Landlord wins partial rent claim for March 2025 but must provide detailed expense breakdowns to tenant.

Répertoire n° 1681/2025

E-BAIL-156/25

Audience publique du 25 juin 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant en personne,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat à

Luxembourg.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 12 mars 2025 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 23

avril 2025, lors de laquelle elle refixée à l’audience publique du 23 mai 2025.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue et la partie demanderesse et le

mandataire de la partie défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Le tribunal prit l'affaire en délibéré et fixa le prononcé à l’audience publique 13 juin 2025.

Au vu de nouvelles pièces versées en cours de délibéré, le tribunal remit le prononcé à

l’audience publique de ce jour, et rendit

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 8 avril 2021, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) un appartement sis à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel

de

1.400

€,

des

avances

sur

charges

de

200 €, une provision d’eau mensuelle de 50 € et le montant de 70 € à titre de frais fixe.

Le loyer fut augmenté à 1.484 € et les avances sur charges à 260 € à partir du 15 mars

2023.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 12

mars 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) aux fins de la voir

condamner au paiement de la somme de 5.592 € du chef d’arriérés de loyers et

d’intérêts des mois de janvier 2025, février 2025 et mars 2025.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) maintient sa demande pécuniaire au

montant de 5.592 € à titre d’arriérés de loyer des mois de janvier, février et mars 2025

et demande le déguerpissement de PERSONNE2.).

PERSONNE2.) soutient avoir payé tous les arriérés de loyers. Elle verse des extraits

de compte et une attestation de l’Office social de Pétange.

Il ressort de ces pièces que les loyers des mois de janvier et février 2025 sont payés, et

la partie défenderesse admet que le loyer du mois de mars 2025 reste toujours en

souffrance.

La demande de PERSONNE1.) est au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant de 1.864 € à

titre d’arriéré de loyer du mois de mars 2025, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

PERSONNE2.) demande de voir déclarer la demande en déguerpissement irrecevable,

s’agissant d’une demande nouvelle.

L’article 53 du nouveau code de procédure civile pose le principe que l’objet du litige

est déterminé par les prétentions respectives des parties. Les prétentions des parties

sont fixées par l’acte introductif d’instance. Les prétentions doivent figurer dans la

partie appelée dispositif (Solus et Perrot, Droit judiciaire privé, tome 3 n° 68 et 140).

En obligeant le demandeur à faire connaître dans la requête introductive d'instance

l'objet de sa prétention, le législateur a voulu non seulement que le défendeur pût

répondre à cette prétention, mais encore qu'il eût le moyen d'éviter le procès. Ce

résultat ne saurait être atteint si une demande nouvelle pouvait être introduite au cours

du procès (v. Glasson et Tissier T. II p. 898 no: 235; Garsonnet et Cézar-Bru T. I no:

434); (Justice de paix Esch/Alzette 16.11.1983).

Le requérant ne s’est pas réservé le droit de formuler une demande nouvelle en

déguerpissement. Cette demande est à considérer comme nouvelle par rapport à l’acte

introductif d’instance et est dès lors irrecevable.

PERSONNE2.) demande reconventionnellement les décomptes des charges à partir du

8 avril 2021, sous peine d’astreinte. Elle réclame également les justificatifs et se

réserve le droit de réclamer les excédents de paiement des charges..

Il est de principe qu'en donnant à bail pour un loyer convenu, le bailleur ne s'engage

pas, sauf convention contraire, à fournir gratuitement ce qui est nécessaire ou utile à

l'usage de la chose. Le bailleur n'est pas tenu de payer les frais de chauffage ou

d'éclairage, ni la consommation d'eau ou de gaz.

L'article 1728 du code civil fait devoir au preneur de payer non le "loyer" mais le "prix

du bail". Il impose au locataire, même à défaut d'accord exprès, mais pour autant qu'il

n'y ait pas d'usage contraire, les frais accessoires, compléments normaux du loyer.

Incombent au preneur dans les immeubles collectifs, outre les consommations relatives

au chauffage, à l'éclairage, au gaz et à l'eau, dans la proportion des lieux loués, les frais

d'entretien des parties communes comme par exemple le nettoyage du corridor ou de

l'escalier.

Il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article 5 (3) de la loi

du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, le bailleur ne peut mettre à

charge du locataire que les montants qu'il justifie avoir déboursés lui-même pour le

compte du locataire à titre de frais exposés pour la consommation d'énergie, pour

l'entretien courant du logement et des parties communes; pour les menues réparations

ainsi que les taxes liées à l'usage du logement; le bailleur pouvant exiger le versement

d'acomptes appropriés sur ces frais. Conformément au point (4) de cette même

disposition, les acomptes sur charges peuvent également être fixés forfaitairement par

les parties si ce forfait correspond à la consommation et aux charges normales du

locataire, le forfait pouvant être adapté en cours de bail et les parties peuvent convenir

en cours de bail de modifier le régime des acomptes vers un régime forfaitaire, soit du

régime forfaitaire vers un régime par acomptes. Il s'ensuit que le preneur doit prendre

à charge ses propres frais, ces frais pouvant cependant être fixés de manière forfaitaire;

les parties pouvant par ailleurs revenir sur le régime de paiement des frais. En cas de

fixation forfaitaire des charges, le forfait n'est valable que s'il correspond à la

consommation et aux charges normales du locataire.

Pour satisfaire aux exigences de la loi, il a été décidé que le bailleur, qui entend

récupérer auprès de son locataire la part des frais locatifs incombant à ce dernier, ne

peut se borner à lui présenter un décompte général, même accompagné de factures,

mais est tenu de produire également les quittances relatives aux dépenses avancées

justifiant ainsi avoir déboursé ces frais pour compte de son locataire. Dans une décision

plus récente, il a été retenu que les factures versées par le bailleur établissent à

suffisance de droit la réalité des frais exposés par le bailleur pour le compte du locataire

(cf. Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Marianne HARLES, no 59, Pas.

31).

Dès lors, le bailleur doit permettre au locataire, sur demande de ce dernier, de prendre

inspection des factures se rapportant au montant des frais et charges qu’il entend lui

réclamer.

Actuellement le bailleur n’a pas versé de décomptes à PERSONNE2.), ni de

justificatifs y relatifs.

Il y a dès lors lieu d’enjoindre au bailleur, conformément aux développements de

PERSONNE2.), de lui verser les décomptes des charges depuis le 14 avril 2021, date

du commencement du contrat de bail, avec les justificatifs à l’appui.

L’astreinte est une condamnation pécuniaire accessoire et éventuelle qui s’ajoute à la

condamnation principale pour le cas où celle-ci ne serait pas exécutée dans le délai

prescrit par le juge et qui tend à obtenir du débiteur par la menace d’une augmentation

progressive de sa dette d’argent l’exécution en nature d’une obligation supposant son

fait personnel (cf. Réf. Lux. 22 janvier 1985, no 65/85).

Le taux de l’astreinte doit être fixé en fonction de la nature et des circonstances de la

cause notamment des ressources et du comportement du débiteur; l’astreinte doit

surtout avoir un effet dissuasif suffisant (cf. Cour 16 avril 1986, no 8597 du rôle).

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’assortir l’injonction de remettre tous les décomptes,

factures et preuves de paiement d’une astreinte, aucun élément du dossier ne justifie

une telle mesure.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant de 1.864 € à titre d’arriéré de

loyer du mois de mars 2025 ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.864 € ;

dit irrecevable la demande de PERSONNE1.) en déguerpissement de PERSONNE2.);

ordonne à PERSONNE1.) de verser à PERSONNE2.) tous les décomptes des frais et

charges à partir du 14 avril 2021 avec justificatifs y afférents et ce dans un délai de 2

mois à partir de la notification du présent jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.