Tenant opposition dismissed; landlord wins damages and loss of use claims against former tenants.

Répertoire no: 1889/2025

E-BAIL-90/25

JUGEMENT SUR OPPOSITION

Audience publique du 11 juillet 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse originaire -

- partie défenderesse sur opposition -

comparant en personne,

et :

1. PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

2. PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.),

- parties défenderesses originaires -

- parties demanderesses sur opposition -

comparant en personne.

Faits

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit, des considérants et

dispositif d’un jugement, répertoire n° 1069/2025, rendu par le tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer en date du 25 avril 2025.

Par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette en date du 12 mai

2025, laquelle requête demeure annexée à la minute du présent jugement, PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) formèrent opposition contre ce jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal de

paix de ce siège à l’audience publique du 13 juin 2025, date à laquelle l’affaire fut refixée

à l’audience publique du 25 juin 2025.

A l’appel des causes, l’affaire fut utilement retenue.

Les parties y furent entendus en leurs explications et moyens.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 8 septembre 2020, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) un appartement, sis à ADRESSE4.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 1.000 € et des avances sur charges de 200 €.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont quitté les lieux en date du 17 décembre 2024.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 13 février

2025, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux fins de les

voir condamner au paiement de la somme de 15.958,52 € du chef de dégâts locatifs et au

paiement d’une indemnité de

3.000 € pour la perte de jouissance du bien jusqu’à sa remise en état.

PERSONNE1.) requiert encore la condamnation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à

lui payer une indemnité de procédure de 300 € sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile et elle se réserve tous autres droits, moyens et actions.

Par jugement n°1069/25 du 25 avril 2025, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a : reçu la

demande en la forme, dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant réclamé de

4.968,72 € à titre de dégâts locatifs, dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le

montant réclamé de 3.000 € à titre d’indemnité d’indisponibilité, condamné PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 7.968,72 €, dit fondée la demande

de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure, condamné PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 300 € sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et condamné PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Prétentions des parties :

Par acte d’opposition déposé le 12 mai 2025, tel qu’il ressort des renseignements des

parties, au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

demandèrent de former opposition au jugement et de contester les conclusions de ce

jugement.

A l’appui de leur opposition, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) exposent avoir

« emménagé dans l’appartement le même jour que le départ des anciens locataires. Aucune

remise en état n’a été faite, et nous avons trouvé l’appartement dans un état insalubre,

sans nettoyage avec des murs sales, des traces d’humidité et de moisissures.

L’état des lieux a été fait rapidement et de manière incomplète. Mes enfants ont développé

une sinusite chronique par humidité persistante dans toutes les pièces.

Nous avons été forcés de quitter les lieux après avoir refusé une augmentation injustifiée

de 100 € de charges mensuelles, alors que l’appartement présentait de graves problèmes.

Les propriétaires ont évoqué des raisons non fondées, comme une inondation, pour

récupérer le logement.

Je tiens également à préciser que je n’ai jamais reçu la convocation au jugement…

Concernant ma situation personnelle, je me retrouve aujourd’hui dans une situation

extrêmement difficile. Je suis actuellement en arrêt de maladie suite à une intervention

chirurgicale pour une tendinite. Mon contrat de travail prend fin le 30 juin 2025 et je serai

sans emploi après cette date.

Je suis mère de trois enfants que j’élève seule, sans pension alimentaire ni autre aide. Je

ne bénéficie pas d’allocations sociales et je ne reçois aucune forme de soutien. Je suis

également suivie par les services médico-sociaux dans le cadre d’une procédure de

surendettement.

Dans ces conditions, je ne suis pas en mesure de régler les sommes réclamées. Le maximum

que je pourrais éventuellement verser est de 50 € par mois. Au vu de ces éléments, je

demande la réouverture du dossier et l’annulation du jugement rendu par défaut afin de

pouvoir présenter nos preuves et être entendue équitablement. »

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) donnent à considérer que

« J’ai occupé le logement en question pendant une période durant laquelle celle-ci

présentait déjà de graves problèmes d’humidité et ne répondait pas aux conditions

d’habitabilité adéquates. Malgré cela, je suis restée dans l’appartement par nécessité. A

mon départ, aucun état des lieux contradictoire n’a été réalisé en présence des deux parties.

Je conteste donc les dommages supplémentaires qui me sont aujourd’hui imputés, car

plusieurs d’entre eux existaient déjà avant mon entrée dans le logement. »

« À un certain moment, elle a voulu augmenter le loyer de 100 euros. Nous avons accepté

cette augmentation, à condition qu’elle effectue les réparations nécessaires dans

l’appartement, car plusieurs choses n’étaient pas en bon état. Elle a refusé de faire les

travaux et, par la suite, nous a donné une lettre de préavis de trois mois pour quitter les

lieux. Elle a déclaré qu'elle ferait les travaux une fois que nous serions partis.

Etant suivie par une assistante sociale, j’ai été orientée vers le service social communal.

Là, j'ai été reçue par un représentant du service logement, qui m’a confirmé que la

propriétaire n'avait pas le droit de donner un préavis de seulement trois mois, et que celui-

ci devait être de six mois au minimum. Avec leur aide, une lettre a été rédigée et envoyée

à la propriétaire.

Une inspection a alors été organisée par le service social dans l'appartement. Les résultats

ont montré que l’humidité provenait de l'extérieur, en raison de l’ancienneté du bâtiment,

qui n'avait jamais été rénové. Cela a nécessité des travaux dans tout l'appartement.

L’inspection a également constaté que l'installation électrique n’était pas conforme : à

chaque fois que j'utilisais le micro-ondes, l'électricité sautait dans tout l'appartement. Il n’y

avait pas non plus de détecteur de fumée installé. De plus, la hotte de cuisine ne fonctionnait

pas correctement. Pour la faire marcher, je devais utiliser un balai pour actionner le bouton,

car il était défectueux.

Nous souhaitons que ces éléments soient pris en compte, car ils démontrent que

l’appartement présentait des défauts importants avant notre départ. Nous avons toujours

agi de bonne foi et respecté nos obligations dans la mesure de nos moyens. »

« Nous avons tenté de rendre l’appartement habitable : nous avons peint nous-mêmes tout

le logement avec de la peinture anti-humidité, sans aucune aide de la propriétaire. Mais

l'humidité est revenue très vite. J'ai nettoyé les murs des chambres de mes enfants avec de

la javel, mais l'humidité persistait. J’ai même un certificat médical indiquant que mes

enfants ne pouvaient pas vivre dans ces conditions.

La personne qui vivait là avant moi m’avait déjà dit que l’appartement avait des problèmes

d'humidité. La propriétaire, de son côté, n’a jamais voulu coopérer pour réaliser des travaux

sérieux. Chaque fois que nous lui demandions une intervention, cela prenait du temps, et

souvent elle refusait de faire les réparations ou se montrait mécontente.

A présent, elle demande une somme exagérée, comme si nous devions rénover entièrement

l’appartement à notre charge. C’est injuste, car ce logement était ancien, dégradé et déjà

dans un mauvais état avant notre départ. Même si je comprends qu'il y ait eu quelques

déchets à la fin que je n'ai pas pu enlever à temps, cela ne justifie pas un montant aussi

élevé.

J'ai des photos prouvant l’état de l'appartement et l'humidité, et le service social communal

les possède également. Je suis suivie par une assistante sociale qui peut attester de ma

bonne foi et de notre situation.

Je souhaite simplement régler ma dette légitime, mais je ne peux pas accepter de payer des

réparations que la propriétaire aurait dû faire bien avant de relouer ce logement à d'autres. »

« Nous tenons à préciser que nous ne sommes pas opposés à payer ce que nous devons à

notre ancienne propriétaire. Nous avons toujours respecté nos obligations de loyer pendant

presque quatre ans, sans aucun retard ni incident de paiement.

Ce n'est qu'à la toute fin de notre contrat de location, lorsqu’elle nous a demandé de quitter

le logement avec un préavis de trois mois, que nous nous sommes retrouvés dans une

situation difficile. A ce moment-là, nous avons dû utiliser l’argent destiné au loyer pour

verser une caution afin de pouvoir entrer dans un nouveau logement, car nous n'avions pas

d'autre choix.

Nous ne refusons donc pas de payer, mais nous demandons que la somme soit adaptée à

notre situation financière actuelle. Nous vivons avec des ressources limitées et devons

trouver un équilibre entre le remboursement de cette dette et nos besoins essentiels du

quotidien. Nous souhaitons vivement régler ce différend dans le respect et la bonne foi,

avec un montant de remboursement raisonnable et soutenable. »

A l’audience du 25 juin 2025, les locataires font valoir que « les propriétaires sont certes

venus pour voir les problèmes, mais qu’ils ont seulement regardé, mais ils n’ont pas aidé à

les régler ». Ils contestent les photos de l’état des lieux d’entrée et maintiennent leurs

conclusions faites à l’audience du 13 juin 2025. Ils ne contestent pas autrement ni les

factures, ni le décompte remis par la partie adverse.

Motifs de la décision :

L’opposition est recevable pour avoir été déposée dans les forme et délai de la loi.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) maintient sa demande et réclame la somme

de 4.968,72 € à titre de dégâts locatifs.

Elle soutient avoir fait venir 2 firmes qui ont confirmé que l’humidité est due à la mauvaise

aération de l’appartement et que PERSONNE2.) lui aurait indiqué qu’elle avait un bébé de

1 an et qu’elle ne pouvait pas faire des courants d’air. L’appartement était d’ailleurs

toujours surpeuplé.

Elle précise en outre que ce sont les locataires qui ont résilié le contrat de bail sans respecter

un quelconque préavis et qu’un état de lieux contradictoire a été établi en date du 17

décembre 2024. Elle explique que l’appartement a été rendu dans un état pitoyable et

demande la condamnation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer la somme de

4.968,72 € à titre de dégâts locatifs.

A l’appui de sa demande, la bailleresse verse l’état des lieux d’entrée établi le 1er octobre

2020, l’état des lieux de sortie contradictoire y annexé les photos prises lors du 17 décembre

2024, des factures et un décompte détaillé de ses frais.

Conformément à l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des

pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il prouve l’absence de faute dans son

chef. L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le

chef du locataire, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de

la perte, le locataire étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou

d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à établir l’existence d’une

cause étrangère ou d’un fait qui ne lui est pas imputable. Le bailleur n’a donc pas à prouver

que la dégradation est imputable au locataire, mais il suffit de prouver l’existence d’une

dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve,

il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. La présomption de

responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil précité est une présomption simple

qui tombe devant la preuve de l’absence de faute du locataire. (Le bail à loyer, compte-

rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 110 ss).

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une

usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution

fautive à charge du preneur (cf. TAL 5 février 1987, rôle no 35323).

L’article 1730 du code civil indique que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et

le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui

a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. (Les Novelles, Le Louage des Choses

n°854).

Il ressort de l’état des lieux de sortie que les lieux ont été laissés dans un mauvais état.

« Les murs sont sales, il y a beaucoup d’humidité sur les murs, des trous dans la

moquette…traces au plafond, les armoires de la cuisine sont complètement cassées et

sales…plein de traces au sol, des trous dans le mur…, couvercle du WC cassé, l’armoire

du lavabo complètement abîmée, …les fenêtres et les volets sont sales, …, les portes sont

très usagées, …. » L’appartement était « complètement sale ; tous les meubles de la cuisine

et de la salle de bains sont abîmés ; il y a un grand problème d’humidité dans tout

l’appartement ; le four, la plaque et la hotte sont très, très sales ; toutes les fenêtres et les

volets sont à nettoyer et à régler. »

Au vu des pièces versées en cause et des explications fournies à l’audience, le tribunal

retient que la partie requérante a rapporté la preuve de dégradations excédant l’usure

normale, de sorte qu’il y a lieu de la dédommager du préjudice subi.

Il s’ensuit que la demande de la partie requérante est fondée pour la somme réclamée de

4.968,72 €.

Indemnité

PERSONNE1.) réclame la condamnation des parties défenderesses à lui payer une

indemnité « pour la perte de jouissance du bien jusqu’à la remise en état » de 3.000 €,

demande non autrement contestée par PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

Il y a lieu de requalifier la demande de PERSONNE1.) en indemnité d’indisponibilité.

L’indemnité d’indisponibilité couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte de

jouissance des lieux qu’il subit pendant la durée nécessaire à la constatation des dégâts et

pendant celle requise pour l’exécution des réparations. (cf., Marianne HARLES, Le bail à

loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pas. t. 31, n° 192, p. 379)

Il ressort de l’état des lieux de sortie du 17 décembre 2024, que l’ensemble des lieux loués

a été délaissé dans un état crasseux et très délabré, qui ne s’explique ni par la vétusté, ni

par une usure normale. Au vu des nombreux dégâts constatés aux murs, à la peinture, aux

portes, aux fenêtres et au mobilier, nécessitant d’importants travaux de réparation, le temps

normalement requis pour exécuter les travaux nécessaires peut être estimé à trois mois, de

sorte que la demande en paiement d’une indemnité d’indisponibilité est fondée à

concurrence du montant réclamé.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002,

Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

A défaut de toute iniquité requise, la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer et en instance

d’opposition, statuant contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit l’opposition en la forme ;

met à néant le jugement n° °1069/2025 du 25 avril 2025 rendu par le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette ;

statuant à nouveau ;

dit non fondée l’opposition de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant réclamé de 4.968,72 € à titre de

dégâts locatifs ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant réclamé de 3.000 € à titre

d’indemnité d’indisponibilité ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

7.968,72 € ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline ROLLER,

juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent jugement.