Landlord wins eviction for personal need; tenant granted 2-month vacate period; procedural fee denied.

Répertoire n° 1887/2025 E-BAIL- 136/25 Audience publique du 11 juillet 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE1.), -parties demanderesses - comparant par Maître Nazan SIVRI, en remplacement de Maître Sandrine OLIVEIRA, avocats à Luxembourg, et : PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître Marie PINSON, avocat à Dudelange.

FAITS L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 4 mars 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Esch-sur-Alzette. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 28 mars 2025, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 13 juin 2025. Après une ultime refixation à la demande des parties l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 25 juin 2025. Les mandataires des parties demanderesses et défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, le jugement qui suit :

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait convoquer PERSONNE4.) pour voir déclarer bonne et valable la résiliation du contrat de bail intervenu en date du

30 juillet 2024, partant la partie défenderesse s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués endéans la huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir, subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail et la partie défenderesse s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués endéans la huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir, pour voir condamner la partie défenderesse à payer aux requérants une indemnité de procédure de 1.000 € et pour réserver aux parties requérantes tous autres droits, dus, moyens et actions. PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font valoir que, suivant acte de vente du 30 juillet 2024, ils ont acquis l’appartement sis à ADRESSE2.). Au moment de l’acquisition, l’appartement était loué, suivant contrat de bail signé le 1er mai 2010 à PERSONNE4.). Suivant courrier recommandé du 30 juillet 2024, PERSONNE1.) a résilié le contrat de bail avec un préavis de 6 mois pour besoin personnel. Il estime avoir respecté les dispositions de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. La lettre de résiliation du 30 juillet 2024 pour besoin personnel se réfère à l’article 12(2)

a) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Cet article prévoit la prorogation du bail à usage d’habitation à moins que le bailleur déclare avoir besoin des lieux pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au 3ème degré inclusivement. L’article 12(3) précise que par dérogation à l’article 1736 du code civil le délai de résiliation dans les cas prévus paragraphe 2 point a est de six mois. Il est de jurisprudence que la preuve du besoin personnel ne saurait être exigée stricto sensu. La circonstance rendant plausible le besoin personnel et excluant une affirmation inexacte du propriétaire suffit pour admettre la condition prévue par la loi. Le bailleur, qui a la charge de la preuve, est cru sur parole en sa déclaration quant au besoin personnel pour autant que son affirmation n'est pas contredite par les éléments de la cause (cf. Lux. 27 mars 1997, no 58372 du rôle, Lux. 10 juillet 1997, no 59258 du rôle). Il résulte des travaux préparatoires de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation (commentaire des articles page 26, doc. parl. n° 5216) que l’existence du besoin personnel est appréciée souverainement par le juge du fond. La jurisprudence qui s’est développée sous la loi modifiée du 14 février 1955 sur les baux à loyer admettant que le bailleur est cru sur parole sauf si son affirmation est contredite par un élément n’est pas remise en cause par la nouvelle loi. Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de preuve du dossier, l'existence ou l'absence du besoin invoqué (cf. Cass. 5 avril 1973, P. 22, 247). En l’espèce, le tribunal constate qu’aucun élément du dossier ne permet de douter de la véracité de l’affirmation de PERSONNE1.) quant à la réalité du besoin invoqué.

Faute par PERSONNE4.) d’avoir établi des éléments concrets permettant de mettre en cause les affirmations de PERSONNE1.), il y a lieu de retenir que le besoin personnel invoqué constitue un motif valable. Il y a lieu de considérer que le contrat de bail du 1er mai 2010 a été valablement résilié avec effet au 31 janvier 2025 par courrier du 30 juillet 2024. L’article 12(3) permet au locataire de demander dans les trois mois de l’avis de réception de la poste, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de déguerpissement. En l’absence de cette demande le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois. La locataire n’ayant pas sollicité de prolongation du délai de déguerpissement dans le délai de forclusion prévu par la loi, il y a lieu de faire droit à la demande à voir constater la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel dans le chef des requérants. La partie défenderesse fait valoir avoir effectué des recherches afin de trouver un logement adapté à sa situation familiale et financière et verse des extraits de compte et une demande en vue de l’obtention d’un logement social du 25 mars 2025. Elle explique vivre avec sa fille et son petit-fils et demande un délai de déguerpissement de 6 mois, sinon de 3 mois. Au vu des pièces versées en cause, des déclarations faites à l’audience et au vu de la durée du contrat de bail ayant pris effet le 1er mai 2010, il y a lieu d’accorder un délai de déguerpissement de 2 mois à la locataire. L’indemnité de procédure L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47). A défaut de toute iniquité requise, la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) est à déclarer non fondée.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, reçoit la demande en la forme ; constate la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel dans le chef de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) avec effet au 31 janvier 2025 ;

condamne PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de son chef dans un délai de 2 mois à partir de la notification du jugement à intervenir, sinon et faute par elle de ce faire ; et pour autant que de besoin, autorise PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à l’en faire expulser dans la forme légale et aux frais de PERSONNE4.), dit non fondée la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en allocation d’une indemnité de procédure ; condamne PERSONNE4.) aux frais et dépens. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent jugement.