Tenant's claims for security deposit refund and damages for mold and break-ins dismissed by court.

Rép.

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L-BAIL-173/25

Audience publique du vingt juin deux mille vingt-cinq

Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

comparant en personne,

et

PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses,

comparant par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

Faits

L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée

le 17 février 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations

émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 24 mars 2025 à 9h,

salle 0.15.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 26 mai 2025, lors de

laquelle, la partie demanderesse, comparant

en personne

et les conjoints

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), comparant par Maître Laurent LIMPACH, furent

entendus en leurs moyens et conclusions respectifs.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 17

février 2025, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE3.) et son

épouse PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail à loyer, pour voir condamner les parties défenderesses à lui restituer le solde

de la garantie locative indûment retenue, et le montant de 10.000.- euros à titre de

dommages et intérêts pour troubles de jouissance subis.

PERSONNE1.) expose avoir pris en location auprès des parties défenderesses un

appartement sis à L-ADRESSE3.) du 1er juin 2022 au 1er juillet 2024, qu’il aurait versé

une garantie locative de 2.750.- euros mais que les parties bailleresses refuseraient

de restituer celle-ci intégralement, bien que l’état de sortie mentionnerait que

l’appartement se trouvait en bon état.

Ce serait à tort que les bailleurs entendraient déduire de la garantie locative certains

frais de remise en état (dont des frais de remise en peinture et des frais de débouchage

de canalisation) qui ne seraient pas imputables au requérant.

Outre la demande à se voir restituer le solde de la garantie locative, la partie

demanderesse soutient qu’elle n’aurait pas été en mesure de jouir paisiblement du

bien loué alors qu’elle aurait dû subir les désagréments liés à la présence de

moisissures dans les lieux loués, l’inconfort résultat du défaut de ventilation de

l’appartement et le préjudice moral et matériel suite à des cambriolages répétés.

Concernant plus spécifiquement les moisissures, le requérant explique ainsi avoir

informé l’agence immobilière dès le 1er juin 2022 de la présence de moisissures dans

certaines parties du logement pris en location.

Malgré un entretien rigoureux et une ventilation quotidienne, les moisissures auraient

persisté. Une expertise, réalisée à ce sujet, aurait confirmé que la cause des

moisissures serait structurelle.

L’expertise aurait encore révélé un défaut de ventilation en ce que

-

la hotte de la cuisine ne serait pas raccordée à l’extérieur, empêchant

l’évacuation de la vapeur

-

l’extracteur d’air dans la salle de bains n’aurait pas de minuterie, limitant ainsi

son efficacité

-

l’extracteur d’air dans les toilettes serait hors service

A l’audience du 26 mai 2025, PERSONNE1.) a déclaré renoncer à l’indemnisation du

préjudice résultant des supposés cambriolages ; il a également modifié sa demande

du chef des troubles de jouissance liés à l’existence de moisissures en réclamant

désormais, en lieu et place du montant de 10.000.- euros, une réduction de la moitié

du loyer pour les six derniers mois pendant lesquels il a occupé les lieux, à savoir le

montant de 4.125.- euros (= 687,50.- euros x 6).

Il y a lieu de lui en donner acte.

PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE2.) se rapportent à prudence de justice

quant à la recevabilité de la demande.

Quant au bien-fondé, ils estiment avoir été en droit de déduire de la garantie locative

(d’un montant de 2.750.- euros) le montant de 2.338,47.- euros, se décomposant

comme suit :

-

frais de remise en peinture

1.902,37.- euros

-

moitié des frais d’expertise

219,28.- euros

-

frais de débouchage de l’égout

216,82.- euros

Il resterait un solde de 411,53.- euros en faveur du locataire, montant qui lui aurait été

réglé ; ils expliquent pour le surplus lui avoir remboursé le montant de 557,68.- euros

du chef d’un trop-payé de charges locatives.

Les parties bailleresses réclament partant la condamnation du locataire au montant de

2.338,47.- euros.

Ils contestent le bien-fondé de la demande en réduction de loyer telle que formulée

par PERSONNE1.), au motif que l’expertise réalisée en cause démontrerait que les

moisissures trouveraient leur origine dans un défaut de ventilation des lieux par le

locataire.

Les parties bailleresses réclament encore l’allocation d’une indemnité de procédure

de 1.000.- euros.

Appréciation

Les demandes, régulières en la forme, et non critiquées en leur régularité, sont à

déclarer recevables.

La garantie locative

Suivant contrat de bail du 17 mai 2022, avec effet au 1er juin 2022, PERSONNE1.) a

pris en location, auprès de PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE2.), un

appartement sis à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.375.-

euros et des avances sur charges de 185.- euros ; il y est stipulé une garantie locative

à fournir par la locataire d’un montant de 2.750.- euros.

Il est reconnu par les parties que l’appartement se trouvait en bon état lors de l’entrée

du locataire dans les lieux, élément confirmé par la teneur de l’état des lieux d’entrée.

Il est constant en cause qu’PERSONNE1.) a quitté les lieux loués en date du 31 mai

2024 et réclame la restitution de la garantie locative.

N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le

solde de la garantie locative revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a

plus de raison d’être.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer

les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à

assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail,

défaut de paiement de loyers ou de charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs (cf. Marianne HARLES, Le bail à loyer : compte-rendu

de jurisprudence, n° 65, Pas. 31, p. 319).

Pour s’opposer à la demande, les parties bailleresses font état de plusieurs postes qui

incomberaient à son ancien locataire et qui auraient justifié le refus de restitution de la

garantie en son intégralité. Il convient donc d’analyser les différents postes.

-

les frais de remise en peinture

Les parties bailleresses exposent la nécessité d’avoir dû procéder à une remise en

peinture des lieux, en raison de l’existence de moisissures imputables au locataire ; ils

réclament ainsi le montant de 1.902,37.- euros sur base d’une facture de la société

SOCIETE1.) du 28 août 2024 étant précisé que les parties bailleresse ne réclament

que les frais de remise en peinture des murs de la chambre à coucher et du living

affectés par les moisissures et la pose d’une nouvelle plinthe.

Les parties bailleresses font ainsi grief au locataire d’être à l’origine desdites

moisissures pour ne pas avoir procédé à une ventilation suffisante de l’appartement.

PERSONNE1.) conteste une quelconque responsabilité de ce chef et soutient que les

moisissures seraient liées à la structure de l’immeuble, lui-même ayant régulièrement

aéré l’immeuble.

Suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux, le locataire doit

rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été

dégradé par vétusté ou force majeure.

L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le

chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou

de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une

dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à

démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non

imputable au locataire. Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il n’incombe

partant pas au bailleur de prouver que la dégradation est imputable au locataire mais

il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation

excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a

une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Marianne HARLES : Le

bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, n° 114, page 343, Pasicrisie 31).

Aux termes de l’article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives

n’est à charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou

la force majeure.

Ne constitue pas une dégradation engageant la responsabilité du preneur, celle qui

résulte de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en

découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même

normal, l’abîme et la détériore, dans une certaine mesure (Novelles, M. La Haye et J.

Vankerckhove, Le louage de choses, tome 1er, éd. Larcier, n° 980)

Il appartient dès lors dans un premier temps aux propriétaires d’établir les dégâts par

eux allégués et de prouver qu’ils dépassent l’usure normale.

Il est constant en cause que l’état des lieux de sortie mentionne la présence

d’« humidité sur mur côté façade et autour caisson » au niveau de la chambre à

coucher et et des « traces d’humidité sur mur côté rue » au niveau du living.

Il est encore constant en cause que la société SOCIETE2.) a, suite à une visite des

lieux contradictoire en date du 12 juin 2024, rédigé un rapport en date du 28 juin 2024.

L’expert constate, au niveau du séjour, des traces d’humidité brunâtres et des

moisissures dans le coin du séjour, l’expert faisant remarquer que les moisissures sont

plus nombreuses derrière les meubles placés contre les murs ; l’hygromètre indique

un état normalement sec.

L’expertise retient, avec l’aide de la caméra thermique, les points froids de

l’appartement et que ces points froids correspondent exactement aux endroits où les

moisissures sont situées.

Au niveau de la chambre à coucher, l’expert constate des moisissures sur les murs

attenant à la façade et en haut à l’angle du caisson à volet ; la caméra thermique

démontre que les moisissures se retrouvent aux endroits les plus froids ; l’hygromètre

indique un état normalement sec.

Au niveau de la cuisine, l’expertise retient que la hotte de la cuisine n’est pas raccordée

à l’extérieur, de sorte que lorsque l’on cuisine, la vapeur d’eau n’est pas évacuée vers

l’extérieur.

Au niveau de la salle de douche, l’extracteur d’air s’arrête dès la fermeture de

l’éclairage et il n’existe pas de minuterie

Au niveau des toilettes, l‘extracteur d’air ne fonctionne pas

Le rapport retient encore un taux d’humidité relative de 54,8%, qui serait un taux élevé

(la moyenne étant de 50%) ; à noter cependant que l’on ignore à quelle pièce exacte

ce taux correspond.

L’expertise conclut que : « Les problèmes de moisissures dans l’appartement sont

uniquement provoqués par la condensation de l’humidité intérieure de l’appartement

sur les parties froides de l’enveloppe, et plus précisément dans les coins du mur

extérieur à proximité des fenêtres ».

Il est encore donné à l’occupant des lieux « les recommandations reprises ci-dessous

afin de ventiler correctement son appartement et réduire ainsi le phénomène de

condensation ».

Quant aux recommandations dont question, il s’agit de réduire le taux d’humidité de

l’air de l’appartement :

-

il faut gérer la ventilation générale de l’appartement en consistant à créer un

courant d’air dans tout l’appartement quelques minutes le matin et quelques

minutes le soir

-

il faut éviter de laisser les fenêtres ouvertes en période froide (car cela entraine

un apport d’humidité et refroidit les structures)

-

il faut éviter de prendre des douches la porte ouverte et laisser la porte de la

salle de bains fermée toute la journée

-

il faut placer un extracteur d’air (ventilation mécanique avec hygromètre intégré)

-

il faut raccorder la hotte de la cuisine vers l’extérieur afin de réduire le taux

d’humidité ambiant

-

il faut chauffer raisonnablement chaque pièce

-

il faut laisser un espace entre les meubles et le mur de manière à permettre une

circulation de l’air

-

il faut éviter d’étendre son linge dans l’appartement pour le sécher

-

il faut ouvrir les fenêtres après chaque séance de repassage

L’expertise retient partant sans conteste la présence de moisissures, dépassant ainsi

l’usure normale.

Quant à l’origine des moisissures, contrairement aux affirmations du requérant, si

l’expertise constate effectivement que les murs attenant à la façade sont plus froids,

elle ne fait cependant pas mention d’un problème structurel de l’immeuble au niveau

de l’isolation et ne met pas en exergue l’existence d’éventuels ponts thermiques.

L’expertise retient une humidité excessive à l’intérieur de l’appartement, qui résulte

implicitement d’un défaut de ventilation suffisant, imputable au requérant.

Le fait pour l’expertise de retenir que la hotte de la cuisine n’est pas connectée vers

l’extérieur et que l’extracteur de la salle de bains comporte une minuterie ne sauraient

à eux seuls expliquer la présence d’humidité dans l’appartement, ces pièces étant à

priori séparées de la chambre et du living où les moisissures ont été constatées.

PERSONNE1.) soutient avoir informé les parties bailleresses dès son entrée dans les

lieux, au mois de juin 2022, de la présence d’auréoles sur les murs de l’appartement.

Si le dossier renseigne que PERSONNE1.) a effectivement envoyé quelques photos

des murs à l’agence immobilière en date du 1er juin 2022 – soit directement à son

entrée dans les lieux -, l’analyse de ces photos ne permet cependant pas de confirmer

la présence de tâches ou d’auréoles aux murs.

Il est encore établi que suivant courriel du 17 décembre 2023, PERSONNE1.) a

informé la société de gérance de la présence de moisissures et d’un taux d’humidité

élevé dans le living, la chambre à coucher et la salle de bains et a demandé à ce que

des mesures soient prises pour y remédier.

La société de gérance a effectué une visite des lieux dès le lendemain et a constaté

que les radiateurs étaient éteints dans toutes les pièces et que la fenêtre du living était

ouverte ; la société de gérance a encore fait remarquer qu’il appartenait au locataire

de nettoyer l’extracteur de la salle de bains ; finalement, elle a encore noté que le

locataire est souvent absent et ferme tous les radiateurs à son départ.

Le constat fait par la société de gérance, non remis en cause par PERSONNE1.),

ensemble avec les conclusions du rapport d’expertise, démontre que le locataire n’a

pas pris les mesures nécessaires en vue d’éviter l’apparition des moisissures.

En tout état de cause, PERSONNE1.) reste en défaut de s’exonérer de la présomption

de responsabilité pesant sur lui.

Il en découle que les frais de remise en peinture peuvent valablement être mis à sa

charge.

-

les frais d’expertise

Les parties bailleresses réclament le montant de 219,28.- euros au titre de la moitié

des frais d’expertise.

PERSONNE1.) n’a pas pris position par rapport à ce poste.

Au regard de l’utilité de la mesure d’expertise et des conclusions en découlant, c’est à

bon droit que les parties bailleresses entendent mettre le montant de 219,28.- euros à

charge du locataire.

-

les frais de débouchage de l’égout

Les parties bailleresses se fondent sur une facture émise par la société SOCIETE3.)

du 10 avril 2024 mettant en compte la somme de 216,82.- euros du chef de travaux

réalisés le 2 avril 2024 de « Désobstruction de canalisation par hydrocurage, contrôle

des écoulements », la facture mentionnant que « la localisation de l’obstruction est

d’ordre privative ». La fiche de compte-rendu d’intervention de la société SOCIETE3.)

mentionne encore que la cause du bouchon réside dans l’existence de graisses

alimentaires.

PERSONNE1.) conteste toute responsabilité et soutient qu’il aurait déjà fait intervenir

un plombier à ses frais mais sans succès, preuve que l’obstruction résulterait

probablement des canalisations et serait structurel et non uniquement de l’évier se

trouvant dans l’appartement.

Le Tribunal constate qu’PERSONNE1.) ne verse aucun élément objectif et concret de

nature à établir la réalité d’une intervention précédente d’un plombier et, surtout, de

nature à remettre en cause les conclusions précises de la société SOCIETE3.) quant

à l’origine des problèmes d’écoulement.

C’est partant à bon droit que le montant de 216,82.- euros peut être mis à charge

d’PERSONNE1.).

En conclusion, les parties bailleresses disposent à l’égard d’PERSONNE1.) d’une

créance de 2.338,47.- euros.

Il s’ensuit que les parties bailleresses sont en droit de retenir au titre de la garantie

locative le montant précité de 2.338,47.- euros.

A contrario, la demande d’PERSONNE1.) à voir condamner les parties bailleresses à

lui restituer le solde de la garantie locative (d’un montant de 2.338,47.- euros) est à

dire non fondée.

Les troubles de jouissance

PERSONNE1.) réclame une réduction du loyer de 50% pour les six derniers mois

pendant lesquels il a occupé les lieux, à savoir le montant de 4.125.- euros, du chef

d’indemnisation pour les troubles de jouissance subis suite aux moisissures ayant

affectée l’appartement pris en location.

L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat,

et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la

chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été

louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en

bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes

les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

A ce titre, le bailleur a pour obligation essentielle d’assurer la jouissance paisible du

locataire et de garantir le preneur contre les troubles d’occupation. A ce titre, il assume

la garantie du fait personnel, c’est-à-dire que ne pouvant entraver lui-même l’usage de

la chose louée, il ne peut accomplir aucun acte de nature à porter atteinte aux droits

eux-mêmes qu’il a conférés au preneur (cf. Marcel La Haye et Joseph Vankerckhove,

Les Novelles, Le louage des choses, les baux en général, n° 619).

Au vu des développements précédents quant à l’origine des moisissures, la demande

est à dire non fondée.

Les demandes accessoires

Les parties bailleresses réclament l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.-

euros.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Les parties bailleresses n’ayant pas établi la condition de l’iniquité requise par la loi,

cette demande est à rejeter

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens

de l’instance.

Par ces motifs

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

déclare les demandes recevables,

dit que PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE2.) disposent d’une créance de de

2.338,47.- euros à l’égard d’PERSONNE1.),

dit que PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE2.) peuvent valablement retenir un

montant de 2.338,47.- euros de la garantie locative,

dit la demande d’PERSONNE1.) en remboursement du solde de de la garantie

locative non fondée et en déboute,

dit la demande d’PERSONNE1.) en indemnisation du chef de troubles de jouissance

non fondée et en déboute,

dit la demande de PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE2.) en allocation d’une

indemnité de procédure non fondée et en déboute,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Robert WORRÉ, juge de

paix à Luxembourg, assisté de la greffière Jacqueline GERTEN, avec laquelle Nous

avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Robert WORRÉ

Juge de paix

Jacqueline GERTEN

Greffière