Tenant default judgment for rent arrears, lease termination, and eviction ordered by Luxembourg Peace Court.

Répertoire No. 2623/25

L-BAIL-483/25

Audience publique extraordinaire du 16 juillet 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et son épouse

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

comparant par Maître Marwane FEKRAWI, avocat, en remplacement de

Maître Alex PENNING, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

ne se présentant pas à l’audience du 25 juin 2025

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 23 mai

2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 25 juin 2025.

A la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Marwane FEKRAWI, en remplacement de Maître Alex PENNING, fut

entendu en ses moyens et conclusions.

PERSONNE3.), quoique

régulièrement convoqué, n’était ni présent ni représenté.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 23 mai 2025, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux

fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 10.080.- EUR à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, avec les intérêts légaux à

partir des échéances respectives, sinon à partir de la demande en justice

jusqu’à solde, de voir déclarer résilié le bail existant entre parties et le

défendeur s’entendre encore condamner à déguerpir des lieux loués dans

un délai de huitaine suivant la notification du jugement à intervenir.

Les requérants sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure

de 1.000.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile, et il demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent que suivant contrat de bail

conclu en date du 21 juillet 2023, ils ont donné en location à la partie

défenderesse un appartement sis à L-ADRESSE2.), le tout moyennant un

loyer mensuel de 1.600.- EUR ainsi que de 200.- EUR d’avances sur

charges locatives.

Ils font valoir que depuis le mois de septembre, le défendeur s’acquitterait

des loyers avec retard voir pas du tout. PERSONNE3.) serait actuellement,

au jour du dépôt de la requête, redevable des loyers de septembre 2024

ainsi que de janvier, mars, avril et mai 2025.

S’y ajouterait que les avances sur charges pour les mois d’octobre à

décembre 2023 ainsi que ceux d’avril à juillet 2024 n’auraient pas été

réglés, soit 1.400.- EUR en tout.

Les requérants soutiennent encore que le non-paiement des loyers et

avances sur charges constituerait un manquement grave du défendeur à

ses obligations de locataire justifiant la résiliation du bail à ses torts

exclusifs.

A l’audience des plaidoiries, les requérants ont indiqué qu’une erreur s’était

glissée dans la requête alors que le loyer s’élèverait selon le contrat de bail

à 1.480.-EUR et non pas à 1.600.- EUR. En outre, ils ont augmenté leur

demande pour y inclure le loyer et les avances sur charges pour le mois

de juin 2025, de sorte que la demande s’élève au montant total de

(6x1.680)10.080.-EUR.

Appréciation

PERSONNE3.), bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu.

Comme il résulte du récépissé de convocation que celle-ci n’a pas été

remise au défendeur en personne, il y a lieu de statuer par défaut à son

égard en application de l’article 79, alinéa 1er du Nouveau Code de

procédure civile.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par les requérants et des pièces

justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestation de la part

du défendeur qui ne s’est pas présenté à l’audience pour assurer sa

défense, la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

est à déclarer fondée pour la somme réclamée de 10.080.- EUR.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est

d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances.

Dans la mesure où PERSONNE3.) reste actuellement redevable de six

mois de loyers et d’avances sur charges et qu’il ne s’est pas présenté à

l’audience pour se justifier, il y a lieu de retenir qu’il a gravement manqué

à ses obligations de locataire et que ce manquement justifie à lui seul la

résiliation du bail et sa condamnation au déguerpissement, sauf à lui

accorder un délai de déguerpissement de quarante jours à partir de la

notification du présent jugement.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) l’ensemble des frais non compris dans

les dépens, de sorte qu’il y a lieu de leur allouer une indemnité de

procédure de 300.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau code de

procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en

justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n'existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de

faire droit à cette demande.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant par défaut à l’égard de PERSONNE3.) et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur

demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée pour la somme de 10.080.- EUR avec les intérêts légaux à partir de

la date de la demande en justice jusqu’à solde ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 10.080.- EUR, avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice, à savoir sur la somme de 8.400.- EUR à partir du 23 mai 2025

et sur la somme de 1.680.- EUR à partir du 25 juin 2025, chaque fois

jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE3.);

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la

notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à faire expulser

PERSONNE3.)

dans la forme légale et aux frais de ce dernier,

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

une indemnité de procédure de 300.- EUR sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous,

Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière

Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le

tout, date qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière