Tenant wins back rent and costs; landlord's procedural fee claim dismissed; no provisional execution ordered.

Répertoire No. 2405/25

L-BAIL-929/24 ; L-BAIL-221/25

Audience publique du 7 juillet 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

représentée par la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES SA, inscrite

sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de

Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-2146 LUXEMBOURG,

63-65, rue de Merl, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro B240929, représentée aux fins de la présente

procédure par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à la même adresse

comparant à l’audience par Maître Romain BUCCI, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

la société coopérative de banque à forme anonyme SOCIETE1.), de droit

français, établie et ayant son siège social en France à F-ADRESSE2.),

inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de ADRESSE3.), sous

le numéroNUMERO1.), RCS METZ, exerçant au Grand-Duché de

Luxembourg et agissant par le biais de sa succursale luxembourgeoise à

l’adresse de la

SOCIETE1.), en abrégé

SOCIETE2.), sise à

L-

ADRESSE4.), No. de registre de commerce NUMERO2.), représentée par

ses représentants permanents PERSONNE3.), ayant comme adresse

professionnelle, L-ADRESSE4.), et PERSONNE4.), ayant comme adresse

professionnelle, L-ADRESSE4.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Frédérique MENEVEAU, avocate à la Cour,

demeurant à Luxembourg

F a i t s

Les affaires, enregistrées sous les numéros L-BAIL-929/24 et L-BAIL-

221/25, furent introduites par requêtes – annexées au présent jugement –

déposées au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 20

décembre 2024, respectivement en date du 14 mars 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire L-BAIL-929/24 fut appelée à

l’audience publique du 22 janvier 2025.

Lors de la prédite audience, Maître Frédérique MENEVEAU se présenta

pour la société défenderesse et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à

l’audience du 17 mars 2025, puis refixée au 28 mai 2025.

L’affaire L-BAIL-221/25 fut appelée à l’audience du 28 mai 2025 ensemble

avec le rôle L-BAIL-929/24.

Lors de cette dernière audience à laquelle les deux rôles furent utilement

retenus, Maître Romain BUCCI, en remplacement de Maître Georges

KRIEGER, ce dernier en représentation de la société KRIEGER

ASSOCIATES SA, et Maître Frédérique MENEVEAU furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit les deux affaires en délibéré et rendit à l’audience

publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 20 décembre 2024, PERSONNE1.), épouse

PERSONNE2.) a fait convoquer la société coopérative anonyme de droit

français SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de :



prononcer l’irrégularité de la résiliation intervenue en date du 24

septembre 2024,



prononcer que le contrat de bail continue à sortir ses effets

contractuellement à partir du 1er janvier 2025 pour une nouvelle

période de 3 ans.

Par requête ampliative déposée le 14 mars 2025, PERSONNE1.) a fait

convoquer la société coopérative anonyme de droit français SOCIETE1.)

à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière de bail commercial, aux fins de :



voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante

du chef des causes sus-énoncées, le montant total de 60.900.- EUR

avec les intérêts légaux à compter de leur échéance jusqu’à solde,



voir réserver à la partie requérante le droit d’augmenter sa demande

en cours d’instance suivant qu’il appartiendra et notamment en ce

qui concerne les loyers et les adaptations indiciaires échus et à

échoir,



donner acte à la partie requérante que sa demande principale

introduite en date du 20 décembre 2024, est fixée à l’audience du 17

mars 2024, sous la référence L-BAlL-929/24,



voir joindre la présente demande avec le rôle principal sous le

numéro L-BAIL-929/24,



voir dire que le jugement à intervenir est exécutoire par provision en

ce qui concerne les éventuelles condamnations pécuniaires,

nonobstant toute voie de recours et sur minute,



voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante

le montant de 2.000.-EUR à titre de frais non compris dans les frais

et dépens, compte tenu du comportement de la partie défenderesse

qui a forcé au présent litige, et ce conformément à l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile,



voir condamner la partie défenderesse à tous les frais et dépens de

l’instance, voir réserver à la partie requérante tous autres droits, dus,

moyens et actions.

À l’appui de ses prétentions, la requérante expose que suivant contrat de

bail commercial du 31 mai 2001 ensemble les avenants successifs des 31

mai 2011, 1er octobre 2021 et du 1er mars 2023, elle a donné en location un

immeuble sis à L-ADRESSE5.), comprenant: un sous-sol, un rez-de-

chaussée et la partie du premier étage située à droite de la cage d’escalier

à la société anonyme SOCIETE3.) SA.

Selon l’avenant du 1er mars 2023 au contrat de bail précité, il aurait été

convenu entre la partie requérante et la société anonyme SOCIETE3.) SA

qu’à la date de prise d’effet de la fusion projetée entre cette dernière et la

SOCIETE1.), qui est une succursale luxembourgeoise de la société

anonyme coopérative de la SOCIETE1.), établie en France et à

ADRESSE3.), qu’à la date de prise d’effet de la fusion en question, le

contrat de bail serait poursuivi par ladite succursale luxembourgeoise.

La fusion par absorption précitée aurait eu lieu en date du 22 mai 2023

avec transmission universelle du patrimoine de la société absorbée vers la

société absorbante.

La requérante précise que le contrat de bail dispose en :

-son article 3 que « Le contrat de court à partir de 1er janvier 2002 pour une

période de 15 ans et prendra donc fin au 31 décembre 2016 »,

-son article 3 alinéa a) que « Toutefois, le bailleur accorde au preneur de

dénoncer le contrat de bail à l’issue de la dixième année de location par

lettre recommandée au moins 12 mois avant cette échéance »,

-en son article 3 alinéa 3 que « Si le contrat de bail n’est pas dénoncé 6

mois avant l’échéance de la quinzième année, il pourra être renouvelé par

tacite

reconduction et pour des périodes successives de 3 ans

conformément aux articles 1762-4 et suivants du Code civil. »

Par un addendum au contrat de bail du 31 mai 2011, la durée du contrat

de bail aurait été prolongée au 31 décembre 2021 et suivant avenant au

contrat de bail daté du 1er octobre 2021, la durée du contrat de bail aurait

été prorogée au 31 décembre 2024. L’avenant précité prévoyait en son

article 2 que « La clause 3. alinéa a) paragraphe 1 pour la partie concernant

la résiliation par anticipation du bail est supprimée. ».

Toutefois, en date du 24 septembre 2024, le contrat de bail en question

aurait été résilié par un courrier comportant le logo de l’enseigne de la

succursale luxembourgeoise, la SOCIETE1.), et comportant la signature

de deux directeurs immobiliers de la partie défenderesse.

Or, cette résiliation ainsi effectuée avec un préavis de 3 mois aurait été

contestée par la partie requérante via son mandataire en date du 29

octobre 2024, pour ne pas respecter le délai de préavis contractuel de 6

mois.

De surcroît, dans la mesure où il s’agirait d’un bail commercial, la résiliation

devait intervenir avec un préavis de 6 mois et ce conformément à l’article

1762-7 du Code civil, de sorte qu’elle serait irrégulière et non valable.

Ainsi, en l’absence de résiliation, le contrat de bail aurait été reconduit pour

une nouvelle période de 3 ans à partir du 1er janvier 2025.

À côté du non-respect du préavis conventionnel et légal, s’ajouterait que

le courrier de résiliation serait signé par deux personnes, en leur qualité

de « Directeur immobilier » de la société précitée.

Or, les deux signataires dudit courrier de résiliation du 24 septembre 2024

n’auraient pas la qualité de représentants permanents de la succursale

luxembourgeoise suivant la liste des signataires autorisés déposée au

registre de commerce et de société de et à Luxembourg en date du 9 juillet

2024, no NUMERO3.).

La requérante en déduit que dans la mesure où les signataires du courrier

de résiliation en question n’étaient pas habilités à résilier le contrat de bail,

la résiliation serait encore irrégulière à ce titre et ne produirait aucun effet

juridique.

Étant donné que la résiliation ne serait pas valable, la requérante sollicite

le paiement des loyers échus depuis le 1er janvier 2025 restés impayés à

savoir les loyers de janvier à mars 2025 pour un montant total de 60.900.-

EUR.

À l’audience du 28 mai 2025, la requérante a maintenu ses demandes sauf

à augmenter celle à titre d’arriérés de loyer pour y inclure les mois d’avril à

mai 2025.

Il échet de lui en donner acte.

Elle a souligné que la partie défenderesse a déclaré à l’audience que le

courrier litigieux ne valait pas résiliation. S’y ajouterait que le délai de

résiliation de 6 mois serait d’ordre public, de sorte que le contrat de bail en

l’absence de résiliation valable a été reconduit pour une durée de trois,

sinon à durée indéterminée.

Elle a encore ajouté qu’elle n’a jamais acquiescé au départ de la locataire

et qu’elle n’aurait pas reçu les clés ni assisté à un quelconque état des

lieux.

Position de la défenderesse

La partie défenderesse, pour sa part, fait valoir qu’en vertu des différents

avenants et de la reprise de la société anonyme SOCIETE3.) SA par la

SOCIETE1.) par fusion, le contrat de bail devait venir à terme au 31

décembre 2024. Les parties auraient été d’accord pour finaliser le départ

de la défenderesse au 31 décembre 2024. Des discussions auraient eu

lieu entre parties afin de déterminer les modalités de son départ et

notamment les éventuels travaux de remise en état et une réunion aurait

eu lieu sur place le 8 octobre 2024 afin de faire un pré-état des lieux. S’y

ajouterait qu’en date du 11 octobre 2024, la requérante aurait demandé à

faire visiter les lieux par l’agence immobilière en charge de la relocation

des lieux à d’éventuels repreneurs.

Plusieurs échanges auraient eu lieu entre parties quant à la remise en état

des lieux qui avaient, au cours de la location, subi d’importantes

transformations, alors qu’il s’agissait initialement de locaux d’habitation

inadaptés à l’activité d’un établissement bancaire.

Ainsi, la partie défenderesse estime, au vu de la correspondance

échangée avec la requérante, qu’il était incontestable que les parties

étaient d’accord pour un départ des lieux le 31 décembre 2024 et que les

discussions visaient à organiser ce départ.

Or, contre toute attente, et pour une raison inexpliquée et alors que son

comportement, ses démarches, et ses positions démontraient, sans doute

possible que le bail était censé prendre fin le 31 décembre 2024, la

requérante n’aurait plus donné de nouvelles pour ensuite faire volte-face

en contestant la validité du congé par le biais de son mandataire.

La SOCIETE1.) indique qu’elle a néanmoins procédé au déménagement

comme prévu qui a, in fine, été exécuté le 14 décembre 2024.

En droit, elle fait valoir que le contrat de bail litigieux a toujours prévu un

terme, à savoir en l’occurrence le 31 décembre 2024, de sorte qu’il serait

à qualifier de contrat à durée déterminée au sens de l’article 1762-4 du

Code civil.

Elle en déduit qu’il n’était dès lors pas nécessaire de donner congé et que

le courrier daté du 24 septembre 2024 n’avait qu’un caractère informatif et

était destiné à régler les modalités du départ de la partie défenderesse.

Il y aurait partant lieu de constater que le contrat de bail est venu à terme

le 31 décembre 2024, de sorte qu’il convient de débouter la partie

requérante de ses demandes.

À titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où le tribunal déciderait qu’elle aurait

dû respecter un préavis de six mois prévu par le contrat de bail initial, il y

aurait lieu de tenir compte que le contrat de bail initial prévoit dans son

article 3 a) 3èmealinéa, qu’à défaut de dénonciation 6 mois avant l’échéance

de la quinzième année, il pourra être renouvelé par tacite reconduction et

pour des périodes successives de trois ans conformément aux articles

1762-4 et suivants du Code Civil.

Selon la défenderesse, il ne s’agirait pas d’un impératif, mais d’une

possibilité offerte aux parties, qui en l’espèce serait absente vu sa volonté

de quitter les lieux.

Cette disposition contractuelle serait en outre contraire à l’article 1762-7

(2) précité qui dispose que : « Sans préjudice de l’article 1739, tout contrat

de bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est tacitement

reconduit pour une durée indéterminée. ».

En outre selon la jurisprudence, le congé donné prématurément n’est pas

nul, mais ses effets sont simplement reportés à la prochaine échéance.

Appliqué au présent cas d’espèce, la résiliation du contrat de bail litigieux

devrait dès lors prendre effet le 31 mars 2025.

Enfin, concernant le défaut de qualité des signataires du courrier du 24

septembre 2024, la défenderesse fait valoir, en premier lieu que la lettre

litigieuse ne constituerait pas un courrier de résiliation, mais un courrier

d’information actant le départ de la banque au 31 décembre 2024 et

sollicitant la mise en place des modalités afin de libérer les lieux.

En outre, les signataires auraient bénéficié d’une sous-délégation

régulière.

À titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de la requérante à lui

payer la somme de 2.000.- EUR à titre d’indemnité de procédure.

Sur question, elle a déclaré qu’il n’y avait pas eu remise des clés, tout en

précisant que le bailleur aurait refusé à assister à l’état des lieux de sortie.

Appréciation

Quant à la demande de jonction, le tribunal rappelle que chaque requête

en justice donne naissance à une instance distincte, la jonction étant un

acte de pure administration qui conserve à chaque cause son individualité,

sans les fondre dans une instance unique (cf. Cour d’appel, 11 janvier

2006, n° 29699 et 29711 du rôle).

La jonction a pour effet que les demandes sont instruites simultanément et

jugées en même temps : le tribunal peut donc se prononcer sur toutes les

demandes par un seul et même jugement et fonder sa décision sur des

éléments de conviction puisés indifféremment dans toutes les instances

qui ont été jointes. Cela dit, il est important de souligner que la jonction n’a

pas pour effet d’amalgamer toutes les demandes au sein d’une même

instance : en règle générale chacune des instances conserve sa propre

autonomie et les caractères qui lui sont spécifiques. Il s’ensuit que la

jonction n’engendre pas un rapport d’instance unique regroupant toutes les

parties en cause.

Sur base des liens entre les deux requêtes, il y a lieu de joindre les deux

rôles.

Les demandes sont encore à déclarer recevables pour avoir été introduites

dans les forme et délai de la loi.



Résiliation du contrat de bail

À titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 3 de la

loi du 3 février 2018 portant sur le bail commercial, les dispositions de ladite

loi sont applicables aux contrats en cours à partir de sa date d’entrée en

vigueur. Conformément à l’article 4 de la loi du 3 février 2018, ladite loi

entre en vigueur le 1er jour du mois qui suit sa publication au Mémorial,

soit le 1er mars 2018.

Le législateur a, ainsi, en prévoyant que la loi précitée du 3 février 2018

portant sur le bail commercial s’applique aux contrats en cours au moment

de son entrée en vigueur, dérogé au principe de la non-rétroactivité des

lois.

Il s’ensuit que le litige est régi par les règles du bail commercial introduites

par la loi du 3 février 2018.

La partie requérante demande à titre principal au tribunal de constater que

le contrat de bail n’a pas été valablement résilié et qu’il a été reconduit pour

une période de 3 ans venant à terme le 31 décembre 2027.

La partie défenderesse résiste au motif que le bail serait venu à terme le

31 décembre 2024 et qu’aucune résiliation du bail n’aurait été nécessaire.

Le tribunal relève que le contrat de bail initial prévoit en ce qui concerne sa

durée en son l’article 3 :

a)

Le présent contrat court à partir du 1er janvier 2002 pour une

période de 15 ans et prendra donc fin le 31 décembre 2016. Toutefois, le

bailleur accorde au preneur la possibilité de dénoncer le contrat de bail à

l’issue de la dixième année de location par lettre recommandée au moins

12 mois avant cette échéance.

Le bailleur s’engage à assurer au preneur la libre jouissance à partir de la

date d’entrée en vigueur du contrat de bail, c’est-à-dire à partir du 1er

janvier 2002. L’absence de libre jouissance à cette date vaut motif grave

justifiant la résiliation unilatérale et immédiate du présent contrat de bail

par le preneur. Le preneur ne pourra cependant réclamer au bailleur une

quelconque indemnisation.

Si le contrat n’est pas dénoncé 6 mois avant l’échéance de la quinzième

année, il pourra être renouvelé par tacite reconduction et pour des périodes

successives de 3 ans conformément aux articles 1762-4 et suivants du

code civil.

b)

Dans le cas où le preneur souhaite un renouvellement du contrat

après la 15ème année, c’est-à-dire à partir du 31 décembre 2016, il doit

notifier cette demande au bailleur par lettre à la poste au moins 6 mois

avant la date d’échéance du contrat telle que retenue plus haut. Le bailleur

sera tenu de lui notifier son avis quant à cette demande dans un délai de

3 mois à dater de la réception de la demande du preneur. »

Selon l’addendum du 31 mai 2011, le contrat de bail est prorogé pour une

durée de 5 ans venant à terme le 31 décembre 2021 et la clause 3. alinéa

a) §1 du contrat initial est remplacée comme suit « Toutefois, le bailleur et

le preneur ont la possibilité de dénoncer le contrat de bail à partir du 1er

janvier 2017 à chaque date anniversaire par lettre recommandée au moins

12 mois avant cette échéance. »

Par la suite l’avenant en date du 1er octobre 2021 a prorogé la durée du

bail de 5 ans et la clause 3. alinéa a) 1 a été supprimée.

L’avenant au contrat de bail du 1er mars 2023 n’a point modifié ces clauses

et n’a qu’acté la substitution de l’ancien locataire par la succursale de la

société absorbée dans le cadre de la fusion.

Au vu du disposition du contrat de bail et des avenants successifs, il y a

lieu de retenir que le contrat de bail tel que modifié était à durée déterminée

avec échéance au 31 décembre 2024.

L’article 1762-7 (1) du Code civil prévoit que le délai de résiliation du

contrat de bail commercial ne peut être inférieur à six mois.

Il est encore de jurisprudence que les dispositions des articles 1762-3 et

suivants du Code civil sont d’ordre public, de sorte que les parties ne

peuvent pas y déroger (cf. TAL, 6 juillet 2020, n° TAL-2020-00514 ; Projet

de Loi n° 6864 déposé le 3 septembre 2015, p. 14).

Certes, aux termes de l’article 1737 du Code civil qui figure à la section Ire

- Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux -, du

Chapitre II - Du louage des choses -, du Titre VIII - Du contrat de louage -,

« Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait

par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. »

Il convient de rappeler que si une loi spéciale vise à déroger à une règle

de droit plus générale, il faut qu’elle le fasse de manière expresse.

En présence d’une loi spéciale érigeant en principe la reconduction tacite

pour une durée indéterminée de tout contrat de bail commercial qui vient à

cesser pour n’importe quelle cause, la loi du 3 février 2018 portant sur le

bail commercial a dérogé à la règle de droit générale de l’article 1737 du

Code civil, de sorte que l’article 1737 du Code civil ne trouve pas à

s’appliquer aux contrats de bail commercial.

Dès lors, et contrairement aux plaidoiries de la partie défenderesse, le

contrat de bail commercial doit toujours être résilié par le bailleur ou le

locataire moyennant respect d’un préavis de 6 mois et ce nonobstant la

durée déterminée ou indéterminée du contrat de bail.

S’y ajoute qu’un préavis se situe nécessairement par rapport à l’échéance

du bail. Le délai de résiliation de six mois devant être observé par le bailleur

en vertu de l’article 12(3) de la loi du 21 septembre 2006 précité dans le

cadre d’un bail conclu à durée déterminée se situe donc nécessairement

par rapport à la date d’expiration de ce bail, c’est-à-dire par rapport à la

durée du bail qui est à respecter (cf. Lex Thielen, Le contrat de bail, Larcier,

p. 290).

Ainsi, le courrier du 24 septembre 2024, nonobstant la question de savoir

si les signataires étaient habilités à l’émettre et s’il vaut résiliation non

équivoque du contrat de bail, ne respecte pas le délai de préavis de 6 mois.

Il y a ainsi lieu de retenir que le contrat de bail n’a pas cessé de plein droit

à sa date d’échéance le 31 décembre 2024, et que faute d’avoir été

valablement résilié moyennant préavis de six mois avant son terme, il a été

reconduit tacitement.

PERSONNE1.) estime toutefois que la stipulation suivante du contrat de

bail : « Si le contrat n’est pas dénoncé 6 mois avant l’échéance de la

quinzième année, il pourra être renouvelé par tacite reconduction et pour

des périodes successives de 3 ans conformément aux articles 1762-4 et

suivants du code civil. » entraîne automatiquement sa propagation pour

une durée de 3 ans en cas de tacite reconduction à l’expiration du terme.

Or, la clause précitée est inopérante en l’espèce.

En effet, le contrat de bail a fait l’objet d’une prorogation d’une durée de 5

ans bien avant la date de son quinzième anniversaire suivant l’addendum

du 31 mai 2011 reportant le terme au 31 décembre 2021. La convention

n’a pas fait l’objet d’une reconduction tacite pour une durée de 3 ans à la

date de son quinzième anniversaire à savoir le 31 décembre 2016.

D’ailleurs, la clause susévoquée avait vocation à accorder une possibilité

de reconduire le bail lorsqu’il arriverait à son terme le 31 décembre 2016,

possibilité qui n’a pas été utilisée en l’occurrence, étant donné que les

parties ont d’un commun accord décidé, par addendum du 31 mai 2011

précité, d’y déroger et de prolonger la convention d’une durée de 5 ans.

Il convient encore à ce titre de relever que l’article 1762-2 du Code civil

dans sa rédaction antérieure à la loi du 3 février 2018 relative au bail

commercial ne prévoyait pas de reconduction tacite automatique du bail

lorsqu’il arrivait à son terme, de sorte que la clause à l’époque était

conforme à la législation.

Enfin, l’addendum prévoyait la possibilité à partir du 1er janvier 2017 de

résilier le bail à chaque date anniversaire, ce qui est en contradiction avec

une reconduction triennale du contrat.

Il découle de ce qui précède que le contrat de bail a été reconduit pour une

durée indéterminée et non pas pour 3 ans.

Il convient toutefois de rappeler qu’un congé donné prématurément n’est

pas nul, mais ses effets sont reportés jusqu’à la date pour laquelle il peut

être donné.

Ce principe est transposable en matière de bail commercial (cf. JPE, 16

novembre 2023, E-BAIL-424/22).

Cependant, la partie requérante a fait valoir que PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) qui ont signé, en leur capacité de directeurs immobiliers de

la SOCIETE1.), le courrier du 24 décembre 2024 ayant trait à l’organisation

du départ de la défenderesse des lieux, n’étaient pas habilités à le faire.

La partie défenderesse y résiste en faisant valoir que les deux avaient en

date du 20 septembre 2024 reçu une délégation de la part de la

représentante au Luxembourg de la succursale à cet effet.

Aux termes de l’article 1300-9 de la loi modifiée du 10 août 1915 sur les

sociétés commerciales : « Les succursales créées au Grand-Duché de

Luxembourg par des sociétés qui relèvent du droit d’un autre État

membre et

auxquelles

s’applique

la directive

(UE)

2017/1132 du

Parlement européen et du Conseil du 14 juin 2017 relative à certains

aspects du droit des sociétés, sont tenues de publier selon les modalités

du titre Ier, chapitre Vbis de la loi modifiée du 19 décembre

2002 concernant le registre de commerce et des sociétés ainsi que la

comptabilité et les comptes annuels des entreprises les actes et indications

suivants :

[…]

4°la nomination, la cessation des fonctions, ainsi que l’identité des

personnes qui ont le pouvoir d’engager la société à l’égard des tiers et de

la représenter en justice ;

a)

en tant qu’organe de la société légalement prévu ou membres de

tel organe, en conformité avec la publicité faite auprès de la société selon

l’article 14, lettre d) de la directive 2017/1132/UE précitée

b)

en tant que représentants permanents de la société pour l’activité

de la succursale, avec indication de l’étendue de leurs pouvoirs ; »

Il est constant en cause que la délégation de pouvoir de PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) n’a pas été publiée au registre de commerce et des

sociétés.

En outre, le tribunal relève que ces délégations interne confèrent aux deux

directeurs uniquement le pouvoir de représenter la défenderesse dans le

cadre de la résiliation et la gestion du bail commercial dont entre autres

l’organisation du départ des lieux et tout acte y afférent (p. ex l’état des

lieux de sortie).

Ainsi, ladite délégation n’octroie pas de pouvoir à ces derniers pour

procéder à la résiliation en elle-même du bail.

Au vu de ce qui précède et sans qu’il y ait lieu d’analyser si la missive du

24 septembre 2024 constitue de façon non équivoque un courrier de

résiliation, il y a lieu de retenir que les directeurs immobiliers de la

requérante n’avaient pas de pourvoir pour résilier le contrat de bail.

Quant aux arriérés de loyers

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant

sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance

locative.

Au vu des développements qui ont précédé et dans la mesure où le

montant des mensualités n’est pas contesté, il y a lieu de retenir que la

partie défenderesse reste actuellement redevable des loyers de janvier à

mai 2025, soit la somme totale de 101.500.-EUR.

Il y a partant lieu de condamner la société coopérative anonyme de droit

français SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), la

somme de 101.500.-EUR avec les intérêts légaux à partir de l’échéance

de chaque loyer jusqu’à solde.



Quant aux demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte

qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 500.- EUR sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

La société coopérative anonyme de droit français SOCIETE1.) est au vu

de l’issue du litige à débouter de sa demande reconventionnelle en

obtention d’une indemnité de procédure.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n’existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de

faire droit à cette demande.

Ayant succombé à l’instance, la partie défenderesse doit en supporter les

frais et dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier

ressort,

ordonne la jonction des rôles L-BAIL-929/24 et L-BAIL-221/25 ;

donne acte à PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), de l’augmentation

de sa demande à titre d’arriérés de loyers ;

donne acte

à

la société coopérative anonyme de droit français

SOCIETE1.), exerçant et agissant au Grand-Duché de Luxembourg par le

biais de sa succursale luxembourgeoise établie à L-ADRESSE4.), de sa

demande reconventionnelle en obtention d’une indemnité de procédure et

la dit recevable;

dit recevables les demandes de PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.) ;

constate que le contrat de bail du 31 mai 2001 n’a pas été valablement

résilié par le courrier du 24 septembre 2024 et qu’à la date 1er janvier 2025,

il a été reconduit pour une durée indéterminée ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.) pour le

montant de 101.500.-EUR à titre de loyers et avances sur charges

impayés ;

partant, condamne la société coopérative anonyme de droit français

SOCIETE1.), exerçant et agissant au Grand-Duché de Luxembourg par le

biais de sa succursale luxembourgeoise établie à L-ADRESSE4.), à payer

à PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), la somme de 101.500.-EUR

avec les intérêts légaux à partir de l’échéance de chaque montant en

souffrance, le tout jusqu’à solde ;

condamne la société coopérative anonyme de droit français SOCIETE1.),

exerçant et agissant au Grand-Duché de Luxembourg par le biais de sa

succursale luxembourgeoise

établie

à L-ADRESSE4.),

à

payer à

PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), une indemnité de procédure de

500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

dit non fondée la demande reconventionnelle en obtention d’une indemnité

de procédure de la société coopérative anonyme de droit français

SOCIETE1.), exerçant et agissant au Grand-Duché de Luxembourg par le

biais de sa succursale luxembourgeoise établie à L-ADRESSE4.), ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne la société coopérative anonyme de droit français SOCIETE1.),

exerçant et agissant au Grand-Duché de Luxembourg par le biais de sa

succursale luxembourgeoise établie à L-ADRESSE4.), aux frais et dépens

de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière