait constaté que PERSONNE1.)

avait également mis en place un branchement électrique illégal. En effet, lors

d’une panne d’électricité, un contrôle des boîtiers électriques aurait permis

d’établir que le branchement visible au compteur électrique principal extérieur

n’était qu’une simple attrape. Un câble d’environ 80 cm, partiellement enfoui,

aurait été installé à la seule fin de simuler un raccordement, le véritable

branchement ayant été effectué directement sur la ligne d’alimentation principale,

en dérivation derrière le compteur électrique et sans protection. De plus,

PERSONNE1.) aurait procédé à l’installation d’un branchement de 40A au lieu

des 10A qui sont utilisés couramment. En juin 2022, lors du relevé des

compteurs, le SOCIETE2.) aurait constaté que le compteur principal extérieur

indiquait une consommation nulle qui ne concordait pas avec la consommation

affichée sur le compteur de contrôle à l’intérieur du chalet ;

- que sur la base de ces éléments, il aurait adressé au défendeur une facture

datée du 20 août 2022, lui réclamant le paiement de 8.116,63.-EUR au titre de

sa consommation d’électricité pour le premier trimestre de l’année 2022. Par

courrier du 15 septembre 2022, celui-ci aurait exprimé son refus de payer,

contestant la consommation d’électricité indiquée. Un premier rappel lui aurait

été adressé le 8 septembre 2022, suivi d’une mise en demeure le 20 octobre

2022 ;

- qu’à la fin de l’année 2022, le statut de campeur de longue durée du défendeur

n’aurait pas été renouvelé pour l’année 2023, celui-ci n’ayant ni réglé la facture

d’électricité litigieuse, ni formulé une demande de renouvellement de son statut ;

- qu’en même temps, il n’aurait pas procédé à la libération de son emplacement,

tel que le prévoit le Règlement pour les campeurs de longue durée à l’issue de

leur autorisation. En effet, il n’aurait jamais enlevé le chalet qu’il avait érigé sur la

parcelle et n’aurait procédé à aucune remise en état de la parcelle occupée

pendant dix-sept années ;

-que face à cette situation, la demanderesse l’aurait, par plusieurs mises en

demeure (lettres datées du 29 juin 2023 et du 21 juillet 2023) invité à régler la

facture d’électricité du 20 août 2022, augmentée des intérêts de retard, et à

verser une caution afin de permettre l’exécution des travaux de démolition du

chalet et d’élimination des déchets. Par courrier du 13 septembre 2023, Maître

LENTZ l’aurait encore une fois mis en demeure, sollicitant le paiement de la

somme totale de 13.948.-EUR, se composant de la facture litigieuse du 20 août

2022 et de frais de pénalité pour retard d’évacuation à partir du 1er janvier au 31

août 2023, à 24 euros par jour. Il aurait également rappelé la demande de

paiement d’une caution de 5.000.-EUR en vue de la démolition de son chalet et

informé le défendeur de la nature potentiellement pénale de ses agissements.

Par courrier du 3 octobre 2023, l’avocat aurait soumis à PERSONNE1.) une

proposition de règlement amiable, que ce dernier aurait refusée.

-que, jusqu’à l’heure actuelle, PERSONNE1.) n’aurait ni réglé les factures restant

à payer, ni procédé à déguerpir des lieux en enlevant les constructions de la

parcelle qu’il occupait jusqu’au 31 décembre 2022. De ce fait, la parcelle occupée

n’aurait pas pu être relouée à d’autres campeurs (d’été ou de longue durée),

privant le SOCIETE2.) de revenus depuis janvier 2023. Par conséquent, il aurait

sollicité un devis auprès de la société SOCIETE3.) laquelle aurait évalué le coût

des travaux à prévoir pour la démolition du chalet et de la dalle de béton à

24.219.-EUR.

En droit, la demanderesse fonde sa demande relative à la facture d’électricité

impayée sur l’article 1134 du Code civil. Elle invoque encore les articles 2.1 et

2.3 du règlement interne du camping, qui précisent que les frais d’électricité sont

intégralement à la charge du preneur.

S’agissant du chalet, la demanderesse soutient que celui-ci a été érigé sans

autorisation écrite préalable, en violation des articles 1.1. et 10.1. du règlement.

Elle invoque encore l’article 1.6 aux termes duquel « Bei Ablauf des Mietvertrags

eines DSP muss der DSP vom DC komplett geräumt und sauber verlassen

werden. Sollte dies nicht in der angegebenen Zeit erfolgen, hält sich das

SOCIETE2.) das Recht vor dies zu Lasten des DC zu veranlassen ».

Elle en conclut que le défendeur aurait eu l’obligation de demander l’autorisation

du Conseil d’administration du SOCIETE2.) en vue d’ériger sur sa parcelle un

chalet et qu’au vu des dispositions précitées, il serait tenu d’enlever les

constructions et de remettre la parcelle en son état antérieur. En refusant de le

faire, le SOCIETE2.) aurait le droit, en vertu de l’article 1.6., de procéder à la

démolition aux frais du défendeur.

Quant à l’indemnité pour indisponibilité de la parcelle, le SOCIETE2.) expose

qu’en raison de l’absence de libération définitive par le défendeur, il aurait subi

une perte de jouissance du bien loué. N’ayant pas été en mesure de relouer la

parcelle depuis janvier 2023, le défendeur lui devait la somme de 8.760.-EUR

(365xNUMERO3.).-EUR) par an pour les années 2023 et 2024, soit un montant

total de 17.520.-EUR.

Enfin, la partie demanderesse sollicite, sur le fondement des articles 1382 et

1383 du Code civil, le remboursement de ses frais et honoraires d’avocat, au

motif qu’elle s’est vue contrainte de recourir aux services d’un avocat afin de faire

valoir ses droits.

2. L’audience des plaidoiries

Partie demanderesse

Lors de l’audience de plaidoiries, la demanderesse a actualisé ses prétentions

en portant l’indemnité d’indisponibilité de la parcelle à 20.400.-EUR,

correspondant à 120 jours supplémentaires.

S’agissant de la facture d’électricité du 20 août 2022 d’un montant de 8.116,63.-

EUR, le SOCIETE2.) soutient que le raccordement électrique n’avait jamais été

autorisé.

Il se fonde sur une attestation (pièce 5) rédigée par un maître-

électricien, confirmant le branchement Illégal, ainsi qu’une vidéo (pièce 10)

illustrant ces faits.

Il fait valoir que la consommation indiquée dans la facture correspondait

fidèlement aux relevés du compteur intérieur, tout en relevant que selon le

maître-électricien, ce branchement avait permis d’alimenter plusieurs appareils

énergivores, notamment un chauffe-eau, un climatiseur, un four électrique, un

congélateur, un réfrigérateur, un chauffage électrique, un téléviseur, une prise

380 V et un extracteur d’air, ce qui expliquerait le montant assez élevé.

Quant au chalet, il affirme qu’aucune autorisation n’avait été accordée pour la

dalle en béton. Il rappelle encore qu’un projet de règlement amiable avait été

refusé par le défendeur.

Défendeur

De son côté, le défendeur conteste avoir mis en place un branchement électrique

non autorisé. Il considère en outre que le montant réclamé par la demanderesse

dans sa facture du 20 août 2022, - plus de 8.000.-EUR pour quelques mois -

serait

manifestement

excessif,

la

consommation

réelle

ne

pouvant

raisonnablement excéder 1.000.-EUR.

S’agissant du chalet, il soutient que sa construction, contrairement aux

affirmations de la partie demanderesse, avait été autorisée par celle-ci.

Il produit à cet effet :

- un document manuscrit dans lequel il formule une demande d’autorisation pour

la construction d’un chalet en bois sur la parcelle n°63, accompagnée d’un

schéma du projet. Ce document porte une mention manuscrite autorisant le

remplacement de sa caravane par le chalet, signée d’une personne non

identifiée, mais avec le cachet officiel de la gestion du camping ;

- ainsi qu’une autre autorisation datée du 15 juin 2020 validant un changement

d’emplacement de la terrasse.

Il soutient encore avoir lui-même proposé de procéder à la démolition de son

chalet, mais que la demanderesse avait conditionné l’accès de la société de la

démolition au terrain au paiement intégral des sommes dues et au dépôt d’une

caution de 2.000.-EUR (email du 1er mai 2023), portée ensuite à 5.000.-EUR

(courrier du 19 mai 2023).

Selon lui, ces conditions excessives auraient empêché la réalisation des travaux,

bien qu’il ait fait preuve de bonne volonté.

3. Motifs de la décision

Sur la recevabilité des pièces produites en cours de délibéré

Par courrier du 16 juin 2025, la partie demanderesse a versé au tribunal une

farde 2 de 2 pièces supplémentaires.

Le tribunal rappelle que les débats ont été déclarés clos lors de la prise en

délibéré du dossier à l’audience du 11 juin 2025. Ainsi, en l’absence de toute

réserve formulée en ce sens par la partie demanderesse, celle-ci n’est plus

recevable à soumettre au tribunal de nouvelles pièces.

Ces pièces, transmises hors délai, n’ont en effet pu faire l’objet d’aucune

discussion contradictoire, en violation des droits de la défense.

Dans ces conditions, et conformément au principe du contradictoire, il y a lieu de

les écarter des débats.

Sur la recevabilité de la citation et la compétence du tribunal

Il y a lieu de rappeler que les formes de procédure prescrites en matière civile et

commerciale - tels le mode de saisine des juridictions et d’exercice des voies de

recours -, relèvent de l’organisation judiciaire et sont de ce fait d’ordre public.

Leur violation constitue une nullité de fond, qui échappe aux dispositions de

l’article 264 du nouveau code de procédure civile. S’agissant de la sauvegarde

de l’ordre public, les tribunaux peuvent et doivent même soulever d’office

l’exception de nullité tirée de l’inobservation de pareille formalité (cf. Cour 28

novembre 2001, no 25013 du rôle).

En l’espèce, il est constant en cause que les parties ont conclu un contrat de

location portant sur un emplacement au camping à Wasserbillig.

Aux termes de l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 relative au bail

à usage d’habitation, « la demande portée devant le juge de paix conformément

à l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile sera formée par simple

requête sur papier libre à déposer au greffe de la justice de paix en autant

d’exemplaires qu’il y a de parties en cause ».

La prédite loi s’applique, conformément à son article 1er paragraphe (2), «

exclusivement à la location, par un contrat de bail écrit ou verbal, de logements

à usage d’habitation à des personnes physiques, quelle que soit l’affectation

stipulée dans le contrat de bail, sauf opposition justifiée par le bailleur en cas de

réaffectation par le locataire en cours de contrat ».

Elle ne s’applique notamment pas aux résidences secondaires et aux locaux ne

formant pas l’accessoire du logement (article 1er paragraphe (3) deuxième et

troisième tiret de cette loi). Contrairement au 1er tiret relatif aux immeubles

affectés à un usage commercial, administratif, industriel, artisanal ou affectés à

l’exercice d’une profession libérale, les tirets 2 et 3 ne contiennent pas de réserve

expresse quant à l’application du prédit article 20 de sorte que le législateur a

entendu exclure pour ces hypothèses la procédure par simple requête.

Or, un contrat de location portant sur un emplacement d’un camping, dès lors

qu’il n’est pas établi qu’il s’agit du logement habituel du locataire, ne tombe dès

lors pas sous l’application de la loi modifiée précitée du 21 septembre 2006.

En l’occurrence, l’emplacement en question ne constitue pas le logement

habituel du défendeur.

Comme la procédure de saisine du juge de paix, dérogatoire au droit commun,

prévue par ladite loi ne trouve donc pas à s’appliquer, la demande en rapport

avec l’emplacement du camping a valablement été introduite par voie de citation,

mode de saisine de droit commun du juge de paix (V. en ce sens T.A.D., 15

décembre 2010, n° 16107 du rôle).

Il s’ensuit que la demande est à déclarer recevable.

Etant donné qu’aux termes de l’article 31 du Nouveau Code de procédure civile

« en matière immobilière, la juridiction compétente est celle du lieu de situation

de l’immeuble », le tribunal de céans est également compétent pour en connaître.

Sur le fond

La demanderesse reproche à PERSONNE1.) d’avoir procédé à un raccordement

électrique clandestin et de ne pas avoir démonté les constructions érigées sans

son autorisation, et sollicite à ce titre le paiement d’une facture d’électricité, le

paiement des frais de démolition du chalet,

ainsi qu’une indemnité

d’indisponibilité.

S’agissant de la facture d’électricité du 20 août 2022 d’un montant de 8.116,63.-

EUR, il semble que l’existence d’un branchement électrique irrégulier est

suffisamment établie, notamment par les pièces 6, 9 et 10 versées par la partie

demanderesse (constat d’un maître-électricien, photos des raccordements

électriques, et vidéo)

Il convient toutefois de relever que la question de la régularité du branchement

est, en l’espèce, sans incidence sur le bien-fondé de la demande, dès lors que le

défendeur ne conteste pas avoir consommé de l’électricité, et qu’il est en tout

état de cause tenu d’en supporter le coût.

Il n’en demeure pas moins qu’en l’occurrence, la demanderesse ne rapporte pas

la preuve du montant exact de la consommation. Aucun relevé de compteur

horodaté, ni photo, ni constat d’huissier ne viennent corroborer la facture

unilatéralement établie.

De manière générale, il faut dire aussi que la somme réclamée, s’élevant à plus

de 8.000.-EUR pour une période de trois mois seulement (1er trimestre 2022),

apparaît à première vue manifestement excessive. Aucun élément au dossier ne

permet de justifier un tel niveau de consommation, même en tenant compte d’un

branchement direct et de l’utilisation éventuelle d’appareils énergivores. En effet,

ce montant dépasse largement ce qui pourrait être considéré comme

raisonnablement plausible pour un usage domestique sur une parcelle de

camping.

Le tribunal en déduit que, si la demande est fondée en son principe, la preuve du

quantum n’en demeure pas moins insuffisamment rapportée.

Au vu de ce qui précède, le tribunal fixe le montant des frais d’électricité à la

somme de 1.000.-EUR, correspondant à la somme maximale que le défendeur

a reconnu devoir au titre de ces frais.

A défaut de preuve de la réception de la mise en demeure datée du 29 juin 2023

(pièce 14), les intérêts légaux afférents à la somme de 1.000.-EUR ne saurait

courir qu’à compter de la demande en justice. Il convient en outre de préciser

que la pièce 13 intitulée « mise en demeure du 20 octobre 2022 », ne constitue

qu’une simple lettre de rappel et ne saurait, en l’absence de toute interpellation

suffisante, être considérée comme une mise en demeure au sens de la loi.

Concernant la demande en paiement des frais de démolition du chalet, le tribunal

relève que la demanderesse fonde principalement sa prétention sur le caractère

prétendument illégal de la construction érigée par le défendeur. Elle insiste à

plusieurs reprises, dans sa citation, sur le fait que le chalet ainsi que la dalle en

béton auraient été réalisés sans autorisation préalable, ce qui, selon elle,

justifierait leur démolition et la remise en état de la parcelle.

Toutefois, le défendeur verse au dossier un document daté du 19 septembre

2015, portant le cachet officiel de la gestion du camping, dans lequel il lui est

formellement autorisé de remplacer sa caravane par un chalet en bois. Ce

document, bien que rédigé de manière sommaire, constitue un acte unilatéral

d’approbation émanant de la demanderesse. S’il ne fait pas mention expresse

d’une dalle en béton, il n’est pas exclu que celle-ci ait été implicitement incluse

dans l’autorisation, en tant qu’élément indispensable à la stabilité de la

construction.

Dans ce contexte, et dans la mesure où la demanderesse justifie expressément

sa demande de remise en état par le caractère prétendument illégal de la

construction (sans toutefois se prononcer de manière explicite sur l’autorisation

versée en cause), il y a lieu, avant tout autre progrès, de l’inviter à prendre

clairement position sur la portée exacte de l’autorisation délivrée en 2015,

notamment quant à l’intégration ou non de la dalle, ainsi que sur les

conséquences juridiques qu’elle en tire.

Il y a lieu en particulier de préciser si, en cas d’autorisation valable de la

construction, elle entend maintenir ses demandes au titre des frais de démolition

et de l’indemnité d’indisponibilité de la parcelle, et sur quel fondement.

Il convient de réserver toutes les autres demandes de la partie demanderesse.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier ressort,

déclare la demande recevable en la pure forme,

se déclare compétent pour connaître de la demande,

rejette les pièces versées tardivement par le SOCIETE1.) ASBL;

dit la demande en paiement des frais d’électricité fondée pour la somme de

1.000.-EUR, et la rejette pour le surplus ;

partant condamne PERSONNE1.) à payer au SOCIETE1.) ASBL la somme de

1.000.-EUR avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, soit le 15

janvier 2025, jusqu’à solde ;

remet l’affaire à l’audience publique du mercredi, 5 novembre 2025 à 9.00

heures, salle JP.0.15 aux fins de permettre au SOCIETE1.) ASBL de conclure

quant à l’autorisation de construire donnée le 19 septembre 2015, ainsi que les

conséquences juridiques qui en découle ;

réserve le surplus et les frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous, Lynn

STELMES, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine SCHMIT, avec

laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Lynn STELMES

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière