Commercial lease dispute where tenant company and individual ordered to pay back rent and procedural fees.

Répertoire No. 2537/25

L-BAIL-104/24

Audience publique extraordinaire du 14 juillet 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions

partie demanderesse

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son resp. ses gérants

actuellement en fonctions

2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses

sub 1) et sub 2) comparant par Maître Nathalie DAWOOD, avocat, en

remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 19 février 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

25 avril 2024, puis refixée au 10 octobre 2024, puis refixée au 19 décembre 2024,

puis refixée au 20 mars 2025 et finalement refixée au 26 juin 2025.

Lors de la prédite audience, Maître Jean KAUFFMAN, et Maître Nathalie

DAWOOD, en remplacement de Maître Lex THIELEN, furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du

19 février 2024, la SOCIETE1.) SA a sollicité la convocation de la société

SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) devant le Tribunal de céans, siégeant en

matière de bail commercial, pour :

-

les voir condamner solidairement, sinon in solidum, à titre d’arriérés

d’indemnité d’occupation au paiement de la somme de 53.439,24 euros,

-

les voir condamner au paiement de la somme de 1.500 euros sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile,

-

les voir condamner solidairement aux frais et dépens de l’instance,

-

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Les moyens et prétentions des parties

La SOCIETE1.) SA

A l’appui de sa demande, la SOCIETE1.) SA fait valoir que par un contrat de sous-

bail et d’approvisionnement de boissons du 21 juillet 2006, elle a donné en location

à la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) un immeuble de commerce et

d’habitation situé à L-ADRESSE3.).

Ce contrat de bail a fait l’objet d’un avenant du 21 juillet 2006.

Par un jugement numéro 113/22 rendu par le Tribunal de céans le 11 janvier 2022,

le contrat de bail aurait été résilié et les parties défenderesses auraient été

condamnées au déguerpissement.

Par un jugement numéro1208/22 rendu en date du 26 avril 2022, rendu sur

opposition, cette décision aurait été confirmée.

Cette décision aurait été confirmée sur appel par le Tribunal d’arrondissement le

15 novembre 2022 (jugement numéro 2022TALCH03/00172).

Depuis le mois de mai 2023, la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.)

resteraient en défaut de s’acquitter de la moindre somme, que ce soit à titre de loyer

ou d’indemnité d’occupation.

Ainsi, la SOCIETE1.) SA conclut à la condamnation solidaire de la société

SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) à lui payer la somme de 53.439,24 euros.

La société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.)

La société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) font valoir que le café en

question, soit la partie commerciale du contrat de sous-bail, avait été exploité par

un autre sous-locataire. La SOCIETE1.) SA aurait conclu un contrat de bail

directement avec ce sous-locataire, de sorte à ce qu’il y aurait lieu de limiter

l’obligation de paiement de la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) au

moment où ce sous-locataire aurait repris les activités et le paiement du loyer.

Le quantum de la demande adverse à titre d’indemnité d’occupation mensuelle

n’est pas contesté.

La SOCIETE1.) SA

A l’audience du Tribunal du 26 juin 2025 à laquelle l’affaire avait été refixée, la

SOCIETE1.) SA a versé le contrat de sous-bail et d’approvisionnement en

boissons avec l’exploitation actuel des lieux, à savoir la société SOCIETE3.)

SARL lequel fut signé le 8 janvier 2024 et qui a pris effet le 12 janvier 2024.

Appréciation

Par jugement n° 113/22 rendu par défaut à l’égard des parties défenderesses en

date du 11 janvier 2022, le Tribunal de céans a :

« * dit recevables les demandes de la BRASSERIE ;

* condamné SOCIETE2.) et PERSONNE1.), solidairement, à payer à la

BRASSERIE la somme de 36.640,33.- euros, avec les intérêts au taux légal à partir

du 17 novembre 2021, jusqu’à solde ;

* prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties ;

* partant condamné SOCIETE2.) et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard dans un délai de 40 jours

à compter de la notification du jugement ;

* au besoin autorisé la partie requérante à faire expulser les parties défenderesses

dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

* condamné SOCIETE2.) et PERSONNE1.), solidairement, à payer à la

BRASSERIE la somme de 300.- euros à titre d’indemnité de procédure ;

* dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement ;

* condamné SOCIETE2.) et PERSONNE1.), solidairement, à tous les frais et

dépens de l’instance. »

Par jugement du 26 avril 2022, le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant

en matière de bail à loyer et sur opposition, statuant contradictoirement et en

premier ressort, a reçu l’opposition en la forme et a mis à néant le jugement n°

113/22 du 11 janvier 2022.

En statuant à nouveau, il a dit recevables les demandes de la BRASSERIE.

Il a dit sans objet la demande de la BRASSERIE quant aux arriérés de loyers.

Il a prononcé la résiliation du contrat de bail pour fautes graves dans le chef de

SOCIETE2.) et de PERSONNE1.) et a partant condamné SOCIETE2.) et

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur

chef au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la notification du

jugement.

Il a, au besoin autorisé, la partie requérante à faire expulser les parties

défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés.

Il a condamné SOCIETE2.) et PERSONNE1.) solidairement à payer à la

BRASSERIE la somme de 11.111,22 euros, avec les intérêts au taux légal à partir

du 17 novembre 2021 jusqu’à solde au titre des investissements non amortis.

Il a condamné SOCIETE2.) et PERSONNE1.) solidairement à payer à la

BRASSERIE la somme de 300.- euros à titre d’indemnité de procédure.

Il a finalement dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du

jugement et a condamné SOCIETE2.) et PERSONNE1.) solidairement à tous les

frais et dépens de l’instance.

Par un jugement numéro 2022TALCH03/00172, rendu sur appel le 15 novembre

2022, il a été décidé ce qui suit :

« reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant confirme le jugement entrepris du 26 avril 2022,

sauf à dire que le délai de déguerpissement de deux mois court à partir de la

signification du présent jugement,

déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.)

de leur demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.)

solidairement aux frais et dépens de l’instance d’appel. »

Il est partant constant en cause que le contrat de bail a pris fin le 15 novembre

2022.

Dès lors que le bail est déclaré résolu il ne sort plus ses effets quand bien même le

locataire s’est maintenu ou se maintient encore dans les lieux. Le bail se trouvant

rompu le preneur ne peut plus être tenu de payer des loyers pour une jouissance

qu’il n’a plus et à raison d’un bail qui a cessé d’exister. Il est au contraire tenu de

payer des indemnités d’occupation qui s’apparentent aux montants dus par un

occupant sans titre ni droit.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux.

Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait

même du maintien. (Le louage de choses, LA HAYE et VANKERCKHOVE, n°

406)

L’indemnité d’occupation ne saurait se confondre avec le loyer dont le calcul est

déterminé en fonction du capital investi, conformément aux articles 3 et suivants

de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Or, le loyer

constitue un des divers éléments d’appréciation du montant de l’indemnité

d’occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des

locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du

fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité due du chef d’une

occupation sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement sans

cause ; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux au détriment du propriétaire

corrélativement appauvri.

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne

son montant que ses modalités ; l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge

du fond. (cf. Les Novelles : Le louage de choses, Les baux en général, t.1, no 405

et suivants).

Pour mémoire, le quantum de la demande de la SOCIETE1.) SA à titre d’indemnité

d’occupation n’est pas contesté.

Conformément à la demande de la SOCIETE1.) SA, il y a lieu de fixer l’indemnité

d’occupation mensuelle à (5.336 euros pour la partie commerciale et 1.500 euros

pour la partie habitation) 6.836 euros, correspondant au dernier loyer applicable

entre parties.

L’obligation de paiement de la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) est

à limiter à son déguerpissement effectif, lequel est, selon leurs propres aveux, à

situer à la reprise du bail par le nouvel exploitant. La date d’effet dudit contrat de

bail versé par la SOCIETE1.) SA est à situer au 12 janvier 2024.

A l’appui de sa demande, la SOCIETE1.) SA a versé le décompte suivant :

« (fichier) »

Au vu des développements qui précèdent et alors qu’elle n’a formulé aucune

demande en condamnation au-délà du mois de décembre 2024, il y a lieu de faire

droit à la demande de condamnation telle que formulée par la SOCIETE1.) SA.

Il échet encore de souligner que la solidarité ressort du contrat conclu entre parties.

La société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) sont partant condamnés

solidairement à payer à la SOCIETE1.) SA la somme de 53.439,24 euros, avec les

intérêts légaux à compter de la demande en justice, à savoir le 19 février 2024,

jusqu’à solde.

Finalement, il y a lieu de faire droit à la demande de la SOCIETE1.) SA à titre

d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile pour le montant de 750 euros.

La société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) sont partant condamnés

solidairement, en conformité avec leur engagement envers le bailleur aux termes

du contrat de bail, à payer à la SOCIETE1.) SA la somme de 750 euros.

La société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) sont encore condamnés

solidairement aux frais et dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de Procédure civile, « l’exécution

provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autre cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

Les parties défenderesses ayant succombé au litige, elles sont à condamner aux

frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement,

reçoit la demande en la forme ;

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 6.836 euros ;

déclare fondée la demande de la SOCIETE1.) SA à titre d’indemnités

d’occupation pour le montant de 53.439,24 euros,

partant condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) solidairement

à payer à la SOCIETE1.) SA la somme de 53.439,24 euros, avec les intérêts légaux

à compter de la demande en justice, à savoir le 19 février 2024, jusqu’à solde ;

déclare fondée la demande de la SOCIETE1.) SA en allocation d’une indemnité

de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile à

concurrence de 750 euros ;

partant condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) solidairement

à payer à la SOCIETE1.) SA la somme de 750 euros ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) solidairement aux

frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous, Paul

LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha

CASULLI, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière