Court orders tenant to vacate commercial premises and pays landlord occupation fees and costs.

Répertoire No. 2540/25

L-BAIL-904/24

Audience publique extraordinaire duNUMERO1.) juillet 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

3) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son

gérant actuellement en fonction

4) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE4.)

5) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.)

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

sub 1) - sub 5), comparant par Maître Brigitte POCHON, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

e t

1)

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, située et ayant son

siège social à L-ADRESSE5.), inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), représentée par son

gérant actuellement en fonction

2)

PERSONNE5.), demeurant à L-ADRESSE5.)

3)

PERSONNE6.), demeurant à L-ADRESSE5.)

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

sub 1) - sub 3), comparant par Maître Xavier FABRY, avocat à la Cour, demeurant

à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 11 décembre 2024

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

16 janvier 2025, puis refixée au 20 mars 2025 et finalement refixée au 26 juin

2025.

A la prédite audience, Maître Brigitte POCHEN et Maître Xavier FABRY, furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du

11 décembre 2024, PERSONNE1.), PERSONNE2.), la société SOCIETE1.)

SARL, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) (ci-après « les consorts EVEN ») ont

sollicité la convocation de la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail

commercial, pour :

-

voir déclarer résilié d’un commun accord le contrat de bail conclu entre

parties en date du 15 novembre 2024, sinon le résilier judiciairement,

-

condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, à

payer une indemnité d’occupation de 1.000 euros par jour, à compter du

16 novembre 2024, avec les intérêts légaux à compter de la présente

requête jusqu’à solde,

-

voir condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux loués avec

tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai d’un mois à partir de

la notification du présent jugement,

-

condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, à

payer une indemnité de procédure de 2.500 euros sur base de l’article 240

du Nouveau Code de Procédure civile et les voir condamner solidairement,

sinon in solidum aux frais et dépens de l’instance.

Par un courrier du 30 juin 2025, les consorts EVEN ont, par l’organe de leur

mandataire, communiqué des pièces supplémentaires en cours de délibéré. Alors

que ces pièces n’ont pas été soumises au débat contradictoire, celles-ci sont à

écarter des débats.

Les moyens et prétentions des parties

Les consorts EVEN

A l’appui de leur demande, les consorts EVEN font valoir qu’ils sont propriétaires

d’un ensemble d’immeubles sis à L-ADRESSE6.) comme suit :

-

PERSONNE1.), PERSONNE2.), la société SOCIETE1.) SARL sont

propriétaires des immeubles situés aux numérosNUMERO4.)

et

NUMERO5.),

-

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont propriétaires d’un appartement

situé au numéroNUMERO1.).

Aux termes d’un contrat de bail commercial singé le 23 août 2021, prenant effet

au 1er septembre 2021, les consorts EVEN auraient donné l’ensemble de ces

immeubles en location à la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et

PERSONNE6.), en attendant la construction d’un projet immobilier.

La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) auraient donné

en sous-location les lieux loués, notamment à 7 sous-locataires nommément

énumérés dans la requête introductive.

Par un courrier recommandé du 24 avril 2023, les consorts EVEN auraient procédé

à la résiliation du contrat de bail pour le 5 octobre 2024.

Par un courrier recommandé du 30 septembre 2024, les consorts EVEN auraient

constaté que la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.)

occuperaient toujours les lieux sans titre et une mise en demeure est donnée aux

fins de déguerpissement pour le 15 octobre 2024 sous peine du paiement d’une

« amende » de 1.000 euros.

Par un courrier du 4 octobre 2024, la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.)

et PERSONNE6.) auraient accepté de quitter les lieux pour le 15 novembre 2024.

Or,

la société

SOCIETE2.)

SARL,

PERSONNE5.)

et

PERSONNE6.)

respectivement leurs sous-locataires demeureraient toujours dans les lieux loués,

sans titre, malgré une remise des clefs.

Les consorts EVEN auraient encore accepté une réduction du loyer au montant de

5.692,50 euros (le loyer initial ayant été de 13.575 euros) pour les 3 immeubles en

question.

Les consorts EVEN justifient encore du projet de construction pour les immeubles

sis auNUMERO4.) etNUMERO4.)A en versant les autorisations de construction

et les plans pour le projet immobilier projeté. Sur question du Tribunal, les consorts

EVEN ont indiqué que l’immeuble sis au numéroNUMERO1.), dans lequel ils ne

détiennent qu’un appartement, sera visé par un projet immobilier dans une autre

phase.

Alors que la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.),

respectivement leurs sous-locataires demeureraient sans titre dans les lieux loués,

ils seraient redevables d’une indemnité d’occupation de 1.000 euros par jour.

A l’audience du Tribunal du 26 juin 2025, les consorts EVEN ont modifié leur

demande comme suit :

« (fichier ) »

Il s’ensuit que les consorts EVEN ne réclament plus 1.000 euros d’indemnité

d’occupation par jour mais des loyers (!) à hauteur de 3.992,50 euros par mois. Sur

question du Tribunal, les consorts EVEN ont indiqué que la société SOCIETE2.)

SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) se seraient acquittés de la somme de

1.700 euros par mois, de sorte à ce qu’il y aurait lieu de prendre en considération

ces paiements par rapport au dernier loyer convenu étant de 5.692,50 euros.

L’indemnité d’occupation mensuelle serait partant à fixer à ce dernier montant.

Il échet de leur donner acte de la modification de leur demande.

Ensuite, les consorts EVEN imputent des paiements spontanés de la part des sous-

locataires de la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.), à

concurrence de 4.850 euros. Sur question du Tribunal, les parties demanderesses

ont indiqué qu’il leur était impossible de rembourser l’argent ainsi encaissé alors

que le compte bancaire du donneur d’ordre n’était pas visible sur l’extrait de la

SOCIETE3.). Une demande adressée à

la société

SOCIETE2.)

SARL,

PERSONNE5.) et PERSONNE6.) aux fins de remboursement serait restée lettre

morte.

Ensuite, les consorts EVEN ont formulé pour la première fois à l’audience une

demande de condamnation de la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) au paiement de la somme de 8.137,22 euros correspondant à des

factures de la Ville de Luxembourg, de SOCIETE4.), de SOCIETE5.) et à titre de

décompte pour charges pour l’appartement sis au numéro ADRESSE7.).

Concernant les frais/charges d’exploitation réclamées à la société SOCIETE2.)

SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.), les consorts EVEN font valoir que suite

au défaut de paiement par les parties défenderesses des factures d’électricité et

d’eau, eux-mêmes se seraient vu adresser les factures réclamées par la Ville de

Luxembourg, SOCIETE4.) et SOCIETE5.).

Alors que les consorts EVEN avaient connaissance que des personnes (sous-

locataires) résideraient toujours dans les lieux et dans un souci d’humanité et de

pragmatisme, ils auraient réglé lesdites factures alors mêmes qu’ils sont d’avis que

les frais en question ne leurs incombaient pas.

Sur question du Tribunal, les consorts EVEN ont indiqué que leur demande était

basée sur une action récursoire basée sur « l’exécution du contrat de bail. »

La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.)

La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) sont d’accord à

voir dire que le contrat de bail conclu entre parties le 23 août 2021 concernant les

numérosNUMERO4.),

NUMERO5.)

etNUMERO1.), Route d’Esch a été

valablement résilié d’un commun accord des parties au 15 novembre 2024.

Ils font néanmoins valoir que leurs sous-locataires refuseraient de quitter les lieux,

malgré résiliation en bonne et due forme. La société SOCIETE2.) SARL,

PERSONNE5.) et PERSONNE6.) estiment ne pas être responsables de la

perdurance de l’occupation des lieux par les sous-locataires alors qu’ils auraient

résilié les sous-locations et qu’eux-mêmes auraient déguerpi le 15 novembre 2024.

Ensuite, la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) font

valoir qu’un nouveau contrat de bail oral aurait été conclu avec PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) concernant l’appartement sis au numéro ADRESSE7.). Par l’effet

de cette nouvelle relation contractuelle, les parties défenderesses estiment ne pas

être occupants sans droit ni titre de cet appartement et concluent au débouté de la

demande des consorts EVEN tendant à leur déguerpissement.

La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) contestent

encore le principe et le quantum de la demande adverse en condamnation à des

frais d’exploitation et se sont rapportés à prudence de justice en ce qui concerne le

décompte pour charges pour l’année 2024 concernant l’appartement sis au 14,

Route d’Esch.

A titre reconventionnel, la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) ont conclu à la restitution de la garantie locative et la compensation

judiciaire avec des sommes éventuellement redues de leur côté et à l’allocation

d’une indemnité de procédure de 2.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de Procédure civile.

Il y a lieu de leur donner acte de leurs demandes reconventionnelles.

Appréciation

Les parties s’accordent pour dire que le contrat de bail commercial conclut entre

parties le 23 août 2021, avec effet au 1er septembre 2021, a été valablement résilié

d’un commun accord au 15 novembre 2024.

La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) sont encore

d’accord pour dire qu’une partie de leurs sous-locataires n’ont pas quitté les lieux

(NUMERO4.) etNUMERO4.) A, ADRESSE8.)) et soutiennent qu’un nouveau

contrat de bail aurait été conclu pour l’appartement sis au ADRESSE7.).

Outre la recevabilité de la demande des consorts EVEN à titre de charges, il y aura

partant lieu d’analyser l’existence éventuelle d’un nouveau contrat de bail pour

l’appartement sis au ADRESSE7.) et d’en tirer les conséquences concernant

l’occupation des lieux.

Quant à la recevabilité de la demande des consorts EVEN à titre de charges

A l’audience du Tribunal du 26 juin 2025, la société SOCIETE2.) SARL,

PERSONNE5.) et PERSONNE6.) ont contesté le principe et le quantum de la

demande formulée par les consorts EVEN à titre de charges d’exploitation des

immeubles sis au ADRESSE9.) (hormis le décompte pour charges pour

l’appartement sis au ADRESSE7.)).

Il échet ainsi d’analyser la recevabilité de la demande des consorts EVEN à cet

égard.

L’article 53 du nouveau code de procédure civile pose le principe que l’objet du

litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Les prétentions des

parties sont fixées par l’acte introductif d’instance. Les prétentions doivent figurer

dans la partie appelée dispositif (Solus et Perrot, Droit judiciaire privé, tome 3 n°

68 etNUMERO1.)0).

En obligeant le demandeur à faire connaître dans la citation introductive d'instance

l'objet de sa prétention, le législateur a voulu non seulement que le défendeur pût

répondre à cette prétention, mais encore qu'il eût le moyen d'éviter le procès. Ce

résultat ne saurait être atteint si une demande nouvelle pouvait être introduite au

cours du procès (v. Glasson et Tissier T. II p. 898 no: 235; Garsonnet et Cézar-Bru

T. I no: 434); (Justice de paix Esch/Alzette 16.11.1983).

Force est de constater qu’en effet, les consorts EVEN ne formulent aucune

demande relativement à des charges à prendre en charge par la société

SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) mais payés par les

bailleurs dans leur requête introductive du 11 décembre 2024.

La requête en question contient encore la réserve suivante « réserver aux

requérants le droit d’augmenter leur demande en cours d’instance. »

Par cette formulation, les consorts EVEN ne se sont pas réservé le droit de

demander des charges en relation avec l’exploitation de l’immeuble.

Cette demande est à considérer comme nouvelle par rapport à l’acte introductif

d’instance et est dès lors irrecevable.

Quant à la conclusion d’un nouveau contrat de bail pour le numéro ADRESSE7.)

La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) sont d’accord à

dire que le contrat de bail du 23 août 2021, portant sur les numéros

12,NUMERO4.)A etNUMERO1.), Route d’Esch, a été valablement résilié d’un

commun accord des parties à la date du 15 novembre 2024.

Les parties défenderesses soutiennent néanmoins qu’un nouveau contrat de bail,

toujours en vigueur entre parties, aurait été conclu entre parties. Alors qu’ils sont

seuls

propriétaires

de

l’appartement

en

question,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) seraient à qualifier de bailleurs dans le cadre de cette relation

contractuelle.

A l’appui de leur demande, la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) font valoir que les parties auraient trouvé un accord sur la chose et

le prix et qu’il y aurait un début de commencement d’exécution contractuelle.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.), tout comme le reste des consorts EVEN,

contestent l’existence d’un nouveau contrat de bail.

La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) se prévalent en

effet d’une correspondance avec PERSONNE3.) versée en tant que pièce 7 et plus

particulièrement à un courriel de ce dernier du 2 décembre 2024 adressé à

PERSONNE6.) dont il ressort ce qui suit : « J’ai toujours l’idée de mettre le

NUMERO5.) auNUMERO1.). Mais n’en discutons pas pour l’instant. Pour le bail

de location, je vous prie d’attendre quelques jours pour voir le suivi. »

La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) en tirent que

PERSONNE3.) était d’accord à ce moment de conclure un nouveau contrat de bail

(oral) pour l’appartement sis au numéro ADRESSE7.).

Ensuite, les parties défenderesses renvoient à leur pièce 20, à savoir un extrait de

compte bancaire dont il ressort, en ce qui concerne la période concernée, que dès

le mois de novembre 2024, la somme de 1.700 euros était virée à PERSONNE3.)

et PERSONNE4.).

Il s’agirait-là du loyer convenu pour la location de l’appartement sis

auNUMERO1.), Route d’Esch.

Le dernier élément soulevé par la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) en faveur de la conclusion d’un nouveau contrat de bail est la

circonstance que les consorts EVEN leurs réclament un décompte pour charges

concernant le ADRESSE7.) qui n’est pas limité à la date du 15 novembre 2024

mais au 31 décembre 2024. Les parties défenderesses en tirent que PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) auraient accepté que l’occupation perdure et ce nécessairement

par l’effet d’un nouveau contrat de bail.

Face aux contestations des consorts EVEN, il échet de constater que les éléments

soulevés par la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) ne

suffisent pas à établir qu’une nouvelle relation contractuelle existe entre eux-

mêmes et les propriétaires de l’appartement sis au numéroNUMERO1.), Route

Esch.

En effet, le courriel de PERSONNE3.) est clair dans le sens où il indique que

justement, il ne souhaitait pas conclure de nouveau contrat de bail : « Pour le bail

de location, je vous prie d’attendre quelques jours pour le suivi ». Cette remarque

est à situer dans le cadre de négociations entre parties en vue de libérer les lieux.

Ensuite, le paiement de 1.700 euros ne saurait valoir commencement d’exécution

alors que par le courrier recommandé des consorts EVEN du 30 septembre 2024,

ils avaient sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation. Ce montant de

1.700 euros, versé d’ailleurs sans mention spéciale, ne saurait ainsi valoir preuve

de la conclusion d’un nouveau contrat de bail.

Finalement, la circonstance que les consorts EVEN réclament en l’espèce le

décompte pour charges pour l’intégralité de l’année 2024 n’est pas surprenant dans

le sens où la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) ont,

de droit, occupé l’appartement en question jusqu’au 15 novembre 2024 et qu’ils

n’ont, de leur propres aveux pas encore quitté les lieux avec tous ceux qui y

résident de leur chef.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas eu de nouveau contrat de bail formé entre la société

SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) en tant que locataires et

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en tant que bailleurs concernant l’appartement

sis au ADRESSE7.).

Quant à la validité de la résiliation du contrat de bail du 23 août 2021 et quant au

déguerpissement

La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) sont d’accord à

dire que le contrat de bail du 23 août 2021, portant sur les numérosNUMERO4.),

NUMERO5.) et ADRESSE7.), a été résilié d’un commun accord des parties à la

date du 15 novembre 2024.

Le Tribunal retient par conséquent que ledit contrat de bail a été valablement

résilié à la date du 15 novembre 2024. Cette résiliation concerne les deux

immeubles entiers sis aux numérosNUMERO4.) et NUMERO5.), ADRESSE8.) et

l’appartement sis au ADRESSE7.).

Si le preneur se maintient dans les lieux après l’expiration du bail, il devient

occupant sans droit ni titre et l’ancien bailleur peut réclamer son expulsion et

obtenir paiement d’indemnités d’occupation ; ces indemnités sont fixées en

fonction de la valeur locative du bien. ( LA HAYE et VANKERCKHOVE; Le

Louage de choses, n° 367 ) Le propriétaire peut en outre obtenir des dommages et

intérêts si l’occupant se maintient dans les lieux au-delà du terme fixé pour l’entrée

en jouissance et lui cause par ce fait un préjudice.

De l’aveu de la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.), ils

occupent encore partiellement, par l’effet de la présence sur les lieux de leurs sous-

locataires, les lieux pris en location auprès des consorts EVEN.

Sur question du Tribunal, la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) ont confirmé ne pas avoir agi judiciairement aux fins de

déguerpissement de leurs sous-locataires.

La demande en déguerpissement de la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.)

et PERSONNE6.) est partant à déclarer fondée.

Cette décision concerne la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) et tous ceux qui y résident de leur chef, sous-locataires inclus.

Il y a lieu d’accorder un délai de déguerpissement d’un mois à la société

SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.).

La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) se maintiennent

toujours dans les lieux.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de qualifier la société SOCIETE2.) SARL,

PERSONNE5.) et PERSONNE6.) occupants sans droit ni titre des lieux

litigieux. A ce titre, il est à faire remarquer que la motivation de la requête contient

une demande en ce sens tandis que le dispositif de la requête est muet à cet égard.

La demande des consorts EVEN à voir déclarer les parties défenderesses occupants

sans droit ni titre a néanmoins été clairement exprimée.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux.

Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait

même du maintien. ( Le louage de choses, LA HAYE et VANKERCKHOVE, n°

406 )

L’indemnité d’occupation ne saurait se confondre avec le loyer dont le calcul est

déterminé en fonction du capital investi, conformément aux articles 3 et suivants

de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Or, le loyer

constitue un des divers éléments d’appréciation du montant de l’indemnité

d’occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des

locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du

fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité due du chef d’une

occupation sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement sans

cause ; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux au détriment du propriétaire

corrélativement appauvri.

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne

son montant que ses modalités ; l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge

du fond. ( cf. Les Novelles: Le louage de choses, Les baux en général, t.1, no 405

et suivants )

Dans leur requête, les consorts EVEN ont conclu à la condamnation de la société

SOCIETE2.)

SARL,

PERSONNE5.)

et

PERSONNE6.)

à une indemnité

d’occupation journalière de 1.000 euros.

A l’audience du Tribunal, ils ont conclu à voir fixer l’indemnité d’occupation au

dernier loyer convenu, à savoir la somme de 5.692,50 euros. Alors même que le

terme « loyer » ait été employé, il ressort des plaidoiries à l’audience que les

consorts EVEN réclament la condamnation à une « indemnité d’occupation ».

En l’occurrence, le quantum réclamé n’est pas contesté de sorte qu’il convient de

fixer l’indemnité mensuelle redue à cette somme et de condamner la société

SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) à payer à titre d’indemnité

d’occupation la somme de 5.692,50 euros par mois à compter du 15 novembre

2024, correspondant à la résiliation d’un commun accord des parties du contrat de

bail.

Cette indemnité d’occupation est payable jusqu’au déguerpissement effectif de la

société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) avec tous ceux qui

y résident de leur chef dans les immeubles concernés.

Quant aux arriérés de cette indemnité d’occupation, le montant de 27.947,50 euros

correspondant aux mois de décembre 2024 à juin 2025 n’est pas contesté par la

société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.).

Il s’ensuit qu’il y a lieu de faire droit à la demande afférente des consorts EVEN

et de condamner la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.)

à leur payer la somme de 27.947,50 euros à titre d’arriérés d’indemnité

d’occupation.

Quant au décompte pour charges concernant l’appartement sis au ADRESSE7.)

Les consorts EVEN concluent à la condamnation de la société SOCIETE2.) SARL,

PERSONNE5.) et PERSONNE6.) à la somme de 569,91 euros à titre de décompte

pour charges pour l’année 2024 concernant l’appartement sis au numéro

ADRESSE7.).

La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) n’ont pas

contesté le montant réclamé.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de faire droit à la demande afférente des consorts EVEN

et de condamner la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.)

à leur payer la somme de 569,91 euros à titre de décompte pour charges.

Quant à la demande reconventionnelle en compensation judiciaire avec la garantie

locative

A titre reconventionnel, la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) ont conclu à la restitution de la garantie locative et à la

compensation judiciaire avec les sommes redues.

Les consorts EVEN se sont opposés à cette demande.

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à

assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de

bail : défaut de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution

fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne

peut imputer le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de

ce fait le bailleur se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations

incombant au preneur, de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement (cf. M.

HARLES, Le bail à loyer, Pas. 31, n° 65).

Il ressort de l’article 12 du contrat de bail du 23 août 2021, que la somme de 36.000

euros a été versée par la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) à titre de garantie locative.

Ce même article contient la clause suivante : « Elle restera maintenue pendant

toute la durée du bail et ce jusqu’à apurement de toutes les créances des bailleurs

résultant du présent contrat. »

Les parties ont ainsi convenu que la garantie locative est destinée à garantir

notamment d’éventuels dégâts locatifs après la fin du contrat.

Sur question du Tribunal, les consorts EVEN ont confirmé que les immeubles sis

aux numérosNUMERO4.) et NUMERO5.), Route d’Esch vont être détruits.

Néanmoins, l’immeuble sis auNUMERO1.), ADRESSE8.), dans lequel se trouve

donc un appartement pris en location par la société SOCIETE2.) SARL,

PERSONNE5.) et PERSONNE6.), ne sera pas détruit immédiatement. Les

consorts EVEN reprendront ainsi en possession les lieux pour, le cas échéant,

pouvoir continuer à l’utiliser ou le mettre en location.

Ainsi, et pour garantir d’éventuels dégâts locatifs au niveau de cet appartement, il

n’y a pas lieu de faire droit à la restitution de la garantie locative et par conséquent,

il n’y a pas lieu à compensation judiciaire.

Conclusion

Aux termes de leur décompte, les consorts EVEN souhaitent prendre en

considération des paiements de tierces personnes à concurrence de 4.850 euros.

La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) n’ont pas pris

position quant à ce poste du décompte adverse, de sorte qu’il y a lieu d’imputer

lesdits paiements sur la créance des consorts EVEN.

Au vu de ce qui précède, la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) sont à condamner à PERSONNE1.), PERSONNE2.), la société

SOCIETE1.) SARL, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de (27.947,50 +

569,91 – 4.850 =) 23.667,41 euros.

Cette somme est à augmenter des intérêts légaux à compter de la demande en

justice, à savoir le 11 décembre 2024, jusqu’à solde.

En ce qui concerne la solidarité, il y a lieu de rappeler que celle-ci ne se présume

pas.

Il ressort du contrat de bail du 23 août 2021 que la société SOCIETE2.) SARL,

PERSONNE5.) et PERSONNE6.) se sont engagés comme suit « sont ensemble et

séparément responsables et sont dénommés « le locataire » d’autre part ».

Au vu de l’absence de contestations de la société SOCIETE2.) SARL,

PERSONNE5.) et PERSONNE6.) concernant la solidarité et au vu de cette clause

contractuelle, les parties défenderesses sont à condamner solidairement au

montant susmentionné.

Quant aux demandes accessoires

PERSONNE1.), PERSONNE2.), la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) ont réclamé une indemnité de procédure de 2.500 euros sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu faire droit à cette demande pour le montant de

1.000 euros.

Les parties requérantes demandent finalement à ce que le jugement à intervenir

soit assorti de l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution pourra être

ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

Les parties défenderesses ayant succombé au litige, elles sont à condamner aux

frais et dépens de l’instance.

P a r

c e s

m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement à l’encontre de toutes les parties défenderesses,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.), PERSONNE2.), la société SOCIETE1.) SARL,

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de la modification de leur demande à titre

d’indemnité d’occupation ;

déclare irrecevable car nouvelle la demande de condamnation de PERSONNE1.),

PERSONNE2.), la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

sur base des frais d’exploitation ;

donne acte à la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) de

leurs demandes reconventionnelles ;

dit qu’il n’y a pas lieu de nouveau contrat de bail conclu pour l’appartement sis au

numéroNUMERO1.), route d’Esch, L-ADRESSE10.) ;

dit que le contrat de bail du 23 août 2021 a été valablement résilié entre parties en

date du 15 novembre 2024 concernant les immeubles sis au ADRESSE9.), L-

ADRESSE10.) et l’appartement sis au ADRESSE7.), L-ADRESSE10.) ;

déclare la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.)

occupants

sans droit ni titre

des

immeubles sis au

ADRESSE9.), L-

ADRESSE10.) et de l’appartement sis au ADRESSE7.), L-ADRESSE10.) et ce

depuis le 16 novembre 2024 ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) à

déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de leur chef dans un délai

d’un mois à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.), PERSONNE2.), la société SOCIETE1.)

SARL, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à faire expulser la société SOCIETE2.)

SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) dans la forme légale et aux frais de ces

derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers

y employés ;

fixe l’indemnité d’occupation à 5.692,50 euros par mois ;

dit que celle-ci est payable depuis 16 novembre 2024 jusqu’au déguerpissement

effectif ;

déclare fondée la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.), la société

SOCIETE1.) SARL, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à titre d’indemnités

d’occupation échues pour le montant de 27.947,50 euros ;

déclare fondée la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.), la société

SOCIETE1.) SARL, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à titre de décompte pour

charges pour le montant de 569,91 euros ;

dit qu’il n’y a pas lieu à compensation judiciaire avec la garantie locative ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.)

solidairement à payer à PERSONNE1.), PERSONNE2.), la société SOCIETE1.)

SARL, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 23.667,41 euros, avec les

intérêts légaux à compter de la demande en justice, à savoir le 11 décembre 2024,

jusqu’à solde ;

déclare la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.), la société SOCIETE1.)

SARL, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile fondée à

hauteur de 1.000 euros ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.)

solidairement à payer à PERSONNE1.), PERSONNE2.), la société SOCIETE1.)

SARL, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 1.000 euros ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.)

solidairement aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous, Paul

LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha

CASULLI, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière