Court dismisses eviction claim as parties mutually terminated the lease, ordering rent account reconciliation instead.

Rép. n° 2242/25

L-Bail-740/24

Audience publique du 30 juin 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a

rendu le jugement qui suit :

dans la cause

entre

1. PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

2. PERSONNE2.), demeurant à la même adresse,

parties demanderesses,

comparant par Maître Serkan SERBEST, avocat à la Cour, demeurant à Bertrange

et

la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) SARL-S, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement

en fonctions,

partie défenderesse,

comparant par Maître Béatrice GHIOCA, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

Faits

L'affaire fut introduite par requête, annexée à la minute du présent jugement,

déposée le 14 octobre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et

enrôlée sous le numéro L-BAIL-740/24.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du

lundi, 21 novembre 2024 à 15.00 heures, salle n° JP.0.02.

Après plusieurs remises contradictoires, l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du lundi, 19 mai 2025, lors de laquelle, les parties

demanderesses, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), étaient représentées par

Maître Serkan SERBEST, tandis que Maitre Béatrice GHIOCA se présenta pour

la partie défenderesse, la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.)

SARL-S.

Les mandataires des parties demanderesses et défenderesse furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée le 14 octobre 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait

convoquer la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) SARL-S (ci-

après la « société SOCIETE1.) ») à comparaître devant le juge de paix, siégeant en

matière de bail commercial, pour voir prononcer la résolution judiciaire du contrat

de bail conclu en date du 1er octobre 2020 aux torts exclusifs du locataire, le

condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai d’un mois et le condamner à

leur payer la somme de 50.885,82 euros à titre d’arriérés de loyers, augmentée des

intérêts conventionnels de 12,5 % l’an à partir du lendemain de la date d’exigibilité

du loyer suivant l’article 19 du contrat de bail, sinon des intérêts de retard suivant

la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard,

sinon des intérêts légaux de retard à partir de la demande en justice.

Les requérants sollicitent encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir

pour les volets pécuniaires de la demande, l’allocation d’une indemnité de

procédure de 2.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile ainsi que la condamnation de la partie défenderesse au remboursement des

frais et honoraires d’avocat évalués à 5.000 euros et au paiement des frais et dépens

de l’instance.

A l’appui de leur demande, les requérants exposent qu’en date du 1er octobre 2020,

la société SOCIETE1.) et la SOCIETE2.) ont conclu un bail commercial pour un

local situé au ADRESSE3.). Le loyer initialement prévu aurait été de 4.500 euros

hors TVA pour la période jusqu’au 30 septembre 2021. A partir de la deuxième

année, le loyer aurait été augmenté à 5.000 euros hors TVA.

Le 15 mars 2022, les requérants auraient acquis le local de la SOCIETE2.) et ils

seraient devenus bailleurs. Le 21 mars 2022, ils auraient informé de cette

acquisition le locataire et ils auraient demandé le paiement de 5.300 euros incluant

les avances sur charges ainsi que l’établissement d’une nouvelle garantie bancaire

de 15.000 euros.

Depuis la reprise du contrat de bail, les paiements de loyers effectués par le

locataire seraient irréguliers et incomplets. En dépit de nombreuses facilités

accordées au locataire pour lui permettre de régulariser ses arriérés de loyer, et

malgré les multiples engagements pris par le locataire, les loyers et avances sur

charges demeureraient impayés à concurrence de 50.885,82 euros au jour la

demande en justice. Une mise en demeure aurait été adressée au locataire le

25 juin 2024. Malgré l’engagement pris par ce dernier suite à la sommation, il

n’aurait pas honoré ses obligations de paiement.

A l’audience des plaidoiries du 19 mai 2025, les requérants expliquent que le

contrat a été résilié d’un commun accord entre parties et que le locataire n’occupe

plus les lieux depuis le 1er avril 2025. Suivant décompte actualisé versé en cause,

en portant en déduction la garantie locative de 15.000 euros, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) demandent la condamnation de la défenderesse à la somme de

(166.005,36 – 110.850 - 15.000 =) 40.155,36 euros augmentée des intérêts tels que

sollicités dans la requête.

La société SOCIETE1.), tout en soulignant qu’elle ne conteste pas qu’elle est

redevable d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, se rapporte à prudence en

ce qui concerne les montants réclamés. Elle demande à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) de communiquer les décomptes des charges des années 2022 et

2023 actuellement réclamés. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de

paiement et demande à voir fixer les remboursements mensuels à un maximum de

300 euros. Elle confirme qu’elle a quitté les lieux avec effet au 1er avril 2025,

soulignant qu’elle a cessé ses activités.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du

1er octobre 2020, la SOCIETE2.), une fondation de droit luxembourgeois, a donné

en location à la société SOCIETE1.) un local commercial sis à L-ADRESSE3.),

pour une durée de neuf ans et moyennant paiement d’un loyer mensuel de 4.500

euros hors TVA jusqu’au 30 septembre 2021 et de 5.000 euros hors TVA à partir

de cette date, et de 300 euros par mois au titre des avances sur charges.

Par acte notarié signé en date du 15 mars 2022, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont acquis le local commercial.

Par courrier recommandé en date du 21 mars 2022, ils en ont informé la société

SOCIETE1.) avec la demande de payer à partir du 1er avril 2022 un montant

mensuel de 5.300 euros, incluant les avances sur charges, ainsi que d’établir d’une

nouvelle garantie bancaire de 15.000 euros.

Il résulte encore des correspondances versées qu’en début de l’année 2023, les

parties ont convenu d’une réduction du loyer, pour le porter au montant de 4.200

euros.

Au dernier stade des plaidoiries, les requérants réclament la condamnation de la

partie défenderesse au paiement de la somme de 40.155,36 euros à titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars

2025, y compris les décomptes des charges des années 2022 et 2023.

La société SOCIETE1.) se rapporte à prudence de justice concernant les montants

réclamés, ce qui vaut à une contestation.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du Code civil le preneur a l’obligation de régler le

prix du bail aux termes convenus.

Il échet de constater que le décompte versé à l’appui de la demande se limite à

renseigner les paiements faits par la société SOCIETE1.). Le décompte ne permet

pas au tribunal d’apprécier les montants mensuels réclamés pour la période du 1er

avril 2022 au 31 mars 2025 ni par conséquent le montant total restant impayé. Ces

montants ne sont pas facilement déterminables sur base des pièces versées,

notamment faute de précision quant à la date de prise d’effet de la réduction de

loyer intervenue en début d’année 2023.

La société SOCIETE1.) demande au bailleur de lui fournir les décomptes des

charges des années 2022 et 2023.

Il convient dès lors de refixer ce volet de l’affaire afin de permettre à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de verser un décompte complet ainsi que les

décomptes sur charges des années 2022 et 2023.

En ce qui concerne la demande tendant à la résiliation du contrat de bail, il résulte

des déclarations à l’audience que les parties ont convenu de résilier le contrat avec

effet au 1er avril 2025 et que la société SOCIETE1.) a quitté les lieux.

Le tribunal en déduit que les bailleurs ont repris possession des lieux loués afin de

pouvoir les relouer, de sorte qu’il y a lieu de retenir que le contrat de bail signé en

date du 1er octobre 2020 est à résilier d’un commun accord des parties avec effet

au 1er avril 2025.

La société SOCIETE1.) ayant quitté les lieux, la demande en déguerpissement est

devenue sans objet.

Il y a lieu de réserver les demandes des parties pour le surplus ainsi que les frais.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

r e ç o i t les demandes,

c o n s t a t e que le contrat de bail est résilié d’un commun accord des parties

avec effet au 1er avril 2025,

d i t la demande en déguerpissement sans objet,

o r d o n n e à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de verser les décomptes des

charges des années 2022 à 2023 à la société à responsabilité limitée simplifiée

SOCIETE1.) SARL-S,

o r d o n n e encore à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de verser un décompte

des arriérés de loyers et avances sur charges réclamés pour la période du 1er avril

2022 au 31 mars 2025,

r e f i x e l’affaire pour continuation des débats au lundi, 20 octobre 2025 à

15.00 heures, salle n° JP.0.15,

r é s e r v e les demandes des parties pour le surplus ainsi que les frais.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix de

Luxembourg, par Nous, Patricia HEMMEN, juge de paix, assistée de Fabienne

FROST, greffière assumée, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement,

date qu’en tête.

(s.) Patricia HEMMEN (s.) Fabienne FROST