Tenant's personal need termination rejected due to landlord's conflicting conflicts and unrealistic relocation claims.

N° 1007 / 25

du 2 juillet 2025

Audience publique du mercredi, deux juillet deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

entre

I

(D-BAIL-287/24)

1) PERSONNE1.) et

2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à B-ADRESSE1.),

parties demanderesses, sub1) comparant en personne, sub2) comparant par

son époux PERSONNE1.),

et

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

comparant

par Maître Céline SCHMITZ, en

remplacement de Maître Nicky STOFFEL, avocats à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg,

II

(D-BAIL-300/24)

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie demanderesse, comparant par Maître Céline SCHMITZ, en

remplacement de Maître Nicky STOFFEL, avocats à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.) et

2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à B-ADRESSE1.),

parties défenderesses, sub1) comparant en personne, sub2) comparant par

son époux PERSONNE1.),

III

(D-BAIL-328/24)

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie demanderesse, comparant par Maître Céline SCHMITZ, en

remplacement de Maître Nicky STOFFEL, avocats à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.) et

2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à B-ADRESSE1.),

parties défenderesses, sub1) comparant en personne, sub2) comparant par

son époux PERSONNE1.).

FAITS :

I. Suivant une requête déposée en date du 30 octobre 2024 au greffe de la

Justice de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître

devant le tribunal de paix de Diekirch à l'audience publique du mercredi, 4

décembre 2024 à la Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", pour y

entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 4 décembre 2024, l’affaire fut

fixée au 29 janvier 2025, pour plaidoiries. Elle fut ensuite remise au 23 avril

2025 et finalement au 21 mai 2025, où elle fut utilement retenue.

II. Suivant une requête déposée en date du 19 novembre 2024 au greffe de la

Justice de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître

devant le tribunal de paix de Diekirch à l'audience publique du mercredi, 4

décembre 2024 à la Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", pour y

entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 4 décembre 2024, l’affaire fut

fixée au 29 janvier 2025, pour plaidoiries. Elle fut ensuite remise au 23 avril

2025 et finalement au 21 mai 2025, où elle fut utilement retenue.

III. Suivant une requête déposée en date du 16 décembre 2024 au greffe de la

Justice de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître

devant le tribunal de paix de Diekirch à l'audience publique du mercredi, 29

janvier 2025 à la Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", pour y

entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 29 janvier 2025, l’affaire fut

fixée au 23 avril 2024, pour plaidoiries. Elle fut ensuite remise au 21 mai

2025, où elle fut utilement retenue de sorte que les débats eurent lieu comme

suit :

PERSONNE1.), comparant en personne, fut entendu en ses revendications.

Maître Céline SCHMITZ, comparant pour la partie PERSONNE3.), fut

entendue en ses moyens de défense.

Sur quoi le tribunal prit l'affaire en délibéré dont il ordonna la rupture et

l’affaire fut refixée au 18 juin 2025 pour continuation des débats.

Elle y parut alors utilement et Maître Céline SCHMITZ ainsi que

PERSONNE1.), comparant en personne, furent entendus en leurs moyens et

explications.

Sur ce le tribunal reprit l’affaire en délibéré et rendit à l'audience de ce jour

à laquelle le prononcé avait été fixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 30

octobre 2024, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont fait

convoquer PERSONNE3.) devant le Tribunal de Paix de céans pour y voir

constater la résiliation du contrat de bail entre parties pour besoin personnel

avec effet au 31 janvier 2025 et s’y entendre condamner à déguerpir des lieux.

En outre, les parties demanderesses demandent que l’indemnité d’occupation

soit fixée à 1.300,- € par mois (à partir du 1er octobre 2023), le paiement d’une

indemnité de chômage locatif de 3.450,- € (délai nécessaire pour assainir les

lieux et trouver un nouveau locataire) et le paiement d’une indemnité de

procédure de 1.500,- €.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 19

novembre 2024, PERSONNE3.) a fait convoquer PERSONNE1.) et son

épouse PERSONNE2.) devant le Tribunal de Paix de céans pour s’y entendre

déclarer nulle et non avenue la résiliation du bail entre parties avec effet au

31 janvier 2025, subsidiairement s’y entendre accorder une prolongation du

délai de déguerpissement de 12 mois. Le requérant réclame encore

l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,- €.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 16

décembre 2024, PERSONNE3.) a fait convoquer PERSONNE1.) et son

épouse PERSONNE2.) devant le Tribunal de Paix de céans pour s’y entendre

déclarer la (deuxième) résiliation du bail entre parties pour besoin personnel

avec effet au 31 mai 2025 non fondée, subsidiairement s’y entendre accorder

une prolongation du délai de déguerpissement de 12 mois. Le requérant

réclame encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,- €.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner

la jonction des trois rôles pour y statuer par un seul et même jugement.

Les demandes sont régulières en la pure forme.

Les faits à la base de la présente instance peuvent se résumer comme suit :

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.)

un logement à L-ADRESSE2.) suivant contrat de bail signé le 8 septembre

2002.

Un litige oppose les parties depuis longue date au sujet du loyer redu, ceci à

la suite d’une demande en augmentation du loyer mensuel formulée par les

propriétaires. Par jugement rendu par le Tribunal d’Arrondissement de

Diekirch du 30 juin 2023, le loyer mensuel hors charges a été fixé à 436,- €

par mois avec effet rétroactif au 1er novembre 2018.

Un pourvoi en cassation formé par PERSONNE3.) à l’encontre du prédit

jugement a été rejeté.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 25

août 2023, les bailleurs ont fait convoquer leur locataire devant la Justice de

Paix de céans pour s’y entendre condamner à payer le montant (réduit à

l’audience) de 15.164,- € à titre d’arriérés de loyers, ceci sur base du

jugement du Tribunal d’Arrondissement de Diekirch du 30 juin 2023. En

outre, les propriétaires sollicitent la résiliation du bail et la condamnation

d’PERSONNE3.) au déguerpissement, estimant le défaut de payer les loyers

fautif.

PERSONNE3.) s’opposant du moins partiellement à la demande en paiement

d’arriérés de loyers en estimant que son logement ne correspond pas aux

critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements

retenus par la loi du 20 décembre 2019, le Tribunal de Paix de céans a nommé

avant tout autre progrès en cause un consultant.

Ce litige n’est actuellement pas encore tranché.

Par courrier du 24 avril 2024, les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont résilié le bail de PERSONNE3.) en invoquant la nécessité de travaux

importants dans l’immeuble loué, ceci avec effet au 15 août 2024.

PERSONNE3.) n’a pas donné suite à cette résiliation. Les bailleurs n’ont pas

intenté d’action en justice à son encontre de ce chef.

Par courrier daté du 10 octobre 2024, les bailleurs ont résilié le bail de

PERSONNE3.)

pour besoin personnel dans le chef de leur fils

PERSONNE4.), ceci avec effet au 31 janvier 2025.

Par courrier daté du 8 novembre 2024, les bailleurs ont encore résilié le bail

de leur locataire PERSONNE3.) pour besoin personnel dans le chef de leur

fils PERSONNE4.), cette fois-ci avec effet au 31 mai 2025.

Cependant le locataire PERSONNE3.) continue à occuper les lieux.

PERSONNE3.) soutient tout d’abord que les bailleurs ne seraient pas en droit

de résilier le bail pour besoin personnel alors que, comme indiqué ci-avant,

un litige est toujours pendant entre parties dans lequel il sera statué sur un

autre motif de résiliation du bail, à savoir le comportement fautif du locataire.

Le Tribunal retient cependant qu’aucune disposition légale n’empêche le

bailleur d’invoquer successivement des motifs de résiliation différents, un

motif déterminé faisant éventuellement encore défaut à un moment où un

autre motif est invoqué.

En ce qui concerne le besoin personnel, l’article 12 de la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation dispose que :

« (2) Tout contrat de bail visé par la présente loi, qui vient à cesser pour

n’importe quelle cause, est prorogé à durée indéterminée à moins que :

a. le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper

lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un

parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement;

b. le locataire ne remplisse pas ses obligations;

c. il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur;

le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et

légitime.

(3) Par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans

les cas prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre de

résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces

afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis

de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent

paragraphe.

Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous

peine de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge

de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de

paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après

l’écoulement du délai de résiliation de six mois.

Toutefois, le locataire pourra encore introduire une demande en sursis à

l’exécution de la décision, conformément aux articles 16 à 18. Dans ce cas,

le déguerpissement du logement par le locataire doit impérativement avoir

lieu au plus tard quinze mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation

du bail. La décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne sera

pas susceptible d’opposition ou d’appel. »

En l’espèce, force est de constater que le premier courrier de résiliation pour

besoin personnel dans le chef du fils des bailleurs, daté du 10 octobre 2024,

ne respecte aucunement les exigences légales précitées.

En effet, le délai légal de six mois n’y a pas été respecté. D’autre part, le texte

de loi n’a pas été repris dans la lettre.

Il s’ensuit que la résiliation pour besoin personnel du bail de PERSONNE3.)

par le courrier du 10 octobre 2024 est nulle et de nul effet.

Partant, tous les chefs de la demande des PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

dans la requête déposée au greffe en date du 30 octobre 2024 sont à rejeter.

D’un autre côté, la requête de PERSONNE3.) déposée au greffe en date du

19 novembre 2024 est à déclarer fondée en ce qui concerne la demande

principale, la nullité de la résiliation du 10 octobre 2024. Les demandes

subsidiaires n’ont pas à être analysées.

En ce qui concerne la deuxième résiliation du bail de PERSONNE3.) pour

besoin personnel dans le chef du fils des bailleurs, résiliation notifiée par

lettre du 8 novembre 2024 avec effet au 31 mai 2025, le locataire n’a pas

émis de contestations quant à la forme de la résiliation.

Force est cependant de retenir qu’en l’espèce, les parties sont liées par un bail

conclu initialement pour une année (du 1er octobre 2002 au 30 septembre

2003), prolongé chaque fois pour des périodes successives de un an (article

2 du bail in fine).

Il en découle qu’en vertu des stipulations expresses du contrat, ce dernier ne

peut être résilié qu’à sa date anniversaire, à savoir le 30 septembre de chaque

année.

Les bailleurs ont cependant procédé à la résiliation du contrat de bail avec

effet au 31 mai 2025.

Or, un préavis se situe nécessairement par rapport à l’échéance du bail. Le

délai de résiliation de six mois devant être observé par le bailleur en vertu de

l’article 12(3) de la loi du 21 septembre 2006 précité dans le cadre d’un bail

conclu à durée déterminée se situe donc nécessairement par rapport à la date

d’expiration de ce bail, c’est-à-dire par rapport à la durée du bail qui est à

respecter (cf. Lex Thielen, Le contrat de bail, Larcier, p. 290).

Ainsi en l’espèce, le bail n’a pas été résilié à son terme, à savoir pour le 30

septembre de l’année en cours.

Toutefois, un congé donné prématurément n’est pas nul, mais ses effets sont

reportés jusqu’à la date pour laquelle il peut être donné (op. cit.).

Il y a dès lors lieu de reporter en tout état de cause les effets de la résiliation

du 31 mai 2025 au 30 septembre 2025.

PERSONNE3.) conteste le besoin personnel dans le chef du fils des bailleurs

et partant la validité de la résiliation. D’après le locataire, les époux

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) essaieraient par tous moyens de se

débarrasser de lui.

Il convient de rappeler que même si la faculté de contester le bien-fondé du

besoin personnel n’est pas expressément prévue dans la loi, aucune

disposition n’interdit cependant ce droit au locataire.

Faute par le législateur de dénier au preneur la possibilité de faire valoir ses

contestations, le Tribunal retient que le locataire a le droit de contester le

bien-fondé des allégations et moyens adverses sans être tenu de se cantonner

à des moyens de forme ou de procédure.

Le bailleur qui invoque un besoin personnel dans son chef ou dans celui d’un

membre de sa famille, en l’espèce le fils, est en principe cru sur parole pour

autant que son affirmation ne se trouve pas contredite par les éléments de la

cause, ce qu’il appartient aux tribunaux de vérifier.

Cette appréciation doit se faire in concreto par rapport au besoin invoqué par

le bailleur dans le chef d’un descendant déterminé et sur base des indications

fournies par le bailleur.

Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de

preuve du dossier, l’existence ou l’absence du besoin invoqué.

Le juge doit admettre la condition prévue par la loi du moment que

l’affirmation du propriétaire est plausible et ne paraît pas inexacte sur base

du dossier (cf. JPL, 10 mars 2025, 930/25 et jurisprudence y citée).

En l’espèce, le Tribunal voit de fortes raisons pour douter du besoin

personnel invoqué par les bailleurs.

La première raison est le conflit qui existe depuis des années entre les parties

au sujet du loyer mensuel pour le logement de PERSONNE3.), ce dernier

n’ayant pas accepté une augmentation demandée par les bailleurs (après

d’autres).

Les bailleurs estiment manifestement que leur locataire paie un loyer trop bas

alors que le loyer retenu en justice est largement inférieur à celui qu’ils

avaient demandé.

D’autant plus que PERSONNE3.) estime que le loyer retenu par le Tribunal

d’Arrondissement de Diekirch est encore trop élevé.

Malgré le paiement d’un loyer inférieur à leurs attentes, les bailleurs n’ont

pas encore obtenu de décision prononçant le déguerpissement du locataire.

S’y ajoute ensuite la résiliation du bail pour travaux, alors que

l’Administration communale compétente n’autorise pas/plus un nombre de

ménages aussi important dans l’immeuble unifamilial subdivisé en six unités.

Or suite à cette résiliation, les propriétaires n’ont pas saisi la justice pour voir

prononcer le déguerpissement du/des locataires, pièces à l’appui quant aux

travaux projetés.

Ils changent alors le fusil d’épaule et invoquent le besoin personnel dans le

chef de leur fils. Si le Tribunal veut bien croire que ce dernier revient de

l’étranger et a besoin de se loger, les éléments de la cause ne plaident pas

pour la réalité et la légitimité du besoin personnel concernant l’immeuble en

question.

Outre les arguments énoncés ci-avant quant au litige des parties au sujet du

loyer, force est de constater que plusieurs logements sont occupés dans ledit

immeuble. Il serait alors nécessaire de les vider tous pour permettre au fils de

loger dans l’un d’eux, autrement la Commune ne lui permettra pas de s’y

déclarer. Or en termes de plaidoiries, il a été clair que le but des propriétaires

n’est pas cela mais en réalité la transformation du bâtiment pour se conformer

aux prescriptions de la Commune. D’ailleurs une facture récente d’un bureau

d’architecture pour une étude de faisabilité a encore été versée. Il n’est donc

pas réaliste de soutenir que le fils va habiter dans un immeuble qui est voué

à être transformé de fond en comble.

Finalement, mais sans que ce soient des éléments déterminants pour la

présente décision, les bailleurs ont indiqué dans leur première requête

concernant le besoin personnel qu’ils souhaitent obtenir une indemnisation

pour le temps nécessaire afin de retrouver un autre locataire ce qui

manifestement ne colle pas avec le motif invoqué. D’autre part,

PERSONNE1.) a versé une attestation de la Commune comme quoi il est sur

une liste d’attente afin de s’inscrire à l’adresse du bien loué, inscription dont

le Tribunal ne saisit pas le but.

Il découle de tout ce qui précède que les agissements des bailleurs sont assez

confus, mais sont de façon certaine et en premier lieu liés au conflit entre

parties au sujet du loyer, conflit qui leur pèse tous, et en deuxième lieu liés

au conflit avec la Commune au sujet du nombre de logements autorisés. Or

ces conflits ne sont pas à résoudre par une résiliation pour un besoin

personnel non vraisemblable. Le litige au sujet du non-paiement des loyers

reste à trancher.

Il s’ensuit que la résiliation pour besoin personnel datée du 8 novembre 2024

est à déclarer nulle et non avenue.

Les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de

procédure sont à déclarer non fondées alors qu’elles n’ont pas établi en quoi

il serait inéquitable de laisser les frais non compris dans les dépens à leur

charge.

Il n’y a pas non plus lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement.

PAR CES MOTIFS

le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

ordonne la jonction des rôles no. D-BAIL-287/24, no. D-BAIL-300/24 et no.

D-BAIL-328/24 pour y statuer par un seul et même jugement ;

reçoit les demandes en la forme ;

déclare la requête de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) déposée au greffe

de la Justice de Paix de Diekirch en date du 30 octobre 2024 non fondée et

en déboute ;

déclare la demande de PERSONNE3.) déposée au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch en date du 19 novembre 2024 fondée ;

partant,

dit que la résiliation du bail par courrier du 10 octobre 2024 avec effet au 31

janvier 2025 est nulle et non avenue ;

déclare la demande de PERSONNE3.) déposée au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch en date du 16 décembre 2024 fondée ;

partant,

dit que la résiliation du bail par courrier du 8 novembre 2024 avec effet au

31 mai 2025 est nulle et non avenue ;

déclare les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité

de procédure non fondées et en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Christiane SCHROEDER, juge de paix

directeur à Diekirch, assistée du greffier Alain GODART, en notre audience

publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der

aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.