Tenant's non-payment of rent and charges justified bail termination and damages award against tenant.

Rép. n°

L-BAIL-386/24 et

L-BAIL-703/24

Audience publique du 19 juin 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

entre

- I -

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

partie demanderesse

comparant par Maître Xavier FABRY, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S. A R. L., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), représentée par sa gérante actuellement en

fonctions,

partie défenderesse

comparant par Maître Valentin FÜRST, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

- II -

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.A R.L :, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), représentée par sa gérante actuellement en

fonctions,

partie demanderesse

comparant par Maître Valentin FÜRST, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

partie défenderesse

comparant par Maître Xavier FABRY, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

Faits :

I) L’affaire fut introduite par requête, annexée à la minute du présent jugement,

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 28 mai 2024 et enrôlée

sous le numéro de référence L-BAIL-386/24.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du lundi, 16 juillet 2024 à 9.00 heures, salle JP.1.19.

II)L’affaire fut introduite par requête, annexée à la minute du présent jugement,

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 27 septembre 2024 et

enrôlée sous le numéro de référence L-BAIL-703/24.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du jeudi, 7 novembre 2024 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

Après plusieurs remises contradictoires, les affaires furent utilement retenues à

l’audience publique du jeudi, 22 mai 2025 lors de laquelle la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. était représentée par Maître Xavier FABRY, tandis que Maître

Valentin FÜRST se présenta pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

S.A R.L.

Les mandataires de deux parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

LE JUGEMENT QUI SUIT :

Les faits constants

Par contrat de bail commercial signé le 19 avril 2023 avec effet au 1er mai 2023

pour une durée de 9 années jusqu’au 30 avril 2032, la société SOCIETE1.) S.A. a

donné en location à la société SOCIETE2.) S.à.r.l. un local commercial situé dans

l’immeuble « ALIAS1.) » sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer

indexé de 12.000 euros HTVA et des avances mensuelles sur charges de 2.000

euros, payables d’avance le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er

novembre 2023, une gratuité (en ce qui concerne le loyer) étant stipulée jusque-là

« en raison de la prise en l’état des locaux et des travaux effectués par le preneur ».

De plus pendant les 9 mois suivant cette période de gratuité, le loyer est réduit à

11.000 euros. Le contrat de bail prévoit qu’une garantie bancaire à première

demande de 36.000 euros doit être fournie et que les locaux sont loués

exclusivement pour l’activité commerciale « épicerie fine, articles de bien-être et

de botanique et salon de thé, bar à café en ce compris la vente de boissons

alcoolisées et de petite restauration ».

Procédure et prétentions des parties

Par requête déposée le 28 mai 2024 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg,

la société SOCIETE1.) S.A. a fait convoquer la société SOCIETE2.) S.à.r.l. devant

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en en matière de bail commercial,

sous le bénéfice de l’exécution provisoire, pour voir :

- condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 16.252,30 euros au

titre des loyers impayés au 31 mai 2024, avec les intérêts au taux conventionnel

de 12,5% à partir de leur exigibilité, s’élevant au montant de 1.495,22 euros au

31 mai 2024, jusqu’à solde,

-

condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 2.420,00 euros au

titre des avances sur charges impayées au 31 mai 2024, avec les intérêts au taux

conventionnel de 12,5% à partir de leur exigibilité, s’élevant au montant de

58,80 euros au 31 mai 2024, jusqu’à solde,

- dire que le taux d’intérêt légal du montant total de la condamnation sera majoré

de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification

du jugement à venir,

- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la partie défenderesse,

- condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 36.000,00 euros à

titre d’une indemnité de rupture,

- condamner la partie défenderesse au déguerpissement,

- condamner la partie défenderesse à lui payer une indemnité de relocation de

79.926,90 euros,

- condamner la partie défenderesse à lui payer une indemnité de procédure de

5.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

- condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-BAIL-386/24.

Par requête déposée le 27 septembre 2024 au greffe du tribunal de paix de

Luxembourg, la société SOCIETE2.) S.à.r.l. a fait convoquer la société

SOCIETE1.) S.A. devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail commercial, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, pour voir :

- déclarer résolu le contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur, et ce depuis le

10 février 2024 sinon à partir de la demande en justice sinon à partir du jugement

à intervenir,

- condamner la société SOCIETE1.) S.A. à payer à la société SOCIETE2.) S.à.r.l.

le montant de 1.500.000,00 euros en indemnisation des préjudice matériel et

moral subis, avec les intérêts légaux à compter du 10 février 2024 sinon à partir

de la demande en justice sinon à partir du jugement à intervenir,

- subsidiairement déclarer nul le contrat de bail pour cause de dol et partant

condamner la société SOCIETE1.) S.A. à payer à la société SOCIETE2.) S.à.r.l.

le montant de 1.000.000,00 euros en indemnisation des préjudice matériel et

moral subis, avec les intérêts légaux à compter du 10 février 2024 sinon à partir

de la demande en justice sinon à partir du jugement à intervenir,

- plus subsidiairement déclarer nul le contrat de bail pour cause d’erreur et partant

condamner la société SOCIETE1.) S.A. à payer à la société SOCIETE2.) S.à.r.l.

le montant de 1.000.000,00 euros en indemnisation des préjudice matériel et

moral subis, avec les intérêts légaux à compter du 10 février 2024 sinon à partir

de la demande en justice sinon à partir du jugement à intervenir,

- condamner la partie défenderesse à lui payer une indemnité de procédure de

7.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

- condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-BAIL-703/24.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la

jonction des deux affaires.

Argumentaire des parties

La société SOCIETE1.) S.A. fait valoir que la société SOCIETE2.) S.à.r.l. n’a pas

payé la totalité des loyers, ce qui justifierait la résiliation du bail pour non-paiement

de loyers aux torts du locataire. Il y aurait lieu de rejeter le moyen de l’exception

d’inexécution soulevé par la société SOCIETE2.) S.à.r.l. pour justifier le non-

paiement des loyers au motif que la cuisine serait dépourvue d’un système

d’extraction d’air. D’après la société SOCIETE1.) S.A., il ne résulterait ni du

contrat de bail, ni d’un échange entre parties, qu’une obligation d’installer un

système d’extraction d’air aurait été à sa charge, de sorte que la société

SOCIETE2.) S.à.r.l. n’était pas en droit de suspendre les loyers et avances sur

charges dus.

A l’audience du 22 mai 2025, la société SOCIETE1.) S.A. a procédé à une

augmentation de sa demande en se basant sur ses décomptes actualisés au 28 mars

2025 versés en pièces 11 et 12 de sa farde n°1, desquels il ressort que les arriérés

de loyers se chiffreraient au montant de 56.934,60 euros avec des intérêts

conventionnels de retard de 6.933,99 euros, et les charges impayées au montant de

12.916,81 euros, avec des intérêts conventionnels de retard de 1.255,22 euros. Elle

a indiqué que le 28 août 2024 la locataire était sortie des locaux, de sorte que la

demande en déguerpissement deviendrait sans objet. Il y aurait cependant lieu de

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de la locataire et en

conséquence de la condamner à l’indemnité de rupture prévue à l’article 19 du

contrat de bail, correspondant au montant de la garantie bancaire de 36.000 euros.

La société SOCIETE1.) S.A a encore maintenu sa demande en obtention d’une

indemnité de relocation qu’elle a augmentée de 79.926,90 euros à 84.240,00 (6 x

14.040 euros), conformément aux indexations intervenues entretemps. De plus elle

a réclamé le montant de 3.762,00 euros correspondant aux frais qu’elle aurait dû

débourser pour vider le local laissé dans un état encombré par la société

SOCIETE2.) S.à.r.l.. Finalement la société SOCIETE1.) S.A. a augmenté sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure en réclamant désormais le

montant de 10.000 euros.

La société SOCIETE2.) S.à.r.l. a contesté les demandes de la société SOCIETE1.)

S.A. en se basant sur l’exception d’inexécution qui aurait été justifiée depuis le

mois de février 2024. Comme toutes les demandes de la société SOCIETE1.) S.A.

sont postérieures à cette date, elles seraient à rejeter. Le décompte serait contesté

alors que la société SOCIETE1.) S.A. aurait assujetti les loyers à la TVA

nonobstant l’absence de validation par l’administration de l’enregistrement et des

domaines.

Concernant l’exception d’inexécution et ses propres demandes figurant dans sa

requête, la société SOCIETE2.) S.à.r.l. a relevé que suite à des pourparlers entre

les deux sociétés, ils auraient rajouté, avant la signature, dans le contrat de bail que

les locaux sont loués exclusivement pour l’activité commerciale « épicerie fine,

articles de bien-être et de botanique et salon de thé, bar à café en ce compris la

vente de boissons alcoolisées et de petite restauration ». Après la conclusion du

contrat de bail, pendant les travaux de réaménagement réalisés par la société

SOCIETE2.) S.à.r.l. et validés conformément au contrat de bail par la société

SOCIETE1.) S.A., la première se serait rendue compte que la cuisine déjà installée

dans les locaux avant la conclusion du bail n’était pas équipé d’un système

d’extraction d’air, rendant ainsi impossible l’activité de petite restauration

projetée, représentant d’après elle une part considérable de son chiffre d’affaires

escompté.

L’absence d’un système d’extraction d’air serait en contradiction avec le règlement

grand-ducal modifié du 4 juillet 1988 fixant les conditions d’hygiène et de salubrité

dans le secteur de l’alimentation collective et le règlement des bâtisses de la Ville

de Luxembourg, qui exigerait que les cuisines soient équipées d’un système

d’extraction d’air. La société SOCIETE1.) S.A. aurait par la suite refusé de

procéder aux travaux nécessaires pour l’installation d’un tel système, ainsi que de

changer l’affectation de l’immeuble, pourtant nécessaire d’après la Ville de

Luxembourg pour l’exploitation de l’activité de petite restauration. En ce faisant,

la société SOCIETE1.) S.A. aurait violé ses obligations découlant des articles

1719, 1720 et 1721 du Code civil, de sorte que par le biais de l’article 1134-2 du

même code prévoyant l’exception d’inexécution, la société SOCIETE2.) S.à.r.l.

aurait été en droit de refuser de payer les loyers à partir du 10 février 2024, jour de

l’expiration du délai imposé par la société SOCIETE2.) S.à.r.l. à la société

SOCIETE1.) S.A. pour exécuter les travaux en question.

Cette inexécution des obligations du bailleur prévues aux articles 1719, 1720 et

1721 du Code civil justifierait également la résolution judiciaire du bail aux torts

du bailleur sur base de l’article 1184 du Code civil, ainsi que sa condamnation à

payer des dommages et intérêts sur base de l’article 1142 du Code civil, que la

société SOCIETE2.) S.à.r.l. évalue à 1.500.000 euros sinon à déterminer par voie

d’expertise, pour les dommages résultant de la perte réalisée, de ses

investissements faits dans la rénovation du local, et de la privation du gain.

En savant pertinemment que le local ne serait ni conforme à la loi ni à l’affectation

prévue dans le contrat de bail, la société SOCIETE1.) S.A. aurait commis une

réticence dolosive, justifiant à titre subsidiaire l’annulation du contrat de bail pour

dol telle que prévue à l’article 1109 du Code civil.

A titre plus subsidiaire le contrat serait à annuler pour cause d’erreur

conformément à l’article 1116 du Code civil, alors que la société SOCIETE2.)

S.à.r.l. aurait, au vu des dispositions législatives obligatoires, légitimement pu

s’attendre à ce que la cuisine déjà présente sur les lieux soit équipée d’un système

d’extraction d’air, de sorte que son erreur serait excusable, d’autant plus que le

bailleur a expressément approuvé les plans de réaménagement de la cuisine.

Finalement le mandataire de la société SOCIETE2.) S.à.r.l. a détaillé la mission de

l’expertise qui devait se lire comme suite :

« dans un rapport écrit, détaillé et motivé,

-

constater les aménagements et rénovations faits par la société SOCIETE2.)

S.à.r.l. dans le local sis à L-ADRESSE3.),

-

détailler et fixer le montant total des investissements faits dans le prédit local,

-

détailler et fixer le préjudice matériel subi par la société SOCIETE2.) S.à.r.l.

sur base des investissements faits dans le prédit local,

-

détailler et fixer sur base du plan d’affaires de la société SOCIETE2.) S.à.r.l.

le quantum de la perte d’exploitation subie, en l’occurrence des bénéfices

qu’elle n’a jamais réalisés. »

et il a proposé comme experts :

-

PERSONNE1.), demeurant à ADRESSE4.),

ou

-

PERSONNE2.) demeurant à L-ADRESSE5.).

La société SOCIETE1.) S.A. a répliqué que ce n’est qu’après quatre mois de

négociations, en avril 2023, que la société SOCIETE2.) S.à.r.l. a fait part de son

intention d’inclure la « petite restauration » dans son activité projetée et que

l’article en question a été modifié dans le contrat de bail en dernière minute. A ses

yeux, l’activité de « petite restauration » exclurait une grande restauration avec

dégustation sur place. Elle n’aurait jamais accepté une telle restauration vu

l’impossibilité d’installer un système d’extraction pour cette cuisine se trouvant au

sous-sol, et elle aurait fait part de sa position à l’agence immobilière SOCIETE4.)

jouant l’intermédiaire entre les deux sociétés, dans un échange d’email de

novembre 2022 qu’elle verse en pièce n°5 de sa farde n°II.

Concernant la prétendue non-conformité de la cuisine aux prescriptions légales, la

société SOCIETE1.) S.A. a fait valoir que sur les plans de l’immeuble figurait

certes dans une autre pièce une cuisine équipée, mais comme par la suite la librairie

française a loué les locaux, une réelle cuisine n’aurait jamais été installée,

l’installation composée de deux plaques non fonctionnelles et d’un lavabo se

trouvant au sous-sol ne pouvant pas être qualifiée de cuisine, et encore moins de

cuisine destinée à faire de la restauration. Elle aurait tout au plus servi de salle de

pause pour les employés de la librairie française. A défaut de cuisine, un défaut de

conformité aux prescriptions légales ne pourrait lui être reproché.

A ceci il viendrait s’ajouter que la société SOCIETE1.) S.A. avait visité les locaux

avant la conclusion du bail et que ce ne serait qu’en novembre 2023, donc quatre

mois après le commencement du bail, qu’elle aurait commencé à réclamer un

système d’extraction d’air. La société SOCIETE1.) S.A. n’aurait pas été au courant

des échanges de la société SOCIETE2.) S.à.r.l. avec la Ville de Luxembourg et en

tout état de cause elle aurait refusé d’installer un tel système d’extraction d’air, vu

les six étages de bureaux dépassant le local en question et vu le règlement intérieur

de l’immeuble qui interdirait toute installation dégageant des odeurs.

Le moyen de l’exception d’inexécution avancé par la société SOCIETE2.) S.à.r.l.

serait à rejeter alors qu’elle avait la jouissance totale et paisible du local, ceci étant

encore établi par le fait qu’elle a exploité son commerce au moyen des autres

activités spécifiées dans le contrat de bail.

En tout état de cause aucune violation d’une quelconque obligation ne pourrait être

retenue dans le chef de la société SOCIETE1.) S.A., de sorte que le moyen de

l’exception d’inexécution serait à rejeter et que la résiliation ne serait pas à

prononcer aux torts du bailleur, mais au tort du locataire. Concernant les

indemnités réclamées, la société SOCIETE2.) S.à.r.l. resterait, en l’absence de la

moindre facture versée, à défaut de prouver un quelconque dommage dans son

chef, une expertise ne pouvant pas remédier à cette carence. Mais même si le

dommage et une faute dans le chef du bailleur devaient être établis, ils ne seraient

pas liés par un lien de causalité, alors que c’est la société SOCIETE2.) S.à.r.l. qui

aurait elle-même décidé d’arrêter son exploitation et de quitter les lieux.

Finalement la demande en annulation du contrat pour cause de dol serait à rejeter

alors que la société SOCIETE1.) S.A. n’a rien caché à la société SOCIETE2.)

S.à.r.l., qui aurait disposé de quatre mois pour visiter les lieux avant la conclusion

du bail et par la suite encore de trois mois pour procéder aux travaux

d’aménagement. A ceci il viendrait s’ajouter que c’est l’agence SOCIETE4.) qui a

fait visiter les locaux à la société SOCIETE2.) S.à.r.l., assistée de plus par avocat

durant toute cette procédure, de sorte que le dol ne pourrait en tout état de cause

pas être reproché à la société SOCIETE1.) S.A..

De même la demande en annulation du contrat pour cause d’erreur serait à rejeter

alors que même à supposer qu’il y a eu erreur, elle serait inexcusable et non

déterminante car la société SOCIETE2.) S.à.r.l. a exploité son commerce, même

sans le système d’extraction d’air et sans qu’il soit prouvé qu’il lui manquait une

partie de son chiffre d’affaires projeté.

Appréciation

Quant à la demande de la société SOCIETE1.) S.A.

Quant aux arriérés de loyers et charges

Comme indiqué ci-dessus, la société SOCIETE1.) S.A. a augmenté sa demande au

montant de 56.934,60 euros avec des intérêts conventionnels de retard de 6.933,99

euros en ce qui concerne les loyers impayés jusqu’à la sortie de la locataire en août

2024, et au montant de 12.916,81 euros, avec des intérêts conventionnels de retard

de 1.255,22 euros, en ce qui concerne les charges impayées jusqu’à la sortie de la

locataire en août 2024, décompte final des charges inclus.

L’augmentation de la demande est à qualifier de demande additionnelle qui doit

présenter un lien suffisant avec les prétentions originaires pour être recevable.

En l’espèce, la société la société SOCIETE1.) S.A. augmente sa demande des

loyers et charges venus à échéance après l’introduction de la demande. Ladite

demande ayant un lien avec la demande initiale, elle est recevable.

La société SOCIETE2.) S.à.r.l. s’oppose aux paiements des loyers en invoquant

l’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du Code civil, alors que le

bailleur aurait violé les obligations découlant des articles 1719, 1720 et 1721 du

Code civil, pour les motifs décrits ci-dessus.

L’exception d’inexécution, prévue à l’article 1134-2 du Code civil, ne permet au

locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers que si le

bailleur ne s’exécute pas lui-même de ses propres obligations contractuelles.

L'exception d’inexécution ne peut dès lors jouer qu'en cas de nécessité. Le preneur

ne doit user de ce moyen de se faire à soi-même justice provisoire que s'il n'a pas

à sa disposition des moyens plus normaux pour arriver à ses fins.

En matière de bail, il existe une connexité entre l’obligation du bailleur

d’entretenir, respectivement de réparer l’immeuble loué et celle du preneur de

payer les loyers pour justifier la suspension de cette dernière (cf. TAL, 9 octobre

1997, n° 59447).

Pour justifier l’exception d’inexécution et la suspension du paiement du loyer, il

faut un manquement grave du bailleur à son obligation d’entretien et il faut que le

défaut d’exécution des travaux d’entretien prive le locataire de pratiquement toute

la jouissance des lieux loués (Tr. arr. 13 mars 2003, n° 1291/ 2003).

Le non-paiement intégral du loyer ne se justifie donc que dans l’hypothèse où la

jouissance des lieux est totalement impossible par la faute du bailleur

(B. Louveaux, Le droit du bail. Ed. De Boeck, no 381).

Pour justifier l’exception d’inexécution, le défaut d’entretien doit, en effet, être tel

qu’il rend la chose inutilisable à l’usage contractuellement prévu. L’inexécution

justifiée suppose donc un manquement incontestable et implique un équilibre entre

les obligations réciproques inexécutées. Cette condition n’est pas donnée lorsque

le preneur reste en possession de la chose louée et qu’il conserve la jouissance de

ladite chose. L'exception d’inexécution ne peut dès lors jouer qu'en cas de

nécessité. Le preneur ne doit user de ce moyen de se faire à soi-même justice

provisoire que s'il n'a pas à sa disposition des moyens plus normaux pour arriver à

ses fins.

L’exception d’inexécution doit donc être considérée en fonction d’un critère

d’équilibre, de proportionnalité entre les inexécutions respectives et d’un critère

de nécessité.

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé d’entretenir la chose

louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Conformément à l’article 1720 du même code, le bailleur doit faire pendant la

durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les

réparations locatives.

Doivent être considérés comme nécessaires tous les travaux ou réparations qui

s'imposent pour permettre au preneur de jouir normalement et complètement de la

chose louée.

Suivant l’article 1721 du Code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les

vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le

bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts

quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemnisation.

Il y a vice ou défaut chaque fois que le trouble résulte du fait même de la chose,

par opposition au trouble provoqué directement par le fait de l’homme, bailleur ou

tiers. Tout défaut, tout inconvénient, toute déficience quelconque de la chose elle-

même, qui la rend impropre à l’usage auquel elle est normalement destinée, qui

supprime ou diminue cet usage, est un vice. Il n’y a pas lieu de distinguer entre

vice ou défaut de la chose provenant de malfaçons et de vétusté ou de défaut

d’entretien. Il importe peu que le bailleur ait ou non connaissance du vice, qu’il

soit de bonne ou de mauvaise foi; que le vice soit apparu avant ou après la

conclusion du bail. Le propriétaire est censé connaître la structure défectueuse de

son immeuble, ou de ses accessoires; les risques pouvant en résulter pèsent sur lui;

sa responsabilité est engagée, même s’il a ignoré le vice. Le bailleur ne répond

cependant pas du vice s’il était apparent au moment de la conclusion du bail et si

le preneur l’a connu ou dû connaître en contractant.

En l’espèce, le Tribunal tient d’emblée à relever que le contrat de bail ne prévoyait

pas que le bailleur devait installer un système d’extraction et qu’il ressort des

pièces et notamment des échanges de courriers électroniques versés par les parties,

que la société SOCIETE2.) S.à.r.l. a pour la première fois demandé en novembre

2023, donc quatre mois après le commencement du bail, l’installation d’un

système d’extraction d’air à la société SOCIETE1.) S.A..

Aucune inexécution contractuelle directe ne peut partant être reprochée à la société

SOCIETE1.) S.A., qui serait nature à justifier l’exception d’inexécution invoquée.

Concernant l’exception d’inexécution pour violation des articles 1719, 1720 et

1721 du Code civil, et plus précisément l’obligation du bailleur de garantie au

preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage

telle que prévue à l’article 1721 du Code civil, le Tribunal rappelle que le bailleur

ne répond pas du vice s’il était apparent au moment de la conclusion du bail et si

le preneur l’a connu ou dû connaître en contractant.

En l’espèce le contrat de bail retient à l’article 1.2. que « le preneur a visité les

lieux loués. Le preneur déclare connaître l’état des lieux loués et n’en demande

pas de plus ample description ».

A ceci il vient s’ajouter qu’en regardant les photos de la cuisine en question se

trouvant au sous-sol de l’immeuble, il paraît évident que le cuisine n’est pas

équipée d’un système d’extraction d’air.

Au vu de ces considérations, et même à supposer que l’absence de système

d’extraction constituerait un vice pour être contraire au règlement des bâtisses de

la Ville de Luxembourg qui exige à l’article 31.7 un système d’extraction d’air

même pour les cuisinettes, quod non, il s’agissait d’un vice apparent que le preneur

a connu ou du moins qu’il aurait dû connaître au moment de la conclusion du bail.

Il n’y a dès lors eu aucune violation par le bailleur de l’obligation prévue à l’article

1721 du Code civil, de sorte que le preneur ne peut invoquer l’exception

d’inexécution de ce chef.

La société SOCIETE2.) S.à.r.l. reproche encore à la société SOCIETE1.) S.A.

d’avoir violé son obligation de livrer un local adapté à l’usage pour lequel il a été

loué, en violation des articles 1719 et 1720, notamment en lui mettant à disposition

un local en contradiction avec les dispositions légales ne lui permettant pas

d’exercer son activité projetée dans le contrat de bail.

A ce sujet il y a lieu de rappeler qu’il résulte du contrat de bail que la destination

des lieux loués convenue entre parties était l’activité commerciale suivante :

« épicerie fine, articles de bien-être et de botanique et salon de thé, bar à café en

ce compris la vente de boissons alcoolisées et de petite restauration » (article 6).

Il y a tout d’abord lieu de relever que la société SOCIETE2.) S.à.r.l. reste à défaut

de prouver que l’activité de « petite restauration » inclut forcément une

restauration chaude d’une certaine envergure, nécessitant une cuisine adaptée. Il

n’est pas établi que le local, tel qui se présentait au moment de la conclusion du

contrat, excluait l’activité de « petite restauration ».

L’absence de système d’extraction d’air, même s’il était en contradiction avec les

dispositions légales, n’est donc pas de nature à établir que le locataire n’a pas pu

bénéficier d’un local qui correspond aux activités projetées suivant le contrat.

A ceci il vient s’ajouter que l’activité projetée n’était pas que la « petite

restauration », mais également l’épicerie fine, les articles de bien-être et de

botanique, le salon de thé, et le bar à café en ce compris la vente de boissons

alcoolisées, de sorte que la locataire pouvait en tout état de cause exercer ces

activités, la « petite restauration » ne constituant qu’une des six des activités

projetées, donc qu’une minime part.

Or pour justifier l’exception d’inexécution, il faut que le défaut d’exécution prive

le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués.

Tel n’a manifestement pas été le cas, alors que même à considérer que l’absence

de système d’extraction aurait rendu impossible l’activité de petite restauration, ce

qui reste à défaut d’être établi, toujours est-il que ce prétendu défaut n’aurait pas

été de nature à rendre la jouissance des lieux totalement impossible, ce qui est

encore établi par le fait constant que pendant un certain temps la locataire a

exploité les locaux, notamment par le biais de ces autres activités.

Le bailleur est encore tenu de garantir le locataire des troubles que lui-même ou

certaines personnes dont il doit répondre, pourraient lui causer, ainsi que des

troubles de droit causés par des tiers.

En l’espèce, même s’il est établi par les pièces versées en cause que la société

SOCIETE1.) S.A. a refusé en cours de bail d’installer un système d’évacuation

d’air et a refusé de donner son accord pour un changement de dénomination de

l’activité commerciale auprès de la Ville de Luxembourg, toujours est-il qu’il n’est

pas établi que l’activité commerciale telle que projetée dans le contrat de bail était

contraire au PAP de la Ville de Luxembourg en question.

Il ressort du courrier de l’administration communale de la Ville de Luxembourg

versée en pièce n°7 par la société SOCIETE2.) S.à.r.l., que cette dernière a

demandé le changement d’affectation existante de boutique en épicerie fine avec

petite restauration. Dans ce courrier la VDL l’a seulement rendu attentive sur le

fait que dans « le cas de l’aménagement d’une cuisine chaude », il fallait un

système d’extraction d’air.

Comme développé ci-dessus, il n’est pas établi que la petite restauration

impliquerait

nécessairement

une

cuisine

chaude, nécessitant un système

d’extraction d’air. Dès lors le refus de la société SOCIETE1.) S.A. de l’installer en

cours de bail respectivement son refus de procéder à un changement d’affectation,

respectivement la condition imposée par la Ville de Luxembourg pour le

changement d’affectation, ne peut constituer une trouble de jouissance.

Ceci d’autant plus que l’article 7 du contrat de bail dispose ce qui suit : « l’exercice

de certaines activités par le Preneur avec l’autorisation expresse du bailleur

n’implique pas de sa part de celui-ci une garantie, ni diligence pour l’obtention

des autorisations administratives nécessaires à quelque titre que ce soit pour

l’exercice de ces activités, le Bailleur ne pouvant en conséquence encourir aucune

responsabilité en cas de refus ou retard dans l’obtention des autorisations. Le

preneur fera son affaire personnelle de toutes les autorisations administratives

nécessaires pour l’exercice de son activité commerciale au sein des Lieux loués

(…). »

Donc même si l’activité de « petite restauration » a été insérée dans le contrat de

bail, ceci ne garantit pas au preneur l’obtention d’une autorisation administrative

si elle devait s’avérer nécessaire, de sorte que la société SOCIETE2.) S.à.r.l., qui

aurait pu et dû s’informer au préalable sur l’affectation précise existante pour le

local en question auprès de la Ville de Luxembourg, ne peut reprocher à la société

SOCIETE1.) S.A. de ne pas avoir, en cours de bail et encore moins préalablement

au contrat de bail, installé à un tel d’système d’évacuation d’air.

A ce sujet il y a également lieu de rappeler que l'obligation pour le bailleur de

s'informer préalablement quant à l'existence d'autorisations administratives

requises pour permettre l'exploitation de l'objet du bail, telle que projetée par le

locataire et telle que convenue entre parties, ne rentre pas dans le cadre des

obligations du bailleur telles que définies par les principes généraux régissant le

bail.

Le moyen de l’exception d’inexécution est partant à rejeter et la partie

défenderesse n’était pas autorisée à suspendre le paiement du loyer.

La société SOCIETE1.) S.A réclame le montant de 56.934,60 euros avec des

intérêts conventionnels de retard de 6.933,99 euros en ce qui concerne les loyers

impayés jusqu’à la sortie de la locataire en août 2024, et le montant de 12.916,81

euros, avec des intérêts conventionnels de retard de 1.255,22 euros en ce qui

concerne les charges impayées jusqu’à la sortie de la locataire en août 2024,

décompte final des charges inclus.

La société SOCIETE2.) S.à.r.l. n’a pas critiqué les montants en soit, mis à part le

fait que la société SOCIETE1.) S.A a soumis le loyer à la TVA, nonobstant

l’absence de validation afférente par l’administration de l’enregistrement et des

domaines.

A ce sujet le Tribunal tient à rappeler que le bail commercial et le bail professionnel

peuvent être soumis à la TVA à condition que tant le bailleur que le preneur y soient

assujettis et que le bailleur en fasse la demande auprès de l’Administration de

l’Enregistrement et des Domaines avec production du contrat de bail et déclaration

d’option (cf. article 45 de la loi modifiée du 12 février 1979 concernant la taxe sur

la valeur ajoutée ; article 5 du Règlement grand-ducal du 7 mars 1980 déterminant

les limites et les conditions de l’exercice du droit d’option pour l’application de la

taxe sur la valeur ajoutée aux opérations immobilières).

La TVA ne sera déductible qu’après obtention de l’autorisation.

En l’espèce le Tribunal constate qu’il ressort de l’article 3 du contrat de bail que

« conformément à l’article 5 ci-dessous, les Parties conviennent expressément que

le loyer sera perçu sous le régime de la TVA, qui est actuellement de 16 %. »

D’après l’article 5 du contrat de bail, les parties déclarent être toutes les deux

assujetties à la TVA et avoir l’intention de soumettre une option d’application de

la TVA à l’Administration de l’enregistrement et des domaines. Cet article ajoute

encore qu’« au cas où les conditions légales ou administratives relatives à l’option

TVA ne seraient pas ou plus remplies, au début ou en cours de contrat, entraînant

le refus de l’option ou une invalidation de l’autorisation d’option donnée

antérieurement, les parties conviennent d’ores et déjà que le loyer sera

automatiquement et de plein droit augmenté d’un montant égal à la TVA (au taux

alors applicable) ».

Il résulte de ces dispositions que peu importe la situation juridique au niveau de la

TVA, la société SOCIETE2.) S.à.r.l. était ainsi en tout état de cause obligée de

payer à la société SOCIETE1.) S.A. le montant total correspondant au montant

TVAC, ce qu’elle a d’ailleurs fait, alors qu’il résulte du décompte versé par la

société SOCIETE1.) S.A. que pour les mois où la société SOCIETE2.) S.à.r.l. s’est

acquittée du loyer ou des charges, elle les a payés TVA comprise.

Il y a d’ailleurs lieu de remarquer que la société SOCIETE2.) S.à.r.l. n’a pas

d’intérêt à soulever la question de savoir si la bailleresse a et/ou devait continuer

cet argent à l’administration fiscale, étant donné cette question n’intéresse que les

relations entre la bailleresse et l’Administration de l’Enregistrement et de la TVA.

Au vu des développements qui précèdent et à défaut d’autres éléments remettant

en cause le décompte versé par la partie SOCIETE1.) S.A., il y a lieu de déclarer

sa demande fondée pour le montant réclamé de 56.934,60 euros en ce qui concerne

les loyers et pour le montant de 12.916,81 euros en ce qui concerne les charges, le

tout avec les intérêts conventionnels de retard de 12,5 % l’an à partir à compter de

chaque échéance, soit le premier de chaque mois, conformément aux articles 3, 4

et 20 du contrat de bail, sauf en ce qui concerne le montant de 3.476,81 dû à titre

de décompte charges des années 2023 et 2024, où les intérêts les intérêts

conventionnels de retard de 12,5 % courent à partir de la demande en justice, le 22

mai 2025, jusqu’à solde.

Il y a cependant lieu de rejeter la demande de la société SOCIETE1.) S.A. à voir

majorer la condamnation de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à

compter de la notification du jugement, alors qu’elle n’établit pas en quoi ces

dispositions de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement

seraient applicable en l’espèce.

Quant à la résiliation judiciaire du bail

Lorsque l’une des parties au contrat de bail ne remplit pas un ou plusieurs

engagements contractuels, l’autre partie est en droit de demander la résiliation du

bail pour inexécution fautive, en vertu de l’article 1741 du Code civil qui n’est

qu’une application en matière de bail de la règle de l’article 1184 du même code.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales

pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative.

Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives aux échéances

convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la

résiliation du bail.

Compte tenu de l’ampleur des arriérés de loyers et de charges, des stipulations

contractuelles et au vu des développements qui précèdent, il échet de retenir que

la société SOCIETE2.) S.à.r.l. a gravement manqué à ses obligations de locataire

et ce manquement justifie la résiliation du bail à ses torts. Il y a partant lieu de

prononcer la résiliation du bail conclu entre parties pour faute grave dans le chef

de la société SOCIETE2.) S.à.r.l..

Au vu de la libération des lieux, la demande en déguerpissement, à laquelle la

société SOCIETE1.) S.A. a renoncé à l’audience, devient sans objet.

Quant à l’indemnité de résiliation

Conformément à l’article 19 du contrat de bail, en cas de résiliation du bail du fait

de la faute du preneur, le montant de la garantie bancaire prévue à l’article 12 du

contrat restera acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire du seul préjudice

de cette résiliation et indépendamment de toute indemnité qui pourrait être

réclamée par le bailleur pour des dommages particuliers.

Au vu de la résiliation du bail intervenue aux torts de la société SOCIETE2.)

S.à.r.l., la demande de la partie requérante est à dire fondée à concurrence de la

somme réclamée de 36.000 euros, avec les intérêts légaux à partir du 28 mai 2024,

jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

La société SOCIETE2.) S.à.r.l. est en conséquence condamnée à payer à la partie

requérante la somme de 36.000 euros, avec les intérêts légaux à partir du 28 mai

2024, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Quant à l’indemnité de relocation

La société SOCIETE1.) S.A. conclut dans sa requête à l’allocation d’une indemnité

de relocation de 79.926,90 euros correspondant à six mois de loyer.

A l’audience elle a procédé à une augmentation de sa demande en ce sens que le

montant réclamé serait désormais de 84.240,00 euros, vu l’indexation intervenue.

L’augmentation de la demande est à qualifier de demande additionnelle qui doit

présenter un lien suffisant avec les prétentions originaires pour être recevable.

En l’espèce, la société SOCIETE1.) S.A. augmente sa demande au vu de

l’indexation intervenue. Ladite demande ayant un lien avec la demande initiale,

elle est recevable.

L’article 1760 du Code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du

locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la

relocation.

L’indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur subit

pendant le temps normal requis pour trouver un autre preneur.

Il appartient en principe au juge d’évaluer, selon les circonstances, le temps

nécessaire à la relocation.

En l’occurrence, le bailleur verse plusieurs pièces établissant qu’une annonce a été

publiée en août 2024 et que malgré plusieurs visites, le local ne se trouve toujours

pas en location.

Le locataire, tout en contestant avec insistance le principe même du préjudice, ne

conteste pas autrement le montant requis à titre d’indemnité de relocation.

Pour compenser la perte de loyer des locaux commerciaux litigieux, le tribunal

décide d’allouer le montant de quatre mois de loyers correspondant à 4 x 14.040

euros depuis l’indexation en août 2024, soit 56.160,00 euros.

Il y a partant lieu de condamner la société SOCIETE2.) S.à.r.l. à payer à la partie

requérante la somme de 56.160,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 28

mai 2024, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Quant aux frais de désencombrement

La partie requérante reproche finalement à la partie défenderesse d’avoir, en

violation du contrat de bail, omis de désencombrer le local, notamment en laissant

un grand nombre de meubles meublants (un bar, étagères, bacs réfrigérés etc.) dans

le local. De plus elle n’aurait pas enlevé l’enseigne commercial. Par conséquent,

la partie requérante aurait dû prendre les mesures nécessaires pour désencombrer

les lieux et réclame à ce titre la somme de 3.762,00 euros.

Cette demande, formulée à l’audience pour la première fois, est recevable alors

qu’elle se rapporte à des montants échus après le dépôt de la requête et qu’elle est

en relation avec le contrat de bail, constituant ainsi un accessoire aux demandes

principales.

Le locataire, tout en contestant avec insistance le principe même du préjudice, ne

conteste pas autrement le montant requis à titre d’indemnité.

Au regard des pièces versées à l’appui de sa demande, et notamment de l’état des

lieux de sortie, du courrier du 29 août 2024 (pièce 1.9 de la farde n°2) et de la

facture et des photos versés en pièce 1 et 2 de la farde n°3, la demande de la société

SOCIETE1.) S.A. est fondée et justifiée pour le montant réclamé de 3.762,00

euros, avec les intérêts légaux à partir du 22 mai 2025, jour de la demande en

justice, jusqu’à solde.

Quant à la demande de la société SOCIETE2.) S.à.r.l.

Quant aux demandes en résiliation du bail aux torts de la bailleresse et en

indemnisation des préjudice allégués

Conformément aux développements ci-dessus, il n’est pas établi que la société

SOCIETE1.) S.A. a violé ses obligations contractuelles ou ses obligations légales

découlant des articles 1791, 1720 et 1721 du Code civil.

Dès lors il y a lieu de rejeter la demande de la société SOCIETE2.) S.à.r.l. en

résolution du contrat de bail pour faute dans le chef du bailleur.

A défaut d’inexécution fautive de la part du bailleur, la demande de la société

SOCIETE2.) S.à.r.l. en obtention de dommages et intérêts est également à rejeter.

Quant à l’annulation du contrat de bail pour vices de consentement

Quant au dol

Aux termes de l’article 1109 du Code civil, il n’y a pas de consentement valable si

le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou

surpris par dol.

Aux termes de l'article 1116 du Code Civil, le dol est cause de nullité de la

convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il

est évident que sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Si le dol

peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un

fait qui, s'il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter, encore faut-il

que cette partie ait été obligée d’informer son cocontractant se trouvant dans

l'impossibilité de se renseigner lui-même. ( Jurisclasseur civil, art. 1116, no.10 et

ss. )

La preuve du dol incombe à celui qui l'allègue (cf. Jurisclasseur de Droit civil Vo

Contrats et Obligations Dol sub art. 1116 no 25). Le dol suppose essentiellement

l'intention de tromper. (cf. Jurisclasseur de Droit civil loc. cit. no 3) et il faut que

le dol ait été déterminant, c'est-à-dire qu'il ait induit le cocontractant dans une

erreur telle qu'elle l'ait amené à passer le contrat (cf. Jurisclasseur de Droit civil,

loc. cit. no 22) pour pouvoir donner lieu à annulation du contrat conclu entre

parties.

Il est rappelé que pour constituer une cause de nullité, le dol, qui est une variété de

fraude consistant dans l’emploi de certains moyens de tromperie en vue d’amener

une personne à contracter, implique une intention de tromper, ainsi que l’emploi

de moyens suffisamment caractérisés, la charge de la preuve de ces éléments

incombant naturellement au demandeur en nullité. Celui-ci doit en outre établir

que le dol a été déterminant, c’est-à-dire qu’il doit prouver qu’il ne s’est engagé

que parce qu’il a été trompé par le dol, respectivement il doit apparaître que sans

le dol, le contrat n’aurait pas été conclu. Le dol, dans la formation du contrat,

désigne toutes les tromperies par lesquelles un contractant provoque chez son

partenaire une erreur qui le détermine à contracter. Peu importe la nature de cette

erreur. Les manœuvres dolosives consistent dans toutes les machinations, toutes

les mises en scène, tous les artifices qu’une personne peut mettre en œuvre pour

surprendre le consentement de son partenaire et l’amener à contracter (G.

RAVARANI, La responsabilité civile, Pasicrisie luxembourgeoise 2014, 3e édit.,

n° 485).

La jurisprudence luxembourgeoise admet le dol non seulement en cas de

manœuvres positives tendant à induire le cocontractant en erreur, mais également

au cas où des qualités essentielles pour permettre un consentement éclairé sont tues

de manière délibérée : il s’agit alors d’un dol par réticence. La réticence dolosive

apparaît comme l’inexécution intentionnelle de l’obligation d’information et rend

toujours excusable l’erreur provoquée. L’intention requise n’est pas celle de causer

un préjudice, mais celle de tromper, en suscitant l’erreur ou en profitant de celle-

ci. Il faut par ailleurs que l’erreur provoquée par les manœuvres dolosives ait été

déterminante pour le cocontractant, mais il n’est pas nécessaire qu’elle ait porté

sur la substance de la chose, le dol pouvant aussi être sanctionné lorsque l’erreur a

porté sur une qualité non substantielle (G. RAVARANI, La responsabilité civile,

Pasicrisie luxembourgeoise 2014, 3e édit., n° 485).

Au vu des considérations en droit qui précèdent, il appartient à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. de rapporter la preuve du dol qu’elle

invoque.

Pour prouver que son consentement était vicié, elle doit dans un premier temps

établir l’existence de manœuvres frauduleuses, sinon d’une réticence dolosive dans

le chef de la société SOCIETE1.) S.A.. Elle doit ensuite prouver que les

manœuvres respectivement la réticence dolosive ont été déterminantes pour son

consentement, c’est-à-dire qu’elles l’ont amenée à contracter.

La société SOCIETE2.) S.à r.l. reproche à la société SOCIETE1.) S.A. de lui avoir

délibérément caché l’inexistence d’un système d’extraction d’air et de ne pas

l’avoir informée de son refus d’entreprendre des diligences qui se seraient

imposées pour se conformer à la loi.

Conformément aux développements ci-dessus, il n’est pas établi que l’activité de

« petite restauration » impliquerait nécessairement l’utilisation d’une cuisine,

équipée d’un système d’extraction d’air.

A ceci il vient s’ajouter que ce n’est qu’en novembre 2023, donc quatre mois après

le commencement du bail, que la locataire a réclamé à la bailleresse l’installation

d’un système d’extraction d’air. Contrairement aux développements de la société

SOCIETE2.) S.à r.l., sa pièce n°2 n’établit pas que la société SOCIETE1.) S.A.

savait au moment de la conclusion du contrat qu’elle voulait exercer une réelle

activité de restauration, mais seulement qu’il a été ajouté en dernière minute que

l’activité inclurait également la « petite restauration ».

Au vu de ces considérations, il n’est pas établi que la société SOCIETE1.) S.A.

savait que la société SOCIETE2.) S.à r.l. voulait absolument un système

d’extraction d’air au moment de la conclusion du contrat. Partant on ne peut lui

reprocher d’avoir délibérément caché l’absence de système d’extraction d’air,

d’autant plus qu’à ces yeux il était évident que la société SOCIETE2.) S.à r.l., qui

a visité les locaux avant la conclusion du contrat, devait savoir que la cuisine était

dépourvue d’un tel système. Dès lors on ne peut non plus lui reprocher de ne pas

avoir informé la société SOCIETE2.) S.à r.l. à l’avance qu’elle allait s’opposer à

un changement d’affectation.

Finalement il y a lieu de relever que le contact et les visites se sont faites par

l’intermédiaire de l’agence SOCIETE4.), de sorte que c’est tout au plus

SOCIETE4.) qui aurait pu avoir commis une réticence dolosive. Il ressort d’un

échange d’email de novembre 2022 que la partie SOCIETE1.) S.A. verse en pièce

n°5 de sa farde n° II., que la société SOCIETE1.) S.A. a clairement informé

SOCIETE4.) qu’elle était opposée à un locataire envisageant de la grande

restauration nécessitant un système d’extraction d’air. Même si cet échange

d’email concernait une autre société intéressée au local, SOCIETE4.) était

cependant au courant de la position de SOCIETE1.) S.A.

Au vu des développements qui précèdent, la requérante reste à défaut de prouver

une réticence dolosive ou des manœuvres dolosives dans le chef de la société

SOCIETE1.) S.A., de sorte que la demande en annulation du contrat pour dol est

à rejeter.

Quant à l’erreur

L’article 1110 du Code civil dispose que l’erreur n’est une cause de nullité de la

convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est

l’objet. Par substance, il faut entendre toute qualité dont la considération a été la

cause déterminante de l’engagement (Cour d’appel, 9 février 2000, Pas., 31, p.

356).

Il appartient à l’acheteur de prouver qu’il a assigné un caractère substantiel à tel

élément qui n’existait pas en fait mais dont l’existence supposée a déterminé son

consentement, étant à qualifier de substantiel tout élément dont l’absence dénature

la chose à un point tel qu’elle serait autre chose ou encore qu’elle serait impropre

à son usage naturel. La preuve du vice du consentement quant à la substance peut

être rapportée par présomption ou indice résultant notamment du prix élevé ou

modique, de la qualité des parties contractantes, de l’aspect de l’objet ou de

l’attitude des parties avant et après la vente, présomptions desquelles il découle

que l’acquéreur a cru à l’existence de la qualité substantielle litigieuse (Cour

d’appel, 8 janvier 1997, Pas. 30., p.200).

L’erreur doit être considérée comme portant sur la substance lorsqu’elle est de telle

nature que sans elle l’une des parties n’aurait pas contracté. Il faut donc que le

demandeur démontre qu’il a cru que telle chose présentait faussement telle qualité

et que celle-ci a été la raison déterminante de son engagement.

La nullité pour erreur ne peut cependant être prononcée que si l’autre partie

connaissait l’importance essentielle que la victime de l’erreur attachait à la qualité

défaillante. En d’autres termes, il faut que les deux parties aient considéré comme

substantielle la qualité sur laquelle l’une d’entre elles a commis une erreur. L’erreur

doit ainsi avoir été commune, respectivement la qualité, objet de l’erreur, doit être

entrée dans le champ contractuel (F. Terré, P. Simler, Y. Lequette, Droit civil, Les

obligations, 5e édition, Dalloz, p. 167 et 168, n°209).

Elle ne doit pas non plus être inexcusable. L’erreur est inexcusable dès lors qu’elle

est fautive et, dans bien des cas l’annulation est écartée sur le fondement d’une

simple négligence, voire la seule affirmation du devoir de l’errans de s’informer.

La faute est appréciée in concreto, en tenant compte des aptitudes ou des

insuffisances personnelles de l’errans (Jurisclasseur Droit civil, art. 1110, n° 5 et

ss).

Pour justifier l’annulation d’un contrat, l’erreur sur la qualité substantielle doit

avoir déterminé le consentement de celui qui s’oblige, elle doit être excusable, en

ce sens qu’elle ne doit pas être la conséquence d’une faute de celui qui s’en

prévaut, et elle doit finalement affecter une qualité expressément ou implicitement

convenue entre parties.

Il est admis que répond à cette dernière exigence toute qualité considérée comme

essentielle par la généralité des personnes, à savoir une qualité substantielle in

abstracto.

En l’espèce la SOCIETE2.) S.à r.l. fait valoir qu’elle pouvait légitiment croire que

la cuisine était équipée d’un système d’extraction d’air et qu’elle n’aurait pas

contracté si elle avait eu connaissance de cette carence.

Tout d’abord il y lieu de constater que la société SOCIETE2.) S.à r.l. ne verse

aucune pièce probante qui établirait la preuve du caractère déterminant de son

éventuelle erreur, à savoir que ces équipements aient effectivement été

déterminants de son consentement au moment de la conclusion du contrat, ni

qu’elle ait informé la société SOCIETE1.) S.A. de l’importance qu’elle attachait à

la présence d’un système d’extraction d’air.

Dans la mesure où il est en outre constant en cause que la société SOCIETE2.) S.à

r.l. avait visité les lieux plusieurs fois avant la signature du contrat et devait partant

se rendre compte de l’absence d’un tel système, son éventuelle erreur serait encore

inexcusable.

Il n’est dès lors pas non plus prouvé que le consentement de la société SOCIETE2.)

S.à r.l. ait été vicié par l’erreur.

Il s’ensuit que la demande de la société SOCIETE2.) S.à r.l. en nullité du contrat

de bail pour vices du consentement est à déclarer non fondée.

Finalement au vu du sort réservé aux demandes de la société SOCIETE2.) S.à r.l.,

sa demande en nomination d’un expert pour chiffrer son préjudice est également à

rejeter.

Quant aux demandes accessoires

La société SOCIETE1.) S.A. réclame une indemnité de procédure de 10.000 euros

et la société SOCIETE2.) S.à r.l. une indemnité de procédure de 7.500 euros.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de Cassation française, 2ème chambre,

10 octobre 2002, Bulletin 2002 II, n° 219, p. 172).

En l’espèce, au vu de l’issue du litige, il y a lieu de déclarer fondée la demande de

la société SOCIETE1.) S.A. pour le montant de 750 euros et de déclarer non fondée

la demande de la société SOCIETE2.) S.à r.l..

Les deux parties demandent à ce que le jugement à intervenir soit assorti de

l’exécution provisoire.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire

n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la

constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

Les parties ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure, il n’y a pas

lieu d’assortir les condamnations de l’exécution provisoire.

Succombant à l’instance, la société SOCIETE2.) S.à r.l. est condamnée aux frais

et dépens de l’instance, conformément à l’article 238 du Nouveau Code de

procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

d i t les requêtes respectives des parties recevables,

o r d o n n e la jonction entre les affaires portant les numéros L-BAIL-386/24 et

L-BAIL-703/24 pour y statuer par un seul et même jugement,

d o n n e acte à la société SOCIETE1.) S.A. qu’elle renonce à sa demande en

condamnation de la société SOCIETE2.) S.à r.l. à déguerpir des lieux,

d o n n e acte à la société SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de ses demandes

et de sa demande formulée à l’audience à voir condamner la société SOCIETE2.)

S.à r.l. à lui payer les frais déboursés pour le désencombrement du local,

d i t ces demandes recevables,

d i t

fondée la demande de la société SOCIETE1.) S.A. en paiement à titre

d’arriérés de loyers et à titre d’arriérés de charges,

partant, c o n d a m n e la société SOCIETE2.) S.à r.l. à payer à la société

SOCIETE1.) S.A. le montant de 69.851,41 euros, avec les intérêts conventionnels

de retard de 12,5 % l’an à partir à compter de chaque échéance, soit le premier de

chaque mois, jusqu’à solde, sauf en ce qui concerne le montant de 3.476,81 inclus

dans cette condamnation et dû à titre de décompte charges des années 2023 et 2024,

où les intérêts les intérêts conventionnels de retard de 12,5 % courent à partir de la

demande en justice, le 22 mai 2025, jusqu’à solde,

d i t non fondée la demande en majoration du taux d’intérêt légal,

d i t fondée la demande de la société SOCIETE1.) S.A. en résiliation du bail,

p r o n o n c e la résiliation du bail pour fautes graves dans le chef de la société

SOCIETE2.) S.à r.l. consistant dans le non-paiement des loyers et avances sur

charges,

c o n s t a t e que la demande en déguerpissement est devenue sans objet,

d i t

fondée la demande de la société SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de rupture,

c o n d a m n e

la société SOCIETE2.) S.à r.l. à payer à la société

SOCIETE1.) S.A. le montant de 36.000 euros, avec les intérêts légaux à partir du

28 mai 2024, jour de la demande en justice, jusqu’à solde,

d i t partiellement fondée la demande de la société SOCIETE1.) S.A. en obtention

d’une indemnité de relocation,

c o n d a m n e

la société SOCIETE2.) S.à r.l. à payer à la société

SOCIETE1.) S.A. le montant de 56.160,00 euros, avec les intérêts légaux à partir

du 28 mai 2024, jour de la demande en justice, jusqu’à solde,

d i t fondée la demande de la société SOCIETE1.) S.A. en paiement des frais de

désencombrement,

c o n d a m n e

la société SOCIETE2.) S.à r.l. à payer à la société

SOCIETE1.) S.A. le montant de 3.762,00 euros, avec les intérêts légaux à partir

du 22 mai 2025, jour de la demande en justice, jusqu’à solde,

c o n d a m n e

la société SOCIETE2.) S.à r.l. à payer à la société

SOCIETE1.) S.A. le montant de 750 euros sur le fondement de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile,

d i t non fondées les demandes de la société SOCIETE2.) S.à r.l. en résolution

judiciaire du bail aux torts du bailleur et en indemnisation des préjudice allégués,

d i t non fondée la demande de la société SOCIETE2.) S.à r.l. en annulation du

contrat de bail pour vices de consentement,

d i t non fondée la demande de la société SOCIETE2.) S.à r.l. en nomination d’un

expert pour chiffrer son préjudice,

d i t non fondée la demande de la société SOCIETE2.) S.à r.l. en obtention d’une

indemnité de procédure,

d i t qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

c o n d a m n e la société SOCIETE2.) S.à r.l. aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix de

Luxembourg, par Nous, Raphaël SCHWEITZER, juge de paix, assisté de Fabienne

FROST, greffière assumée, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement,

date qu’en tête.

(s.) Raphaël SCHWEITZER (s.) Fabienne FROST