Court dismisses claim for damages regarding wall placement but orders expert to assess building defects.

Jugement commercial N° 2025TADCOMM/206

Audience publique du mercredi, quatre juin deux mille vingt-cinq

Numéro du rôle : TAD-2024-01752

Composition :

Chantal GLOD,

vice-président,

Jean-Claude WIRTH,

premier juge,

Anouk MEIS,

attachée de justice à titre provisoire déléguée,

Christiane BRITZ,

greffier.

_______________________________________________________

Entre:

PERSONNE1.), sans état actuel connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l'huissier de justice

Georges WEBER, demeurant à Diekirch, du 21 octobre 2024,

comparant par Maître Daniel CRAVATTE, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch, en l’étude duquel domicile est élu,

et:

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par

son gérant actuellement en fonctions,

partie défenderesse aux fins du prédit exploit WEBER,

comparant par Maître Georges HELLENBRAND, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg.

Le Tribunal:

Faits:

Par exploit du ministère de l'huissier de justice Georges WEBER,

demeurant à Diekirch, du 21 octobre 2024, PERSONNE1.), sans état

actuel connu, demeurant à L-ADRESSE1.), a fait donner assignation à la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par

son gérant actuellement en fonctions, à comparaître à l’audience publique

du mercredi, 18 décembre 2024, à 10.00 heures du matin devant le

tribunal d'arrondissement de Diekirch, siégeant en matière commerciale,

pour y voir statuer sur le mérite des conclusions du dispositif de

l'assignation reproduite ci-après par procédé de photocopie :

Cette affaire fut mise au rôle par les soins de la partie demanderesse et

inscrite au rôle commercial sous le numéro TAD-2024-01752.

A l’audience publique du 18 décembre 2024, l’affaire fut fixée à l’audience

du 23 avril 2025. A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et tant

Maître Daniel CRAVATTE que Maître Georges HELLENBRAND furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, le

Jugement

qui suit :

Par acte d’huissier du 21 octobre 2024, PERSONNE1.) a fait donner

assignation à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à comparaître

devant ce tribunal, siégeant en matière commerciale, pour s’entendre

condamner au paiement de dommages-intérêts à hauteur du montant de

50.000 euros, sous réserve d’augmentation en cours d’instance, avec les

intérêts légaux à partir du 17 juin 2024, sinon à partir de la présente

demande en justice, du chef de la mauvaise implantation d’un mur

séparateur réalisé par l’assignée.

PERSONNE1.) requiert encore la condamnation de la société SOCIETE1.)

au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 34.471,15 euros, sous

réserve d’augmentation en cours d’instance, avec les intérêts légaux à

partir du 17 juin 2024, sinon à partir de la présente demande en justice, du

chef de l’absence de drainage à l’extérieur de la maison.

La demanderesse demande par ailleurs au tribunal de condamner la partie

assignée de procéder dans un délai de 15 jours à partir du jour du

jugement à intervenir, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de

retard, à la réfection des vices et défauts dont la construction litigieuse se

trouve affectée.

PERSONNE1.) réclame finalement l’allocation du montant de 2.500 euros

au titre d’une indemnité de procédure ainsi que l’exécution provisoire du

jugement et la condamnation de l’assignée au frais et dépens de

l’instance.

La demande est basée sur les articles 1792 et 2270 du Code civil.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait exposer avoir chargé la

société SOCIETE1.) de la construction « clé en mains » d’une maison

unifamiliale sur un terrain sis à ADRESSE1.), dans le cadre du lotissement

dénommé « ADRESSE1.) » suivant un cahier des charges établi par la

société SOCIETE1.) ; qu’un procès-verbal de réception aurait été dressé le

16 décembre 2022 renseignant un certain nombre de défauts et

inachèvements ; qu’après avoir pris possession des lieux, elle aurait

constaté que la construction réalisée par l’assignée n’était pas conforme

aux règes de l’art, qu’elle présentait des vices, défauts et inachèvements

importants.

PERSONNE1.) fait valoir que le bureau d’expertise LUXIBEA, chargée par

la demanderesse d’une mission d’expertise, dans son rapport dressé le 28

septembre 2023, aurait noté une multitude de défectuosités mais que

malgré plusieurs échanges de correspondances entre parties, la société

assignée aurait omis de procéder à la réfection, à la réparation et à

l’achèvement des défauts constatés.

Elle soutient que les vices et défauts auraient été dénoncés par courrier

recommandé du 24 juin 2024 et elle reproche actuellement à l’assignée :

-

un rebord de fenêtre de la cuisine mal posé,

-

une absence de film à picots entre les fondations et la façade,

-

des portes intérieurs avec tâches noires,

-

la porte du garage pas étanche,

-

une absence de joints au niveau du carrelage du garage,

-

une isolation du toit non réalisée selon les règles de l’art,

-

une aération de la salle de bains non réalisée selon les règles de

l’art,

-

une utilisation de tuyaux non adaptés au niveau du système de

l’aération,

-

une absence de siphons et de drainage au niveau du garage et de

l’entrée principale,

-

des fissures importantes à l’intérieur de l’immeuble,

-

un système d’évacuation des eaux au niveau du garage non réalisé

selon les règles de l’art.

PERSONNE1.) demande au tribunal de condamner la société SOCIETE1.)

de procéder à la réfection de ces vices et défauts allégués sous peine

d’une astreinte.

La demanderesse fait état d’une absence de drainage au niveau de

l’entrée du garage et de la porte d’entrée qui empêcherait l’évacuation

correcte des eaux de pluie et entraînerait une dégradation importante de la

construction.

Elle réclame de ce chef l’allocation du montant de 34.471,15 euros

correspondant au devis établi par la société SOCIETE2.) pour procéder

aux travaux de remise en état.

Le poste « carrelages du garage ont été placés de manière totalement

inacceptable et en violation manifeste des règles de l’art » indiqué dans

l’assignation n’est plus repris dans le relevé des vices et défauts remis à

l’audience et il ressort des pièces versées par l’assignée que des travaux

de réfection du carrelage ont été effectués.

La partie demanderesse reproche encore à la société SOCIETE1.) une

violation contractuelle pour ne pas avoir respecter les droits de propriété

de ses clients et elle soutient que l’assignée n’aurait pas respecté les

limitations cadastrales au moment de procéder à la construction du mur

séparateur entre son terrain et celui du voisin, de sorte que le mur

séparateur n’aurait pas été construit sur la limite des deux parcelles mais

aurait été placé à droite de la limite cadastrale et priverait ainsi la

demanderesse d’une surface importante de son terrain acquit auprès de la

société SOCIETE3.) le 12 juillet 2021 pour un montant de 336.720 euros.

PERSONNE1.) évalue le préjudice subi du chef de privation d’une partie

de sa propriété au montant ex aequo et bono de 50.000 euros.

La société assignée conteste les reproches avancés et demande au

tribunal de déclarer la demande de PERSONNE1.) non fondée. Elle

soutient qu’il n’aurait pas été précisé que le mur litigieux serait un mur

mitoyen et qu’en tout état de cause il n’aurait pas été possible de le

construire autrement, le mur en question étant le prolongement du mur de

la maison. Elle conteste que le drainage n’aurait pas été fait mais est

d’accord pour dire que le siphon n’est pas fixé au drainage, travaux qu’elle

évalue au montant de 500 euros et qu’elle propose de faire. L’assignée

soutient encore avoir procédé à la réfection des autres vices allégués. Elle

conteste le principe du contradictoire du rapport LUXIBEA et s’oppose à la

prise en compte de ladite expertise. La société défenderesse conclut

finalement à l’institution d’une expertise judiciaire.

En l’occurrence, il n’est pas contesté que les parties sont liées par un

contrat de vente en état futur d’achèvement et que la réception des travaux

a eu lieux en date du 16 décembre 2022.

En matière de vente d’immeuble à construire, les articles 1642-1 et 1646-1

du Code civil instituent un régime dérogatoire au droit commun en ce qui

concerne la garantie des vices.

L’article 1646-1 du Code civil prévoit que « Le vendeur d'un immeuble à

construire est tenu pendant dix ans, à compter de la réception de l'ouvrage

par l'acquéreur, des vices cachés dont les architectes, entrepreneurs et

autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage

d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2270

du présent code. Le vendeur est tenu de garantir les menus ouvrages

pendant deux ans à compter de la réception de l'ouvrage par l'acquéreur ».

L’article 1792 du Code civil dispose que « si l'édifice périt en tout ou en

partie par le vice de la construction, même par le vice du sol, les

architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage

par un contrat de louage d'ouvrage en sont responsables pendant dix

ans ».

Aux termes de l’article 2270 du Code civil « les architectes, entrepreneurs

et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage

d'ouvrage sont déchargés de la garantie des ouvrages qu'ils ont faits ou

dirigés après dix ans, s'il s'agit de gros ouvrages, après deux ans pour les

menus ouvrages ».

Dans la mesure où en l’espèce, l’assignation a été introduite dans un délai

de moins de deux ans à partir de la réception des travaux, il n’y a pas lieu

de distinguer entre menus ouvrages et gros ouvrages.

Pour établir les manquements qu’elle allègue, PERSONNE1.) entend se

prévaloir d’une expertise réalisée par le bureau d’expertise LUXIBEA.

La société SOCIETE1.), qui conteste la réalité et l’ampleur des dégâts

avancés, conclut à l’institution d’une expertise judiciaire, l’expertise

LUXIBEA versée par la partie demanderesse étant une expertise

unilatérale et des travaux ayant été exécutés postérieurement au constat

de l’expert.

En l’espèce, le cabinet d’expertise LUXIBEA est intervenu à la suite de la

demande de PERSONNE1.).

L’expertise extrajudiciaire n’est soumise, ni dans son déroulement, ni dans

la discussion de ses résultats, au principe de la contradiction. L’expertise

extrajudiciaire peut être unilatérale ou amiable. L’expertise unilatérale se

dit de celle qui est sollicitée par une partie auprès d’un expert (à charge

naturellement pour elle de rémunérer ce dernier), alors que l’expertise

amiable est celle qui diligentée, à la demande conjointe des parties

concernées, en vertu d’une clause contractuelle ou d’un accord, soit par un

expert désigné d’un choix commun, soit par deux experts choisis

respectivement par chaque partie (cf. Jurisclasseur, Procédure Formulaire,

v° Expertise, Fasc.10, n°4).

Les termes « opposabilité » et « validité » doivent rester réservés aux

expertises judiciaires. En effet, l’expert judiciaire doit respecter le principe

du contradictoire, règle essentielle de validité de l’expertise judiciaire, et

c’est le respect du contradictoire lors des opérations d’expertise qui rend

son expertise opposable aux parties qui y ont été présentes ou

représentées.

L’expertise unilatérale ou officieuse, qu’une partie se fait dresser à l’appui

de ses prétentions, n’est par définition pas contradictoire. Une telle

expertise, lorsqu’elle est régulièrement communiquée et soumise à la libre

discussion des parties, vaut comme élément de preuve et le juge peut la

prendre en considération en tant que tel et y puiser des éléments de

conviction (cf. Cour d’Appel, 13 octobre 2005, n° 26892 du rôle).

Cependant, l’article 65 Nouveau Code de procédure civile s’oppose à ce

qu’un tel rapport puisse fonder à lui seul une condamnation si la partie qui

n’y a pas été partie en conteste l’opposabilité (cf. Cour de cassation, 8

décembre 2005, n° 63/05, P. 33, p. 143).

Le juge ne peut utiliser les expertises unilatérales qu’à la double condition

qu’elles aient été régulièrement versées aux débats et soumises à la

discussion contradictoire des parties et que leurs données soient

corroborées par d’autres éléments du dossier. Il peut se référer à un

rapport d’expertise unilatéral produit régulièrement et susceptible d’être

débattu de façon contradictoire à titre d’élément de comparaison avec les

autres éléments de preuve soumis à son appréciation. Il ne peut

cependant se fonder de manière exclusive sur une expertise réalisée à la

demande de l’une des parties.

En l’espèce, l’expertise invoquée constitue une expertise extrajudiciaire

unilatérale.

Le fait que la société SOCIETE1.) ait pris position quant à l‘expertise en

question

n’est

pas

suffisant

pour

rendre

l’expertise

LUXIBEA

contradictoire.

L’expert a en effet été désigné de l’initiative de la demanderesse et l’expert

ne s’est pas adressé à la société SOCIETE1.) pour assister aux opérations

d’expertise, de sorte qu’il est à considérer comme l’expert de la partie

demanderesse.

Le rapport d’expertise LUXIBEA du 28 septembre 2023 et le rapport

complémentaire du 31 janvier 2024 ayant été régulièrement communiqués

et soumis à la libre discussion des parties, ils peuvent être pris en

considération par le tribunal.

Compte tenu de ce que le tribunal ne saurait toutefois se baser sur le seul

rapport d’expertise unilatéral et de ce que la société SOCIETE1.) soutient

avoir entretemps procéder à des travaux de réfection, le tribunal décide

d’ordonner une expertise judiciaire en ce qui concerne le volet « autres

vices et défauts » (un rebord de fenêtre de la cuisine mal posé, une

absence de film à picots entre les fondations et la façade, des portes

intérieurs avec tâches noires, la porte du garage pas étanche, une

absence de joints au niveau du carrelage du garage, une isolation du toit

non réalisée selon les règles de l’art, une aération de la salle de bains non

réalisée selon les règles de l’art, une utilisation de tuyaux non adaptés au

niveau du système de l’aération, une absence de siphons et de drainage

au niveau du garage et de l’entrée principale, des fissures importantes à

l’intérieur de l’immeuble, un système d’évacuation des eaux au niveau du

garage non réalisé selon les règles de l’art) et le volet « absence de

drainage à l’extérieur de la maison ».

Compte tenu de ce que la charge de la preuve de la mauvaise exécution

des travaux repose en principe sur la demanderesse mais en tenant

également compte des rapports LUXIBEA et de ce que la société

SOCIETE1.) soutient avoir procédé à la réfection des vices y énumérés,

les parties seront tenues chacune à payer la moitié de la provision de

l’expert, la mission d’expertise servant à prouver les prétentions des deux

parties.

En ce qui concerne le volet « mauvaise implantation du mur séparateur »,

le tribunal se doit de constater qu’il ne ressort d’aucune pièce du dossier

que la société assignée ait été chargée de la construction d’un mur

mitoyen. En l’absence de tout élément de preuve rendant vraisemblable

ses affirmations, notamment une autorisation de bâtir portant sur la

réalisation d’un mur mitoyen ou une attestation du voisin, le tribunal retient

que les déclarations de PERSONNE1.) y relatives restent à l’état de pures

allégations et ne sauraient être prises en compte par le tribunal.

La demande de PERSONNE1.) en allocation de dommages-intérêts du

chef de « la mauvaise implantation du mur séparateur » est partant d’ores

et déjà à déclarer non fondée.

En attendant le résultat de la mesure d'instruction, il y a lieu de réserver le

surplus des demandes ainsi que les frais et dépens de l'instance.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Diekirch, siégeant en matière

commerciale, statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

dit d’ores et déjà non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation

de dommages-intérêts du chef de « la mauvaise implantation du mur

séparateur »,

avant tout autre progrès en cause:

nomme

expert

Davide LOPES, c/o CONVEX S.àr.l., demeurant

professionnellement à L-6951 Olingen, 5, rue d'Eschweiler, avec la mission

de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, motivé

et détaillé de:

constater les éventuels vices, malfaçons, inexécutions et non-conformité

dont est affectée le cas échéant la maison d’habitation appartenant à

PERSONNE1.), sise à L-ADRESSE1.), en relation avec :

-

un rebord de fenêtre de la cuisine mal posé,

-

une absence de film à picots entre les fondations et la façade,

-

des portes intérieurs avec tâches noires,

-

la porte du garage pas étanche,

-

une absence de joints au niveau du carrelage du garage,

-

une isolation du toit non réalisée selon les règles de l’art,

-

une aération de la salle de bains non réalisée selon les règles de

l’art,

-

une utilisation de tuyaux non adaptés au niveau du système de

l’aération,

-

une absence de siphons et de drainage au niveau du garage et de

l’entrée principale,

-

des fissures importantes à l’intérieur de l’immeuble,

-

un système d’évacuation des eaux au niveau du garage non réalisé

selon les règles de l’art,

-

une absence de drainage au niveau de l’entrée du garage et de la

porte d’entrée,

rechercher les causes et origines de ces vices, malfaçons et inexécutions

éventuellement constatés,

se prononcer sur les travaux requis pour remédier aux désordres

constatés et d’évaluer le coût desdits travaux,

fixe la provision à valoir sur les honoraires et frais de l’expert au montant

de 2.500 euros,

ordonne tant à PERSONNE1.) qu’à la société SOCIETE1.) de payer la

moitié de ladite provision à l’expert au plus tard le 16 juillet 2025,

charge le vice-président Chantal GLOD du contrôle de cette mesure

d’instruction,

dit que si les honoraires de l’expert devaient dépasser le montant de la

provision versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer ses

opérations

qu’après

paiement

ou

consignation

d’une

provision

supplémentaire,

dit que si l'expert rencontre des difficultés dans l'exécution de sa mission,

il devra en référer au même magistrat,

dit que dans l’accomplissement de sa mission l’expert pourra s’entourer de

tous renseignements utiles et même entendre de tierces personnes,

dit que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal le 30 septembre

2025 au plus tard,

dit que, le cas échéant, l’expert demandera au magistrat commis un report

de la date de dépôt en indiquant sommairement les motifs qui empêchent

le dépôt dans le délai prévu,

dit

qu’en cas d’empêchement de l’expert il sera procédé à son

remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de la

mesure d’instruction,

réserve le surplus et les frais,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du

mercredi, 19 novembre 2025, à 10.00 heures.

Ainsi prononcé en audience publique au tribunal d’arrondissement à

Diekirch,

par

Nous

Chantal

GLOD,

vice-président

du

tribunal

d’arrondissement, assisté du greffier Christiane BRITZ.

Le greffier Le vice-président