Tenant's summary judgment request for damage assessment dismissed as inadmissible due to lack of prior steps.

Répertoire no. 2541/25

L-BAIL-515/25

PERSONNE1.)

rendue le quatorze juillet deux mille vingt-cinq en matière de référé bail à loyer,

en application de l’article 24 de la loi sur le bail à usage d’habitation du 21 septembre 2006,

vu le visa du bâtonnier accordé le 14 mai 2025,

par PERSONNE2.), Paul LAMBERT, Juge de Paix à Luxembourg, assisté de la greffière

Natascha CASULLI, dans la cause

ENTRE

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse,

comparant par Maître Claude CLEMES, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

ET

PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse,

comparant par Maître Yannys MATHIEU, avocat, demeurant à Luxembourg

__________________________________________________

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la

Justice de Paix de Luxembourg en date du 26 mai 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 19 juin 2025.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut prise en délibérée et le prononcé fut fixé au 10 juillet

2025. En date du 25 juin 2025, le tribunal ordonna la rupture du délibéré et refixa l’affaire au

10 juillet 2025.

A la prédite audience, Maître Claude CLEMES et Maître Yannys MATHIEU, furent entendus

en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée en date du 26 mai 2025 au greffe de la Justice de Paix de

Luxembourg, PERSONNE3.) a sollicité la convocation de PERSONNE4.) devant le

Tribunal de céans, siégeant en matière de référé bail à loyer, pour :

-

nommer un expert avec la mission de procéder à l’état des lieux, d’établir et de

décrire les dégâts accrus à l’immeuble donné en location et imputables à la faute

et au défaut d’entretien de la locataire et d’en déterminer le coût de remise en état ;

-

donner acte à la partie requérante qu’une requête au fond a été déposée au greffe

de la Justice de Paix de Luxembourg en vue de réclamer à la locataire des

dommages intérêts pour la remise en état de l’immeuble ainsi qu’une indemnité

d’indisponibilité en raison de l’impossibilité depuis le 1er avril 20225 de procéder

à la location des lieux à défaut de disposer d’une expertise contradictoire des lieux

quant aux dégâts accrus à l’immeuble loué,

-

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Les moyens et prétentions des parties

PERSONNE3.)

A l’appui de sa demande, PERSONNE3.) fait valoir que par un contrat de bail avec effet

au 1er avril 2017, il a donné en location à PERSONNE4.) une maison sise à L-

ADRESSE3.).

Un état des lieux d’entrée contradictoire fut réalisé le 26 mars 2017 par l’emploi d’un

enregistrement vidéo.

Le contrat de bail fut valablement résilié par la locataire le 18 décembre 2024 pour le

31 mars 2025.

PERSONNE4.) aurait comparu au rendez-vous fixé entre parties pour procéder à l’état

des lieux de sortie, toujours par enregistrement vidéo, en date du 3 avril 2025.

PERSONNE4.) aurait cependant quitté les lieux avant la fin des opérations, de sorte à

ce que les parties ne disposeraient pas d’état des lieux contradictoire.

Il ressortirait du « verbatim » de cet état des lieux que de nombreux dégâts auraient été

constatés, lesquels seraient, selon PERSONNE3.), imputables et à prendre en charge par

PERSONNE4.).

PERSONNE4.) resterait en défaut de se manifester après un courrier du 10 avril 2025,

de sorte à ce que PERSONNE3.) se verrait contraint d’agir par voie de référé-

sauvegarde.

PERSONNE4.)

PERSONNE4.) conteste le bien-fondé de la demande adverse et conclu à voir déclarer

sa demande irrecevable.

Plus particulièrement, PERSONNE4.) soulève qu’il n’y a pas de risque d’aggravation

du dommage prétendument accru à PERSONNE3.) et que les clés de la maison lui

auraient été remises une semaine environ après le 3 avril 2025.

Elle-même n’aurait pas pu participer aux opérations du 3 avril 2025 jusqu’à leur fin

alors qu’elle aurait dû vaquer à des obligations professionnelles importantes.

PERSONNE4.) conteste encore que la pièce 7 adverse puisse être considéré de verbatim

alors qu’aucune transcription fidèle des constatations par enregistrement vidéo ne serait

fournie. Il ne s’agirait en effet que d’une énumération des dégâts allégués par

PERSONNE3.).

Ensuite, PERSONNE4.) soutient qu’il n’y aurait pas de péril en la demeure.

Appréciation

Suivant l’article 24 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, le juge de paix peut prendre par ordonnance toutes mesures provisoires en

application des articles 15, 16 et 17 du Nouveau Code de procédure civile. Suivant

l’article 1er (3) de la loi précitée, l’article 24 s’applique également aux baux d’«

immeubles affectés à un usage commercial, administratif, industriel, artisanal ou

affectés à l’exercice d’une profession libérale ».

L’application de l’article 24 de la loi de 2006 est conditionnée à l’existence d’un bail

écrit ou oral.

Le juge de paix siégeant en matière de référé a dès lors compétence pour :

* dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent

pas à une contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend,

* statuer sur les difficultés relatives à l’exécution de ses propres ordonnances et des

jugements rendus en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre,

* prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit

pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement

illicite.

La loi du 21 septembre 2006, précitée, a donc introduit en matière de bail à loyer le

référé-urgence et en partie le référé-sauvegarde. Ladite loi permet au juge de paix de

prescrire en cas de litige entre les bailleurs et les locataires toutes les mesures provisoires

et toutes les mesures qu’il est habilité à prendre sur base des articles 932 et 933 du

Nouveau Code de procédure civile, sauf celles destinées à empêcher le dépérissement

des preuves, étant donné que l’article 15 du Nouveau Code de procédure civile ne

reprend pas la deuxième phrase de l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de

procédure civile (cf. TA, 17 décembre 2010, n° 133 151).

Le référé-urgence est soumis à la double condition de l’urgence et de l’absence de

contestation sérieuse. Il y a urgence en matière de référé toutes les fois que le retard

apporté à une solution provisoire, tout en ne préjugeant pas le fond du litige, mettrait en

péril les intérêts d’une des parties. L’urgence correspond en effet à la situation qui

requiert une intervention rapide du juge à peine de dommages irréversibles ou graves,

c’est-à-dire lorsqu’une partie est exposée à un préjudice imminent qui pourrait être

irréparable. En cas d’expertise sollicitée en référé sur le fondement de l’urgence, celle-

ci se confond avec le caractère imminent de la disparition des traces matérielles qu’il

s’agit de constater, l’imminence de la perte d’une preuve tangible résultant de la nature

intrinsèque de la chose ou du fait à prouver.

L’urgence ne consiste pas dans la célérité avec laquelle une mesure doit être prise mais

dans la nécessité dans laquelle une personne peut se trouver de voir prendre une mesure

actuellement nécessaire pour éviter un préjudice certain. L’urgence s’apprécie au

moment où la décision est prise.

Dans le cadre du référé-sauvegarde, le juge peut se fonder que sur une situation de fait

qui n’est ou ne peut être sérieusement contestable.

En l’espèce, la demande s’analyse en un référé-sauvegarde. Cette base légale a été

confirmée à l’audience du Tribunal du 10 juillet 2025 par le mandataire de

PERSONNE3.).

Le juge de paix siégeant sur base de l’article 24 de la loi susmentionnée en tant que juge

des référés est le juge de l’évident et de l’incontestable. Il ne peut à la fois juger et dire

le droit. Ses pouvoirs s’arrêtent à chaque fois que la demande introduite devant lui se

heurte à une contestation sérieuse.

Il y a contestation sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposé à la

prétention du demandeur n’est pas manifestement vain et qu’il existe une incertitude sur

le sens dans lequel trancherait le juge du fond s’il venait à être saisi.

Les pouvoirs du juge des référés sont d’ordre public et il ne peut pas, sous peine

d’irrecevabilité de la demande, exercer ses pouvoirs en préjudiciant le fond du litige.

S’il est amené à le faire, la demande est irrecevable. Il en est de même s’il y a controverse

juridique sur un problème de droit.

Le juge des référés dépasserait ses pouvoirs en tranchant des questions qui préjudicient

le fond et qui portent atteinte aux droits qui appartiendraient à l’une des parties devant

d’autres juridictions.

En l’espèce, il y a d’emblée lieu de déclarer irrecevable la demande de PERSONNE3.)

en ce qui concerne sa demande d’apprécier quels dommages sont imputables à la faute

et au défaut d’entretien de la locataire, alors qu’une telle appréciation toucherait le fond

de l’affaire.

Ensuite, il y a lieu de souligner qu’entre le 3 avril 2025 (date du rendez-vous sur les

lieux loués en vue de l’établissement d’un état des lieux contradictoire) et le 26 mai

2025 (date du dépôt de la requête en référé), PERSONNE3.) reste en défaut d’avoir

entrepris la moindre démarche envers PERSONNE4.) aux fins de procéder à un état des

lieux de sorte.

En effet, PERSONNE3.) n’a pas sommé PERSONNE4.) de participer à une telle

opération contradictoire et n’a pas mandaté un huissier de justice ou un expert aux fins

de dresser un procès-verbal décrivant l’état du bien loué.

PERSONNE3.) a fait état à l’audience du Tribunal de difficultés de joindre

PERSONNE4.), faute d’une adresse valable à laquelle elle pouvait être jointe.

Le Tribunal constate cependant que PERSONNE3.) reste en défaut de prouver la

moindre démarche en vue de la recherche des coordonnées de PERSONNE4.) et il est

constant en cause que le requérant avait connaissance de l’adresse professionnelle de la

défenderesse.

Finalement, il y a lieu de retenir que les parties sont en accord de la remise effective des

clés dans la semaine après le 3 avril 2025, faute de contestations sur ce point par

PERSONNE3.) à l’audience du Tribunal, de sorte à ce qu’en tout état de cause il n’est

pas impossible que la situation actuelle des lieux soit différente de celle au moment du

déguerpissement de PERSONNE4.).

Il y a en effet eu nécessairement accès sur les lieux de corps de métier alors que

PERSONNE3.) verse trois devis établis après le déguerpissement de PERSONNE4.), à

savoir au 15 avril 2025 et 12 mai 2025.

Il s’ensuit que la demande de PERSONNE3.) sur base du référé-sauvegarde est à

déclarer irrecevable.

Au vu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’assortir la présente ordonnance de

l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Paul LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, siégeant en référé en matière de

bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

déclarons la demande irrecevable ;

rejetons la demande tendant à l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

condamnons PERSONNE3.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Faite à Luxembourg, le 14 juillet 2025

Paul LAMBERT

Natascha CASULLI