Tenant's unilateral termination claim dismissed due to prior waiver and lack of tenant fault.

Répertoire No. 2619/25

L-BAIL-296/25

Audience publique extraordinaire du 16 juillet 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA., société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

représentée par la société CMS DeBacker Luxembourg SCS, société en

commandite simple, établie à L-1433 LUXEMBOURG, 5, rue Charles

Darwin, inscrite près le Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro B241190, inscrite sur la liste V du Tableau de

l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée par son

gérant, CMS DeBacker Luxembourg GP SARL, établie à la même adresse,

inscrite près le Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro B240536, représentée aux fins de la présente procédure

par

Maître

Hugo

ARELLANO,

avocat

à

la

Cour,

demeurant

professionnellement à la même adresse

comparant

à l’audience

par Maître

Pol HEINISCH, avocat,

en

remplacement de Maître Hugo ARELLANO, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

la société SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions, immatriculée au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

représentée par la société en commandite simple KLEYR GRASSO,

établie à L-2361 STRASSEN, 7, rue des Primeurs, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B220509,

inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de

Luxembourg, représentée par son gérant, la société à responsabilité

limitée KLEYR GRASSO GP, établie à la même adresse, inscrite au

Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro

B220442, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Fanny

MAZEAUD, avocate à la Cour, demeurant professionnellement à la même

adresse

comparant à l’audience par Maître Fanny MAZEAUD, avocate à la Cour,

demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 27 mars

2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 5 mai 2025.

Lors de la prédite audience, la société KLEYR GRASSO SCS se présenta

pour la société SOCIETE2.) SARL et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries

à l’audience du 25 juin 2025.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Pol HEINISCH, en remplacement de Maître Hugo ARELLANO, ce

dernier en représentation de la société CMS DeBacker Luxembourg SCS,

et Maître Fanny MAZEAUD, cette dernière en représentation de la société

KLEYR GRASSO SCS, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 27 mars 2025, la société SOCIETE1.) SA

a fait convoquer la société SOCIETE2.) SARL à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

aux fins de déclarer la résiliation unilatérale opérée par la requérante du

contrat de bail du 27 mars 2007 avec effet immédiat au 26 mars 2024

valable, d’ordonner le déguerpissement de la partie défenderesse endéans

la quinzaine à partir de la notification du jugement à intervenir, le tout sous

peine d’une astreinte de 500.- EUR par jour de retard de déguerpissement,

payable jusqu’à l’achèvement des opérations de déguerpissement, de

s’entendre

condamner

à payer à la requérante une

indemnité

conventionnelle de 3.000.- EUR sur base de l’article 10 du contrat de bail

du 27 mars 2007 et de s’entendre condamner à payer à la requérante une

indemnité d’occupation d’un montant de 2.528,24.- EUR par mois à partir

de la résiliation du contrat de bail en date du 26 mars 2024.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

Finalement,

elle

demande encore la condamnation de la partie

défenderesse à lui payer la somme de 7.500.-EUR pour les frais d’avocat

exposés dans le cadre de la présente affaire.

A l’appui de ses prétentions, la requérante expose que suivant contrat de

bail commercial conclu entre la société civile immobilière SOCIETE3.) et la

société SOCIETE2.) SARL en date du 27 mars 2007 avec effet au 1 er mai

2007, la première a donné en location à la seconde des locaux

commerciaux sis à ADRESSE3.) et ADRESSE4.) sis au 2ème étage ainsi

qu’une cave n°3 au 3ème sous-sol pour une durée initiale de 3 années, et

renouvelable depuis par tacite reconduction d’année en année.

Au courant de l’année 2009, la requérante aurait acquis la propriété de

l’immeuble donné en location à la partie défenderesse.

Entre le mois de novembre 2023 et le mois de mai 2024, la partie

défenderesse ne se serait plus acquittée des loyers, le tout en dépit de

plusieurs rappels en ce sens.

Face à l’inertie de la défenderesse au courriel de rappel du 12 février 2024

et à la mise en demeure du 21 février 2024, la requérante aurait, par

courrier recommandé en date du 26 mars 2024, procédé à la résiliation

avec effet immédiat du contrat de bail pour faute exclusive du preneur

conformément à l’article 10 dudit contrat et sollicité la restitution des lieux.

Toutefois, en l’absence de réaction de cette dernière, la requérante aurait

déposé le 16 mai 2024 une requête auprès du tribunal de paix de

Luxembourg, sollicitant notamment la résiliation du contrat ainsi que le

déguerpissement immédiat des lieux occupés.

Suite au dépôt de cette requête, la société SOCIETE2.) SARL aurait enfin

procédé, fin mai 2024, au règlement intégral des arriérés de loyers, tout en

justifiant le retard de paiement dans un courriel adressé qu’elle aurait versé

les loyers sur le compte bancaire de l’ancien bailleur et qu’elle aurait

régularisé la situation dès qu’elle s’en serait aperçue.

La requérante met en doute cette affirmation au vu des nombreuses

relances et de la mise en demeure adressée à la défenderesse.

Lors de l’audience des plaidoiries du 11 octobre 2024, la requérante aurait

décidé de renoncer à l’ensemble de ses demandes initiales, à savoir le

paiement des arriérés de loyers étant intervenu, et se serait limitée à

solliciter l’octroi de dommages et intérêts correspondant aux frais d’avocat

qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits et obtenir le paiement des

sommes impayées.

En ce qui concerne la demande en résiliation judiciaire du bail, le tribunal

se serait étonné d’une telle requête et aurait donné à considérer oralement

qu’il ne pouvait pas prononcer la résiliation judiciaire d’un contrat qui avait

déjà fait l’objet d’une résiliation unilatérale par l’une des parties.

La requérante en déduit que le tribunal a implicitement confirmé l’existence

et la validité de la résiliation intervenue en date du 26 mars 2024.

La requérante précise qu’elle aurait néanmoins donné un délai pour libérer

les lieux à la partie défenderesse, toutefois cette dernière n’aurait pas

réagi. Néanmoins, en guise de preuve de bonne foi et au lieu de demander

le déguerpissement immédiat des lieux, elle aurait accordé un délai

supplémentaire au locataire afin que celui-ci puisse quitter les locaux dans

des conditions lui permettant de réorganiser son activité et de trouver de

nouveaux locaux.

Cependant, il lui aurait été rappelé que le bail aurait été valablement résilié

par courrier recommandé du 26 mars 2024 et qu’elle est par conséquent

occupante sans droit ni titre de l’immeuble depuis de nombreux mois et

qu’un délai maximal lui a été accordé jusqu’au 25 avril 2025 pour quitter

les lieux.

La partie défenderesse s’y opposerait toutefois, de sorte qu’il y aurait lieu

à contrainte judiciaire.

En droit, la requérante fait valoir qu’aux termes de l’article 1762-11 de la

loi du 3 février 2018 sur le bail commercial « Le bailleur peut résilier le bail

avec effet immédiat en cas d’inexécution des obligations contractuelles par

le preneur ». S’y ajouterait que l’article 10 de ladite convention intitulé

« RESILIATION ANTICIPEE DU BAIL PAR LA FAUTE DU PRENEUR »

stipulerait que : « En cas de non-paiement de deux loyers à sa date

d’échéance, respectivement en cas de non-respect d’une quelconque des

clauses du présent bail, le bailleur est en droit de résilier avec effet

immédiat par simple lettre recommandé le bail pour faute grave de la part

du preneur. »

En outre, en cas de résiliation anticipée du bail par la faute du preneur, le

bailleur aurait encore droit à une indemnité qui serait fixée à 3.000.-EUR.

En l’espèce, la faute de la partie défenderesse serait établie étant donné

qu’elle n’aurait pas procédé au paiement de ses loyers entre le mois de

novembre 2023 et le mois de mai 2024, soit 7 mois de loyers pour un

montant total, charges comprises, dépassant les 20.000.- EUR. Par

conséquent, conformément à l’article 10 du contrat, le bailleur aurait été

fondé à résilier pour faute grave et avec effet immédiat le contrat de bail.

Bien que le bail serait valablement résilié et que la requérante n’aurait

jamais renoncé au déguerpissement, la partie défenderesse occuperait

encore les lieux et devrait dès lors être considérée comme occupant sans

droit ni titre, de sorte que la requérante pourrait valablement demander son

déguerpissement en justice.

Par voie de conséquence, la société SOCIETE1.) SA serait encore fondée

à solliciter l’allocation d’une indemnité d’occupation d’un montant de

2.178,24.-EUR à titre de loyer et 350.-EUR de charges par mois

d’occupation.

Enfin, elle sollicite le remboursement des honoraires d’avocat qu’elle a dû

débourser dans le cadre de la présente procédure.

A l’audience des plaidoiries du 25 juin 2025, la requérante a maintenu ses

demandes. Elle a fait valoir que le jugement du 5 novembre 2024 No.

Répertoire 3346/24 (dossier L-BAIL-355/24) n’aurait pas concerné la

résiliation unilatérale du bail, de sorte qu’elle pourrait toujours encore

valablement solliciter celle-ci en justice.

La partie défenderesse, pour sa part, a estimé que le jugement coulé en

force de chose jugée aurait retenu que la requérante aurait renoncé à

l’intégralité de ses demandes, de sorte qu’elle ne saurait dès lors revenir

sur ce qui a été jugé. Étant donné qu’actuellement, tous les loyers seraient

réglés et qu’aucun manquement au contrat de bail ne saurait lui être

reproché, elle a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes de la société

SOCIETE1.) SA.

A titre reconventionnel, elle a demandé l’octroi d’une indemnité de

procédure à hauteur de 1.000.-EUR.

Appréciation

Les demandes formulées de part et d’autre par les parties ayant été

introduites dans les délai et forme de la loi sont à déclarer recevables.

Aux termes de l’article de l’article 58 du Nouveau Code de procédure

civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits

nécessaires au succès de sa prétention.

Dans le même sens, l’article 1315 du Code civil dispose que celui qui

réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement,

celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit

l’extinction de son obligation.

Au vu de ces principes directeurs régissant la charge de la preuve, il

incombe à chacune des parties d’établir le bien-fondé des demandes

respectives.

Aux termes de l’article 1351 du Code civil, l’autorité de la chose jugée n’a

lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose

demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ;

que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles contre

elles en la même qualité.

L’autorité de la chose jugée interdit de remettre en cause ce qui a été

définitivement jugé.

Le tribunal de céans relève que le jugement du 5 novembre 2024 No.

Répertoire 3346/24 (dossier L-BAIL-355/24) a dans son dispositif retenu

entre autres ce qui suit : « donne acte à la société anonyme SOCIETE1.)

SA qu’elle renonce à ses demandes au titre des arriérés de loyers et de

charges, en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement ainsi qu’à

ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation et de relocation ».

Il a encore lieu de noter que dans sa requête à l’époque, la requérante

avait sollicité que le tribunal « ordonne la résiliation judiciaire avec effet

immédiat du contrat de bail du 27 mars 2007 au 26 mars 2024

principalement sur base de l’article 1762-11 de la loi sur le bail commercial

sinon subsidiairement sur base des dispositions du Code civil. »

En l’occurrence, il s’agit de prononcer la résiliation à la date à laquelle le

bail a été résilié unilatéralement par la requérante avec effet immédiat.

La demande vise donc à constater la régularité de la résiliation opérée par

la requérante.

S’y ajoute que dans le corps de la requête, la requérante fait valoir que la

résiliation unilatérale serait fondée et elle évoque d’ailleurs à ce titre

l’article 1762-11 du Code civil qui dispose que « Le bailleur peut résilier le

bail avec effet immédiat en cas d’inexécution des obligations

contractuelles par le preneur […] ».

En outre, elle a également renoncé au déguerpissement de la partie

défenderesse qui est la conséquence et suite juridique de la résiliation.

Dès lors, il résulte de ce qui précède et notamment du jugement précité

que la requérante a renoncé de façon non équivoque à sa demande en

résiliation unilatérale du contrat de bail et faute d’avoir relevé appel, elle

ne saurait revenir sur celle-ci.

Par voie de conséquence et dans la mesure où aucune faute ne saurait

être reprochée actuellement au locataire, la requérante est à débouter de

l’ensemble de ses demandes.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge. (Cour de Cassation française, 2e

chambre, 10.10.2002, Bulletin 2002 II, n° 219, p.172 ).

En l’occurrence, au vu des circonstances du litige, les demandes

respectives sont à déclarer non fondées, l’iniquité n’étant rapportée par

aucune des parties au procès.

Au vu de l’issue du litige, la requérante est encore à débouter de sa

demande en remboursement des frais d’avocat exposés dans le cadre de

la présente instance.

Ayant succombé à l’instance, la société anonyme SOCIETE1.) SA doit en

supporter les frais.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier

ressort,

déclare les demandes recevables ;

déclare l’ensemble des demandes de la société anonyme SOCIETE1.) SA

non fondées, partant en déboute ;

déboute les parties de leurs demandes en obtention d’une indemnité de

procédure ;

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en remboursement

des frais d’avocat non fondée et en déboute ;

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous,

Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière

Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le

tout, date qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière