Landlord wins commercial lease termination and rent arrears judgment against absent tenants.

Répertoire No. 2462/25

L-BAIL-402/25

Audience publique du 10 juillet 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions

partie demanderesse

représentée par le ministère de SCHILTZ & SCHILTZ S.A., société anonyme

inscrite au Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-1610

LUXEMBOURG, 24-26, avenue de la Gare, immatriculée au Registre de

Commerce

et

des

Sociétés

de

Luxembourg

sous

le

numéro

B 220.251, représentée aux fins des présentes par Maître Franz SCHILTZ, avocat

à la Cour, et en l’étude de laquelle domicile est élu

comparant par Maître Belkisa TRIMI, avocat, en remplacement de Maître Franz

SCHILTZ, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son

ou ses gérants actuellement en fonctions

2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.)

parties défenderesses

sub 1) et sub 2) n’étant ni présents ni représentés lors de l’audience du 19 juin 2025

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 2 mai 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

19 juin 2025.

Lors de la prédite audience, Maître Belkisa TRIMI, en remplacement de Maître

Franz SCHILTZ, en représentation de la société SCHILTZ & SCHILTZ S.A., fut

entendue en ses moyens et conclusions. La société SOCIETE2.) SARL et

PERSONNE1.), quoique régulièrement convoqués, n’étaient ni présents ni

représentés.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

A. La procédure et les prétentions des parties

Suivant requête déposée en date du 2 mai 2025 au tribunal de paix de et à

Luxembourg, la société SOCIETE1.) SA a sollicité la convocation de la société

SOCIETE2.) SARL et de PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de et à

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, pour :

- voir déclarer la présente demande recevable en la pure forme ;

- au fond, la voir dire fondée et justifiée ;

- voir résilier le bail existant entre parties aux torts exclusifs des parties

défenderesses ;

- par conséquent, voir condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui les occupent de leur chef ou avec elles, au plus tard le

16ième jour après la notification du jugement à intervenir, sinon et faute par elles

de ce faire dans le délai imparti, voir autoriser la partie requérante à les en faire

expulser dans les formes prévues par la loi, au besoin à l’aide de la force publique

et aux frais des parties défenderesses, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés;

- voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout, à payer à la société SOCIETE1.) SA le montant de 61.565,23

euros à titre d’arriérés et charges pour la période de janvier 2022 à juin 2025, avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. A l’audience du

Tribunal, la demanderesse a augmenté sa demande à titre d’arriérés de loyers à

69.917,04 euros. Il échet de lui en donner acte ;

- voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout, à payer à la société SOCIETE1.) SA le montant de 30.914,22

euros à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice, jusqu’à solde. A l’audience du Tribunal, la demanderesse a

augmenté sa demande de ce chef à 31.176,81 euros. Il échet de lui en donner acte ;

- voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout, à payer à la société SOCIETE1.) SA une indemnité de

procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure

civile ;

- voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant

opposition ou appel et sans caution en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire ;

- voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour sa part, sinon chacune pour le tout, à tous les frais et dépens de

l’instance au vœu de l’article 238 du NCPC ;

- voir réserver à la société SOCIETE1.) SA tous autres droits, dus, moyens et

actions, notamment le droit d’augmenter sa demande en arriérés de loyers et

charges échus et à échoir en cours d’instance.

Quoique régulièrement citées, les parties défenderesses ne comparurent pas à

l’audience du Tribunal du 19 juin 2025. Alors qu’il ne ressort pas des récépissés

de la Poste qu’elles ont été touchées à personne, il y a lieu de statuer par défaut à

leur égard.

L’argumentaire de la partie requérante

Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la société SOCIETE1.) SA fait valoir

que les parties défenderesses sont actuellement en retard avec le paiement des

loyers à concurrence d’un montant total de 69.917,04 euros, ce qui constituerait un

motif grave justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs des parties

défenderesses. La partie requérante base sa demande en octroi d’une indemnité de

relocation sur les stipulations contractuelles mentionnées sous l’article XII du

contrat de bail.

L’appréciation du Tribunal

La demande de la société SOCIETE1.) SA ayant été introduite dans les délai et

forme de la loi est à dire recevable en la forme.

Il y a lieu de qualifier l’augmentation de la demande de la société SOCIETE1.) SA

de demande additionnelle.

Pour être admissible, une telle demande doit présenter un lien suffisant avec les

prétentions originaires discutées dans l’instance principale à laquelle elle se

rattache.

En l’espèce, l’augmentation de la demande de la société SOCIETE1.) SA au titre

d’arriérés de loyers échus depuis la demande en justice et au titre de l’indemnité

de relocation est la conséquence immédiate et directe des faits se rattachant aux

réclamations qui ont donné naissance à l’instance et elle a donc un lien suffisant

avec la demande initiale.

La demande additionnelle présentée par la partie requérante est dès lors recevable.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit

justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient à la société SOCIETE1.) SA d’établir le

bien-fondé de sa demande.

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique impliquant des obligations

réciproques dans le chef du bailleur et du locataire. L’obligation essentielle du

bailleur est de fournir la jouissance des lieux loués au locataire. En contrepartie,

l’obligation essentielle du preneur est de payer un loyer au bailleur.

Il résulte des pièces versées, que suivant contrat de bail commercial, avec accord

d’approvisionnement, signé en date du 24 septembre 2020, la société SOCIETE1.)

SA a donné en location à la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) une

partie d’un immeuble d’habitation et de commerce, sis à L-ADRESSE4.),

actuellement connu sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) », moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 7.750,20 euros TTC, payable au début de chaque mois, soumis à

indexation et actuellement fixé au montant de 10.392,27 euros ainsi que des

charges locatives liées notamment aux taxes d’eau, de gaz, d’électricité, de

téléphone, de raccordement à une antenne collective de télévision, d’enlèvement

des ordures et de canalisation. Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le

preneur a l’obligation de régler le loyer et les charges locatives aux termes

convenus.

La créance invoquée par la partie requérante est justifiée par les renseignements

fournis par celle-ci et les pièces versées à l’appui à concurrence du montant total

de 69.917,04 euros à titre d’arriérés de loyers.

En ce qui concerne les arriérés de charges, il y a lieu de relever qu’aux termes du

décompte versé à l’audience par la société SOCIETE1.) SA, les charges réclamées

de 20.175,10 euros ont été payées.

Aux termes du contrat de bail en question, la société SOCIETE2.) SARL et

PERSONNE1.) se sont engagées solidairement.

Les parties défenderesses sont ainsi condamnées solidairement à payer à la société

SOCIETE1.) SA le montant de 69.917,04 euros, à augmenter des intérêts légaux

à partir de la demande en justice, à savoir le 2 mai 2025 jusqu’à solde.

Conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement et aux intérêts de retard, il y a lieu d’ordonner la majoration

du taux de l’intérêt légal.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales

pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative

tel que cela résulte de l'article 1728 du Code civil. Le non-paiement des loyers aux

échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire

justifiant la résiliation du bail.

La demande en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement est

partant également à déclarer fondée.

Il y a dès lors lieu de déclarer résilié le bail conclu entre parties aux torts exclusifs

des parties défenderesses et il convient de les condamner à déguerpir des lieux

loués avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard 40 jours après

la notification du présent jugement.

Au besoin, la société SOCIETE1.) SA est autorisée à faire expulser les parties

défenderesses dans la forme légale et aux frais de celles-ci, ces frais récupérables

sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés.

Aux termes de l’article XII, dernier alinéa du contrat de bail, « en cas de rupture

anticipative du bail, [les] preneurs payeront à [la] bailleresse une indemnité de

relocation dont le montant ne pourra en tout cas être inférieur à trois mois de

loyer, en prenant en compte le dernier loyer applicable, ceci sans préjudice quant

à tous autres droits dans le chef de la bailleresse. »

En cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de relocation, celle-ci n’est pas

tributaire de la remise à disposition du bien au bailleur et elle ne doit pas

correspondre au préjudice réellement subi. Une telle clause est valable et sort ses

effets conformément à l’article 1134 du Code civil. Elle dispense donc le bailleur

de prouver la durée de la période s’écoulant entre la fin du bail et la relocation, son

but étant précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage en vue

d’éviter toute discussion en cas de manquement.

Une indemnité de relocation équivalente à trois mois de loyers n’est pas à

considérer comme excessive, de sorte qu’il n’y a pas lieu à la réduire.

La demande en paiement de la somme de 31.176,81 euros à titre d’indemnité de

relocation est partante à déclarer fondée, à augmenter des intérêts légaux à partir

de la demande en justice du 2 mai 2025, jusqu’à solde.

Les parties défenderesses sont dès lors condamnées solidairement à payer à la

société SOCIETE1.) SA le montant de 31.176,81 euros, avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice, à savoir le 2 mai 2025, jusqu’à solde.

Conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement et aux intérêts de retard, il y a lieu d’ordonner la majoration

du taux de l’intérêt légal.

La demande en octroi d’une indemnité de procédure est à dire fondée en son

principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris

dans les dépens à charge de la partie requérante, celle-ci s’étant vu contrainte

d’engager des frais dans le seul but de faire valoir ses droits légitimes en justice.

Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige, cette

indemnité est à évaluer à 500 euros.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

Les parties défenderesses succombant au litige sont à condamner aux frais et

dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant par défaut et en premier ressort,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa

demande,

reçoit la demande,

dit fondée la demande en paiement à titre d’arriérés de loyers ;

partant, condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) solidairement

à payer à la société SOCIETE1.) SA la somme de 69.917,04 euros, à augmenter

des intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir le 2 mai 2025 jusqu’à

solde,

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 (trois) points à l’expiration d’un

délai de 3 (trois) mois à compter de la notification du présent jugement,

déclare résilié le bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la société

SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) ;

partant, condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) à déguerpir

des lieux loués avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard

quarante jours après la notification du présent jugement,

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SA à faire expulser la société

SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) des lieux loués dans la forme légale et aux

frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances

des ouvriers y employés,

dit

fondée la demande en paiement d’une indemnité de relocation

conventionnelle ;

partant, condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) solidairement

à payer à la société SOCIETE1.) SA la somme de 31.176,81 euros, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir le 2 mai 2025, jusqu’à

solde,

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 (trois) points à l’expiration d’un

délai de 3 (trois) mois à compter de la notification du présent jugement,

dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) SA en allocation d’une indemnité

de procédure à concurrence du montant de 500 euros ;

partant, condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) solidairement

à payer à la société SOCIETE1.) SA la somme de 500 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) solidairement aux

frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière