Tenant wins partial refund of deposit after landlord deducts damages and utility charges from the 5,100 euro guarantee.

Rép. n° 2156/25

L-Bail-415/24

Audience publique du 24 juin 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu

le jugement qui suit :

dans la cause

entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Stéphanie MAKOUMBOU, avocat, en remplacement de

Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

et

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

partie demanderesse sur reconvention

comparant par Maître Gennaro PIETROPAOLO, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

Faits

L'affaire fut introduite par requête, annexée à la minute du présent jugement,

déposée le 3 juin 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée

sous le numéro L-BAIL-415/24.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du

lundi, 29 juillet 2024 à 9.00 heures, salle n° JP.1.19.

Après plusieurs remises contradictoires, l’affaire fut utilement retenue à l’audience

publique du lundi, 19 mai 2025 lors de laquelle la partie demanderesse, partie

défenderesse sur reconvention, PERSONNE1.), était représentée par Maître

Stéphanie MAKOUMBOU, tandis que Maître Gennaro PIETROPAOLO, se

présenta pour la partie défenderesse, partie demanderesse sur reconvention,

PERSONNE2.).

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Moyens et prétentions des parties

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg le 3 juin 2024, sur

laquelle se trouve apposé le visa du Bâtonnier du Barreau de Luxembourg accordé en

date du 3 février 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) devant ce

tribunal pour le voir condamner à lui rembourser le montant de la caution, soit la somme

de 5.100 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de la requête.

Elle demande encore d’ordonner à PERSONNE2.) de produire tous les décomptes de

charges entre 2015 et 2023, sous astreinte judiciaire d’un montant de 500 euros par jour,

et de condamner PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité de procédure de

1.000 euros.

PERSONNE1.) expose avoir loué, suivant contrat de bail signé en date du 24 mars 2015,

avec effet au 1er avril 2015, un appartement résidentiel situé à

L-ADRESSE2.).

Conformément aux stipulations contractuelles, elle aurait payé une garantie bancaire de

5.100 euros.

Au mois de juin 2023, elle aurait résilié le contrat de bail.

Nonobstant l’absence de dommage constaté dans l’appartement, PERSONNE2.)

resterait en défaut de lui reverser le montant de la garantie bancaire.

De surcroît, PERSONNE2.) ne lui aurait jamais fourni les décomptes des charges des

années 2015 à 2023, de sorte qu’elle ne serait pas en mesure de savoir si elle est éligible

à un remboursement d’avances.

La mise en demeure du 8 mai 2024 adressée au bailleur serait restée sans suite.

PERSONNE2.) demande reconventionnellement la condamnation de PERSONNE1.) à

lui payer le montant de 2.964,60 euros au titre de la facture du 7 juillet 2023 relative à

des travaux de remise en état de peinture ainsi que le montant de 1.661,30 euros au titre

des arriérés de charges locatives suivant décomptes couvrant la période de 2019 à 2023.

Il y aurait lieu de dire qu’après compensation judiciaire, il est tenu de rembourser la

garantie bancaire à hauteur du montant de [5.100 - (2.964,60 + 1.661,30 =) 4.625,9 =]

474,1 euros seulement.

Appréciation de la demande

Les demandes, régulières en la forme, sont à déclarer recevables.

Il est constant en cause qu’une garantie locative de 5.100 euros a été fournie à la partie

bailleresse.

La garantie locative est une sûreté destinée à assurer au bailleur le recouvrement de toute

créance résultant du bail y compris la créance d’indemnisation des dégâts locatifs.

Elle n’est donc remboursable ou sujette à restitution qu’après le règlement final des

comptes.

Dès lors, le preneur ne peut réclamer ni la compensation, ni la restitution de la garantie

locative aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution complète de ses obligations.

Avant d’apprécier le bien-fondé de la demande concernant la restitution de la garantie

locative, il y a lieu d’analyser les demandes reconventionnelles de PERSONNE2.) au

titre de l’existence de dégâts locatifs à la sortie des lieux et d’arriérés de charges

locatives.

-

Quant aux dégâts locatifs

La bailleresse fait état de frais de remise en état de peinture de 2.964,60 euros suivant

facture du 7 juillet 2023.

PERSONNE1.) conteste les frais invoqués. Elle se prévaut de l’usure normale au regard

de la durée du bail. A titre subsidiaire, il n’y aurait lieu de mettre à sa charge qu’une

partie des frais. En effet, selon les indications sur la facture, tout l'appartement aurait été

repeint, y compris les éléments, par exemple les plafonds, qui auraient été en bon état à

la sortie des lieux.

Suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux, le locataire doit

rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé

par vétusté ou force majeure.

L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef

du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la

perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou

d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la

cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il n’incombe partant pas au bailleur

de prouver que la dégradation est imputable au locataire, mais il lui suffit de prouver

que pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une

usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution

fautive à charge du preneur (Marianne HARLES, Le bail à loyer : compte-rendu de

jurisprudence, n° 114, p. 343, Pas. 31).

Aux termes de l’article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives

n’est à charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la

force majeure.

Ne constitue pas une dégradation engageant la responsabilité du preneur, celle qui

résulte de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté, même s’il en découle

certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal,

l’abîme et la détériore, dans une certaine mesure (Novelles, M. La Haye et J.

Vankerckhove, Le louage de choses, tome 1er, éd. Larcier, n° 980).

En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche,

même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en

effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Tribunal d’arrondissement

de et à Luxembourg, 27 mars 2012, BIJ n °8/12 p.157).

Le droit à indemnité du bailleur naît dès le départ du preneur si ce dernier n’a pas

effectué les réparations nécessaires avant cette date. Le preneur ne pourrait subordonner

l’indemnisation des dégâts locatifs qui lui sont imputables à l’exécution effective des

travaux de réparation par le bailleur (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 13

octobre 2000, n° 65592 ; M. HARLES, op. cit., n° 121). En effet, le paiement des

indemnités pour dégâts locatifs ne peut être soumis à l’exécution effective des travaux

de réparation. Contraint de restituer les lieux dans l’état dans lequel il les a reçus, le

preneur est tenu de réparer par équivalent.

Il appartient dès lors dans un premier temps à la partie bailleresse d’établir les dégâts

allégués et de prouver qu’ils dépassent l’usure normale. Par le fait même de cette preuve,

il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Tribunal

d’arrondissement de Luxembourg 5 février 1987, n° 35.323 du rôle).

Il est admis que le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de

preuve légalement admis.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre parties précise que le locataire a visité les

lieux et les a loués dans un parfait état locatif.

Aux termes de l’état des lieux d’entrée en date du 27 mars 2015, à l’exception de

quelques traces de peinture au niveau des murs du séjour, les murs et les plafonds sont

décrits comme « neuf ».

Suivant état des lieux de sortie du 29 juin 2023, à la fin du bail, les plafonds étaient en

« bon état », à l’exception du plafond au niveau de la cuisine décrit comme « état

d’usage » « observations : traces/gras. »

L’état des murs de l’appartement est décrit comme « vétuste » au niveau de l’entrée, du

séjour et de la chambre, en « état d’usage » au niveau du WC et de la salle de bains et

en « bon état » au niveau de la cuisine.

L’état des lieux de sortie révèle la présence de quelques traces, trous, clous et/ou vis au

niveau de l’entrée, du séjour, de la chambre et du WC.

Suivant l’article 6.6 du contrat de bail « il est formellement interdit de forer des trous

dans le sol, les murs, le carrelage, les châssis de fenêtres ainsi que dans les portes ou

armoires intégrées.

Le Bailleur autorise le Locataire à installer des rideaux/stores intérieurs dans

l’appartement. Le locataire s’oblige à remettre les murs percés à cet effet, dans l’état

dans lequel il les aurait trouvés à son entrée dans l’appartement.

En cas d’apposition de décors aux murs, le Locataire est tenu de restituer les murs

endommagés dans l’état des lieux du début de location. »

Sur base des mentions et photos dans l’état des lieux de sortie, le tribunal retient que les

traces au niveau des murs ne dépassent pas une usure normale pour une durée de location

de près de huit années.

La remise en état des trous incombe néanmoins à PERSONNE1.).

Il résulte toutefois de la facture du 7 juillet 2023 produite par PERSONNE2.) que

l’appartement a fait l’objet de travaux de « rebouchage, poncage, 2 x latex » des murs

et plafonds au niveau de toutes les pièces de l’appartement.

Le prix relatif aux seules opérations de rebouchage et poncage ne résulte pas dudit

document.

Ceci étant, en ce qui concerne les travaux de peinture, il y a lieu de relever que l’usure,

le défraîchissement ou l’altération d’une peinture, pour autant qu’ils soient normaux, ne

sont pas à supporter par le preneur.

Si la peinture doit dès lors être refaite par suite d’un manque de soin ou d’une faute du

preneur, le preneur supporte une partie du coût des travaux de remise en état au prorata

de la durée de son occupation par rapport à la durée normale.

Le preneur reste, en effet, tenu de réparer néanmoins localement les petites dégradations

à l’enduit attribuables notamment à la pose d’accessoires de tapisserie, de chevilles, de

clous ou de crampons, il procède, après ponçage, à une retouche localisée, en utilisant

une peinture de même ton de celle qui est en place (Marcel LA HAYE & Joseph

VANKERCKHOVE : Le louage de choses, les baux en général, n° 945).

Il est souvent considéré que les peintures s’amortiraient en neuf années, quelle que soit

leur nature. En réalité, leur durée, en état satisfaisant, dépend de nombreux éléments

comme leur nature et leur qualité intrinsèque, les caractéristiques du support, la qualité

de la mise en œuvre ainsi que la destination des locaux loués et peints.

La victime ayant en outre une obligation de minimiser son dommage, le tribunal retient

au regard des éléments en cause, que si le choix de PERSONNE2.) de recourir aux

services d’une société de peinture pour des travaux de rebouchage, poncage et peinture

de toutes les pièces de l’appartement est certes légitime après une durée de location de

près de huit années, ces travaux dépassent la remise en état des seules dégradatons

imputables à la locataire sortante, de sorte que l’intégralité des travaux facturés ne

saurait être mise à charge de PERSONNE1.).

Le bailleur reste notamment en défaut d’établir la nécessité de travaux de rebouchage,

poncage et peinture au niveau des plafonds de l’appartement tout comme au niveau des

murs des salle de bain et cuisine, de sorte qu’il y a lieu de retenir que les frais y relatifs

ont été engendrés par le seul choix de PERSONNE2.).

Au regard des développements qui précèdent, la demande de PERSONNE2.) est à

déclarer fondée à concurrence de la somme de 800 euros évaluée ex aequo et bono par

le tribunal.

-

Quant aux décomptes de charges locatives

Le bailleur verse actuellement des décomptes de charges pour les années 2016 à 2023.

Il conclut à la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer la somme de 1.661,30 euros

correspondant aux décomptes de charges des années 2019 à 2023. En vertu de l’article

2277 du Code civil, les décomptes pour la période antérieure au 3 juin 2019 seraient

prescrits.

Il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir communiqué les décomptes de charges

pendant la durée du bail.

Il aurait, au contraire, appartenu à PERSONNE1.) de réclamer les décomptes.

Il est constant entre parties que depuis l’entrée dans les lieux, le bailleur a omis de

présenter à PERSONNE1.) un décompte relatif aux frais locatifs.

Il est encore constant que PERSONNE1.) a payé une avance sur charges de 200 euros

du 1er avril 2015 au 31 mars 2018 et de 170 euros du 1er avril 2018 à juin 2023.

PERSONNE1.) conteste les décomptes de charges versés faute pour PERSONNE2.) de

justifier avoir déboursé ces frais, le décompte de 2023 présentant un solde débiteur de

3.448,64 euros, et faute pour lui de justifier de l’approbation des décomptes par

l’assemblée générale.

A titre subsidiaire, elle s’oppose au moyen de la prescription quinquenale et demande

de compenser les avances sur charges payées en trop pour les années 2016 à 2019 avec

les montants actuellement réclamés au titre des décomptes de charges.

Il y a lieu de relever que PERSONNE1.) ne critique pas PERSONNE2.) pour ne pas

avoir versé de décompte pour l’année 2015.

Aux termes de l’article 5 du contrat de bail conclu en date du 24 mars 2015, « […] un

décompte annuel sera adressé au Locataire. Le décompte soumis par le syndic de

l’immeuble en copropriété, dûment approuvé en assemblée générale, sera présumé

justifié et exact, et accepté comme tel par le Locataire […] »

Comme il résulte des pièces versées et qu’il n’est pas contesté que les décomptes versés

ont été soumis par le syndic de l’immeuble, il n’y a pas lieu de retenir la contestation

relative à l’approbation de l’assemblée générale.

Le décompte de l’année 2023 versé par le bailleur établissant à suffisance de droit la

réalité des frais exposés par ce dernier et comme il résulte des décomptes que

PERSONNE2.) a effectivement déboursé les charges antérieures à 2023, la contestation

relative à la preuve de paiement ayant uniquement pour objet d’obtenir des éléments qui

nécessitent des vérifications n’est pas recevable.

Il ne résulte en l’occurrence pas des éléments de la cause que le locataire aurait demandé

les décomptes à son bailleur.

Le contrat de bail ne prévoit en outre pas de délai pour la présentation du décompte

annuel au locataire.

Par conséquent, PERSONNE2.) est en droit de réclamer paiement des décomptes de

charges présentés pour la première fois lors de l’audience du 19 mai 2025.

En vertu de l’article 2277 du Code civil, les loyers se prescrivent par cinq ans. Cette

prescription quinquennale s’applique aussi aux adaptations indiciaires du loyer et aux

avances sur charges locatives.

Les décomptes relatifs aux charges locatives sont aussi soumis à la prescription

quinquennale de l’article 2277 du Code civil (cf. TAL 14 mai 1999, n° 63073 ; TAL 2

juillet 1999 n° 59151).

La prescription édictée par cet article ne repose pas sur une présomption de paiement.

Or, même si aucun texte légal ne détermine à quel moment le décompte des charges doit

être présenté au preneur, il ne saurait cependant être permis au bailleur de proroger

artificiellement le délai de prescription en présentant les décomptes annuels avec des

retards considérables.

Concernant les décomptes de charges locatives, le point de départ du délai de

prescription quinquennale est constitué par la présentation du décompte : « On admet

généralement que les charges impayées peuvent être réclamées et donner lieu, le cas

échéant, à une action en justice pendant le délai de cinq ans, à partir de la présentation

du compte distinct par le bailleur dans les prévisions de l’article 2277 du code civil,

s’agissant de dettes payables en principe, à défaut d’accord formel entre parties, par

année ou termes plus courts, selon les usages consacrés » (M. La Haye et J.

Vankerckhove, Le louage de choses, les baux en général, éd. Larcier, 2000, n° 825

sexies ; dans le même sens B. Louveaux, Le droit du bail, régime général, éd. De Boeck,

1993, n° 225).

En ce qui concerne les décomptes de charges d’un immeuble en copropriété, il est en

revanche admis que le point de départ du délai de prescription quinquennal se situe au

moment du vote d’approbation par les copropriétaires du décompte de l’exercice auquel

se rapportent ces charges (cf. TAL, XIVe, 12 novembre 2019, numéro TAL-2018-03152

du rôle).

En vertu de l’article 2220 du Code civil, le débiteur peut renoncer à la prescription

acquise. Aux termes de l’article 2221 du même code, cette renonciation peut être

expresse ou tacite, celle-ci devant résulter d’un fait qui suppose l’abandon du droit

acquis.

La date des votes d’approbation ne résultant d’aucune pièce du dossier et

PERSONNE1.), débitrice des charges locatives, ayant renoncé à la prescription, le

moyen tiré de la prescription quinquenale est à déclarer non fondé.

Par conséquent, c’est à bon droit que PERSONNE1.) demande de prendre en comptes

les décomptes antérieurs à 2019.

Il résulte des décomptes versés que :

-

les charges locataire pour 2016 s’élèvent à 2.050,72 euros contre (12 x 200 =)

2.400 euros d’avances payées,

-

les charges locataire pour 2017 s’élèvent à 1.994,19 euros contre (12 x 200 =)

2.400 euros d’avances payées,

-

les charges locataire pour 2018 s’élèvent à 2.119,44 euros contre (3 x 200 + 9 x

170 =) 2.130 euros d’avances payées,

-

les charges locataire pour 2019 s’élèvent à 2.051,91 euros contre (12 x 170 =)

2.040 euros d’avances payées,

-

les charges locataire pour 2020 s’élèvent à 2.242,33 euros contre (12 x 170 =)

2.040 euros d’avances payées,

-

les charges locataire pour 2021 s’élèvent à (3.027,22 – 18,01 – 21,06 – 123,55 –

(337,90 / 2 =) 168,95 – 46,25 =) 2.649,4 euros contre (12 x 170 =) 2.040 euros

d’avances payées,

-

les charges locataire pour 2022 s’élèvent à 2.477,86 euros contre (12 x 170 =)

2.040 euros d’avances payées,

-

les charges locataire pour 2023 s’élèvent à (2.860,89 / 2 =) 1.430,44 contre (6 x

170 =) 1.020 euros d’avances payées,

soit un total des charges locataire à hauteur de 17.016,29 euros sur la période concernée

dont il convient de déduire des avances payées à hauteur de 16.110 euros.

Il y a partant lieu de déclarer la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) au titre

des décomptes de charges fondée à concurrence du montant de 906,29 euros.

-

Quant à la demande principale en restitution de la garantie locative

PERSONNE1.) conclut au remboursement de la garantie locative s’élevant à 5.100

euros.

Il y a lieu de faire droit à la demande en remboursement de la garantie bancaire.

La garantie locative est une sûreté destinée à assurer au bailleur le recouvrement de toute

créance qui peut naître de l’exécution du bail : défaut de paiement de loyers ou de

charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs,

indisponibilité des lieux. Elle n’est remboursable ou sujette à restitution qu’après

l’expiration du bail ; le preneur ne peut en effet réclamer la remise aussi longtemps qu’il

n’a pas justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de sorte que le

remboursement doit être différé jusqu’au règlement final des comptes (cf. Lex Thielen,

Le contrat de bail en droit luxembourgeois, éd. Larcier, 2020, n° 49).

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre les montants redus de part et d’autre au titre

des demandes principale et reconventionnelle, de sorte que la bailleresse devra payer à

la requérante le montant de (5.100 – 800 – 906,29 =) 3.393,71 euros, à augmenter des

intérêts légaux à partir du jugement jusqu’à solde.

-

L’indemnité de procédure

PERSONNE1.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000 euros sur

le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. 2 juillet 2015, n° 60/15, n°3508 du registre).

Au vu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à charge de PERSONNE1.)

l’intégralité des sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure

fondée pour le montant de 300 euros.

-

L’exécution provisoire

PERSONNE1.) demande l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de Procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y

ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée

avec ou sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas

laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence

ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n'est pas opportun et il n'existe pas de motif justifiant la demande en

exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

P a r c e s m o t i f s :

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

d i t les demandes respectives des parties recevables,

d i t la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en indemnisation des dégâts

locatifs fondée à concurrence du montant de 800 euros et en déboute pour le surplus,

d i t la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) au titre des décomptes de charges

locatives fondée à concurrence du montant de 906,29 euros et en déboute pour le surplus,

d i t la demande de PERSONNE1.) en restitution de la garantie locative fondée pour le

montant réclamé de 5.100 euros,

o r d o n n e

la compensation judiciaire entre les demandes principale et

reconventionnelles,

après compensation :

c o n d a m n e PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 3.393,71 euros

avec les intérêts au taux légal à partir du jugement, jusqu’à solde ;

d i t fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure

à concurrence du montant de 300 euros et en déboute pour le surplus,

c o n d a m n e PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure

de 300 euros,

d i t qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir ;

c o n d a m n e PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix de

Luxembourg, par Nous, Patricia HEMMEN, juge de paix, assistée de Fabienne

FROST, greffière assumée, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement,

date qu’en tête.

(s.) Patricia HEMMEN (s.) Fabienne FROST