Landlord's claims for relocation costs, disturbance, and moral damages dismissed due to lack of proof.

Répertoire No. 2620/25

L-BAIL-299/25

Audience publique extraordinaire du 16 juillet 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

comparant par Maître Giovanna MEDURI, avocate, en remplacement de

Maître Alain LORANG, avocat à la Cour, les demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Samet KURT, avocat, en remplacement de Maître

Ersan ÖZDEK, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 27 mars

2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 5 mai 2025.

Lors de la prédite audience, Maître Ersan ÖZDEK se présenta pour

PERSONNE3.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du

25 juin 2025.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Giovanna MEDURI, en remplacement de Maître Alain LORANG, et

Maître Samet KURT, en remplacement de Maître Ersan ÖZDEK, furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe en date du 27 mars 2025, PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) devant le

tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

aux fins :

-

de s’entendre condamner à leur payer la somme de 4.529,38.-EUR

à titre de remboursement des frais engagés mentionnés ci-dessus,

avec les intérêts au taux légal à partir de la mise en demeure du 31

janvier 2025, sinon à partir de la présente demande en justice, sinon

à compter du jugement à intervenir, le tout jusqu’à solde ;

-

de s’étendre condamner à leur payer la somme de 1.000.-EUR au

titre du trouble de jouissance du bien loué augmenté des intérêts au

taux légal à partir de la mise en demeure du 31 janvier 2025, sinon

à partir de la présente demande en justice, sinon à compter du

jugement à intervenir, le tout jusqu’à solde ;

-

de s’entendre condamner à leur payer la somme de 1.000.-EUR au

titre du préjudice moral subi avec les intérêts au taux légal à partir

de la mise en demeure du 31 janvier 2025, sinon à partir de la

présente demande en justice, sinon à compter du jugement à

intervenir, le tout jusqu’à solde ;

-

d’ordonner à la partie défenderesse de leur fournir le certificat de

performance énergétique de l’appartement loué, sous peine d’une

astreinte de 100.-EUR par jour de retard.

Enfin, les requérants sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de

procédure de 2.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

À l’appui de leurs prétentions, les requérants exposent qu’en vertu d’un

contrat de bail conclu le 19 janvier 2024, prenant effet le 1er février 2024,

ils ont loué auprès de PERSONNE3.) un appartement de deux chambres

d’environ 80 m², comprenant une cave de 10 m², deux emplacements

intérieurs et une buanderie commune, moyennant un loyer mensuel de

2.200.-EUR et 300.-EUR d’avances sur charges par mois.

Ils expliquent que le 7 décembre 2024, lorsqu’un des locataires aurait

actionné la poignée de la porte-fenêtre, celle-ci se serait délogée de son

habitacle, les empêchant de fermer la porte-fenêtre et provoquant des

courants d’air glacial. La température intérieure aurait ainsi chuté à 12

degrés. Face aux nuits hivernales et à l’absence de réponse de leur

propriétaire, ils ont dû faire appel à un dépanneur pour remédier à la

situation.

La société SOCIETE1.), mandatée par les requérants, aurait constaté une

usure prématurée et un mauvais montage d’origine de la poignée de la

porte-fenêtre. Ils auraient démonté la poignée, mais n’auraient pas pu

effectuer

de

réparations

supplémentaires.

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) expliquent qu’en raison de la situation, ils ont dû se reloger

dans un hôtel puis dans un logement loué via l’application « Airbnb » en

raison du refus de la propriétaire d’intervenir.

Les frais engagés s’élèveraient à 2.825,69.-EUR, incluant les frais de

dépannage, d’hôtel du 9 au 11 décembre 2024 et de logement Airbnb du

11 au 22 décembre 2024, dont ils sollicitent le remboursement, étant donné

qu’ils n’auraient pas pu jouir paisiblement du logement loué. Toutefois, le

bailleur refuserait de les rembourser.

Ils précisent que ce n’est que grâce à leur ténacité que la partie

défenderesse aurait finalement donné son accord pour que la société

ayant installé la porte-fenêtre intervienne pour effectuer les réparations

nécessaires.

Les requérants ajoutent qu’ils ont également mandaté un expert judiciaire

pour constater les désordres, ce qui a occasionné des frais

supplémentaires de 1.703,60.-EUR, dont ils réclament également le

remboursement.

Outre le remboursement de l’intégralité des frais engagés, soit 4.529,38.-

EUR, les locataires sollicitent la somme de 1.000.- EUR pour le trouble de

jouissance subi ainsi que pour chacun d’eux la somme de 500.- EUR à titre

de préjudice moral.

De plus, suite à cet incident, le bailleur aurait refusé toute intervention d’un

professionnel sans son aval, empêchant ainsi l’entretien de la VMC.

Enfin, ils font valoir que le bailleur ne leur a pas fourni de certificat de

performance énergétique malgré plusieurs relances, et sollicitent la

communication de celui-ci sous astreinte journalière de 100.-EUR. Selon

le règlement grand-ducal du 9 juin 2021 concernant la performance

énergétique des bâtiments, le propriétaire doit fournir au locataire un

certificat de performance énergétique (CPE) du logement loué, et non

uniquement celui du bâtiment dans sa globalité.

À l’audience des plaidoiries, les requérants ont maintenu leurs demandes.

PERSONNE3.), pour sa part, a contesté les montants réclamés, affirmant

que dès le lendemain de l’incident, elle avait contacté la société ayant posé

les fenêtres pour qu’elle procède à la remise en état des désordres, de

sorte qu’aucune inaction ne saurait lui être reprochée. Elle soutient que le

locataire a aggravé le problème en faisant intervenir une société sans les

compétences nécessaires, ce qui a fait perdre au bailleur la garantie

consentie par la société ayant installé les fenêtres.

Le technicien PERSONNE4.) de la société SOCIETE2.), qui a inspecté la

fenêtre le 10 décembre 2024, a relevé que « les photos montrent que la

fenêtre présente des quincailleries défectueuses suite à l’usage de la

force ».

En outre, les requérants ne prouveraient pas qu’ils devaient se reloger

d’urgence à cause d’une poignée de fenêtre délogée. Il devrait être

possible de remédier facilement à ce désagrément, notamment en

chauffant davantage.

La photo montrant un thermomètre indiquant une température de 12

degrés à l’intérieur du bâtiment ne serait pas une preuve suffisante, car elle

pourrait être manipulée en coupant le chauffage ou en ouvrant les fenêtres

avant de procéder au mesurage en question.

L’expertise unilatérale, à laquelle la défenderesse n’aurait pas été invitée,

n’aurait pas conclu que le logement était inhabitable et qu’il y faisait un froid

glacial.

Il n’y aurait eu aucun besoin de recourir à un expert, de sorte que les frais

réclamés seraient surfaits et à rejeter.

À titre reconventionnel, elle a sollicité les frais de remise en état de la

fenêtre, qui auraient dû être pris en charge par le corps de métier l’ayant

posée, étant donné que le bâtiment était une nouvelle construction et que

les fenêtres étaient encore sous garantie. Elle demande en outre une

indemnité de procédure de 2.000.-EUR sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile.

Appréciation

Les demandes formulées de part et d’autre par les parties ayant été

introduites dans les délai et forme de la loi sont à déclarer recevables.

Quant au fond

1. Troubles de jouissance

D’emblée, le tribunal constate que le rapport d’expertise MOLITOR du 17

janvier 2025 n’a pas relevé que l’appartement loué par les requérants

présentait une température ambiante le rendant inhabitable.

L’expertise a uniquement mis en évidence un problème de réglage des

fenêtres, rendant leur ouverture difficile et engendrant des nuisances

sonores. Elle a également relevé qu’un placard était plus froid en raison

d’une mauvaise isolation de la ventilation mécanique qui y passe.

Ainsi, la seule preuve soumise au tribunal attestant d’un froid glacial

consiste en une photo d’un thermostat digital prise avec un téléphone

portable, où l’on voit la réflexion d’un autre téléphone portable indiquant la

date du 8 décembre à 10h48.

La partie défenderesse conteste la validité de cette preuve, estimant

qu’elle pourrait avoir été manipulée.

L’indication sur ce cliché, non autrement répertorié, ne permet pas de

savoir s’il a bien été pris à cet endroit et dans quelles circonstances. De

plus, il ne renseigne pas sur l’état du chauffage et sa puissance. Il est

également surprenant qu’une poignée de fenêtre délogée puisse entraîner

une telle chute de température dans tout l’appartement sans qu’il soit

possible d’y remédier avec un peu d’ingéniosité.

En outre, aucun élément du dossier ne permet de conclure qu’après

l’intervention de la société SOCIETE1.), la fenêtre n’a pu être refermée

même sans la poignée. Aucun cliché pris le jour de l’événement n’a été

versé, et sur la photo du 14 décembre 2024, la fenêtre semble fermée.

Ainsi, au vu de l’ensemble des éléments, le tribunal retient que les

requérants n’ont pas apporté la preuve suffisante que le détachement de

la poignée de la fenêtre a créé des troubles, notamment une baisse

importante de la température nécessitant un relogement d’urgence.

Les requérants ne peuvent donc pas obtenir le remboursement des frais

de relogement ni ceux en relation avec l’intervention de la société

SOCIETE1.). Par conséquent, ils ne peuvent également pas prétendre à

une indemnisation pour trouble de jouissance et préjudice moral, faute

d’avoir prouvé les faits allégués.

2. Communication du certificat de performance énergétique

Selon l’article 14, point 6, du règlement grand-ducal du 9 juin 2021

concernant la performance énergétique des bâtiments : « Au cas où des

bâtiments forment un ensemble de plusieurs unités du fait qu’ils sont érigés

sous forme jumelée ou sous forme de bâtiments individuels groupés, le

certificat de performance énergétique est établi séparément pour chaque

unité. »

L’article 3 dudit règlement définit la notion de bâtiment comme suit : « une

construction dotée d’un toit et de murs dans laquelle de l’énergie est

utilisée pour réguler le climat intérieur. Ce terme peut désigner un bâtiment

dans son ensemble ou des parties de bâtiment qui ont été conçues ou

modifiées pour être utilisées séparément. »

Il en découle que le certificat énergétique que le locataire est en droit de

recevoir doit être établi pour chaque appartement individuel.

Toutefois, dans la mesure où la partie défenderesse a communiqué un

certificat pour l’ensemble de la résidence, il n’y a pas lieu de prononcer une

astreinte à ce stade.

Le tribunal renvoie donc ce volet afin de permettre à la défenderesse de

produire le document requis.

3. Demande reconventionnelle

PERSONNE3.) sollicite le remboursement de la facture de la société

SOCIETE2.) à hauteur de 1.049,54.-EUR.

Elle fait valoir que suite à l’intervention de la société SOCIETE1.) mandatée

par les requérants sur la fenêtre litigieuse, la société SOCIETE2.) a indiqué

que la garantie de la porte-fenêtre était expirée en raison de la

manipulation par un tiers.

Par conséquent, la requérante a dû prendre en charge les frais.

Toutefois, la partie défenderesse n’a pas précisé de base légale pour sa

demande.

Il convient donc de réserver ce volet afin de permettre à la défenderesse

de préciser sa demande et de la soumettre au débat contradictoire.

Le tribunal réserve également les demandes en allocation d’une indemnité

de procédure formulées de part et d’autre ainsi que les frais et dépens de

l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier ressort,

se déclare compétent pour connaître de la demande principale ainsi que

de la demande reconventionnelle,

reçoit les demandes en la forme,

déclare les demandes de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à titre de

remboursement des frais de relogement, d’indemnisation à titre de trouble

de jouissance et de dommage moral non fondées et partant en déboute,

réserve le surplus et les frais et dépens de l’instance,

refixe l’affaire pour la continuation des débats à l’audience du lundi, 3

novembre 2025 à 9.00 heures, salle JP.0.15.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous,

Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière

Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le

tout, date qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière