Landlord wins partial rent claim; court rejects provisional execution due to lack of urgency.

Rép. n°

2372

/25

L-BAIL-44/25

Audience publique du quatre juillet deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), immatriculée au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le n° NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions,

partie demanderesse,

comparant par Maître Elisabeth KOHLL, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

e t

PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

les deux demeurant à F-ADRESSE2.);

parties défenderesses,

comparant par Maître Emmanuel VANNINI, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

Faits

L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée

le 17 janvier 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du lundi

24 février 2025 à 9h, salle JP 0.15.

Après plusieurs remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 20 juin 2025,

lors de laquelle, Maître Elisabeth KOHLL, se présentant pour la demanderesse et

Maître Morgane FERRARO, en remplacement de Maître Emmanuel VANNINI, furent

entendues en leurs moyens et conclusions respectifs.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Exposé du litige

Par requête déposée le 17 janvier 2025 au greffe du tribunal de paix de et à

Luxembourg, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a fait convoquer 1)

PERSONNE1.) et 2) PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant

en matière de bail à loyer, pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement

à intervenir :

-

entendre condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum,

sinon chacune pour le tout, à lui payer la somme de 5.587,23.- euros à titre

d’arriérés de loyers, avec les intérêts légaux, à partir de l’échéance des loyers,

sinon de la demande en justice jusqu’à solde ;

-

entendre condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum,

sinon chacune pour le tout, à lui payer la somme de 5.679.- euros au titre des

frais de remise en état, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde ;

-

dire qu’il sera tenu compte de la garantie locative d’un montant de 6.600.- euros

et procéder par voie de compensation ;

-

entendre condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum,

sinon chacune pour le tout, à lui payer la somme de 1.500.- euros du chef

d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile ;

-

entendre condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum,

sinon chacune pour le tout, aux frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa requête, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) expose avoir,

suivant contrat de sous-location avec effet au 15 novembre 2019, donné en sous-

location au défendeur sub 1) un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 2.000.- euros et des avances sur charges mensuelles

de 300.- euros, étant précisé que le loyer a par la suite été augmenté au montant de

2.350.- euros et les avances sur charges au montant de 425.- euros.

En date du 24 juin 2020, un avenant au contrat de bail aurait ajouté la défenderesse

sub 2) au contrat.

Les parties auraient convenu d’une résiliation amiable du contrat de bail avec effet au

14 août 2024, un nouveau locataire ayant pu être trouvé dès le 15 août 2024.

La requérante fait valoir que les locataires seraient en défaut de payer les loyers et

avances sur charges pour les mois de juin et juillet 2024 et la première moitié du mois

d’août 2024 pour un total de 6.803,23.- euros, dont cependant un paiement de 1.216.-

euros fait en date du 29 août 2024 devrait encore être déduit, de sorte à arriver à un

solde de 5.587,23.- euros.

La requérante aurait encore constaté que l’appartement se trouvait dans un mauvais

état lors de la sortie des locataires et divers travaux de rénovation auraient dû être

entamés pour un coût de 7.548.- euros, dont un montant de 1.869.- euros aurait déjà

été payé par les locataires, de sorte à aboutir à un solde de 5.679.- euros.

Il y aurait dès lors lieu à contrainte judiciaire.

A l’audience du 20 juin 2025, la partie demanderesse a réduit sa demande relativement

au titre des frais de remise en état pour la porter au montant de 5.652.- euros alors

que le montant d’ores et déjà payé par les locataires de ce chef serait de 1.896.- euros

(et non 1.869.- euros).

Il y a lieu de lui en donner acte.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), qui reconnaissent avoir signé un contrat de bail

avec la partie requérante aux dates en question, font valoir qu’ils auraient quitté les

lieux et remis les clés à la bailleresse en date du 30 juillet 2024.

S’ils reconnaissent le bien-fondé des loyers pour les mois de juin et juillet 2024, ils

contestent cependant le loyer de la première moitié du mois d’août suite à leur départ

le 30 juillet.

Ils contestent encore les prétendus dégâts locatifs dont se prévaudrait la partie

demanderesse et en tout état de cause, contestent le coût de remise en état qui serait

surfait.

Il faudrait d’ailleurs retenir pour l’essentiel que les prétendus dégâts se rapporteraient

à l’usure normale non imputable au locataire.

Ils font encore état de divers paiements qui n’auraient pas été pris en compte par la

partie bailleresse.

Les défendeurs réclament, à titre reconventionnel, à se voir communiquer le décompte

des charges pour les années 2023 et 2024 sous peine d’une astreinte de 100.- euros

par jour de retard (astreinte à limiter au montant de 5.000.- euros).

Appréciation

La recevabilité

Les demandes, introduites dans les forme et délai de la loi, sont à déclarer recevables

en la forme.

Le bien-fondé

La demande principale

Arriérés de loyers et de charges

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer

aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Au regard de l’accord des locataires quant aux loyers réclamés pour les mois de juin

et juillet 2024, la demande de ce chef est d’ores et à déclarer fondée pour le montant

de 5.550.- euros.

Concernant le bien-fondé de la première moitié du mois d’août 2024, il convient de

constater que les locataires ont, par courrier du 11 juillet 2024, résilié le bail, au regard

de leurs difficultés financières, et ont demandé à pouvoir quitter les lieux dans les plus

brefs délais.

Il est constant en cause qu’il a été dressé un état des lieux de sortie contradictoire en

date du 30 juillet 2024 et que les clés ont été remises à la bailleresse à ce moment.

Il résulte cependant également des mentions de l’annexe à l’état de sortie (fixant les

travaux de remise en état et le coût y relatif) du 30 juillet 2024 que : « La restitution

anticipée des clés ne libère pas le sous-locataire de ses obligations.

Lesdites obligations sont effectives jusqu’à l’expiration du préavis, sauf relocation

anticipée par le prochain sous-locataire. » ; ce document a été dûment signé par

PERSONNE2.).

Au regard de ces stipulations et du fait que les locataires ne rapportent pas la preuve

d’une renonciation de la partie bailleresse à cette disposition, il en découle que la

société SOCIETE1.) est également fondée à réclamer le paiement de la première

moitié du mois d’août (un nouveau locataire ayant été trouvé avec effet au 15 juillet

2024).

La demande du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges est partant à

déclarer fondée pour le montant de 5.587,23.- euros, à augmenter des intérêts légaux

à compter de la demande en justice, le 17 janvier 2025, jusqu’à solde.

Les dégâts locatifs

La bailleresse expose avoir constaté divers dégâts locatifs après le départ des

défendeurs, ce qui aurait conduit à un coût de remise en état de 7.548.- euros, dont

un montant de 1.896.- euros aurait déjà été payé par les locataires, de sorte à aboutir

à un solde de 5.652.- euros.

Elle se base à ce titre sur une facture émise par la société SOCIETE2.) SARL qui met

en compte divers travaux de remise en état pour un montant de 7.548.- euros TTC et

la preuve de paiement y relative ; les montants HT pour les divers postes se chiffrent

comme suit :

-

Remise en peinture par surface au sol

2.613,68.- euros

-

Nettoyage de l’appartement

401,71.- euros

-

Nettoyage du balcon/terrasse

179,49.- euros

-

Réparation mini impact (meuble cuisine)

64,10.- euros

-

Réparation grand impact meuble cuisine)

256,41.- euros

-

Remplacement porte en bois (sans jointure)

1.196,58.- euros

-

Remplacement porte en bois (avec jointure)

1.025,64.- euros

-

Réglage du store à lamelles

256,41.- euros

-

Remplacement et reprogrammation télécommande

102,56.- euros

-

Déplacement

25,64.- euros

-

Ouvrier qualifié avec surveillance

329,96.- euros

Soit un total de 6.451,28.- euros HTVA (respectivement 7.548.- euros TTC).

Les locataires contestent en grande partie les prétendus dégâts locatifs dont se

prévaut la partie demanderesse et le coût de remise en état qui serait surfait et font

valoir que pour l’essentiel, les prétendus dégâts se rapporteraient à l’usure normale

non imputable au locataire.

Suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux, le locataire doit

rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été

dégradé par vétusté ou force majeure.

L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le

chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou

de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une

dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à

démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non

imputable au locataire. Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il n’incombe

partant pas au bailleur de prouver que la dégradation est imputable au locataire mais

il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation

excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a

une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Marianne HARLES : Le

bail à loyer: compte-rendu de jurisprudence, n° 114, page 343, Pasicrisie 31).

Aux termes de l’article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives

n’est à charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou

la force majeure.

Ne constitue pas une dégradation engageant la responsabilité du preneur, celle qui

résulte de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en

découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même

normal, l’abîme et la détériore, dans une certaine mesure (Novelles, M. La Haye et J.

Vankerckhove, Le louage de choses, tome 1er, éd. Larcier, n° 980)

Il appartient dès lors dans un premier temps au propriétaire d’établir les dégâts par lui

allégués et de prouver qu’ils dépassent l’usure normale.

Il est admis que le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens

de preuve légalement admis.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été rédigé en date du 15 novembre 2019 qui

retient que l’appartement se trouve en bon état (mis à part quelques points

spécialement énumérés)

Un état des lieux de sortie a été rédigé le 30 juillet 2024, signé par PERSONNE2.) ;

cet état des lieux comprend une annexe datée du même jour, reprenant les travaux de

remise en état et le coût y relatif, annexe également signée par PERSONNE2.).

Il résulte de l’annexe précitée que PERSONNE2.) déclare accepter les travaux de

peinture (3.058.- euros TTC), le nettoyage (680.- euros TTC), le mini impact de la porte

(75.- euros TTC) et le grand impact de la porte (300.- euros TTC).

Il résulte également d’un courrier de PERSONNE1.) du 19 août 2024 qu’il accepte les

travaux de mise en peinture pour 2.613,68.- euros HT et les frais de nettoyage pour

les montants de 401,71.- euros HT et 179,49.- euros HT (soit les montants repris dans

la facture SOCIETE2.)).

Au regard de ces éléments, il y a lieu de faire droit au coût de la remise en peinture

et des frais de nettoyage pour les montants en question.

Concernant le poste des impacts aux meubles de cuisine, PERSONNE1.) a

reconnu, dans son courrier du 19 août 2024, le bien-fondé du montant de 64,10.- euros

HT pour le mini impact (soit le montant de la facture SOCIETE2.)) et le montant de

150.- euros HT pour le grand impact (au lieu des 256,41.- euros HT facturés).

L’état de sortie retient un impact dans le meuble sous le lavabo et un impact dans la

porte en -dessous de la plaque.

Au regard du fait que les locataires ne versent aucun élément de nature à établir que

le montant de 256,41.- euros HT mis en compte suivant facture SOCIETE2.) serait

surfait, ledit montant peut valablement être retenu, auquel il convient d’ajouter le

montant de 64,10.- euros tel que reconnu par les défendeurs.

Concernant le poste « Remplacement portes en bois », il a été précisé ci-avant que

PERSONNE2.) a déclaré accepter le montant de 350.- euros TTC de ce chef ; il y a

encore lieu de constater que dans son courrier du 19 août 2024, PERSONNE1.) a

reconnu pour ce poste le bien-fondé du montant de 450.- euros HT, en précisant que

les dégradations aux portes auraient pu être réparées et qu’elles ne nécessitaient pas

un remplacement pur et simple des portes.

Si l’état de sortie retient l’existence d’un impact au niveau de la porte séjour/hall de

nuit, d’un impact au niveau de la porte de la 2ième chambre à coucher et d’un impact

au niveau de la porte de la salle de bains, toujours est-il que les photos en cause ne

permettent pas d’apprécier l’ampleur de ces dégâts, ampleur telle qu’elle aurait

nécessité un remplacement pur et simple des portes ; la partie bailleresse n’a pas non

plus expliqué lors des plaidoiries en quoi ce remplacement aurait été indispensable en

lieu et place d’une réparation.

A défaut de plus amples éléments, le Tribunal fixe ex aequo et bon le coût de remise

en état des portes au montant de 1.000.- euros + TVA.

Concernant le poste « Réglage du store à lamelles », contesté par les locataires,

l’état de sortie retient « Volet à régler », la photo afférente montrant que deux/trois

lamelles ne sont plus alignées de manière horizontale.

A défaut de plus amples éléments, il y a lieu de considérer que le réglage dudit store

ne dépasse pas le cadre de l’usure normale, partant non imputable aux locataires ; ce

poste est partant à rejeter.

Concernant le poste « Remplacement et reprogrammation télécommande »,

contesté par les locataires, il y a lieu de constater que l’état de sortie n’en fait pas

mention, le partie bailleresse n’ayant pas autrement expliqué à l’audience des

plaidoiries la justification de ce poste ; ce poste est partant à rejeter.

Concernant le poste

« Déplacement »

et le poste

« Ouvrier qualifié avec

surveillance », contestés par les locataires, la partie bailleresse n’a pas expliqué en

quoi ces frais auraient été nécessaires et en quoi ils seraient imputables aux

locataires ; ces postes sont partant à rejeter.

En conclusion, les dégâts locatifs pouvant être mis à charge des locataires se chiffrent

au montant de 4.515,39.- euros HT (= 2.613,68 + 401,71 + 179,49 + 64,10 + 256,41 +

1.000), respectivement 5.283.- euros TTC, à augmenter des intérêts légaux à compter

de la demande en justice jusqu’à solde.

Les prétendus paiements faits par les locataires :

Les locataires font état de plusieurs paiements qu’il y aurait lieu d’imputer sur la

créance revendiquée par la partie bailleresse, à savoir :

-

un paiement de 1.896.- euros en date du 22 juillet 2024 au titre du coût de

remise en état,

-

un paiement de 1.216.- euros en date du 29 août 2024 au titre des arriérés de

loyers,

-

un paiement de 2.775.- euros en date du 15 mai 2025 au titre du coût de remise

en état,

Si la partie bailleresse avait initialement pris en compte ledit montant de 1.896.- euros,

il convient de refaire cette opération au regard du coût de remise en état rectifié de

5.283.- euros TTC, de sorte à aboutir à un solde de 3.387.- euros.

Concernant le montant de 1.216.- euros, il a d’ores et déjà été imputé sur les arriérés

de loyers.

Concernant le paiement de 2.775.- euros, la partie bailleresse fait valoir que ce

montant était destiné à régler le loyer du mois de mai 2024.

Il ne résulte pas des mentions de l’extrait bancaire quel aurait été l’objet dudit

paiement.

Au regard du fait que le montant de 2.775.- euros correspond exactement au quantum

redu au titre du loyer et des avances sur charges et du fait que les locataires

n’apportent aucun élément établissant que le mois de mai 2024 aurait d’ores et déjà

été payé à un autre moment, il convient d’admettre que le paiement du montant de

2.775.- euros correspond au loyer du mois de mai 2024 et ne saurait être imputé au

titre des dégâts locatifs.

Il convient toutefois de prendre en compte la garantie locative du montant de 6.600.-

euros et d’ordonner la compensation entre les divers montants.

En conclusion, il y lieu de condamner les défendeurs au montant de 2.374,23.- euros

(=5.587,23 + 3.387 – 6.600) avec les intérêts légaux en cause ; au regard des

stipulations du contrat de bail, cette condamnation sera solidaire.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile « l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il

n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution pourra être ordonnée avec ou

sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n'est pas opportun et il n'existe pas de motif justifiant la demande en

exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

La demande reconventionnelle

La demande en communication des décomptes des charges locatives

Les parties défenderesses réclament la transmission du décompte des charges

locatives pour les années 2023 et 2024.

La partie bailleresse ne s’oppose pas à la demande mais soutient avoir besoin de

temps supplémentaire pour ce faire.

Il y a partant lieu de faire droit à la demande et de refixer l’affaire pour continuation des

débats à une audience ultérieure pour voir statuer sur les charges pour les années en

question.

La condamnation à une astreinte est superfétatoire au regard de l’accord de la

bailleresse à s’exécuter.

Il y a lieu de réserver le surplus.

Par ces motifs

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit les demandes en la forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL de la réduction de

sa demande au titre des dégâts locatifs,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL fondée au titre

des arriérés de loyers et d’avances sur charges locatives pour la somme de 5.587,23.-

euros,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL fondée au titre

des dégâts locatifs pour la somme de 3.387.- euros et en déboute pour le surplus

dit qu’il y a lieu de prendre en compte la garantie locative d’un montant de 6.600.-

euros,

ordonne la compensation entre ces montants,

partant condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL la somme de 2.374,23.- euros,

avec les intérêts légaux à compter du 17 janvier 2025 jusqu’à solde,

dit fondée la demande PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à se voir communiquer le

décompte des charges locatives pour les années 2023 et 2024,

ordonne à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL de communiquer

dans les meilleurs délais à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le décompte des charges

locatives pour les années 2023 et 2024,

refixe l’affaire pour continuation des débats relativement aux charges locatives des

années 2023 et 2024 à l’audience du 27 octobre 2025 à 9h, salle 0.15.

réserve le surplus.

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Robert WORRÉ, juge de

paix à Luxembourg, assisté de la greffière Jacqueline GERTEN, avec laquelle Nous

avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Robert WORRÉ

Jacqueline GERTEN

Juge de Paix

Greffière