Court confirms landlord's personal need for eviction, grants tenant until July 31, 2025, and dismisses procedural fee claim.

Répertoire n° 1683/2025 E-BAIL- 283/25 Audience publique du 25 juin 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.), -parties demanderesses - comparant par Maître Joëlle CHOUCROUN, en remplacement de Maître Michel KARP, avocats à Luxembourg, et : PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant en personne,

FAITS L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 14 avril 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Esch-sur-Alzette. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 13 juin 2025, lors de laquelle elle fut utilement retenue. Le mandataire des parties demanderesses et la partie défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, le jugement qui suit : PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués endéans la huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir, pour voir condamner la partie défenderesse à payer aux requérants une indemnité de procédure de 1.000 € et pour voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que, suivant acte notarié du 28 mars 2024, ils ont acquis l’appartement sis à ADRESSE2.). Au moment de l’acquisition, l’appartement était loué, suivant contrat de bail 18 mars 2008 à PERSONNE3.). Suivant courrier recommandé du

26 juillet 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont résilié le contrat de bail avec un préavis de plus de 6 mois pour besoin personnel. Ils estiment avoir respecté les dispositions de l’article

12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Ils expliquent qu’ils ont multiplié les démarches amiables afin de permettre au défendeur de libérer les lieux sans recourir immédiatement à une procédure judiciaire. Suivant contrat de bail du 18 mars 2008, PERSONNE3.) avait pris en location l’appartement sis à ADRESSE2.). Par courrier recommandé du 26 juillet 2024 PERSONNE1.) et PERSONNE2.), devenus propriétaires de l’appartement suivant acte notarié Carlo WESANDT N° 13395, ont résilié le bail avec effet au 18 mars 2025 sur base des dispositions de l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. La lettre de résiliation du 26 juillet 2024 pour besoin personnel se réfère à l’article 12(2)

a) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Cet article prévoit la prorogation du bail à usage d’habitation à moins que le bailleur déclare avoir besoin des lieux pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au 3ème degré inclusivement. L’article 12(3) précise que par dérogation à l’article 1736 du code civil le délai de résiliation dans les cas prévus paragraphe 2 point a est de six mois. Il est de jurisprudence que la preuve du besoin personnel ne saurait être exigée stricto sensu. La circonstance rendant plausible le besoin personnel et excluant une affirmation inexacte du propriétaire suffit pour admettre la condition prévue par la loi. Le bailleur, qui a la charge de la preuve, est cru sur parole en sa déclaration quant au besoin personnel pour autant que son affirmation n'est pas contredite par les éléments de la cause (cf. Lux. 27 mars 1997, no 58372 du rôle, Lux. 10 juillet 1997, no 59258 du rôle). Il résulte des travaux préparatoires de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation (commentaire des articles page 26, doc. parl. n° 5216) que l’existence du besoin personnel est appréciée souverainement par le juge du fond. La jurisprudence qui s’est développée sous la loi modifiée du 14 février 1955 sur les baux à loyer admettant que le bailleur est cru sur parole sauf si son affirmation est contredite par un élément n’est pas remise en cause par la nouvelle loi. Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de preuve du dossier, l'existence ou l'absence du besoin invoqué (cf. Cass. 5 avril 1973, P. 22, 247).

En l’espèce, le tribunal constate qu’aucun élément du dossier ne permet de douter de la véracité de l’affirmation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) quant à la réalité du besoin invoqué. PERSONNE3.) ne conteste d’ailleurs aucunement le besoin invoqué, ni la résiliation du contrat de bail. Il y a lieu de considérer que le contrat de bail ayant pris cours le 18 mars 2008 a été valablement résilié avec effet au 18 mars 2025 par courrier du 26 juillet 2024. L’article 12(3) permet au locataire de demander dans les trois mois de l’avis de réception de la poste, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de déguerpissement. En l’absence de cette demande le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois. Le preneur n’ayant pas sollicité de prolongation du délai de déguerpissement dans le délai de forclusion prévu par la loi, il y a lieu de faire droit à la demande à voir constater la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel dans le chef des requérants. La partie défenderesse explique vouloir quitter les lieux pour 31 juillet 2025. Au vu de l’accord des parties, il y a lieu d’accorder à la partie défenderesse un délai de déguerpissement jusqu’au 31 juillet 2025. L’indemnité de procédure L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47). A défaut de toute iniquité requise, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est à déclarer non fondée. L’exécution provisoire Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont pas remplies en l’espèce.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, reçoit la demande en la forme ; constate la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel dans le chef de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ;

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de son chef jusqu’au 31 juillet 2025, sinon et faute par lui de ce faire ; et pour autant que de besoin, autorise PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à l’en faire expulser dans la forme légale et aux frais de PERSONNE3.), dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure ; dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ; condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent jugement.