Civil court dismisses rent arrears claim pending related criminal prosecution to avoid contradictory rulings.

Rép. n° 2158/25

L-Bail-888/24

Audience publique du 24 juin 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu

le jugement qui suit :

dans la cause

entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par sa gérante actuellement en fonctions,

partie demanderesse,

comparant par Maître David SANTURBANO, avocat à la Cour, en remplacement

de Maître Maximilian DI BARTOLOMEO, avocat à la Cour, les deux demeurant

à Dudelange

et

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

comparant par la société en commandite simple KLEYR GRASSO SECS, établie

à Strassen, 7, rue des Primeurs, RCS n° B220509, inscrite sur la liste V du Tableau

de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg représentée par son gérant, la

société à responsabilité limitée KLEYR GRASSO GP SARL, établie à la même

adresse, RCS n° B220442, représentée aux fins de la présente procédure par Maître

Henry DE RON, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même

adresse.

Faits

L'affaire fut introduite par requête, annexée à la minute du présent jugement,

déposée le 9 décembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et

enrôlée sous le numéro L-BAIL-888/24.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du

jeudi, 16 janvier 2025 à 15.00 heures, salle n° JP.0.02.

Après plusieurs remises contradictoires, l’affaire fut utilement retenue à l’audience

publique du lundi, 19 mai 2025 lors de laquelle la partie demanderesse, la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, était représentée par Maître David

SANTURBANO, tandis que Maître Henry DE RON, se présenta pour la partie

défenderesse, PERSONNE1.).

Les mandataires des parties demanderesse et défenderesse furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Moyens et prétentions des parties

Par requête déposée le 9 décembre 2024, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL (ci-après « SOCIETE1.) SARL ») a régulièrement fait

convoquer PERSONNE1.) devant ce tribunal pour déclarer résilié avec effet en

date du 19 avril 2024 le contrat de bail existant entre parties en application de

l’article 8 du contrat de bail sinon subsidiairement en vertu d’un commun accord

entre parties et pour s’entendre condamner à lui payer la somme de 19.847,01 euros

du chef d’arriérés de loyers horaires pour les mois de janvier et février 2024, avec

les intérêts légaux sur le montant de 17.356,91 euros à partir du 6 février 2024 et

sur le montant de 2.490,10 euros à partir du 29 février 2024, dates d’émission

respectives des factures n° NUMERO1.) et n° NUMERO2.), sinon sur le montant

de 19.847,01 euros à partir du 13 mai 2024, date de la première mise en demeure,

sinon à partir du 7 octobre 2024, date de la seconde mise en demeure, sinon à partir

de la demande en justice, sinon du jugement à intervenir.

SOCIETE1.) SARL sollicite encore une indemnité de procédure de 2.000 euros

aini que l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de sa demande, SOCIETE1.) SARL soutient que suivant contrat de bail

professionnel signé en date du 7 mars 2023, elle a donné en location une salle de

consultation médicale au sein d’un immeuble sis à ADRESSE1.), avec les

équipements et services adéquats, à savoir une salle de consultation équipée, le

matériel et les fournitures appropriées, la mise à disposition de personnel et des

services ainsi qu’une salle d’attente à l’usage de la patientèle, pour y exercer la

médecine dentaire, à PERSONNE1.), pour la durée d’une année, tacitement

reconductible.

Suivant ledit contrat de bail, le loyer horaire à payer par PERSONNE1.) s’élevait

au montant de 120 euros TTC par heure entre 9.30 et 18.30 heures et au montant

de 150 euros TTC par heure entre 18.30 et 1.00 heures. SOCIETE1.) SARL

souligne qu’elle est dotée d’un logiciel de comptabilité SOCIETE2.) permettant de

connaitre précisément les dates et les horaires de sortie de chaque patient traité par

PERSONNE1.). Sur cette base, il serait aisément possible de calculer le nombre

d’heures ainsi que les horaires durant lesquelles PERSONNE1.) a exercé son

activité dans les locaux loués et partant les loyers dus par ce dernier. Sur cette base,

elle aurait pu établir les décomptes à la base des factures réclamées. Les données

inscrites sur le logiciel seront certifiées conforme par les employés en charge de sa

comptabilité.

PERSONNE1.) aurait toujours payé régulièrement les loyers dus depuis la prise

d’effet du contrat, le 7 mars 2023, jusqu’au mois de janvier 2024. Cependant, à

partir du mois de janvier 2024, il n’aurait plus payé les loyers. Elle aurait adressé

plusieurs rappels réclamant les loyers impayés de janvier et février 2024. Vu

l’absence de réaction, un premier courrier de mise en demeure daté du 13 mai 2024

aurait été adressé à PERSONNE1.). Par courrier du 29 mai 2024, ce dernier aurait

émis des contestations par rapport aux factures n° NUMERO1.) et n°

NUMERO2.). En date du 7 octobre 2024, une nouvelle mise en demeure aurait été

adressée au locataire, lui enjoignant de régulariser les loyers impayés.

En ce qui concerne la résiliation du contrat, SOCIETE1.) SARL expose que

PERSONNE1.) n’étant plus inscrit au registre ordinal en tant que médecin dentitse

à partir du 19 avril 2024, le contrat de bail aurait automatiquement été résilié sur

base de son article 8. A toutes fins utiles, il y aurait lieu de confirmer judiciairement

la résiliation de plein droit du contrat intervenue en date du 19 avril 2024.

SOCIETE1.) SARL s’oppose à toute surséance à statuer en contestant l’incidence

de la plainte pénale sur la présente instance. Elle explique que les factures

litigieuses sont basées sur les extraits du logiciel comptable certifiés par la société

SOCIETE2.) versés en pièce 6 de sa farde de pièces, non visée par la plainte. Les

loyers horaires facturés seraient une estimation, par nature fausse, sur base de la

prédite liste.

PERSONNE1.) demande de surseoir à statuer en attendant que l’instruction pénale

en cours soit instruite. Il expose qu’en date du 30 avril 2025, il a déposé plainte

avec constitution de partie civile contre SOCIETE1.) SARL, sa gérante,

PERSONNE2.), et inconnu(s) pour faux et usage de faux sinon tentative

d’escroquerie à jugement. Par ordonnance en date du 5 mai 2025, le juge

d’instruction aurait constaté le dépôt de la plainte avec partie civile en date du

30 avril 2025 et l’aurait dispensé, en sa qualité de partie civile dépourvue de

ressources suffisantes, de la consignation d’une caution.

Il serait évident que la plainte pénale risque d’avoir une influence sur la présente

procédure, la demande de la société SOCIETE1.) SARL étant basée sur les

décomptes et factures visées par la plainte. Une surséance à statuer s’imposerait

dès lors.

Appréciation

A l’audience publique du 19 mai 2025, les parties ont limité leurs développements

à la question de la surséance à statuer en application de l’adage « le criminel tient

le civil en l’état », de sorte que le tribunal n’examinera dans le cadre du présent

jugement que le bien-fondé de la demande de surséance.

L’article 3, alinéa 2 du Code de procédure pénale prévoit que si l’action civile est

portée devant les juridictions civiles, l’exercice en est suspendu tant qu’il n'a pas

été prononcé définitivement sur l’action publique intentée avant ou pendant la

poursuite de l’action civile.

Il est souhaitable en effet que la justice pénale et la justice civile saisies de deux

actions qui prennent source dans le même fait ne soient pas amenées par suite de

la différence de procédure à donner de ce fait des interprétations différentes

conduisant à des jugements contradictoires. C’est parce que la décision pénale, une

fois rendue, est assortie d’une autorité absolue qui s’impose au juge civil que cette

contradiction sera évitée; que le juge civil ait attendu le résultat auquel il devra

conformer son propre jugement.

Le sursis à statuer ne s’impose que si un lien assez étroit unit les deux actions et

crée un risque de contradiction entre les décisions à intervenir. Il faut qu’il y ait

influence certaine ou possible de la décision pénale sur le résultat de l’action civile.

La règle que « Le criminel tient le civil en état » de l’article 3, alinéa 2 du Code de

procédure pénale a pour finalité d’éviter la contrariété entre les décisions rendues

sur les actions civile et publique en cas d’un fait commun. Elle n’exige cependant

pas comme condition d’application l’identité d’objet et de cause, mais seulement

que la décision à intervenir sur l’action publique soit susceptible d’influer sur celle

qui sera rendue par la juridiction civile.

La jurisprudence a tendance à élargir la notion d’identité de faits. Actuellement,

elle décide qu’il n’est pas nécessaire qu’il y ait identité d’objet, ni des parties, ni

même identité de cause pour que le sursis s’impose. Il suffit qu’il existe entre les

deux actions une question commune que le tribunal civil ne puisse trancher sans

constater l’infraction commise et par suite sans risquer de se mettre en

contradiction avec le tribunal répressif.

Si l’action publique est intentée pendant le procès civil, ou même déjà avant celui-

ci, le juge civil doit surseoir d’office, à quelque niveau se trouve la procédure

civile, du moment et dès le moment qu’il apprend l’existence de la procédure

pénale.

Le principe exprimé par l’adage « Le criminel tient le civil en état » est d’ordre

public en ce sens que le juge saisi de l’action civile est tenu, même d’office, de

surseoir du moment que l’action publique est intentée si, en raison de l’identité des

faits soumis aux juridictions civile et répressive, la décision rendue par l’une des

juridictions ne peut manquer d’exercer une influence sur la décision de l’autre

(Cour d’appel, 11.5.1997, n° 19561 du rôle).

Pour que la règle « le criminel tient le civil en état » soit applicable, trois conditions

sont exigées: 1) l’action publique doit être effectivement mise en mouvement; 2)

l’action publique et l’action civile doivent être unies par un lien étroit; 3) il ne doit

pas avoir été définitivement statué sur l’action publique.

Cette règle n’est donc d’application qu’à condition que l’action publique ait été

réellement intentée, c’est-à-dire qu’une affaire pénale relative à la même cause soit

pendante devant une juridiction répressive de ce pays ou qu’un juge d’instruction

en soit saisi.

Suivant l’ordonnance rendue en date du 5 mai 2025 par le juge d’instruction, il y

a lieu de retenir que l’action publique est effectivement en mouvement et il ne

résulte d’aucun élément du dossier qu’il aurait d’ores et déjà été statué sur ladite

action publique.

Reste à déterminer si les deux actions sont unies par un lien étroit, tel qu’exigé par

l’article 3 du Code de procédure pénale.

Il y a lieu de rappeler que dans le cadre de la présente procédure, SOCIETE1.)

SARL poursuit le règlement de la somme de 19.847,01 euros du chef des factures

n° NUMERO1.) et n° NUMERO2.) du chef d’arriérés de loyers horaires.

Il résulte des pièces versées en cause que le 30 avril 2025, PERSONNE1.) a déposé

une plainte pénale auprès du juge d’instruction pour faux et usage de faux sinon

tentative d’esqroquerie à jugement.

PERSONNE1.) fait valoir que les factures émises par SOCIETE1.) SARL,

incluant le détail des heures d’utilisation des locaux, sont erronées et fausses, le

nombre d’heures facturé ne correspondant en rien au temps d’utilisation réel des

locaux. Il reproche à SOCIETE1.) SARL d’avoir ajusté le nombre des heures

d’utilisation des locaux pour correspondre aux montants erronément facturés, et

non à la durée réelle d’utilisation des locaux pour l’exercice de sa profession. Il

vise dans sa plainte pénale l’intégralité des factures, incluant le détail des heures

d’utilisation des locaux, à partir du mois de mai 2023, y compris les factures

n° NUMERO1.) et n° NUMERO2.) actuellement litigieuses.

La demande de SOCIETE1.) SARL étant basée sur les prédites factures, c’est à

tort qu’elle soutient que le seul document pertinent dans la solution du présent

litige est la liste de tous les mémoires d’honoraires sur la période du 1er janvier au

29 février 2024 extraite du logiciel comptable et certifiée par la société

SOCIETE2.), ladite liste ne renseignant pas les loyers facturés à PERSONNE1.)

ni les heures d’utilisation des locaux.

Contrairement à la position soutenue par SOCIETE1.) SARL, d’après les éléments

fournis au tribunal, il y a en tout état de cause identité des faits soumis aux

juridictions civile et répressive, alors que sont visés les loyers horaires à payer par

PERSONNE1.) à SOCIETE1.) SARL en vertu du contrat de bail professionnel

conclu en date du 7 mars 2023. Les factures, incluant le détail des heures

d’utilisation des locaux, à la base de la demande de SOCIETE1.) SARL sont en

outre explicitement visées par la plainte pénale déposée en date du 30 avril 2025.

Sur base de ce qui précède, le tribunal retient dès lors que l’action publique (avec

les éclaircissements susceptibles d’en résulter) présente un lien étroit avec la

demande portant sur les arriérés de loyers horaires.

La décision à intervenir dans le cadre de l’action publique est dès lors susceptible

d’influer sur celle qui sera rendue par la juridiction civile.

Au vu des éléments de la cause et au risque de créer une contrariété de décisions,

le tribunal ne saurait trancher la demande dont il est actuellement saisi, sans

attendre l’issue de la procédure pénale.

En vertu de l’article 3, alinéa 2 du Code de procédure pénale et dans l’intérêt d’une

bonne administration de la justice, il y a lieu de surseoir à statuer.

Il y a lieu de réserver le surplus.

P a r c e s m o t i f s :

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

avant tout autre progrès en cause :

s u r s o i t à statuer en attendant l’issue de la procédure pénale en cours sur base

de la plainte pénale avec constitution de partie civile du 30 avril 2025,

r e f i x e

l’affaire à l’audience publique du lundi, 17 novembre 2025 à

15.00 heures, salle n° JP.0.15 pour continuation des débats,

r é s e r v e le surplus et les frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix de

Luxembourg, par Nous, Patricia HEMMEN, juge de paix, assistée de Fabienne

FROST, greffière assumée, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement,

date qu’en tête.

(s.) Patricia HEMMEN (s.) Fabienne FROST