Condominium owners' association partially wins repair claim against developer for building defects and damages.

Jugement civil n° 2025TALCH08/00132

Audience publique du mercredi, 2 juillet 2025.

Numéro du rôle : 168.012

Composition :

Sandra ALVES ROUSSADO, vice-présidente,

Hannes WESTENDORF, juge,

Elodie DA COSTA, juge,

Guy BONIFAS, greffier.

ENTRE

le syndicat des copropriétaires de la résidence sise à L-ADRESSE1.), représenté par son

syndic actuellement en fonctions, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et

des sociétés de Luxembourg sous le n° B NUMERO1.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions,

partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Nadine dite Nanou

TAPELLA d’Esch-sur-Alzette du 6 octobre 2014,

comparaissant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Luxembourg,

ET

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le n° B NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie défenderesse aux fins du prédit exploit TAPELLA,

comparaissant par la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la Cour

S.àr.l., représentée par Maître

François CAUTAERTS, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________

LE TRIBUNAL

1. Objet du litige

Le litige a trait à la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence sise à L-

ADRESSE4.), (ci-après le SOCIETE3.)) tendant à voir condamner la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL (ci-après la société SOCIETE2.)) au

paiement du montant de 97.527,25.- euros au titre tant du coût estimé des travaux de

réfection nécessaires à la remise en état de la résidence sise à L-ADRESSE4.) (ci-après

la ADRESSE5.)) que de la réparation du prétendu préjudice ainsi subi.

2. Antécédents procéduraux

Par exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du 18 juin 2008, la

société SOCIETE2.), comparaissant par Maître Jacques WOLTER, a fait donner

assignation à PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) (ci-après les époux

PERSONNE3.)) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de ce siège pour les

voir condamner au paiement du solde du prix de vente de l’appartement acquis par ces

derniers.

Maître Jean TONNAR s’est constitué pour les époux PERSONNE3.).

Pour s’opposer au paiement, les époux PERSONNE3.) ont invoqué l’existence de vices

et malfaçons affectant les parties privatives et communes de l’immeuble construit par

la société SOCIETE2.). Ils ont sollicité reconventionnellement l’obtention de

dommages et intérêts de l’ordre de 7.500.- euros.

L’affaire a été inscrite au registre des rôles sous le numéro 115.726. Elle a été soumise

à l’instruction de la 17e section.

Par exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-Alzette du 20 novembre

2008, le SOCIETE3.), comparaissant par Maître Jean TONNAR, a fait assigner la

société SOCIETE2.) à comparaître devant le juge des référés pour voir ordonner une

mesure d’instruction.

A l’appui de son assignation, il faisait exposer que depuis la fin des travaux de

construction et la remise des clés des problèmes d’humidité suite à des infiltrations

d’eau se seraient manifestés notamment dans les garages souterrains et dans les caves

de l’immeuble ainsi qu’au niveau de l’accès au parking.

Par ordonnance de référé n° 28/2009 du 20 janvier 2009, le juge des référés a ordonné

une expertise et commis pour y procéder l’expert Luciano BERALDIN, avec la mission

de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, motivé et détaillé de

: constater les problèmes d’humidité affectant l’immeuble depuis la remise des clés, en

déterminer l’origine et les causes et préconiser les moyens aptes à y remédier et évaluer

le coût de la remise en état.

L’expert BERALDIN a déposé un rapport intermédiaire le 20 avril 2009. Il a déposé

son rapport définitif en date du 29 septembre 2010.

L’instruction dans le rôle 115.726 a été clôturée par ordonnance de clôture du 9

novembre 2011.

Par jugement n° 11/2012 du 11 janvier 2012, le tribunal, 17e section, a reçu les

demandes principale et reconventionnelle en la forme ; les a dit non fondées ; partant en

a débouté ; a débouté toutes les parties de leur demande d’une indemnité de procédure

et a condamné la société SOCIETE2.) aux frais de l’instance, avec distraction au profit

de Maître Jean TONNAR qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

3. Procédure

Par exploit de l'huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA d’Esch-sur-Alzette du

6 octobre 2014, le SOCIETE3.), comparaissant par Maître Jean TONNAR, a fait donner

assignation à la société SOCIETE2.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement

de ce siège.

Maître Jacques WOLTER s’est constitué pour la société SOCIETE2.) en date du 13

octobre 2014.

L’affaire a été inscrite au registre des rôles sous le numéro 168.012. Elle a été soumise

à l’instruction de la 8e section.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 19 avril 2016, l’instruction a été clôturée

sur la question de la forclusion.

Le juge rapporteur a été entendu en son rapport oral à l’audience du 10 mai 2016.

Le 30 mai 2016, une rupture du délibéré a été ordonnée aux fins de permettre à Maître

Jean TONNAR de verser le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires

de la ADRESSE5.) du 14 janvier 2013, dont il a fait état dans son corps de conclusions

notifié en date du 10 septembre 2015.

En date du 1er juin 2016, Maître Jean TONNAR a déposé la pièce concernée au greffe

du tribunal.

L’instruction de l’affaire a de nouveau été clôturée sur la question de la forclusion en

date du 7 juin 2016 et le juge rapporteur a été entendu en son rapport oral à l’audience

du même jour.

Par jugement n° 147/2016 du 21 juin 2016, le tribunal a reçu la demande en la forme ;

a dit que les parties sont liées par un contrat de vente en état futur d’achèvement ; a dit

que le SOCIETE3.) a qualité à agir contre la société SOCIETE2.) ; a dit que le

SOCIETE3.) n’est pas forclos à agir contre la société SOCIETE2.) ; partant a rejeté le

moyen de forclusion soulevé par la société SOCIETE2.) ; a ordonné à la société

SOCIETE2.) de communiquer les rapports dressés par l’expert Luciano BERALDIN en

date des 20 avril 2009 et 29 septembre 2010 ; a renvoyé le dossier aux parties pour un

complément d’instruction ; a réservé le surplus de l’affaire et les frais.

Maître Jean TONNAR a conclu le 22 septembre 2016.

Maître Jacques WOLTER a conclu sous injonction le 9 décembre 2016.

Par exploit d’huissier du 12 décembre 2016, la société SOCIETE2.) a relevé appel du

prédit jugement qui ne lui avait pas été signifié.

L’affaire a été inscrite au registre de la Cour sous le numéro 44.315. Elle a été soumise

à l’instruction de la 2e chambre.

Par arrêt N°151/18 – II-CIV du 11 juillet 2018, la Cour d’appel, 2e chambre, a dit l’appel

irrecevable ; a dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure

formulée par la société SOCIETE2.) ; a condamné la société SOCIETE2.) à payer au

SOCIETE3.) une indemnité de procédure de 1.500,- euros ; a condamné la société

SOCIETE2.) à tous les frais et dépens de l’instance d’appel.

Sur ce, les parties ont conclu de part et d’autre.

La société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la Cour SARL s’est constituée

en remplacement de Maître Jacques WOLTER pour la société SOCIETE2.) en date du

6 octobre 2020.

L’instruction a été clôturée par voie d’ordonnance du 27 octobre 2020 et l'affaire a été

renvoyée à l'audience du 24 novembre 2020 pour prise en délibéré selon les modalités

déterminées par l'article 2, paragraphe 2 de la loi du 20 juin 2020 portant 1° prorogation

de mesures concernant - la tenue d’audiences publiques pendant l’état de crise devant

les juridictions dans les affaires soumises à la procédure écrite, - certaines adaptations

de la procédure de référé exceptionnel devant le juge aux affaires familiales, - la

suspension des délais en matière juridictionnelle, et - d’autres modalités procédurales,

2° dérogation temporaire aux articles 74, 75, 76 et 83 de la loi modifiée du 9 décembre

1976 relative à l’organisation du notariat, 3° dérogation temporaire aux articles 15 et 16

de la loi modifiée du 10 août 1991 sur la profession d’avocat, et 4° modification de

l’article 89 de la loi modifiée du 8 mars 2017 sur la nationalité luxembourgeoise (Journal

officiel A523 du 24 juin 2020).

Les mandataires des parties ont été informés par ce même bulletin de la composition du

Tribunal. Ils n’ont pas sollicité à plaider oralement et ont procédé au dépôt de leur farde

de procédure au greffe du Tribunal.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience du 24 novembre 2020 par le Président de

chambre.

Par jugement n°2020TALCH08/00260 du 22 décembre 2020, le tribunal a révoqué

l’ordonnance de clôture pour permettre aux parties de conclure quant au point suivant :

le tribunal a en effet constaté que le jugement rendu en date du 11 janvier 2012 par la

17e section a été rendu sur base du rapport définitif BERALDIN du 29 septembre 2010

qui est actuellement en discussion dans le cadre du présent litige. Or, ce même jugement

a retenu la responsabilité de la société SOCIETE2.) pour les problèmes d’étanchéité du

parking et du débarras du sous-sol, pour ceux liés aux panneaux des balcons et pour

ceux liés à la séparation de la terrasse, ces trois types de problèmes concernant des

parties communes. Le tribunal a encore constaté que le coût des frais de remise en état

de ces problèmes a été estimé par le tribunal au minimum au montant de 14.709,49.-

euros, montant correspondant au solde des factures restées impayées par les époux

PERSONNE3.), à charge pour ces derniers néanmoins de réinvestir ce montant dans la

réfection desdits problèmes, ce qui visiblement n’avait pas été fait. Ce faisant, le tribunal

a donc procédé par voie de compensation réciproque des créances. Ce jugement a été

signifié par les époux PERSONNE3.) à la société SOCIETE2.) en date du 6 février 2012

et a acquis force exécutoire, de sorte à ce que le tribunal en a déduit que la société

SOCIETE2.) s’est libérée de toute obligation à l’égard du SOCIETE3.) en ce qui

concerne ces trois types de problèmes déterminés et ce au moins à hauteur du montant

de 14.709,49.- euros. Le tribunal estimant que cette question et son implication

éventuelle sur le litige en cours n’a pas été débattue, il a ordonné la révocation de

l’ordonnance de clôture et renvoyé le dossier aux parties pour leur permettre de conclure

sur le point relevé ci-avant. Dans la mesure où cette question a un impact direct sur la

demande du SOCIETE3.) qui se base également sur le rapport définitif BERALDIN du

29 septembre 2010, les parties ont également été invitées à adapter et à récapituler leurs

prétentions et moyens.

Sur ce, les parties ont conclu de part et d’autre.

Par jugement n°2022TALCH08/00177 du 16 novembre 2022, le Tribunal a ordonné la

révocation de l’ordonnance de clôture au vu du fait que le SOCIETE3.), se contentant

de contester le jugement du 22 décembre 2020, n’avait pas donné suite à la demande du

Tribunal de récapituler ses moyens et prétentions en raison du fait que le Tribunal avait

décidé dans le prédit jugement que la société SOCIETE2.) s’est libérée de toute

obligation à l’égard du SOCIETE3.) en ce qui concerne les problèmes d’étanchéité du

parking et du débarras au sous-sol, pour ceux liés aux panneaux des balcons et enfin

pour ceux liés à la séparation de la terrasse, et ce pour au moins à hauteur du montant

de 14.709,49.-euros. Le Tribunal a partant ordonné au SOCIETE3.) de récapituler ses

prétentions et moyens, tout en laissant la possibilité à la société SOCIETE2.) de pouvoir

y répliquer.

Sur ce, les parties ont conclu de part et d’autre.

L’instruction a été clôturée par voie d’ordonnance du 14 juillet 2023 et l'affaire a été

renvoyée à l'audience du 11 octobre 2023 pour plaidoiries.

Les mandataires des parties ont été informés par la même ordonnance de la composition

du tribunal. Ils n’ont pas sollicité à plaider oralement et ont procédé au dépôt de leur

farde de procédure au greffe du tribunal.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience du 11 octobre 2023 par le Président de

chambre.

Par jugement n°2023TALCH08/00186 du 15 novembre 2023, le Tribunal a dit la

demande en indemnisation des panneaux de balcons pour un montant de 39.122,46.-

euros irrecevable, a, avant tout autre progrès en cause, ordonné une expertise

complémentaire et a nommé expert Luciano BERALDIN, avec la mission d’actualiser

les coûts des travaux de remise en état déjà fixés dans le rapport du 29 septembre 2010

à l’indice de la construction actuel, a ordonné à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) SARL de payer à l’expert la somme de 500.- euros à titre de provision à

faire valoir sur sa rémunération ou de la consigner auprès de la Caisse des consignations

au plus tard le 1er janvier 2024 et d’en justifier au greffe du tribunal, sous peine de

poursuite de l’instance selon les dispositions de l’article 468 du Nouveau Code de

procédure civile, a dit que si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision

versée, l’expert devra en avertir le juge chargé de la surveillance de cette mesure, a dit

que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 1er février 2024 au plus

tard, a chargé Madame le Vice-Président Sandra ALVES ROUSSADO de la surveillance

de cette mesure d’instruction, a dit que l’expert devra en toutes circonstances informer

ce magistrat de ses opérations, de l’état desdites opérations et des difficultés qu’il pourra

rencontrer, a dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera

remplacé par Madame le Président de ce siège sur simple requête lui présentée par la

partie la plus diligente, les autres parties dûment convoquées et par simple note au

plumitif, a sursis à statuer pour le surplus, a réservé les demandes et les frais et dépens

de l’instance et a tenu l’affaire en suspens.

L’expert Luciano BERALDIN a déposé son rapport d’expertise complémentaire en date

du 7 mars 2024.

Maître Jean TONNAR a conclu en date du 23 mai 2024.

La société d’avocats SOCIETE4.) SARL, représentée aux fins de la présente procédure

par Maître François CAUTAERTS, s’est constituée pour la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) SARL, en remplacement de la société d’avocats SOCIETE4.)

SARL, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Jacques WOLTER.

Maître François CAUTAERTS a conclu en date du 28 octobre 2024.

L’instruction a été clôturée par voie d’ordonnance du 1er avril 2025 et l’affaire a été

renvoyée à l’audience du 18 juin 2025 pour plaidoiries.

Les mandataires des parties ont été informés par ce même bulletin de la composition du

Tribunal. Ils n’ont pas sollicité à plaider oralement et ont procédé au dépôt de leur farde

de procédure au greffe du Tribunal.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience du 18 juin 2025 par le Président de chambre.

4. Prétentions et moyens des parties

Le SOCIETE0.) fait valoir que la responsabilité de la société SOCIETE2.) aurait été

constatée judiciairement.

L’expert BERALDIN aurait précisé dans son rapport du 19 janvier 2024 les montants

actualisés nécessaires à l’indemnisation du préjudice du

SOCIETE3.)

DES

COPROPRIETAIRES, en retenant une somme totale de 50.305,63.- euros.

La responsabilité de la société SOCIETE2.) aurait déjà été retenue dans les prédits

dégâts et il y aurait lieu de la condamner pour le prédit montant, déduction faite des

sommes prises en compte au bénéfice des époux PERSONNE3.).

Ainsi, de ce montant, il y aurait lieu de déduire le montant de 14.709,49.- euros,

correspondant à la somme déduite des prédits travaux en faveur des époux

PERSONNE3.).

Ainsi, la société SOCIETE2.) devrait être condamnée au montant total de 35.596,14.-

euros (= 50.305,63 – 14.709,49) à titre de frais de remise en état de l’immeuble

conformément aux conclusions de l’expert BERALDIN.

Le SOCIETE3.) DES COPROPRIETAIRES insiste encore pour que la demande en

dédommagement de son trouble de jouissance soit prise en considération.

En effet, il ne ferait aucun doute que la société SOCIETE2.) n’aurait fait que retarder

les réparations par ses fausses promesses d’intervention, respectivement des

interventions qui se seraient révélées catastrophiques, car elles n’auraient eu pour effet

que d’aggraver les problèmes de la résidence.

Les propriétaires se seraient retrouvés dans un immeuble qui n’aurait jamais été terminé

et de nombreux travaux auraient été mal réalisés, laissant un immeuble dans un état

déplorable.

Le fait pour la société SOCIETE2.) de prétendre que cette situation n’aurait pas eu

d’impact sur la copropriété et ses résidents, serait scandaleux et montrerait bien le peu

d’intérêt de la société SOCIETE2.) vis-à-vis de ses clients.

Il y aurait partant lieu de faire droit à la demande en condamnation de 25.000.- euros

pour le non-respect de l’obligation d’exécution de bonne foi et pour le préjudice subi en

raison des tracasseries causées suite aux vices et malfaçons constatés, alors que le

SOCIETE0.) aurait envoyé d’innombrables courriers pour que la société SOCIETE2.)

redresse les erreurs commises.

Cette demande serait légitime car il aurait été nécessaire près de 16 années de procédure

pour faire reconnaître le dommage que continuerait de subir le SOCIETE0.).

Le SOCIETE0.) fonde cette demande sur les articles 1134 et suivants du Code civil, sur

l’article 1152 du Code civil, sinon en ordre subsidiaire sur les articles 1382 et suivants

du Code civil.

Le SOCIETE0.) estime que le dommage subi par la copropriété serait évident, car la

société SOCIETE2.) n’aurait pas respecté ses engagements contractuels en construisant

un immeuble exsangue de vices, ce qui aurait causé des troubles affectant la copropriété

par l’apparition de multiples vices qui auraient été révélés par l’expert BERALDIN.

La société SOCIETE2.) aurait laissé perdurer la situation en n’effectuant pas les travaux

de réfection nécessaires, malgré les promesses d’intervention depuis 2012. Une telle

attitude n’aurait fait qu’augmenter le trouble affectant la copropriété.

Ainsi, il y aurait lieu de faire droit à la demande en réparation du trouble ayant affecté

la copropriété.

Quant aux frais, le SOCIETE0.) fait valoir qu’il aurait dû s’acquitter des honoraires de

l’expert Luciano BERALDIN concernant l’expertise du 29 septembre 2010 pour un

montant de 2.828,28.- euros pour le rapport, suivant facture du 16 septembre 2010.

Il estime qu’il serait injuste de laisser à sa charge les frais d’expertise nécessaires par

les agissements de la société SOCIETE2.).

Il demande partant la condamnation de la société SOCIETE2.) à lui payer le montant de

2.828,28- euros, avec les intérêts légaux à partir du décaissement, sinon à partir de

l’assignation en justice, jusqu’à solde.

Il estime qu’il serait également injuste de laisser à sa charge des frais de la procédure de

référé résultant de la signification par voie d’huissier de l’assignation en référé-

expertise. Le montant de la facture de l’huissier s’élèverait à 119,99.- euros.

Il demande partant également la condamnation de la société SOCIETE2.) au montant

de 119,99.- euros, avec les intérêts légaux à partir du décaissement, subsidiairement à

partir de l’assignation en justice, jusqu’à solde.

Le SOCIETE0.) augmente encore sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile à la somme de

10.000.- euros, estimant que la procédure aurait été rendue particulièrement difficile en

raison du refus incompréhensible de la société SOCIETE2.) de reconnaître la réalité des

dégâts affectant l’immeuble.

La société SOCIETE2.) estime que la demande du SOCIETE0.) en indemnisation des

frais de l’instance de référé-expertise, serait une demande nouvelle et partant

irrecevable. Elle estime qu’il serait question d’une instance distincte de l’instance au

fond et pour laquelle aucune indemnisation n’aurait jamais été formulée dans le cadre

de l’assignation introductive d’instance, ni d’ailleurs dans le cadre des conclusions du

7 juin 2023, mais seulement dans le cadre des conclusions du 12 juin 2023, avant le

jugement du 15 novembre 2023.

Quant aux frais de remise en état réclamés par le SOCIETE0.) après jugement et après

rapport d’expertise actualisé, force serait de constater une réduction considérable de la

demande formulée par celui-ci.

Le Tribunal aurait écarté tout argument relatif à l’aggravation du dommage invoqué par

le SOCIETE0.), en l’absence de justificatifs probants.

Il réclamerait donc actuellement au total la somme de 35.596,14.- euros.

La société SOCIETE2.) soutient que le SOCIETE0.) adapterait sa demande en fonction

des conclusions du Tribunal.

En tout état de cause, elle conteste les montants réclamés par le SOCIETE5.).

A titre subsidiaire, elle demande le rejet de toute demande relative aux parties privatives.

Elle estime que ce rejet serait d’autant plus justifié au regard des consorts

PERSONNE3.) dont le litige aurait déjà été toisé.

En effet, il aurait été expressément mentionné aux conclusions du 12 mai 2023 que les

consorts PERSONNE3.) affirmaient avoir déjà réalisé les travaux de peinture restant

mentionnés au rapport.

Par conséquent les postes afférents à ces parties mentionnés au rapport ne sauraient en

aucun cas être octroyés au SOCIETE0.).

S’agissant du trouble de jouissance invoqué par le SOCIETE0.), la société SOCIETE2.)

estime qu’il ne justifierait pas plus du montant réclamé, fixé unilatéralement.

La société SOCIETE2.) estime de plus que dans le cadre de l’appréciation de ce poste

de préjudice, la présente procédure aurait permis de prendre en considération la

procédure intervenue à l’encontre des consorts PERSONNE3.), ce que le SOCIETE0.)

n’avait jamais pris en considération jusque-là, l’absence de tous travaux entrepris pour

la copropriété suite au jugement rendu à leur égard, de même que la réduction

considérable des montants réclamés par le SOCIETE0.). Ainsi, la contestation se serait

avérée en tout état de cause nécessaire.

La société SOCIETE2.) conteste partant la demande en indemnisation pour trouble de

voisinage.

S’agissant des frais d’expertise BERALDIN, la société SOCIETE2.) conteste la

demande formulée par le SOCIETE3.) DES COPROPRIETAIRES, alors que celui-ci

ne justifierait pas en quoi il serait injuste de les laisser à sa charge.

Elle précise qu’elle se serait vue elle-même ordonnée de payer l’expert à hauteur de la

somme de 1.497,60.- euros et qu’elle aurait payé cette somme sous toutes réserves et

notamment sous réserve d’appel.

Ainsi, si par impossible, le Tribunal devait faire droit à la demande adverse, il y aurait

lieu de déduire la somme déjà payée par la société SOCIETE2.), réduisant ainsi la

demande formulée à la somme maximale de 1.330,68.- euros (=2.828,28 – 1.497,60).

S’agissant finalement de l’indemnité de procédure de 10.000.- euros réclamée, celle-ci

est contestée par la société SOCIETE2.) tant en son principe qu’en son quantum.

Elle fait valoir que l’ensemble des développements aurait permis de mettre en exergue

une surévaluation des dommages réclamés tout au long de la procédure par le

SOCIETE0.). Ce dernier aurait été contraint de réduire sa demande, laquelle ne se

justifiait pas tout au long de la procédure. Il serait donc parfaitement injuste de mettre à

charge de la société SOCIETE2.) une telle indemnité.

La société SOCIETE2.) réclame à son tour la condamnation du SOCIETE5.) à lui payer

une indemnité de procédure de 5.000.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile.

5. Motifs de la décision

5.1. Quant au fond

5.1.1. Quant à la demande principale

Le Tribunal rappelle que dans le cadre de son jugement n°2023TALCH08/00186 du 15

novembre 2023, il avait retenu que l’expert BERALDIN a constaté que les problèmes

d’humidité dans la résidence sise à L-ADRESSE1.), sont dus à une mauvaise mise en

œuvre et qu’il appartient à la société SOCIETE2.) de faire les travaux de réfection elle-

même ou bien de laisser réaliser les réfections par des tierces sociétés.

Il a évalué le coût des travaux de remise en état à la somme totale 31.116,07.- euros.

Le Tribunal avait retenu que rien ne laisse penser que l’expert se soit trompé ou qu’il ait

commis une erreur et qu’il n’y avait pas lieu de se départir des conclusions de l’expert

en ce qui concerne ses constatations.

Il a également retenu qu’eu égard au fait que les désordres invoqués par le SOCIETE0.)

et mentionnés dans le rapport d’expertise concernent tant les parties communes que les

parties privatives, les demandes ayant trait aux parties privatives ne sont pas à rejeter.

Il a conclu que dans la mesure cependant où l’expertise judiciaire contradictoire dont il

était question datait du 29 septembre 2010, il y avait lieu de renvoyer le dossier à l’expert

afin qu’il puisse actualiser les coûts des travaux de remise en état déjà fixés dans le

rapport du 29 septembre 2010 à l’indice de la construction actuel, tout en tenant compte

du fait que du montant retenu par l’expert, il y aurait lieu de déduire la somme de

14.709,49.- euros.

Dans le cadre de son rapport d’expertise daté au 19 janvier 2024 et déposé le 7 mars

2024, l’expert BERALDIN a actualisé les coûts des travaux de remise en état déjà fixés

dans le rapport du 29 septembre 2010 comme suit :

Travaux toiture

1.449,84.-euros

Renouvellement toitures mansardes

10.193,20.-euros

Réfection entrée garage + réfection / protection entrée garages

et entrée

9.549,31.-euros

Habillage du chevron et escaliers d’entrée

2.680,66.-euros

Garage côté entrée gauche /droit

3.889,66.-euros

Travaux alentours- étanchéité- drainage

19.836,00.-euros

Travaux de remise en état/ peinture SOCIETE6.)

744,29.-euros

Travaux de remise en état /peinture Appartement ADRESSE6.)

734,74.-euros

Travaux de remise en état /peinture Appartement ADRESSE7.)

589,63.-euros

Travaux de remise en état /peinture Appartement ADRESSE8.)

638,30.-euros

Il a par conséquent retenu les coûts des travaux de remise en état au montant total actuel

de 50.305,63.- euros.

De ce montant, il y a lieu de déduire la somme de 14.709,49.- euros, tel que retenu dans

le cadre du jugement n°2023TALCH08/00186 du 15 novembre 2023.

Il y a partant lieu de condamner la société SOCIETE2.) à payer au SOCIETE0.) la

somme de 35.596,14.- euros, avec les intérêts légaux à partir de l’assignation en justice,

soit du 6 octobre 2014, jusqu’à solde.

5.1.2. Quant à la demande en indemnisation pour troubles de jouissance

Le SOCIETE0.) sollicite encore la condamnation de la société SOCIETE2.) à lui payer

la somme de 25.000.- euros au titre de trouble de jouissance.

En principe, est réparée, au titre de troubles de jouissance, d’une part, la privation

effective de la disponibilité de la chose durant son endommagement ou le temps jusqu’à

son remplacement, ce qui constitue un préjudice matériel, et, d’autre part, les

tracasseries de toutes sortes engendrées par cette indisponibilité et les démarches que la

victime doit effectuer pour parvenir à l’effacement de son préjudice, ce qui constitue

plutôt un préjudice d’ordre moral difficilement évaluable en argent.

La victime a droit à une indemnité destinée à compenser la privation de jouissance de

son immeuble en cas de vices et malfaçons. Encore faut-il qu’elle prouve qu’en raison

de telles malfaçons, le bien est temporairement inhabitable, ou que les réparations sont

d’une envergure telle que le propriétaire qui continue à y habiter est sérieusement

incommodé.

Le Tribunal constate que le SOCIETE0.) ne rapporte aucune pièce relative à son

préjudice, de sorte que celui-ci laisse d’être établi.

5.2. Quant aux demandes accessoires

5.2.1. Quant aux frais d’expertise et aux frais de la procédure de référé

Le SOCIETE0.) demande encore la condamnation de la société SOCIETE2.) à lui payer

les frais d’expertise BERALDIN d’un montant de 2.828,28.- euros, ainsi que les frais

de la procédure de référé d’un montant de 119,99.-euros.

La société SOCIETE2.) conteste la demande en paiement des frais d’expertise. De plus,

elle soutient qu’elle a déjà payé la somme de 1.497,60.- euros, de sorte qu’elle ne

pourrait tout au plus qu’être condamnée à la somme de 1.330,68.- euros.

S’agissant des frais de la procédure de référé, elle soutient qu’il s’agirait d’une demande

nouvelle du SOCIETE5.) et que de ce fait, elle serait à écarter.

Or, les frais d’expertise et les frais de la procédure de référé sont à comprendre dans les

frais et dépens.

Par conséquent, le moyen de la société SOCIETE2.) quant à une demande nouvelle

concernant la procédure de référé, est à écarter.

Une condamnation à part en ce qui concerne les frais d’expertise et les frais de la

procédure de référé, n’est partant pas à prononcer en ce qui les concerne.

5.2.2. Quant à l’indemnité de procédure

Le SOCIETE0.) demande à ce que la société SOCIETE2.) soit condamnée à lui payer

une indemnité de procédure de 10.000.- euros sur la base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile.

La société SOCIETE2.) demande à ce que le SOCIETE0.) soit condamné à lui payer

une indemnité de procédure de 5.000.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, arrêt n° 60/15, JTL 2015, n°

42, page 166).

Au vu de l’issue du litige, la société SOCIETE2.) est à débouter de sa demande en

allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile.

Le tribunal estime qu’eu égard aux éléments du litige, il serait inéquitable de laisser à

la charge du SOCIETE5.) tous les frais non compris dans les dépens exposés par lui.

Il y a donc lieu de condamner la société SOCIETE2.) à lui payer une indemnité de

procédure de 2.000.- euros.

5.2.3. Quant aux frais et dépens de l’instance

En application des articles 238 et 242 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie

qui succombera sera condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision spéciale

et motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie et les

avocats à la Cour pourront, dans les instances où leur ministère est obligatoire,

demander la distraction des dépens à leur profit.

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de condamner la société SOCIETE2.) aux frais et

dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise et les frais de la procédure de

référé, avec distraction au profit de Maître Jean TONNAR, qui la demande, affirmant

en avoir fait l’avance.

PAR CES MOTIFS

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, huitième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement ;

vu le rapport d’expertise Luciano BERALDIN du 29 septembre 2010 ;

vu le jugement n° 11/2012 du 11 janvier 2012, 17e section, signifié le 6 février 2012 ;

vu le jugement n° 147/2016 du 21 juin 2016, 8e section et l’arrêt de la Cour d’appel

n°151/18 – II-CIV du 11 juillet 2018, 2e chambre ;

vu le jugement n°2020TALCH08/00260 du 22 décembre 2020 ;

vu le jugement n°2022TALCH08/00177 du 16 novembre 2022 ;

vu le jugement n°2023TALCH08/00186 du 15 novembre 2023 ;

vu le rapport d’expertise Luciano BERALDIN du 19 janvier 2024 ;

dit la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence sise à L-ADRESSE1.),

partiellement fondée ;

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à payer au

syndicat des copropriétaires de la résidence sise à L-ADRESSE9.), le montant de

35.596,14.- euros, avec les intérêts légaux à partir du 6 octobre 2014, jusqu’à solde ;

dit la demande non fondée pour le surplus ;

dit la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence sise à L-ADRESSE1.),

en obtention d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile, fondée à concurrence de 2.000.- euros ;

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à payer au

syndicat des copropriétaires de la résidence sise à L-ADRESSE1.), une indemnité de

procédure de 2.000.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile ;

déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL aux frais et dépens de

l’instance, y compris les frais d’expertise et les frais de la procédure de référé, et en

ordonne la distraction au profit de Maître Jean TONNAR, qui la demande, affirmant en

avoir fait l’avance.