Landlord wins eviction and rent arrears case; tenant loses procedural costs and provisional execution request.

Répertoire No. 2194/25

-assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.)-

L-BAIL-125/25

Audience publique du 25 juin 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.)

2 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

comparant par Maître Sead BEGANOVIC, avocat, en remplacement de

Maître Félix GREMLING, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Edévi AMEGANDJI, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

2 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.)

partie défenderesse

comparant par Maître

Parisa ABYARJOU, avocate, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 13

février 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 17 mars 2025.

A l’appel de la cause à la prédite audience, Maître Parisa ABYARJOU se

présenta pour PERSONNE1.) tandis que Maître Edévi AMEGANDJI se

présenta pour PERSONNE4.). L’affaire fut contradictoirement fixée aux

fins de plaidoiries à l’audience du 19 mai 2025.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Sead BEGANOVIC, en remplacement de Maître Félix GREMLING, Maître

Parisa ABYARJOU et Maître Edévi AMEGANDJI furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 13 février 2025, PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ont fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE4.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail à loyer, aux fins de voir constater que le contrat de bail du 27

novembre 2023 a été valablement résilié pour faute grave dans le chef des

locataires, sinon de prononcer la résiliation judiciaire dudit bail et en tout

état de cause les condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de

huitaine suivant la notification du jugement à intervenir, de s’entendre

condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à leur

payer la somme de 8.310.- EUR à titre d’arriérés de loyers.

Les requérants sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure

de 2.500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile, et ils demandent à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement

à intervenir.

A l’appui de leurs prétentions, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) exposent

que suivant contrat de bail conclu en date du 27 novembre 2023, ils ont

donné en location aux parties défenderesses un appartement sis à L-

ADRESSE3.) pour une durée initiale de 3 ans, renouvelable tacitement, le

tout moyennant un loyer mensuel de 1.450.- EUR ainsi que de 180.- EUR

d’avances sur charges locatives.

Ils font valoir que depuis août 2024, les défendeurs ne s’acquitteraient des

loyers

qu’avec

retard

et

que

partiellement.

PERSONNE1.)

et

PERSONNE4.) resteraient dès lors redevables au jour du dépôt de la

requête de la somme réclamée de 8.310.- EUR à titre d’arriérés de loyers

et d’avances sur charges.

Par courrier du 7 novembre 2024, les requérants auraient mis en demeure

les locataires de régler leurs dettes. Toutefois, cette missive serait restée

lettre morte.

Ainsi, ils auraient par courrier recommandé du 26 novembre 2024 procédé

à la résiliation du bail pour faute grave dans le chef des locataires.

En outre, il se serait avéré que PERSONNE1.) aurait versé un faux contrat

de travail et des fiches de salaires falsifiées lors de la soumission des

documents quant à sa situation financière lors de sa candidature pour

obtenir le bail.

En effet, après avoir contacté l’employeur indiqué, à savoir la société

SOCIETE1.), cette dernière aurait confirmé à PERSONNE2.) qu’aucune

personne à ce nom ne travaillerait pour son compte.

A ce titre, PERSONNE2.) aurait déposé une plainte pénale en date du 23

décembre 2024 à l’encontre de PERSONNE1.).

Enfin, PERSONNE4.) tenterait d’échapper à ses obligations en affirmant

ne pas être la personne ayant signé le contrat de bail et avoir été victime

d’une usurpation d’identité lors de la signature dudit contrat.

PERSONNE2.) indique toutefois qu’au vu des pièces lui soumises à

l’époque de la signature, carte d’identité, sécurité sociale, attestation de

séjour et contrat de travail, il est certain qu’il s’agit bien de la partie

défenderesse qu’il avait en face ce jour-là. D’ailleurs, il serait allé au lieu

de travail de ce dernier pour se renseigner davantage.

A l’audience des plaidoiries, les requérants ont augmenté leur demande à

titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la porter à 14.830.-

EUR.

Ils réfutent également les affirmations de PERSONNE1.) selon lesquelles

PERSONNE4.) n’aurait jamais vécu dans ledit appartement, alors qu’ils ont

tous les deux signé le contrat de bail et que PERSONNE4.) était

physiquement présent lors de la signature et qu’il s’agissait bien de la

personne figurant sur la carte d’identité.

PERSONNE1.) pour sa part a déclaré qu’il avait pensé contracter pour une

colocation et que ce serait le bailleur PERSONNE2.) qui lui aurait proposé

le cocontractant. Il aurait payé les 6 premiers mois de loyer seul, mais n’y

serait plus parvenu étant donné qu’il aurait été rayé du registre des

personnes physiques, de sorte qu’il aurait perdu ses aides financières. Il a

réfuté avoir soumis de fausses pièces aux bailleurs lors de la signature du

contrat de bail. Le bail serait à résilier aux torts des bailleurs et ces derniers

seraient à débouter de leur demande. En outre, il sollicite un délai de

déguerpissement de 3 mois.

PERSONNE4.) pour sa part a maintenu avoir été victime d’une usurpation

d’identité et ne pas être la personne ayant signé le contrat de bail et sollicité

la surséance à statuer dans la présente affaire, sinon à être mis hors

cause.

A aucun moment, il n’aurait rencontré le bailleur et il ne lui aurait d’ailleurs

jamais remis la documentation en cause. Les signatures sur la carte

d’identité et sur le contrat de bail divergeraient en outre.

PERSONNE4.) demande encore reconventionnellement l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.500.- EUR sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile.

Appréciation

Quant à la demande de surséance à statuer

Pour que la règle « le criminel tient le civil en état » joue, il faut que les

deux actions soient relatives aux mêmes faits ou, selon une autre

formulation, que la décision à intervenir sur l’action publique puisse influer

sur celle qui sera rendue par la juridiction civile. La jurisprudence a

tendance à élargir la notion d’identité de faits. Actuellement, elle décide

qu’il n’est pas nécessaire qu’il y ait identité d’objet, ni des parties, ni même

identité de cause pour que le sursis s’impose. Il suffit qu’il existe entre les

deux actions une question commune que le tribunal ne puisse trancher

sans constater l’infraction commise et par la suite sans risquer de se mettre

en contradiction avec le tribunal répressif (Stéfani et Levasseur, proc.

pénale, n° 210; 3e Civ. 27 mai 1975, D. 1975, Inf. 213; Lux. 7e chambre, 29

avril 1987, 228/87).

L’article 3 alinéa 2 du Code de procédure pénale prévoit que si l’action

civile est portée devant les juridictions civiles, l’exercice en est suspendu

tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique intentée

avant ou pendant la poursuite de l’action civile. Il est souhaitable en effet

que la justice pénale et la justice civile saisies de deux actions qui prennent

source dans le même fait ne soient pas amenées par suite de la différence

de procédure à donner de ce fait des interprétations différentes conduisant

à des jugements contradictoires. C’est parce que la décision pénale, une

fois rendue, est assortie d’une autorité absolue qui s’impose au juge civil

que cette contradiction sera évitée; que le juge civil ait attendu le résultat

auquel il devra conformer son propre jugement (cf. Jurisclasseur de

Procédure pénale: actions nées de l’infraction pénale sub art. 1-5, fasc. IV

n° 87).

En outre, le principe de la surséance est à voir dans l’optique de la

recherche de la vérité : « le juge civil doit pouvoir profiter des lumières du

procès pénal » (cf. Manuel de procédure pénale, Michel FRANCHIMONT,

Ann JACOBS et PERSONNE6.), page 945 et ss.).

Pour que la règle « le criminel tient le civil en état » soit applicable, trois

conditions sont exigées :

1. l’action publique doit effectivement être en mouvement,

2. l’action publique et l’action civile doivent être unies par un lien étroit,

3. il ne doit pas avoir été définitivement statué sur l’action publique

(Jurisclasseur de Procédure pénal op. cit. n° 96).

Le principe que « le criminel tient le civil en état » n’est applicable qu’à la

condition que l’action publique soit réellement intentée. Le juge civil n’a

donc pas à sursoir à statuer, dès lors qu’il ne résulte d’aucun élément de

la cause qu’une affaire pénale relative à la même cause soit pendante

devant une juridiction répressive du pays, ni qu’un juge d’instruction en soit

saisi (Cour, 7 mars 1980, P. 22,69).

L’action publique est considérée comme intentée notamment par le

réquisitoire du parquet aux fins d’informer, ou par une plainte avec

constitution de partie civile entre les mains du juge d’instruction, suivie du

paiement de la caution.

Le tribunal constate que PERSONNE4.) a été auditionné en tant que

plaignant en date du 21 décembre 2024. Il ressort du procès-verbal

d’audition qu’il a déclaré avoir effectivement fait l’objet d’une usurpation

d’identité et ne pas avoir signé le contrat de bail qui lui est opposé dans la

présente affaire.

Toutefois, la juridiction de céans se doit de relever qu’aucune plainte avec

constitution de partie civile n’a été faite.

De surcroit, mis à part la copie du procès-verbal d’audition, aucun

document n’est versé par le défendeur quant aux suites réservées par le

Ministère Public à son affaire. Le même constat s’impose pour la plainte

déposée par PERSONNE2.) à l’encontre de PERSONNE1.).

Il n’y a dès lors aucun élément permettant de retenir que l’action publique

ait été engagée, de sorte qu’il n’y a pas lieu à surséance à statuer.

Pour le surplus, la demande, introduite dans les formes et délais de la loi,

est à déclarer recevable.

Quant au fond

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Dans ses développements antérieurs, le tribunal a retenu qu’il n’était pas

établi que l’action publique ait été mise en mouvement, de sorte que

PERSONNE4.) ne saurait se prévaloir que ledit contrat constitue un faux

et qu’il n’en serait pas le signataire.

Le fait qu’il soit déclaré à une autre adresse que celle figurant audit contrat

de bail n’est pas de nature à remettre en cause qu’il en soit le signataire.

De surcroit, les affirmations de PERSONNE1.) selon lesquelles il s’agissait

d’une colocation et que c’était le bailleur qui l’aurait mis en relation avec

PERSONNE4.) sont restées à l’état de pures allégations et sont encore

contredites par la lettre du contrat de bail qu’il a conclu avec les requérants

et dont il ne conteste pas en être le signataire.

S’y ajoute, qu’il ressort des virements versés par lui-même qu’il s’est

acquitté de l’intégralité des loyers pour la période couvrant les mois de

février à mai 2025.

Au vu de ce qui précède, la demande à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges est à déclarer fondée pour la somme réclamée de

14.830.- EUR.

Au vu de la clause de solidarité figurant au point 22 du contrat de bail, les

parties défenderesses sont encore à condamner solidairement au montant

précité.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est

d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances.

Quant à la résiliation opérée par le bailleur, le tribunal constate qu’aucune

preuve de remise de la lettre aux parties défenderesses n’y figure et que

le courrier de résiliation n’a été adressé qu’à PERSONNE1.), de sorte

qu’elle est inopérante et qu’il y a lieu d’analyser la demande subsidiaire en

résiliation judiciaire du contrat de bail.

Dans la mesure où PERSONNE1.) et PERSONNE4.) restent actuellement

redevables d’un montant équivalent à près de 9 mois de loyers et

d’avances sur charges sans fournir de justification valable, il y a lieu de

retenir qu’ils ont gravement manqué à leurs obligations de locataire et que

ce manquement justifie à lui seul la résiliation du judiciaire du bail et leur

condamnation au déguerpissement, sauf à leur accorder un délai de

déguerpissement de quarante jours à partir de la notification du présent

jugement.

Quant aux demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) l’ensemble des frais non compris dans

les dépens, de sorte qu’il y a lieu de leur allouer une indemnité de procédure

de 500,- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile.

PERSONNE4.),

succombant,

est

à

débouter

de

sa

demande

reconventionnelle sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en

justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n’existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de

faire droit à cette demande.

Ayant succombé à l’instance, les parties défenderesses doivent en

supporter les frais et dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier

ressort,

donne acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de leur

demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

donne acte à PERSONNE4.) de sa demande reconventionnelle sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

déclare les demandes recevables ;

dit qu’il n’y a pas lieu en l’état de surseoir à statuer ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée pour la somme de 14.830.- EUR;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE4.) solidairement à payer à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme de 14.830.- EUR;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE1.) et PERSONNE4.);

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 40 jours

suivant la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à faire expulser

PERSONNE1.) et PERSONNE4.) dans la forme légale et aux frais de ces

derniers, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers

y employés ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE4.) solidairement à payer à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 500.-

EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

déboute PERSONNE4.) de sa demande reconventionnelle en allocation

d’une indemnité de procédure ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière