Landlord wins eviction and damages case against tenants; court orders provisional execution of monetary judgment.

Répertoire n° 1886/2025

E-BAIL-232/25

Audience publique du 11 juillet 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître Jessica PACHECO, avocat à

Dudelange,

et :

1. PERSONNE2.),

2. PERSONNE3.),

3. PERSONNE4.)

4. PERSONNE5.),

demeurant à L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses – comparant par Maître Dylan VELOSO, en remplacement

de Maître Marta DOBEK, avocas à Luxembourg.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 28 mars 2025 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 23

mai 2025, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 25 juin 2025

A cette audience l’affaire fut utilement retenue et les mandataires des parties

demanderesse et défenderesses furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail signé en septembre 2024, et prenant effet le 15 septembre 2024,

PERSONNE1.)

a

donné

en

location

à

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) une maison sise à Belvaux, 168, route d’Esch,

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 3.300 € et des avances sur charges de 200

€.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 28

mars 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.), PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) aux fins de

Voir constater l’expiration du contrat de bail au 15 mars 2025 eu égard à la

dénonciation faite le 11 novembre 2024,…sinon voir résilier judiciairement le bail

entre parties,

déclarer les parties défenderesses…comme occupantes sans droit ni titre à

compter du 15 mars 2025, sinon à compter de la résiliatopn judiciaire du contrat

de bail,

condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux loués…au plus tard le

40ième jour qui suit la notification du jugement à intervenir…,

voir condamner et contraindre les parties défenderesses à remettre, de manière

effective, les clés du bien loué…, ceci sous peine d’une astreinte de

100 € par jour de retard,

voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout les

parties défenderesses à payer à la partie requérante une indemnité de 2.500 € sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

voir prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

se voir réserver tous autres droits, moyens et actions.

PERSONNE1.) fait valoir que le contrat de bail a été conclu pour une durée déterminée

de 6 mois et avec la possibilité de renouvellement par tacite reconduction, sauf

dénonciation écrite deux mois avant l’expiration du délai de 6 mois. Par courrier

recommandé avec accusé de réception du 11 novembre 2024, la bailleresse a informé

les locataires du non-renouvellement du contrat de bail et de l’échéance du contrat au

15 mars 2025. Elle explique que, par courrier du 25 février 2025, les locataires ont

informé la bailleresse qu’ils n’ont pas encore trouvé un nouveau logement et ont

sollicité un prolongement du délai de préavis, sans contester le non-renouvellement du

contrat de bail. La bailleresse fait en outre valoir, avoir constaté que le logement était

occupé par plus de 6 personnes adultes contrairement à ce qui a été convenu dans le

contrat de bail.

Recevabilité

Le mandataire des parties défenderesses fait valoir que « le contrat de bail à durée

déterminée à été résilié le 15 mars 2025 », de sorte que la demande en expulsion des

lieux occupés, aurait dû être intoduite par voie de citation. Il soutient que la demande

adverse est irrecevble, car elle a été introduite par voie de requête.

La forme de l’acte introductif d’instance, constitue une formalité capitale d’une

importance telle que l’irrégularité l’affectant entraîne l’annulation de l’acte.

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 3, 3° du Nouveau Code de procédure

civile, le juge de paix connaît de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs

relatives à l'existence et à l'exécution des baux d'immeubles, ainsi que des demandes

en paiement d'indemnités d'occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit,

qu'elles soient ou non la suite d'une convention. Conformément à l'article 20 de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, la demande portée

devant le juge conformément à l'article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile

sera formée par simple requête sur papier libre à déposer au greffe de la justice de paix;

ceci par dérogation aux dispositions des articles 101 et suivants du Nouveau Code de

procédure civile.

Ayant été lié par un contrat de bail, la demande introduite par requête est partant à

déclarer recevable.

Déguerpissement

Par courrier recommandé du 11 novembre 2024, PERSONNE1.) a informé les

locataires du non-renouvellement du contrat de bail. PERSONNE2.), PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) ne contestent pas la dénonciation, ni l’expiration du

contrat de bail et demandent un délai de déguerpissement de 3 mois. Ils font valoir être

activement à la recherche d’un nouveau logement.

A défaut de toute pièce et de preuves de recherches d’un logement, la partie requérante

s’oppose à cette demande.

PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) occupent toujours

les lieux et n’ont pas restitué les clefs.

Au vu des pièces versées en cause et des renseignements fournis à l’audience,

PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) sont dès lors à

considérer comme occupants sans droit ni titre et la demande en déguerpissement est

fondée, sauf à accorder un délai de 40 jours aux parties défenderesses pour quitter les

lieux.

Restitution des clés

Les parties adverses ne contestent pas la demande relative à la remise des clefs, mais

s’opposent à l’astreinte réclamée.

Il est de principe que la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par

la remise de toutes les clés au propriétaire. Ainsi le déménagement, la conclusion d'un

nouveau contrat de bail ainsi que la déclaration du changement de résidence près de

l'administration communale sont insuffisants pour caractériser cette restitution. Un

appartement ne peut être considéré comme juridiquement libre d'occupation qu'à la

date de remise des clés. La restitution des locaux est en effet symbolisée par la remise

des clés au propriétaire ou à son mandataire, une agence de location le plus souvent

(Jurisclasseur bail à loyer; fasc. 292 n° 3 et jurisprudence y citée). Tant que les clés

n’ont pas été restitués, le locataire reste responsable des dégradations commises dans

les lieux, même s’il n’y habite plus et il reste tenu d’une indemnité d’occupation (op.

cit; points-clés).

La demande à voir condamner les parties défenderesses à remettre les clefs est à rejeter,

pour constituer une demande future. La demande en condamnation d’une astreinte est

sans objet.

Indemnités d’occupation et avances sur charges

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) demande encore la condamnation

solidaire des parties défenderesses à lui payer la somme de 7.000 € à titre d’indemnités

d’occupation des mois de mai et juin 2025, ainsi que la somme de (5 x 200 =) 1.000 €

à titre d’avances sur charges non payées des mois de décembre 2024 à avril 2025

inclus.

Le mandataire des parties adverses se rapporte à prudence de justice quant aux

montants réclamés.

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur par le

fait du maintien dans les lieux du preneur après la résiliation du bail. Cette prestation

constitue une indemnisation de la privation de jouissance subie par le bailleur. Cette

indemnité est calculée sur base de la valeur locative réelle de l’immeuble qui peut être

égale à l’ancien loyer. (M. Harles, le bail à loyer, compte rendu de jurisprudence P.

31, n° 189).

Si cette valeur peut être égale au loyer ancien, les parties peuvent démontrer que le

dommage est inférieur ou supérieur (Tr. arr. Lux, 20 février 2004, n° 85606). En

l’espèce, en l’absence de renseignements quant à la valeur locative réelle de

l’immeuble, l’ancien loyer, ensemble les avances sur charges, convenu entre parties

constitue le seul élément de référence dont le tribunal dispose, de sorte que l’indemnité

d’occupation mensuelle est à fixer au montant de 3.500 €.

La demande de PERSONNE1.) est, au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant de 7.000 € à

titre d’indemnités d’occupation pour les mois de mai et juin 2025, ainsi que pour la

somme de 1.000 € à titre d’avances sur charge non payées pour la période de décembre

2024 à avril 2025 inclus.

Frais de commission

A l’audience des plaidoiries, le mandataire des parties défenderesses fait valoir que

des frais de commission à hauteur de 3.861 € ont été payés à l’agence immobilière. Il

explique que le contrat de bail a été conclu en date du 14 septembre 2024 et que, en

application de la loi, prévoyant que les frais de commission d’agence immobilière sont

payés à part égales entre le bailleur et le locataire et étant entrée en vigueur en date du

1er août 2024, il demande « le remboursement de la moitié ».

En l’espèce le tribunal suppose que PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.)

et PERSONNE5.) réclament le remboursement de la moitié des frais d’agence engagés

pour entrer en relation avec la bailleresse.

En l’absence de toute pièce quant à des frais de commission et à défaut de tout lien

causal entre des frais de commission payés à l’agence et une demande en

remboursement adressée à la bailleresse, cette demande en remboursement est

manifestement à rejeter.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Au vu de la somme due, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement

en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

L’indemnité de procédure

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et

PERSONNE5.) demandent de se voir allouer une indemnité de procédure de 500 €.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) est fondée jusqu'à

concurrence de 600 €.

Au vu de l’issue du litige et à défaut de toute iniquité requise, la demande de

PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) est à déclarer non

fondée.

Solidarité

Les locataires s’étant engagés solidairement de par le contrat de bail, il y a lieu de

prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

constate la fin du contrat de bail conclu entre parties à la date du 15 mars 2025 ;

condamne PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à

déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de

40 jours à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser PERSONNE2.), PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces

frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en condamnation de PERSONNE2.),

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à lui payer la somme de 7.000 € à

titre d’indemnités d’occupation et la somme de 1.000 € à titre d’avances sur charges ;

condamne

solidairement

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 8.000 € ;

rejette

la demande de

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.) en remboursement de la moitié des frais d commission ;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure ;

condamne

solidairement

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 600 € sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

dit non fondée la demande de PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et

PERSONNE5.) en allocation d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) aux

frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.