Landlord loses rent arrears and damages claim; tenant awarded partial procedural costs and expenses.

Répertoire n° 1882/2025

E-BAIL-36/24

Audience publique du 11 juillet 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché

de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant en personne,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître Alexis GUILLAUME, avocat à

Luxembourg.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement -

déposée le 22 janvier 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du

9 février 2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 17 avril

2024.

Après six refixations à la demande des parties, l’affaire parut utilement à l’audience

publique du 13 juin 2025, lors de laquelle elle fut retenue.

La partie demanderesse et le mandataire de la partie défenderesse entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail conclu le 30 mai 2019 et ayant pris effet le 1er juin 2019,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à

ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.250 € et des avances

sur charges de 190 €.

Par requête déposée 22 janvier 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le

juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à lui

payer la somme de 914,78 € à titre d’arriéré de loyer et de charges locatives, la

somme de 600 € « pour dommages et intérêts à titre d’arriérés de charges

locataives », partant la somme totale de 1.514,78 € avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à déguerpir

des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans les 8 jours à partir

de la notification du jugement.

PERSONNE1.) requiert encore la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer une

indemnité de 600 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

l’exécution provisoire du jugement à intervenir et elle se réserve tous autres droits,

moyens et actions.

Les arriérés de loyer et avances sur charges impayés

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) fait valoir réclamer le montant de

914,78 € à titre de solde à payer au propriétaire et verse le décompte du 1.7.2019

au 30.6.2020, le décompte du 1.7.2020 au 31.12.2021 de même que le décompte du

1.1.2022 au 7.6.2022 y compris le « bilan final » suivant.

CHARGES FRATICELLI 2019-2022

Date

Mois

Année

Statut

Montant

M. Dû

Remarque

6/5/2019

Juin

2019 Non payé

0,00 €

190,00 €

7/2/2019

Juillet

2019

Payé

190,00 €

0,00 €

8/6/2019

Aout

2019

Payé

190,00 €

0,00 €

9/3/2019 Septembre

2019

Payé

190,00 €

0,00 €

10/2/2019

Octobre

2019

Payé

190,00 €

0,00 €

11/5/2019 Novembre

2019

Payé

190,00 €

0,00 €

12/4/2019 Décembre

2019

Payé

190,00 €

0,00 €

12/30/2019

Janvier

2020

Payé

190,00 €

0,00 €

2/4/2020

Février

2020

Payé

190,00 €

0,00 €

3/2/2020

Mars

2020

Payé

190,00 €

0,00 €

3/21/2020

Avril

2020

Payé

190,00 €

0,00 €

5/4/2020

Mai

2020

Payé

190,00 €

0,00 €

7/2/2020

Juin

2020

Payé

190,00 €

0,00 €

7/31/2020

Juillet

2020

Payé

190,00 €

0,00 €

8/5/2020

Aout

2020 Non payé

0,00 €

190,00 €

9/3/2020

Septembre

2020

Payé

190,00 €

0,00 €

11/2/2020

Octobre

2020

Payé

190,00 €

0,00 €

12/1/2020

Novembre

2020

Payé

190,00 €

0,00 €

12/31/2020 Décembre

2020

Payé

190,00 €

0,00 €

1/5/2021

Janvier

2021 Non payé

0,00 €

190,00 €

2/1/2021

Février

2021

Payé

190,00 €

0,00 €

3/12/2021

Mars

2021

Payé

190,00 €

0,00 €

4/16/2021

Avril

2021

Payé

190,00 €

0,00 €

5/14/2021

Mai

2021

Payé

190,00 €

0,00 €

6/5/2021

Juin

2021 Non payé

0,00 €

190,00 €

7/9/2021

Juillet

2021

Payé

180,00 €

10,00 €

Manque

8/6/2021

Aout

2021

Payé

190,00 €

0,00 €

9/5/2021

Septembre

2021 Non payé

0,00 €

190,00 €

10/5/2021

Octobre

2021 Non payé

0,00 €

190,00 €

11/11/2021 Novembre

2021

Payé

190,00 €

0,00 €

12/9/2021

Décembre

2021

Payé

190,00 €

0,00 €

1/5/2022

Janvier

2022 Non payé

0,00 €

190,00 €

2/17/2022

Février

2022

Payé

190,00 €

0,00 €

3/23/2022

Mars

2022

Payé

190,00 €

0,00 €

3/29/2022

Avril

2022

Payé

190,00 €

0,00 €

5/3/2022

Mai

2022

Payé

190,00 €

0,00 €

Total Dû

1 150,00 €

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) réduit sa demande au montant de

(914,78 – 248,60 =) 766,10 €, et fait entre autres valoir que l’avance sur charges du

mois de juin 2019 à hauteur de 190 € fut payée.

PERSONNE2.) conteste la demande adverse et fait valoir que le calcul adverse

n’est pas fondé et partiellement erroné.

Quant au décompte individuel du 1.7.2019 au 30.6.2020

PERSONNE2.) fait valoir que « le montant de 190 €, à titre de charges du mois de

juin 2019 a été réglé, mais accepté et repris dans son calcul final, dans un souci de

clarté. Il conteste le montant de 112,45 €, réclamé à titre de charges non payées

dans le « Etat de compte », montant non justifié dans les pièces produites par la

partie adverse, montant par conséquent non fondée. »

Il explique également à bon droit que « il ressort du décompte individuel que le

montant total des charges à payer serait de 1.404,26 € selon le décompte remis par

la partie adverse et que le trop-perçu à son profit s’élève à 685,74 €, de sorte qu’il

fait valoir que le solde en sa faveur serait de (685,74 - 190 =) 495,74 €, montant à

reporter à l’exercice suivant. »

Quant au décompte du 1.7.2020 au 31.12.2021

PERSONNE2.) fait valoir que « PERSONNE1.) affirme que les charges des mois

d’août 2020, de janvier 2021, de juin 2021, de juillet 2021 et de septembre 2021

n’ont pas été payées. Or il s’avérerait que seuls les mois de juin 2021 et de

septembre 2021 n’auraient pas été payés. A raison de 190 € d’avances sur charges

par mois, le montant total que le locataire aurait dû verser serait de (18 mois x 190

= ) 3.427,60 €. Les mois de juin et de septembre 2021 n’ayant pas été réglés, la

somme totale versée aurait été de (3.427,60 – 380 =) 3.047,60 €. »

Le tribunal se doit de constater que le calcul relatif à (18 x 190) est égal à 3.420 €,

et non 3.427,60 €.

PERSONNE2.) fait en outre valoir que « la partie adverse indique que le locataire

aurait versé 2.270 €, mais cette évaluation repose à tort sur une base d’un an

seulement, alors que le décompte couvre 18 mois, soit 549 jours….Le décompte

individuel fait apparaître une part de charges locatives utilisées s’élevant à

2.021,40 €,…., de sorte que l’excédent s’élève à (3.047,60 – 2.021,40 = ) 1.026,20

€. »

« Le total des excédents des exercices 2019-2020 et 2020-2021 à reporter s’élève

donc à (1.026,20 + 495,74 =) 1.521,94 €. »

Il ressort des pièces versées en cause par PERSONNE2.), que sur la période entre

le 1.7.2020 et le 31.12.201, les avances sur charges des mois d’août 2020, de janvier

2021, de juin 2021 et de septembre 2021 n’ont pas été réglées.

Il y a partant lieu de retenir que le décompte et partant l’excédent devant revenir à

PERSONNE2.) s’établit comme suit :

(3.420 – 760 – 2.021,40 =) 638,60 €.

Le total des excédents résultant de décomptes allant du 1.7.2019 au 31.12.2021

devant revenir à PERSONNE2.) s’élève partant à (495,74 + 638,60 =) 1.134,34 €.

Quant au décompte du 1.1. 2022 au 7.6.2022

PERSONNE2.) ne conteste pas l’impayé du mois de janvier 2022, s’élevant à 190

€, mais conteste le montant de 279,45 € réclamé à titre de « vidange commune »,

à défaut de facture versée en cause et à défaut de justification donnée.

PERSONNE2.) fait valoir que « le décompte faît apparaître le montant réclamé de

1.319,20 €, alors que l’addition des chiffres (601,37 + 190 + 279,45 =) 1.070,82

€. » « Le solde à payer par le locataire s’élèverait partant à (601,37 + 190 – 279,45

=) 511.92 €, de sorte que le solde final en faveur du locataire s’élèverait à (1.521,94

– 511,92 =) 1.010,02 €. »

Le montant de 279,45 € réclamé à titre de « vidange commune » est à rejeter, faute

de toute pièce justificative et de facture, de sorte que le solde à payer par

PERSONNE2.) s’élève à (601,37 + 190 =) 791,37 €.

Il ressort des développements qui précèdent que le solde en faveur de

PERSONNE2.) se chiffre à (1.134,34 – 791,37 =) 342,97 €.

Garantie

PERSONNE2.) réclame encore la somme de 2.500 € à titre de garantie locative non

restituée. Il ressort des pièces versées en cause et des déclarations des parties, que

PERSONNE1.) est d’accord à restituer le montant de 2.500 €, de sorte qu’il y a lieu,

au vu de l’accord des parties, de compenser ce montant avec la somme due.

Loyer du mois de juin 2019

PERSONNE2.) conteste redevoir le montant de 1.250 € à titre d’arriéré de loyer du

mois de juin 2019. Il soutient qu’il « a été expressément cnvenu lors de l’entrée

dans les lieux que ce mois ne serait pas facturé, ce que la bailleresse a elle-même

reconnu au moment de discussions à l’amiable. » PERSONNE1.) conteste tout

accord et maintient sa demande quant au montant de 1.250 € à titre d’arriéré de

loyer du mois de juin 2019.

A défaut de tout accord établi et à défaut de toute preuve de paiement, la demande

de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de

1.250 € à titre d’arriéré de loyer du mois de juin 2019 est à déclarer fondée.

Clef porte d’entrée et mise en peinture

PERSONNE2.) conteste également les frais réclamés pour une « cle porte

d’entrée » pour le montant de 42,47 € et pour la « mise en peinture » pour un

montant de 675 €. A défaut de toute pièce versée en cause, ces volets de la demande

sont à rejeter.

Il ressort des développements ci-dessus, que le décompte final s’établit comme suit

en faveur de PERSONNE2.):

(2.500 – 1.250 + 342,97 =) 1.592,97 €.

La demande de PERSONNE1.), est partant à déclarer non fondeée, il y a lieu de la

condamner à payer à PERSONNE2.) la somme de 1.592,97 €.

Dommages et intérêts

Un dommage qu’un individu subit dans sa personne en dehors de toute blessure

physique et qui se traduit entre autres par une atteinte à sa vie privée, est un

dommage moral faisant partie du préjudice extrapatrimonial, non économique.

Les éléments de la cause ne permettent pas de retenir que PERSONNE1.) ait subi

un dommage, de sorte que sa demande est à rejeter.

L’indemnité de procédure

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE2.) réclame une indemnité de procédure

de 1.500 €.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation luxembourgeoise, arrêt n° 60/15

du 2 juillet 2015).

A vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure est à déclarer non fondée.

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE2.) est fondée jusqu'à

concurrence de 300 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.) qu’elle renonce à sa demande en résiliation du bail

et en déguerpissement de PERSONNE2.) ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en condamnation de PERSONNE2.)

à lui payer un montant de 766,10 € ;

dit partiellement fondée la demande de PERSONNE2.) ;

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 1.592,98 € ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation de la somme de 600 €

à titre de dommages et intérêts ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure ;

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure ;

condamne

PERSONNE1.)

à payer à

PERSONNE2.)

le montant de

300 € à titre d’indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.