JPLBAIL_2469 · Justice de Paix Luxembourg - Bail

Répertoire No. 2469/25

L-BAIL-159/25

Audience publique du 10 juillet 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

3) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

parties demanderesses

sub 1) – sub 3), comparant par Maître Jean-Luc GONNER, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch

e t

1) PERSONNE4.),

2) PERSONNE5.), les deux demeurant à L-ADRESSE4.)

parties défenderesses

sub 1) – sub 2), comparant par Maître Giovanna MEDURI, avocat, en

remplacement de Maître Stéphane PELZER, avocat à la Cour, les deux demeurant

à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 27 février 2025

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

20 mars 2025, puis refixée au 19 juin 2025.

A la prédite audience, Maître Jean-Luc GONNER et Maître Giovanna MEDURI,

en remplacement de Maître Stéphane PELZER, furent entendus en leurs moyens

et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 27 février 2025 au greffe de la Justice de Paix de

Luxembourg,

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

ont

régulièrement fait convoquer PERSONNE4.) et PERSONNE5.) devant le Tribunal

de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour :

-

les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun

pour sa part, au paiement de la somme de 2.700 euros à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges avec les intérêts au taux légal à partir de la

demande en justice jusqu’à solde. A l’audience du Tribunal,

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont réduit leur

demande afférente pour les loyers échus pour la porter à un total de 100

euros. Il y a lieu de leur donner acte de la réduction de leur demande.

-

obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs des

parties défenderesses et leur déguerpissement pour non-paiement des

loyers.

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

demandent

encore la

condamnation de PERSONNE4.) et PERSONNE5.) au paiement d’une indemnité

de procédure de 1.000 euros sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile, la condamnation des parties défenderesses aux frais et dépens

ainsi que l’exécution provisoire sans caution des condamnations pécuniaires.

Les moyens et prétentions de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

font valoir que par un contrat de bail du 12 mai 2018 avec effet au 15 mai 2018,

ils ont donné en location à PERSONNE4.) et PERSONNE5.) une maison

d’habitation sise à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer de 1.350

euros.

Depuis le début des relations contractuelles, PERSONNE4.) et PERSONNE5.)

accuseraient régulièrement des retards de paiement. En effet, le loyer ne serait que

très rarement payé à l’échéance fixée contractuellement, à savoir le premier du

mois, nécessitant ainsi des mises en demeure de façon répété.

Actuellement, PERSONNE4.) et PERSONNE5.) redoivent de la somme de 100

euros à titre d’augmentation du loyer non-payée pour le mois de mai 2025 aux

termes du décompte suivant :

« (fichier) »

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent ainsi à la résiliation

du contrat de bail pour fautes graves dans le chef de PERSONNE4.) et

PERSONNE5.).

Les moyens et prétentions de PERSONNE4.) et PERSONNE5.)

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) ne contestent pas les arriérés de loyers invoqués

par PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

Ils donnent cependant à considérer qu’ils ne disposent pas de rentrée d’argent

régulière et que tous les arriérés de loyers étaient finalement payés, selon leurs

capacités financières.

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) concluent ainsi au débouté de PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de leur demande tendant à la résiliation du

contrat de bail.

En ordre subsidiaire, ils concluent à l’allocation d’un délai de déguerpissement de

8 mois.

Appréciation

Arriérés de loyers

Suivant contrat de bail signé en date du 12 mai 2018 avec effet au 15 mai 218,

PERSONNE6.) (PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ayant repris

entretemps la qualité de bailleurs ce qui est constant en cause) a donné en location

à PERSONNE4.) et PERSONNE5.) une maison sise à L-ADRESSE4.),

moyennant paiement d’un loyer de 1.350 euros par mois.

Le loyer est stipulé payable le 1er de chaque mois.

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se prévalent de retards

répétitifs dans le paiement des loyers, les forçant d’avoir recours à chaque reprise

à un envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé.

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) ne contestent pas les irrégularités de paiement

soulevées mais soulignent que, à part la somme de 100 euros pour le mois de mai

2025, tous les arriérés sont à présent payés. Ils font encore état d’une situation

financière difficile.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Le bailleur doit encore pouvoir compter sur un paiement régulier et ponctuel du

loyer convenu.

Aucune preuve de paiement concernant les loyers ne figurant au dossier et compte

tenu de l’absence de toute contestation à faire valoir par PERSONNE4.) et

PERSONNE5.), il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que

formulée par PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) pour la somme

de 100 euros, avec les intérêts légaux à compter du 27 février 2025, jusqu’à solde.

La solidarité ne se présume pas et il n’est pas établi en cause si PERSONNE4.) et

PERSONNE5.) sont unis par les liens du mariage. Le contrat de bail est encore

muet quant à une éventuelle solidarité.

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) sont partant condamnés chacun pour le tout au

paiement de la somme susmentionnée.

Résiliation et déguerpissement

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le

défaut répété de payer le loyer aux échéances convenues est constitutif d’une

méconnaissance grave de ses obligations par le locataire justifiant la résiliation du

contrat de bail.

Les explications fournies et les pièces versées par

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.) ne sauraient valoir excuse de l’absence de paiement des loyers

redûs.

Il ressort des pièces versées en cause par PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) qu’ils ont dû, depuis juillet 2018 envoyer 15 mises en demeure par

courrier recommandé afin de rappeler à PERSONNE4.) et PERSONNE5.) leurs

obligations de paiement.

Ces recommandés ont engendré des tracas et des coûts à charge des bailleurs.

Aux termes des extraits de compte versés par PERSONNE4.) et PERSONNE5.),

au moins 13 loyers ont été payés avec un retard d’environ un mois. Plusieurs loyers

ont encore été payés ensemble après un vide de plusieurs mois.

Ainsi, les loyers de janvier, février, mars et avril 2025 ont été payés le entre le 24

mars et le 14 avril 2025, le loyer de mai 2025 a été payé le 2 mai 2025 et le loyer

de juin 2025 a été payé le 10 juin 2025.

S’il est incontestable que les paiements ont repris du moins en partie et avec une

légère amélioration quant à leur ponctualité, il n’en reste pas moins que cette

nouvelle morale de paiement est due à l’introduction de la requête du 27 février

2025.

Auparavant, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont dû constater

des paiements très irréguliers.

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) restent encore en défaut de prouver quelles

seraient les difficultés de paiement auxquelles ils se verraient confrontés.

Etant donné que la méconnaissance de ses obligations par les locataires dans les

circonstances reprises ci-dessus est d’une gravité justifiant la résiliation du bail, il

y a lieu de faire droit à la demande en résiliation du contrat de bail et d’ordonner

le déguerpissement de PERSONNE4.) et PERSONNE5.) dans un délai de

quarante jours à partir de la notification du présent jugement.

Indemnité de procédure

Compte tenu de l’issue de la présente affaire, il est inéquitable de laisser à la seule

charge des parties requérantes les sommes exposées par elles et non comprises

dans les frais et dépens de l’instance, de sorte que leur demande en obtention d’une

indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est à

déclarer fondée, au vu de l’enjeu du litige, à concurrence de 500 euros.

Exécution provisoire

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent à l’exécution

provisoire de la condamnation pécuniaire à intervenir.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, au vu de l’absence de toute contestation, il y a lieu d’assortir la

présente décision de l’exécution provisoire en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire à intervenir.

En tant que partie succombant au litige, PERSONNE4.) et PERSONNE5.) sont à

condamner aux frais et dépens de l’instance.

P a r

c e s

m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de la réduction

de leur demande ;

déclare la demande en paiement de loyers et d’avances sur charges fondée pour le

montant réclamé ;

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à payer à PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme de 100 euros, avec les intérêts légaux

à compter de la demande en justice, à savoir le 27 février 2025, jusqu’à solde ;

déclare résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) de ne pas avoir payé les loyers à leurs échéances

;

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s'y trouvent de leur chef dans un délai de quarante jours à partir de la

notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à faire

expulser PERSONNE4.) et PERSONNE5.) dans la forme légale et aux frais de ces

derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers

y employés ;

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à payer à PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 500 euros ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement quant à la condamnation

pécuniaire ;

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE5.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière