Tenant eviction granted; monthly occupation rent fixed at 1,255 EUR; procedural costs awarded to landlord.

Répertoire No. 2404/25

L-BAIL-866/24

Audience publique du 7 juillet 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu

le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la SOCIETE1.), fondation oeuvrant dans le domaine social et approuvée

en tant que telle par règlement grand-ducal du 9 mars 2009, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée RODESCH Avocats à la

Cour, établie et ayant son siège social à L-1470 LUXEMBOURG, 7-11,

route d’Esch, représentée par ses gérants actuellement en fonctions,

inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le

numéro B265322, inscrite au barreau de Luxembourg, représentée aux

fins de la présente procédure par Maître Thomas FOULQUIER, avocat à

la Cour, demeurant professionnellement à Luxembourg

comparant

à l’audience

par Maître

Deborah HOPP, avocate, en

remplacement de Maître Thomas FOULQUIER, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses

comparant par Maître Jamila BOUAYSS, avocate, demeurant à Dudelange

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 29

novembre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 6 janvier 2025.

À l’appel de la cause à la prédite audience, les parties défenderesses

comparurent en personne et l’affaire fut contradictoirement fixée aux fins

de plaidoiries à l’audience du 26 février 2025.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Clarisse RETIF, en remplacement de Maître Thomas FOULQUIER, ce

dernier en représentation de la société RODESCH Avocats à la Cour

SARL,

fut

entendue

en

ses

moyens et conclusions.

Les parties

défenderesses n’étaient ni présentes ni représentées. L’affaire fut prise en

délibéré et le prononcé fut fixé au 19 mars 2025.

En date du 14 mars 2025, le tribunal prononça la rupture du délibéré afin

de vérifier l’adresse du logement occupé actuellement par les parties

défenderesses. L’affaire fut refixée à ces fins à l’audience du 23 avril 2025.

Lors de cette audience, Maître Jamila BOUAYSS se présenta pour les

parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à

l’audience du 16 juin 2025.

Lors de cette dernière audience, Maître Deborah HOPP, en remplacement

de Maître Thomas FOULQUIER, et Maître Jamila BOUAYSS furent

entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg en date

du 29 novembre 2024, la SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière

d’occupation sans droit ni titre, aux fins de voir constater que le contrat de

mise à disposition et d’occupation d’un logement a valablement pris fin le

14 novembre 2020, sinon de voir déclarer résilié le contrat de mise à

disposition et d’occupation d’un logement conclu entre parties, de voir

constater que les parties défenderesses sont occupantes sans droit ni titre

du logement sis à L-ADRESSE2.) depuis le 15 mai 2024, partant les voir

condamner à déguerpir dudit logement avec tous ceux qui l’occupent de

leur chef endéans les deux semaines à partir de la notification du jugement

à venir.

La requérante demande à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant

de 1.255.-EUR par mois d’occupation.

Elle sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

l’allocation d’une indemnité de procédure de 600.- EUR sur base de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile ainsi que la condamnation des

parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance.

À l’appui de sa demande, la SOCIETE1.) expose que suivant contrat de

mise à disposition et d’utilisation signé en date du 9 novembre 2017 avec

effet au 15 novembre 2017, elle a mis à disposition des parties

défenderesses un logement sis à L-ADRESSE2.), dans le cadre de ses

mesures d’aides au logement. Elle soutient que l’indemnité d’occupation a

été fixée initialement à 1.055.- EUR par mois.

La requérante affirme que par courrier recommandé du 29 mai 2020, elle

a dénoncé le contrat avec effet au 14 novembre 2020 en respectant le

terme contractuel de trois années. Elle soutient que sur demande des

parties défenderesses, elle leur a accordé six sursis conditionnels

successifs, le dernier ayant pris fin le 14 mai 2024.

La requérante fait valoir que malgré les délais accordés, les parties

défenderesses n’ont pas quitté les lieux pour le 14 mai 2024, de sorte que

plusieurs mises en demeure ont été adressées à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) dont la dernière en date du 1er juillet 2024. Toutefois, les

parties défenderesses ne s’exécuteraient pas, raison pour laquelle elle

demande à voir ordonner leur déguerpissement.

A l’audience des plaidoiries du 16 juin 2025, la requérante maintient ses

demandes telles que formulées dans la requête.

Les parties défenderesses pour leur part se sont opposées à la demande

en déguerpissement. Elles ont fait valoir qu’elles se trouvent dans une

situation financière difficile et n’ont pas trouvé d’endroit pour se reloger

malgré les efforts effectués pour trouver un nouveau logement. A titre

subsidiaire, elles ont sollicité un délai de déguerpissement de 6 mois. Elles

ont encore contesté l’indemnité de procédure sollicitée au motif que

l’iniquité ne serait pas rapportée en l’espèce.

Motifs de la décision

Suivant contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un logement signé

en date du 9 novembre 2017, ayant pris effet le 15 novembre 2017, la

SOCIETE1.) a mis à disposition de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un

logement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’une indemnité

d’occupation

mensuelle

de

1.055.-

EUR.

Le

contrat

prévoit

l’accompagnement

social

personnalisé

de

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) au long de la durée d’utilisation du logement.

En ce qui concerne la compétence du tribunal, il y a lieu de noter que

depuis la modification de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation par la loi du 5 août 2015, le juge de paix est compétent pour

connaître des litiges concernant des logements meublés ou non-meublés

mis à disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale par une

commune, un syndicat de communes, une association sans but lucratif ou

une fondation œuvrant dans le domaine du logement (article 1§3g). Par

contre, seules les dispositions du chapitre V de la loi du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation sont applicables (à savoir les dispositions

concernant le règlement des litiges) à l’exclusion des autres dispositions

de cette loi.

Le contrat signé entre parties dispose que « Il est stipulé expressément

que le présent contrat de mise à disposition ne tombe pas sous les effets

de la loi modifiée sur le bail à loyer du 21 septembre 2006. Dans ce sens,

l’usager ne peut invoquer les droits du locataire tels que prévus par cette

loi. »

Il a été retenu qu’un contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un

logement est à qualifier de convention d’occupation précaire si

l’accompagnement social constitue l’essence du contrat et qu’il est

expressément stipulé que la mise à disposition du logement constitue une

aide qui peut être supprimée et non un droit acquis (cf. TAL, 3e, 10 mars

2015 n°166265 du rôle ; TAL, 14e, 14 mai 2019, n°TAL-2018-05580 du

rôle)

Le contrat du 9 novembre 2017 sur lequel la SOCIETE1.) fonde sa

demande est à qualifier de convention d’occupation précaire et ne

constitue donc pas un contrat de bail et échappe, de par la volonté des

parties et de par son objectif d’aide sociale limitée dans le temps, aux

règles protectrices et d’ordre public de la loi modifiée du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation (notamment les dispositions

protectrices relatives à la tacite reconduction) sauf à celles concernant le

règlement des litiges prévues à l’article V de la loi du 21 septembre 2006

précitée.

En vertu de l’article 3.3 du Nouveau Code de procédure civile, le juge de

paix connaît, par dérogation à l’article 2 du même code, de toutes les

contestations entre les bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à

l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement

d’indemnités d’occupation et en expulsion des lieux occupés sans droit

qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

D’après un arrêt de la Cour de cassation luxembourgeoise, cette

disposition ne vise donc pas seulement la situation où les parties avaient

été liées par une convention de bail (cf. Cass. 5 mars 2009, n° 12/09, n°

2585 du registre).

Il faut en déduire que le juge de paix, siégeant en matière d’occupation

sans droit ni titre, est également compétent lorsque, avant l’occupation

sans droit, les lieux étaient occupés en vertu d’un contrat d’occupation

précaire.

Le tribunal de céans est compétent ratione materiae pour connaître de la

demande.

La demande est recevable pour avoir été faite dans la forme légale.

Il résulte des pièces versées au dossier que le contrat signé entre parties

prévoit que « En principe, la durée de mise à disposition n’excédera pas

trois ans, même en cas de relogement par l’SOCIETE2.) au cours de cette

période. » Il dispose encore que « Au terme du contrat de mise à

disposition, le bénéficiaire et les personnes occupant les lieux de son chef,

qui n’auront pas déguerpi, sont considérés comme occupants sans droit ni

titre. »

Par courrier recommandé du 29 mai 2020, la SOCIETE1.) a informé

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) que le contrat de mise à disposition

prendra fin le 14 novembre 2020.

Suite à leurs demandes, six sursis conditionnels successifs ont été

accordés à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), le dernier ayant pris fin le

14 mai 2024.

Par la suite, la SOCIETE1.) a envoyé trois courriers recommandés de mise

en demeure aux parties défenderesses afin qu’elles quittent l’appartement

litigieux.

Au vu des éléments du dossier, il y a lieu de constater que le contrat de

mise à disposition a valablement pris fin et que depuis le 14 mai 2024,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont à considérer comme occupants

sans droit ni titre.

La demande de la SOCIETE1.) de voir condamner PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) au déguerpissement est dès lors également fondée.

Il y a lieu d’accorder un délai de déguerpissement de deux mois aux parties

défenderesses à compter de la notification du jugement eu égard à la

durée particulièrement longue de l’occupation dudit logement mais en

tenant également compte du fait que les défendeurs ont connaissance du

fait qu’ils doivent quitter ledit logement depuis le 29 mai 2024.

La SOCIETE1.) demande à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant

de 1.255.-EUR par mois d’occupation.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans l’enrichissement

sans cause, le preneur s’enrichissant par la jouissance des lieux au

détriment du bailleur, corrélativement appauvri.

Elle est souverainement fixée par le juge du fond qui prend en

considération notamment la valeur locative réelle de l’immeuble et l’état

des lieux à ce moment. La valeur locative peut être égale à l’ancien loyer,

les parties restant libres de rapporter la preuve que le préjudice subi est

supérieur ou inférieur à ce montant. Si aucune des parties ne fournit

d’éléments de nature à évaluer la valeur locative réelle de l’immeuble, le

juge fixera l’indemnité d’occupation mensuelle ex aequo et bono ou

ordonnera une expertise (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail, n°228 ;

Marianne HARLES, Le bail à loyer – compte rendu de jurisprudence,

n°189, P. 31, p. 377 ; Trib. d’arr. Lux. 21 décembre 2007, n°111.396 du

rôle).

En l’espèce, le montant réclamé correspond à l’indemnité, charges

comprises, actuellement payée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

À défaut d’autres éléments et en l’absence de contestations émises à cet

égard par les parties défenderesses, il y a lieu de fixer le montant de

l’indemnité d’occupation mensuelle à 1.255.-EUR.

La SOCIETE1.) ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure,

il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

En ce qui concerne la demande en allocation d’une indemnité de

procédure de la requérante, le tribunal rappelle que l’application de l’article

240 du

Nouveau

Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cassation, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508

du registre).

En l’espèce, la SOCIETE1.) est à débouter de sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure, alors que la condition de l’iniquité requise

par la loi fait défaut.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du Nouveau Code de

procédure

civile,

il

convient

de

condamner

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation

sans droit ni titre, statuant contradictoirement à l’égard des parties et en

premier ressort,

se déclare compétent pour connaître de la demande,

reçoit la demande en la forme,

constate que le contrat de mise à disposition signé en date du 9 novembre

2017 a valablement pris fin et que depuis le 15 mai 2024, PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) sont à considérer comme occupants sans droit ni titre,

dit fondée

la demande de la

SOCIETE1.)

à voir condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux

occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard dans les

deux mois à partir de la notification du présent jugement,

au besoin, autorise la SOCIETE1.) à faire expulser PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) au montant de 1.255.- EUR,

dit non fondée la demande de la SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure et en déboute,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière