Court partially allowed landlord claims against tenants and bankrupt estate while declaring itself incompetent for reciprocal claims.

Répertoire No. 2239/25

L-BAIL-599/24

Audience publique du 27 juin 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit

ni titre, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) S.A., société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

1 )

Maître Carmen RIMONDINI, avocate à la Cour, demeurant

professionnellement à L-ADRESSE2.)

prise en sa qualité de curatrice de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.)

SARL, ayant eu son siège social à L-ADRESSE3.),

originairement représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au

Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO2.), déclarée en état de faillite par jugement du Tribunal

d’Arrondissement de Luxembourg du 14 février 2020

partie défenderesse

comparant en personne

2 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE4.)

partie défenderesse

comparant en personne

3 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE5.)

partie défenderesse

comparant par Maître Claude DERBAL, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 19 août

2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 25 septembre 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Claude DERBAL se présenta pour

PERSONNE2.) tandis que Maître Carmen RIMONDINI et PERSONNE1.)

comparurent en personne. L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à

l’audience du 30 octobre 2024, puis refixée au 16 décembre 2024 et

ensuite au 20 février 2025.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Jean KAUFFMAN, Maître Carmen RIMONDINI, Maître Claude

DERBAL et

PERSONNE1.)

furent

entendus en leurs moyens et

conclusions. L’affaire fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé au 21 mars

2025.

En date du 13 mars 2025, le tribunal prononça la rupture du délibéré et

refixa l’affaire à l’audience du 19 mai 2025 lors de laquelle l’affaire fut

refixée au 2 juin 2025.

Lors de l’audience du 2 juin 2025, Maître Catherine GREVEN, en

remplacement de Maître Jean KAUFFMAN, Maître Carmen RIMONDINI et

Maître Claude DERBAL furent entendus en leurs derniers moyens et

conclusions. PERSONNE2.) n’était ni présent ni représenté.

Sur ce, le tribunal reprit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Suivant requête déposée en date du 19 août 2024 au tribunal de paix de

et à Luxembourg, la société anonyme SOCIETE1.) SA a sollicité la

convocation de Maître Carmen RIMONDINI, prise en sa qualité de curateur

de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL en faillite ainsi que

d’PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de et à

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, pour :

-

les parties défenderesses s’entendre déclarer recevable la présente

demande en justice en la forme ;

-

quant au fond, déclarer la demande fondée en principe ; la déclarer

justifiée relativement aux montants demandés ;

-

fixer le montant de la créance produite par la partie requérante dans la

faillite d’SOCIETE2.) SARL au montant issu de la déclaration de

créance et s’élevant à 52.457,38.-EUR ;

-

condamner PERSONNE2.) ainsi que PERSONNE1.) solidairement,

sinon in solidum à lui payer du chef d’arriérés de loyers et de charges

le montant de 8.288,97.-EUR, avec les intérêts légaux à partir du jour

du dépôt de la présente requête, jusqu’à solde ;

-

condamner les parties défenderesses PERSONNE2.) ainsi que

PERSONNE1.) solidairement, sinon in solidum à lui payer le montant

de 76.256,86.-EUR du chef d’indemnité d’occupation sans droit ni titre

avec les intérêts légaux sur ledit montant à partir de la demande en

justice jusqu’à solde ;

-

condamner Maître Carmen RIMONDINI, prise en sa qualité de curateur

de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL solidairement,

sinon in solidum du chef des causes susénoncées ; ensemble avec les

parties défenderesses PERSONNE2.) ainsi que PERSONNE1.) à

régler à la partie requérante, au niveau des indemnités d’occupation

sans droit ni titre, la somme de 32.088,45.-EUR avec les intérêts légaux

sur ledit montant à partir du jour du dépôt de la présente requête

jusqu’à solde.

A l’appui de ses prétentions, la requérante expose qu’elle aurait donné en

location, suivant contrat de bail et avenants successifs à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, PERSONNE2.) ainsi que

PERSONNE1.), un immeuble à usage de commerce et d’habitation situé à

L-ADRESSE6.)

et

ADRESSE7.),

connu

sous

l’enseigne

« ENSEIGNE1.) ».

Elle précise que ledit bail conclu entre parties aurait porté sur l’intégralité

de l’immeuble et que conformément à l’article 2, il devait venir à terme en

date du 30 septembre 2019.

Dans la mesure où les locataires n’auraient pas quitté les lieux à la date

du 30 septembre 2019, elle aurait, par requête déposée auprès de la

Justice de Paix de Luxembourg, demandé à la juridiction de céans de

constater la fin du bail et d’ordonner le déguerpissement des lieux des

différents locataires tels que repris au dispositif de cette requête.

Par jugement rendu entre parties le 27 janvier 2020, elle aurait été

autorisée à faire expulser les défendeurs dans la forme légale et aux frais

de ces derniers, et aucune des parties défenderesses n’aurait relevé

d’appel dudit jugement.

Toutefois, les parties défenderesses n’auraient pas libéré les lieux

endéans le délai de 40 jours suivant la notification de la décision du 27

janvier 2020. Une fois que le jugement pouvait être exécuté, les

procédures de déguerpissement ont été tenues en suspens en raison du

Règlement Grand-Ducal ayant adopté des mesures sanitaires en relation

avec la pandémie de la Covid-19 et qui a, entre autres, suspendu les

procédures de déguerpissement.

Par la suite, il aurait été constaté que les lieux se trouvaient encombrés

d’objets et dans un état de saleté ainsi que de délabrement, de sorte que

des travaux ont dû être exécutés pour y remédier, l’immeuble devant

également être libéré de tous les objets s’y trouvant.

Enfin, il se serait également avéré que les étages étaient encore occupés

par des locataires.

Ce ne serait que grâce à l’intervention de l’huissier de justice qui a procédé

au déguerpissement le 11 août 2020 que les lieux ont été libérés

qu’intégralement,

avec

la

précision

que

le

procès-verbal

de

déguerpissement a été rédigé le 9 septembre 2020.

Ainsi, en raison du fait que les clés n’auraient pas été remises et que les

lieux étaient toujours, du moins partiellement, occupés et que des travaux

ont dû être exécutés pour la remise en état, les parties défenderesses

seraient tenues aux montants suivants repris comme suit :

Loyer 05.2019 : 300,30.-EUR

Loyer 06.2019 : 150,15.- EUR

Loyer 07.2019 : 150,15.- EUR

Augmentation indiciaire 07.2019 : 45,64.-EUR

Loyer 08.2019 : 195,79.-EUR

Loyer septembre 2019 : 7.326,11.-EUR

Indemnité d’occupation 10.2019 : 7.326,11 €

Redevances de scellement des sols (12.2019) : 120,83.-EUR

Indemnité d’occupation 11.2019 :- 7.368,46.-EUR

Indemnité d’occupation 12.2019 : 7.368,46.-EUR

Indemnité d’occupation 01.2020 : 7.368,46.-EUR

Indemnité d’occupation 02.2020 : 7.368,46.-EUR

Indemnité d’occupation 03.2020 : 7.368,46.-EUR

Indemnité d’occupation 04.2020 : 7.368,46.-EUR

Indemnité d’occupation 05.2020 : 7.368,46.-EUR

Indemnité d’occupation 06.2020 : 7.368,46.-EUR

Indemnité d’occupation 07.2020 : 7.368,46.-EUR

Indemnité d’occupation du 01 au 11 août 2020 : 2.614,61.-EUR

En droit, la requérante base sa demande relative aux arriérés de loyers et

de charges couvrant la période de mai 2019 au 30 septembre 2019 pour

un montant total de 8.288,97.-EUR, sur l’article 1728-2 du Code civil

imposant au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

Les montants subséquents à cette date, à avoir la somme de 76.256,86.-

EUR, sont quant à eux réclamés à titre d’indemnité d’occupation basée sur

l’enrichissement sans cause.

La requérante expose que la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

SARL a été déclarée en faillite en date du 14 février 2020 et qu’une

déclaration de créance à hauteur de 52.457,38.- EUR a été déposée

couvrant la période de mai 2019 à mars 2020.

Il en découlerait que PERSONNE2.) et PERSONNE1.) seraient seuls à

condamner solidairement au montant de 8.288,97.-EUR à titre d’arriérés

de loyers et avances sur charges.

Concernant l’indemnité d’occupation, PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

seraient solidairement tenus de l’intégralité du montant de 76.256,86.-

EUR, tandis que la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL

devrait également être condamnée

solidairement au montant de

32.088,45.- EUR pour la durée d’occupation postérieure au 1er avril 2020

jusqu’au déguerpissement effectif des lieux, alors qu’il s’agit de montants

échus après le jugement de déclaration en faillite.

Position des défendeurs



Maître Carmen RIMONDINI prise en sa qualité de curatrice de la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL

Elle a fait valoir que lorsqu’elle a repris la société en faillite, les locaux pris

en location auprès de la requérante étaient dans un état désastreux, tout

en précisant avoir fait tout son possible pour vider les lieux le plus

rapidement bien qu’à l’époque les mesures sanitaires en relation avec la

pandémie de la Covid-19 avaient été adoptées ce qui aurait compliqué les

opérations. Maître Carmen RIMONDINI a déclaré que les lieux auraient

été libérés pour le 1er juillet 2020, tout en soulignant que pendant le

confinement, il n’avait pas été possible de vider les lieux.

Elle a fait plaider que les deux autres locataires auraient été au courant

qu’ils devaient partir pour le 30 septembre 2019 et libérer les lieux de tous

ces effets, toutefois il y aurait eu une inertie totale de leur part.

Elle

a

sollicité

la

condamnation

solidaire

d’PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.) à lui rembourser la somme de 9.945.- EUR qu’elle a

déboursée afin de libérer les lieux.

Elle a ajouté ne pas avoir été au courant d’éventuelles sous-locations de

chambres à des tiers.

Invitée à prendre position à l’audience du 19 mai 2025, quant à la

compétence du tribunal pour connaître des demandes de la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL en faillite à l’encontre de

PERSONNE2.) et PERSONNE1.), elle a estimé que la juridiction de céans

serait compétente pour en connaître, étant donné qu’il s’agirait d’une

demande connexe à la principale.



PERSONNE2.)

PERSONNE2.) fait valoir qu’en tant que gérant de la société en faillite, il

ne pourrait être copreneur du contrat de bail, alors qu’il n’aurait jamais vécu

à titre personnel dans les lieux pris en location. Il n’aurait d’ailleurs ni

possédé d’autorisation de commerce ni de licence de cabaretage, de sorte

qu’il ne pouvait pas remplir les conditions pour être considéré comme

locataire audit contrat de bail commercial, de sorte qu’il en déduit que la

convention est nulle à son égard en vertu de l’article 1172 du Code civil.

En outre, dans la mesure où il n’aurait jamais occupé les locaux

commerciaux à titre personnel, il ne saurait être tenu responsable de ne

pas avoir quitté les lieux suite à la décision de déguerpissement.

PERSONNE2.) a encore contesté le montant des indemnités d’occupation

réclamé en raison du fait qu’il ne se trouvait aucune personne physique

dans les lieux tel que l’atteste le constat d’huissier et que la requérante a

tardé à procéder au déguerpissement.

S’y ajouterait qu’il n’avait plus aucun pouvoir de décision en raison du fait

qu’il avait démissionné en tant que gérant au courant de l’année 2019 et

que suite à la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

SARL, la curatrice avait le contrôle des opérations de déguerpissement,

de sorte que la requérante serait à débouter de sa demande à son égard.

Tout au plus, il incomberait à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) SARL de supporter lesdits montants. A ce titre, il demande à

ce que cette dernière soit condamnée à le tenir ainsi PERSONNE1.) quitte

et indemne de toute condamnation à intervenir.

Il a expliqué que le bail portait en réalité sur deux locaux distincts, une

partie contenant le débit de boisson et l’autre était constituée de chambres

louées à des particuliers. La curatrice n’aurait libéré que le café, mais non

pas les chambres, retardant ainsi le déguerpissement.

PERSONNE2.) a encore souligné que le contrat de bail serait arrivé à

terme le 30 septembre 2019, de sorte qu’il ne serait plus tenu par les

dispositions de celui-ci.

Enfin, en cas de condamnation de sa part, il y aurait lieu à compensation

judiciaire des arriérés réclamés avec la garantie locative.

Finalement, il a encore soulevé la prescription des loyers lui réclamés.

A l’audience du 19 mai 2025, il a estimé que le tribunal serait incompétent

pour connaître des demandes en condamnation de la curatrice de la faillite

à son encontre à titre de remboursement des frais de nettoyage.



PERSONNE1.)

PERSONNE1.) a rejoint les développements d’PERSONNE2.). Il a fait en

outre valoir qu’au courant du mois de juin 2019, il avait vendu ses parts

dans la société faillie. Il n’aurait plus été au courant de la gestion de la

société et n’aurait plus eu accès aux locaux.

Position de la requérante

La société SOCIETE1.) fait valoir que les trois défendeurs sont colocataires

et en vertu du contrat de bail doivent solidairement supporter les dettes

nées de ladite convention. D’ailleurs, le jugement rendu par la justice de

paix en date du 27 janvier 2020 et coulé en force de chose jugée aurait

retenu que le fait qu’PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aient cédé leurs

parts et ne sont plus les gérants de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) SARL ne les libérerait pas de leurs obligations en tant que

locataires.

En outre, l’article 1172 du Code civil n’aurait pas vocation à s’appliquer en

l’espèce, les conditions n’étant manifestement pas impossible pour les

locataires personnes physiques à réaliser.

Appréciation



Quant aux demandes réciproques entre la curatrice de la société à

responsabilité

limitée

SOCIETE2.)

SARL

et

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

A l’audience du 20 février 2025, Maître Carmen RIMONDINI a sollicité la

condamnation de PERSONNE3.) et PERSONNE1.) à lui rembourser la

somme de 9.945.- EUR suivant facture de la société SOCIETE3.) du 26

juin 2020.

PERSONNE3.) et PERSONNE1.) pour leur part ont demandé à ce que la

défenderesse soit condamnée à les tenir quitte et indemne de tout

condamnation à intervenir dans le cadre de la présente affaire.

L’article 3.3 du Nouveau Code de procédure civile donne compétence au

juge de paix notamment pour « les contestations entre bailleurs et preneurs

relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles. »

Selon l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation (ledit article étant également applicable aux baux

commerciaux), la demande portée devant le juge de paix conformément à

l’article 3.3 du Nouveau Code de procédure civile sera formée par simple

requête sur papier libre. Il convient de rappeler que le mode de saisine

ordinaire du juge de paix est la citation par huissier.

En l’espèce, la demande en remboursement des frais de nettoyage de

Maître Carmen RIMONDINI prise en sa qualité de curatrice dirigée contre

d’PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ne concerne pas des contestations

entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution de baux

d’immeubles, les trois ayant en l’espèce la qualité de locataire du même

bien immeuble, de sorte que le tribunal est incompétent pour connaître de

cette demande.

Une action tendant à voir dire qu’une partie est tenue de tenir une autre

partie quitte et indemne de toute condamnation pouvant intervenir à son

encontre, n’est pas à considérer comme une action récursoire d’un co-

obligé à l’égard de l’autre. Une telle action n’existe qu’autant que le

coauteur a effectivement indemnisé la victime au-delà de sa part, ce qui

n’est pas le cas en l’espèce (v. Ph. Le Tourneau, La responsabilité civile,

Dalloz 1982, no 666, p.219 ; Lux. 22 mars 1983, P. 26, 113).

La demande constitue par contre une demande en garantie simple exercée

par un co-obligé à l’égard d’un autre co-obligé, tendant à voir fixer leurs

parts de responsabilité respectives. Un tel partage est inopposable à la

victime, mais il permet d’ores et déjà de fixer les droits respectifs des

coresponsables.

Le juge de paix est également incompétent sur base de l’article 3-3° du

Nouveau Code de procédure civile pour connaître de la demande dirigée

par PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à l’encontre de la société anonyme

SOCIETE2.) en faillite pour les tenir quitte et indemne de toute

condamnation pouvant intervenir au profit de la société anonyme

SOCIETE1.) SA.

Pour le surplus, le tribunal est compétent pour connaître de la demande

principale qui est encore à déclarer recevable.

Quant à la prescription

En vertu de l’article 2277 du Code civil, les loyers se prescrivent par 5 ans.

Cette prescription quinquennale s’applique aussi aux adaptations

indiciaires du loyer et aux charges locatives d’un immeuble, alors que ledit

article prévoit la même prescription pour « tout ce qui est payable par

année ou à des termes périodiques plus courts » (cf. Lex THIELEN, Le

contrat de bail, n°210 et s. ; Cass. française ch. mixtes, 12 avr. 2002, n°

00-18.529 : JurisData n° 2002-014062 ; JCP G 2002, II, 10100, obs. M.

Billiau ; AJDI 2002, p. 517, obs. Ph. Briand. ; Cass. française, 3e ch. civ.,

18 sept. 2007, n° 06-14.814 : JurisData n° 2007-040486 ; Loyers et copr.

2007, comm. 215 ; Trib. d’arr. Lux. 23 novembre 2007, n°109.531 du rôle).

Les prescriptions édictées par cet article ne reposent par ailleurs pas sur

une présomption de paiement.

Fondée essentiellement sur une considération d’humanité et d’intérêt

général, la prescription est destinée à protéger le débiteur contre

l’accumulation de sa dette.

La prescription libératoire commence à courir au profit du débiteur à

compter du jour où le créancier a pu intenter sa demande, c’est-à-dire, en

principe, à partir de celui de l’exigibilité de l’obligation. Tant que l’action

n’est pas ouverte, le droit du créancier ne peut pas se prescrire.

La prescription de cinq ans de l’article 2277 du Code civil commence à

courir à partir du jour de l’échéance de chaque période de loyers, il y a

autant de délais que de termes (cf. Précis Dalloz, Droit civil, Les

obligations, n° 1109).

En l’espèce, un délai de plus de 5 ans s’est écoulé entre l’échéance des

loyers et avances sur charges, payables le 1er de chaque mois, pour la

période couvrant les mois de mai à août 2019 et le dépôt de la présente

requête en date du 19 août 2024 réclamant les montants afférents à cette

période.

Comme la prescription est interrompue, hormis le cas de la reconnaissance

de la dette, selon les dispositions de l’article 2244 du Code civil,

uniquement par une citation en justice, un commandement ou une saisie,

signifiés à celui qu’on veut empêcher de prescrire, il s’ensuit que la créance

de la société anonyme SOCIETE1.) SA du chef d’arriérés de loyers et de

charges locatives, à défaut d’acte interruptif valable, est prescrite pour la

période antérieure au 19 août 2019.

Quant au fond

Quant aux arriérés de loyers

Par un jugement no 316/2020 du 27 janvier 2020, il a été constaté que le

contrat de bail conclu en date du 8 avril 2008 entre d’une part la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. et d’autre part société à responsabilité limitée

SOCIETE2.)

SARL,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

est venu à

échéance le 30 septembre 2019. Le même jugement a ordonné le

déguerpissement des locataires endéans un délai de 40 jours à partir de la

notification de la décision.

Aucun appel n’a été relevé de ladite décision.

La partie requérante a estimé qu’PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ne

sauraient se prévaloir du fait qu’ils n’étaient plus gérants et avaient vendu

leurs parts sociales détenues dans la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) SARL pour échapper à toute condamnation pécuniaire, en

raison de l’autorité de la chose jugée.

En effet, dans la décision précitée il a été retenu que le fait de démissionner

de leurs fonctions et de vendre leur participation dans la société

SOCIETE2.) SARL, ne serait pas de nature à les libérer de leurs

obligations à l’égard de la requérante.

Il convient de rappeler que l’autorité de chose jugée doit s’apprécier sur

base du seul dispositif.

Les énonciations contenues dans les motifs sont en principe dépourvues

de toute autorité (Cour de cassation, 26 février 1998, P. 30, p. 417).

Il en découle que seul le fait que le contrat de bail est venu à terme le 30

septembre 2019 et que les parties défenderesses sont, depuis cette date,

occupantes sans droit ni titre et doivent quitter les lieux endéans 40 jours

après la notification du jugement précité, ne saurait être remis en cause.

Il ressort de l’avenant au contrat de sous bail du 8 avril 2008 daté du 30

juin 2009 que « Monsieur PERSONNE1.) et Monsieur PERSONNE2.)

déclarent avoir pris connaissance du contrat de sous-bail sus mentionnés

pour en avoir reçu copie et s’engageant à en respecter toutes les clauses

et obligation à titre personnel, solidairement et indivisiblement avec la

société ».

Les parties défenderesse ont d’ailleurs signé le document sous la rubrique

sous-locataire à la fois en tant que gérant de la société SOCIETE2.) et à

titre personnel.

Selon le 2ème avenant au contrat de bail du 8 avril 2008 et daté du 28 mars

2017, il est fait état que PERSONNE1.) et Monsieur PERSONNE2.)

s’engagent également à titre personnel et en tant que sous-locataires.

Il résulte des dispositions des avenants précités du contrat de sous-bail

que

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

avaient

non

seulement

connaissance des obligations contractées par la société SOCIETE2.)

SARL, mais se sont également personnellement engagés aux mêmes

obligations et qu’ils ont dès lors la qualité de locataires.

En outre, un changement de la structure de l’actionnariat et de la direction

d’une société à responsabilité limitée n’affecte en rien les engagements

contractés par cette dernière qui jouit d’une personnalité juridique distincte

de ses actionnaires. Un tel changement n’affecte pas non plus les

engagements des anciens dirigeants de cette société alors qu’ils ont pris

ses engagements en leur nom personnel. Une cession d’actions ne

décharge pas le codébiteur primitif de ses obligations personnelles

découlant du contrat de bail initial.

Ainsi, la démission de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leurs fonctions

de gérants de la société SOCIETE2.) et la vente de leurs parts ne sauraient

être opposées à la requérante qui n’a jamais accepté que ces derniers

soient libérés de leurs obligations.

PERSONNE2.) estime que la convention est nulle et ne lui serait pas

opposable alors qu’il ne saurait répondre aux conditions exigées par le

contrat de bail. Il a en autre fait valoir qu’il ne serait nullement locataire des

lieux à titre personnel et n’y aurait jamais vécu. Il ne disposerait en outre

d’aucune autorisation de commerce ni de licence de cabaretage.

D’après l’article 1172 du Code civil, « toute condition d’une chose

impossible ou contraire aux bonnes mœurs, ou prohibée par la loi, est nulle

et rend nulle la convention qui en dépend. ».

Selon son objet, l’impossibilité peut être positive ou négative.

L’impossibilité positive caractérise les événements qui ne peuvent jamais

se produire: événements impossibles stricto sensu. L’impossibilité

négative caractérise en revanche, les événements qui ne peuvent jamais

défaillir:

événements

nécessaires.

Classée

selon

ses

raisons,

l’impossibilité peut être matérielle ou juridique.

Dite encore physique ou naturelle, l’impossibilité matérielle s’entend des

événements contraires aux lois de la nature. Prenant appui sur les

analyses des jurisconsultes romains, la doctrine distingue parmi d’autres:

l’impossibilité relative à raison du délai imposé pour accomplir l’événement:

ce délai est si court que l’événement parfaitement réalisable en soi doit être

considéré comme impossible (cf. JurisClasseur Civil Code > Art. 1168 à

1174 > Fasc. unique: Contrats et obligations. – Obligations conditionnelles.

– Caractères de la condition > I. - Caractères de la condition en tant

qu’événement > A. - Incertitude de l’événement > 2° Événements

impossibles ou nécessaires, n°8 à 10).

En l’espèce, non seulement il était dans les possibilités du défendeur

d’obtenir telle ou telle autorisation, mais aucune disposition du contrat ne

prévoyait qu’il devait les posséder pour devenir locataire des lieux et la

licence de débit de boisson est d’ailleurs détenue par la requérante qui

demande une avance pour cette dernière.

S’agissant d’un bail commercial

d’un immeuble de commerce et

d’habitation, à usage de café, l’engagement du défendeur résidait dans

l’intention de louer un immeuble pour y exploiter le café « ENSEIGNE1.) »

par l’intermédiaire de la société A.J.T. dont il était le gérant et dans laquelle

il détenait des parts sociales. Le fait de louer le local pour la société à titre

personnel ensemble avec cette dernière n’est ni impossible ni contraire aux

bonnes mœurs, ou prohibé par la loi.

Il en découle que le moyen de nullité du contrat de bail ne saurait être

accueilli.

Par voie de conséquence,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

sont

solidairement redevables avec la société SOCIETE2.) des loyers non

prescrits jusqu’à la date du 30 septembre 2019, soit uniquement le loyer

de septembre 2019 à hauteur de 7.326,11.-EUR.

Etant donné qu’il ne ressort d’aucun élément du dossier que

PERSONNE2.) aurait fourni la garantie locative, il n’y pas lieu à

compensation judiciaire avec le montant de la condamnation, alors qu’il

n’est pas établi que le défendeur dispose d’une dette à l’égard de la

requérante.

Quant aux indemnités d’occupation

Suivant jugement no 316/2020 du 27 janvier 2020 rendu par le tribunal

de céans, il a été constaté que le contrat de bail commercial entre parties

est arrivé à terme en date du 30 septembre 2019 et les parties

défenderesses ont été condamnées à déguerpir des lieux loués endéans

un délai de quarante jours à compter de la notification du jugement.

Dès lors que le bail a été résilié, il ne sort plus ses effets, quand bien

même que le locataire se soit maintenu ou se maintient encore dans les

lieux. Le bail se trouvant résilié, le preneur ne peut plus être tenu de payer

des « loyers » pour une jouissance qu’il n’a plus à raison d’un bail qui a

cessé d’exister. Il est au contraire en principe tenu de payer des

« indemnités d’occupation » qui s’apparentent aux montants dus par un

occupant sans droit ni titre (cf. Les Novelles, Tome VI, Le louage des

choses, Les baux en général, 2ème édition sous la direction de Joseph

Vankerckhove, n° 405).

Les parties défenderesses PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent

s’être encore trouvées dans les locaux et affirment avoir quitté ceux-ci

bien avant le jugement les condamnant au déguerpissement. Ces

déclarations ne sont pas contredites par les déclarations de la curatrice

qui n’a jamais eu de contact direct avec ces derniers ou ne les a pas

croisés dans les locaux.

Il est encore constant en cause que les deux défendeurs n’avaient plus

de parts dans la société faillie et n’en étaient plus les gérants, de sorte

qu’ils ne participaient plus à l’activité commerciale de la société

SOCIETE2.) depuis un certain temps et cela bien avant le prononcé du

jugement de déguerpissement.

Certes, il convient de relever qu’il ressort du procès-verbal de l’huissier

de justice du 9 septembre 2020 ayant procédé au déguerpissement de la

partie à usage d’habitation que les deux défendeurs ainsi qu’une tierce

personne n’avaient pas déguerpi les lieux.

Toutefois, cette affirmation est vague et n’indique pas de façon non

équivoque la présence physique des deux défendeurs.

De surcroît, aucun cliché des lieux n’est versé et annexé audit procès-

verbal et on peut se poser la question comment l’huissier de justice

pourrait déduire des effets y trouvés qu’ils auraient appartenu aux

défendeurs et n’étaient pas la propriété de la société faillie.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui

qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement,

celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit

l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu des éléments susexposés, il y a lieu de retenir que la

requérante n’apporte pas la preuve à suffisance de droit qu’après l’arrivée

à terme du contrat de bail en date du 30 septembre 2019, PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) aient encore continué à occuper les lieux.

Or, il est à ce titre admis qu’au regard du fait que le principe que la

solidarité ne se présume pas, sauf stipulation contraire, qu’elle s’éteint

avec l’expiration du bail. L’indemnité d’occupation, de nature quasi-

délictuelle, ne peut être réclamée qu’à celui des locataires qui s’est

maintenu de façon fautive dans les lieux. (Cass. 3e civ., 5 mai 2004,

PERSONNE4.) c/ PERSONNE5.) : Juris-Data n° 2004-023496).

Comme il n’est ni allégué ni établi que le contrat de bail aurait prévu une

solidarité après l’expiration du bail, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne

sauraient être tenus – solidairement – que des loyers impayés jusqu’au

30 septembre 2019, tel que retenu précédemment.

Quant à la société SOCIETE2.) en faillite, il convient de relever que cette

dernière a vidé le local de la partie exploitée en tant que café et que de

nombreux ustensiles de cuisine qui devaient nécessairement lui

appartenir se trouvaient encore dans les lieux.

Il ressort encore du procès-verbal d’huissier daté du 9 septembre 2020

qu’il a été procédé au déguerpissement de la partie d’habitation en date

du 11 août 2020 et que cette partie était encore encombrée.

Il y a partant lieu de retenir que la requérante a effectivement repris

l’intégralité des lieux en date du 11 août 2020, de sorte que la société

SOCIETE2.) est redevable d’indemnités d’occupation sur la période allant

d’octobre 2019 au 11 août 2020.

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux

relève en principe de l’appréciation souveraine des juges du fond (cf.

Jurisclasseur Civil - ibid.; TAL 19 décembre 2014, n° 221/2014 ; TAL 16

octobre 2009, n° 260/2009). Si cette indemnité est généralement

déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, les

parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou

supérieur (cf. La Haye et Vankerckhove, op cit - nos 362 et 407).

Il ressort d’un courrier du 17 mars 2020 émanant de la requérante que

celle-ci avait proposé à la curatrice de verser une indemnité d’occupation

de 2.798,59.- EUR par mois, même s’il y a lieu d’admettre que la

requérante a tenu compte du fait que la société en faillite n’avait pas de

rentrées d’argents.

Il est encore constant en cause qu’à l’époque, les mesures sanitaires

prises en raison de la pandémie de la Covid-19 étaient en vigueur, de

sorte qu’il est peu probable que la requérante aurait pu obtenir à cette

époque l’intégralité du loyer sollicité précédemment.

Le tribunal fixe partant l’indemnité d’occupation à 4.000.- EUR par mois,

de sorte que le montant total dû à titre d’indemnité d’occupation par la

société SOCIETE2.) s’élève à (4.000 x 10 + 4.000 :11/31) = (40.000 +

1.419,35)= 41.419,35.- EUR.

Quant à l’incidence de de la faillite

a. Les dettes antérieures au jugement de déclaration de faillite.

Lorsqu’un juge civil statue sur l’existence et l’importance d’une dette

qu’un failli a contracté avant de tomber en faillite, il ne peut ni condamner

le curateur qualitate qua à payer cette somme au créancier, ni décider de

l’admission de la créance au passif de la faillite, mais doit, après avoir

déterminé le montant de la créance, se limiter à réserver au créancier le

droit de se pourvoir devant le tribunal de commerce pour requérir de lui

l’admission de sa créance au passif de la faillite (cf. CA Bruxelles

22.2.1963, P. belge 1963 II, p. 274; CSJ 21.2.1979, P. 24, p. 270).

Le tribunal de céans, qui ne peut décider de l’admission de la créance au

passif de la faillite, doit se limiter, après avoir arrêté la créance, à réserver

au créancier le droit de se pourvoir devant le tribunal compétent pour

requérir de lui l’admission de sa créance au passif de la faillite.

Il convient de fixer à la somme de 31.326,11.- EUR (indemnités

d’occupations pour les mois d’octobre 2019 au mois de mars 2020 + loyer

du mois de septembre 2019 [6x 4.000 + 7.326,11.-EUR]) la créance de la

société anonyme SOCIETE1.) à l’égard de la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) SARL.

b. Les dettes postérieures au jugement de déclaration de faillite

Concernant les créances de la société SOCIETE1.) dont l’origine est

postérieure au jugement déclaratif de faillite de la société SOCIETE2.)

SARL, il échet de relever que le titulaire d’une créance de la masse peut

exercer et exécuter ses droits individuels contre la masse sans qu’il n’ait

besoin de passer par une déclaration de créance.

Les créanciers « de » la masse conservent donc le droit d’agir. Ils peuvent

non seulement agir contre la masse, mais ayant obtenu sa condamnation,

ils peuvent exécuter celle-ci sur les biens de la masse.

Il y a partant lieu de condamner Maître Carmen RIMONDINI, ès-qualités

de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

SARL, à concurrence du montant de (indemnité de d’avril à août 2019 [4x

4.000 + 1.419,35] =) 17.419,35.- EUR avec les intérêts légaux à partir du

19 août 2024, jour de la demande en justice, le tout jusqu’à solde.

Succombant à l’instance, les parties défenderesses sont à condamner

solidairement aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article

238 du Nouveau Code de procédure civile.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer

et d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement à l’égard de

toutes les parties et en premier ressort,

se déclare incompétent pour connaître des demandes réciproques entre

d’une part Maître Carmen RIMONDINI prise en sa qualité de curatrice de

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL et PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) ;

déclare la demande principale recevable ;

déclare la demande de la société SOCIETE1.) relative au paiement

d’arriérés de loyers et de charges locatives pour la période antérieure au

19 août 2019 prescrite ;

dit la demande à titre d’arriérés de loyers dirigée contre PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) fondée à concurrence de 7.326,11.-EUR ;

dit la demande à titre d’arriérés d’indemnités d’occupation dirigée contre

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) non fondée, partant en déboute ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) la somme de 7.326,11.-EUR avec les intérêts

légaux à partir du 19 août 2024, jour de la demande en justice, jusqu’à

solde ;

déclare la demande dirigée par la société anonyme SOCIETE1.) contre la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, à titre d’arriérés de

loyers et indemnité d’occupation pour la période allant de septembre 2019

au mois d’avril 2020, sous la restriction qu’il n’y a pas lieu de prononcer de

condamnation, partiellement fondée ;

fixe la créance de la société anonyme SOCIETE1.) à l’encontre de la

masse de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL

au montant de 31.326,11.- EUR;

dit que pour l’admission de sa créance au passif de la faillite, la société

anonyme SOCIETE1.) aura à se pourvoir devant qui de droit ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) à concurrence

du montant de 17.419,35.- EUR au titre des arriérés d’indemnités

d’occupation redues depuis le 1er avril 2020,

condamne Maître Carmen RIMONDINI, ès-qualités de curateur de la

faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, à payer à

la société anonyme SOCIETE1.) SA la somme de 17.419,35.- EUR, avec

les intérêts légaux à partir du 19 août 2024, date de la demande en justice,

jusqu’à solde ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ainsi que Maître Carmen

RIMONDINI, ès-qualités de curateur de la faillite de la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, solidairement aux frais et dépens

de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

Martine SCHMIT

juge de paix

greffière