Tenant sued for arrears and eviction; court awarded rent, termination, and provisional execution.

Répertoire n° 1890/2025

E-BAIL-303/25

Audience publique du 11 juillet 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par son gérant actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître Olivier KRONSHAGEN, avocat à

Luxembourg,

et :

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions

- partie défenderesse - ayant initialement comparu par Maître Alain RUKAVINA,

avocat à Luxembourg, défaillante lors de l’audience publique du 27 juin 2025.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 24 avril 2025 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 18 juin

2025, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 27 juin 2025.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue et le mandataire de la partie demanderesse

et fut entendu en ses moyens et conclusions.

La partie défenderesse n’a pas comparu, ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail commercial daté du 1er décembre 2017 et ayant pris cours le 9

décembre 2019, la société SOCIETE1.) s.àr.l. a donné en location à SOCIETE2.) s.àr.l

l’emplacement commercial n°3A, d’une superficie de +- 328m2, sis à ADRESSE1.).

Le bail a été consenti moyennant paiement d’un loyer indexé de 6.232 € HTVA, soit

7.291,44 € TTC. Ce loyer est augmenté d’une avance sur charges mensuelle initiale de

492 € HTVA. A la date du dépôt de la requête, le loyer mensuel s’est élevé à (7.443,90 +

1.265,46 =) 8.709,36 € TTC et l’avance sur charges mensuelle à (617 + 104,89 =)

721,89 € TTC.

Par requête déposée le 24 avril 2025 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, a

fait convoquer SOCIETE2.) s.àr.l. à comparaître devant le juge de paix siégeant en

matière de bail pour



l’entendre condamner à lui payer la somme de 32.682,30 € à titre d’arriérés de loyer

et d’avances sur charges, sous réserve des loyers et charges à échoir et d’éventuels

dégâts locatifs, à augmenter des intérêts de retard …à partir de leurs échéances

respectives,



voir résilier judiciairement le contrat de bail commercial du 1er décembre 2017 aux

torts exclusifs de la société SOCIETE2.) s.àr.l.,



voir condamner SOCIETE2.) s.àr.l.à déguerpir des lieux loués…dans les 15 jours à

compter de la notification du jugement à intervenir…,



voir fixer l’indemnité d’occupation au montant de 9.431,25 € par mois,



voir condamner la société SOCIETE2.) s.àr.l. à payer à la partie requérante…une

indemnité d’occupation à hauteur de 9.431,25 € par mois jusqu’au déguerpissement

effectif des lieux, à augmenter des intérêts…de retard, à partir de la présente demande

en justice jusqu’à solde,



voir condamner la société SOCIETE2.) s.àr.l. à payer à la requérante une indemnité

de relocation à hauteur de 55.587,50 € à augmenter des intérêts…de retard, à partir

de la présente demande en justice jusqu’à solde,



voir dire qu’’il y a lieu à majoration du taux d’intérêt légal de trois points à

l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la notification du jugement à

intervenir,



voir condamner la société SOCIETE2.) s.àr.l. à payer à la partie requérante la somme

de 40 € à titre d’indemnité de recouvrement sur base de l’article 5 de la loi modifiée

du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard,



voir condamner la société SOCIETE2.) s.àr.l. à payer à la requérante la somme de

1.500 € en application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile…



voir condamner la société SOCIETE2.) s.àr.l. à tous les frais et dépens de l’instance



-voir réserver…tous autres droits, dus, moyens et actions…

Les arriérés de loyer et charges :

A l’appui de sa demande SOCIETE1.) s.àr.l. expose que SOCIETE2.) s.àr.l. lui redoit la

somme de 32.692,30 €.

A l’audience des plaidoiries, SOCIETE1.) s.àr.l. augmente sa demande pécuniaire au

montant de 51.546,60 € tel qu’il ressort d’un décompte arrêté le 18 juin 2025.

La demande de la société SOCIETE1.) s.àr.l. est, au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour

la somme de

51.546,60 € à titre d’arriérés de loyer et de charges, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

La demande en résiliation et en déguerpissement :

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 51.546,60 € constitue une violation grave

des obligations de la locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs

de cette dernière, sauf à lui accorder un délai de quinze jours à partir de la notification du

présent jugement pour libérer les lieux.

Intérêts :

La bailleresse sollicite la condamnation de la locataire au paiement d’intérêts

conventionnels conformément à l’article 9.2. des conditions générales. Elle fait valoir

que, dans le cadre de transactions commerciales, le créancier n’a aucune démarche à

effectuer et peut immédiatement réclamer des intérêts de retards conformément à la loi

modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

L’article 9.2. des conditions générales est stipulé comme suit : Sans préjudice des droits

et actions du bailleur, toute somme due par le preneur en vertu de la Convention est

productive, à dater de son exigibilité automatiquement, de plein droit et après mise en

demeure restée sans suite dans les 10 jours, d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêt

légal en vigueur.

Il y a partant lieu d’assortir la somme des intérêts aux taux d’intérêt légal en vigueur.

Indemnité d’occupation :

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur par le fait

du maintien dans les lieux du preneur après la résiliation du bail. Cette prestation constitue

une indemnisation de la privation de jouissance subie par le bailleur. Cette indemnité est

calculée sur base de la valeur locative réelle de l’immeuble qui peut être égale à l’ancien

loyer. (M. Harles, le bail à loyer, compte rendu de jurisprudence P. 31, n° 189).

Si cette valeur peut être égale au loyer ancien, les parties peuvent démontrer que le

dommage est inférieur ou supérieur (Tr. arr. Lux, 20 février 2004, n° 85606). En l’espèce,

en l’absence de renseignements quant à la valeur locative réelle de l’immeuble, l’ancien

loyer convenu entre parties constitue le seul élément de référence dont le tribunal dispose,

de sorte que l’indemnité d’occupation mensuelle est à fixer au montant de 9.431,25 €

TTC.

La demande tendant à voir condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation

mensuelle jusqu’à son déguerpissement effectif est à rejeter comme étant prématurée en

ce qu’elle tend à la réparation d’un préjudice hypothétique et futur.

L’indemnité de relocation :

En vertu de l’article 1760 du Code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le

bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps

nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au

moment de la rupture du bail (Les Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

En l’espèce, comme le bien donné en bail est toujours occupé du chef de la locataire et

qu’il n’est pas exclu que la bailleresse trouve un autre preneur sans délai, il y a lieu de

dire non fondée la demande en obtention d’une indemnité de relocation comme étant

prématurée en ce qu’elle tend à la réparation d’un préjudice hypothétique et futur.

L’augmentation du taux d’intérêt légal :

Il n’y a lieu de faire droit à la demande en majoration du taux d’intérêt de 3 points à

l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la notification de la décision à intervenir

au regard des dispositions de l’article 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

Indemnité de recouvrement :

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en allocation d’une indemnité de recouvrement

de 40 € au regard des dispositions de l’article 5 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine

du tribunal saisi.

Au vu de la somme due, il y a lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire

en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

L’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

de SOCIETE1.) s.àr.l. est à déclarer fondée pour le montant de 400 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à la société SOCIETE1.) s.àr.l. de l’augmentation de sa demande pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) s.àr.l. pour le montant réclamé de

51.546,60 € à titre d’arriérés de loyer et de charges ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. à payer à la société

SOCIETE1.) s.àr.l. la somme de 51.546,60 €, avec les intérêts légaux sur la somme de

32.692,30 € à partir du 24 avril 2025 et sur le montant de 18.854,30 € à partir du 27 juin

2025, dates des demandes respectives, jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard quinze jours après la

notification du présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à 9.431,25 € TTC ;

rejette la demande de la société SOCIETE1.) s.àr.l. en condamnation de la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. à une indemnité d’occupation de 9.431,25 € par

mois jusqu’au déguerpissement des lieux ;

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) s.àr.l. en allocation d’une indemnité

de relocation ;

dit qu’il n’y a pas lieu à majoration du taux d’intérêt ;

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) s.àr.l. en allocation d’une indemnité

de recouvrement de 40 € ;

dit qu’il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui

concerne la condamnation pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) s.àr.l. en obtention d’une indemnité de

procédure ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. à payer à SOCIETE1.)

s.àr.l. le montant de 400 € à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.