Landlord's eviction and rent arrears claim dismissed; non-payment deemed insufficient for termination.

Répertoire n° 1885/2025 E-BAIL-322/25 Audience publique du 11 juillet 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : PERSONNE1.) et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant en personne, et : PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse – comparant en personne.

FAITS L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 29 avril 2025 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 25 juin 2025, lors de laquelle elle fut utilement retenue. Les parties demanderesses et défenderesse furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le jugement qui suit : Suivant contrat de bail conclu le 18 novembre 2022, PERSONNE3.) avait pris en location un appartement, sis à ADRESSE2.).

Par avenant signé le 6 février 2025, les nouveaux propriétaires PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.) cet appartement, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 860 € et des avances sur charges de 230 €. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 29 avril 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 2.180 € du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges des mois de mars et avril 2025, avec les intérêts à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans les 8 jours de la décision à intervenir.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) requièrent encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la condamnation de PERSONNE3.) à leur payer une indemnité de 500 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et ils se réservent tous autres droits, moyens et actions. Les arriérés de loyer et avances sur charges impayés A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) expliquent que tous les loyers et avances sur charges sont payés, mais ils maintiennent leurs demandes en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de ADRESSE2.).

PERSONNE3.) explique qu’il ne savait pas que les propriétaires avaient changé, mais promet de payer les loyer et avances sur charges régulièrement et de rester en contact avec les propriétaires. Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire. Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général, n°388 bis). En l’espèce, il n’est pas contesté que PERSONNE3.) a payé tous les loyers et les avances sur charges, de sorte qu’aucune dette ne subsiste à l’heure actuelle.

Le seul reproche qui peut lui être fait est de ne pas avoir payé les arriérés régulièrement et sans retard. En l’espèce, le tribunal considère que ce manquement de PERSONNE3.) ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail à ses torts.

L’exécution provisoire : Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire.

Il s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal saisi. Au vu de l’issue du litige, la demande en exécution provisoire du présent jugement est sans objet. L’indemnité de procédure : L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47). PERSONNE2.) et PERSONNE1.) succombant dans leur demande, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Par ces motifs le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort ; dit recevable la demande introduite par PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ; donne acte à PERSONNE2.) et PERSONNE1.) qu’ils ne réclament plus de condamnation pécuniaire à l’égard de PERSONNE3.) ; dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de PERSONNE3.) ; dit que la demande en exécution provisoire du présent jugement est sans objet ; dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure ; condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent jugement.